직장이나 수입 증명 없이 주택융자를 받을 수 있는가 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 1-2년 안에 집을 살 계획을 하고 있어서 다운페이먼트도 꾸준히 모으고 있고 신용점수도 높게 유지하고 있습니다. 하지만 자영업이라 세금보고가 충분치 않은 것 같은데 융자를 받을 수 있는 방법이 있는지 알고 싶습니다.     ▶답= 융자를 받을 수 있는 방법은 있습니다. 전통적인 집 융자는 직장 경력과 수입을 2년 치의 세금 보고서나, W-2, 그리고 최근 한 달 치의 월급명세서를 통해서 확인합니다. 그리고 이러한 서류들을 고용주나 제3의 기관, 그리고 IRS를 통해서 검증을 거친 후 융자 승인을 해 주는데 이를 풀닥 융자라고 합니다. 반면에 이러한 서류들을 요구하지 않고 또 IRS를 통하여 검증하지도 않으면서 진행할 수 있는 융자를 노닥 융자라고 합니다.   노닥 융자 중 가장 많이 활용되고 이자율도 좋은 융자가 VOE (Verification of Employment) 융자입니다. 이는 렌더가 보낸 VOE 양식을 고용주가 완성하여 다시 렌더에게 제출하면 됩니다. 렌더가 IRS에 검증 과정을 거치지 않기 때문에 현찰로 임금을 지급받는 사람들이나 수입이 불안정한 사람들에게 안성맞춤인 상품입니다. 손님처럼 수입 보고가 충분히 되지 않은 자영업자나 아예 직장이 없는 사람들도 이용할 수 있으므로 구체적인 방법은 융자 담당자와 상의하시기 바랍니다.   다음으로 VOE는 커녕 직장 및 수입과 관련하여서는 아무런 서류도 요구하지 않는 융자도 있습니다. 신용카드 신청할 때처럼 수입 관련 서류의 첨부 없이 그냥 자신의 수입이 얼마라고 융자 신청서에 기재만 하는 SI(Stated Income), 혹은 수입에 대한 기재조차도 하지 않는 NI (No Income) 등이 있습니다.그리고 대상 주택을 렌트용으로 간주하여 임대를 주었을 때 받을 수 있는 임대수입을 계산한 후 PITI (Payment, Tax, Insurance)와 비교하여 일정한 비율 이상이 되면 융자 승인을 해주는 DSCR (Debt Service Coverage Ratio) 융자도 있습니다.     이러한 SI, NI, DSCR 융자들은 대안 융자로 서류가 부족한 사람들에게도 모기지를 받을 수 있는 기회를 제공해 주는 이점이 있지만, 이자율과 비용이 풀닥이나 VOE 융자에 비해서도 많이 높아집니다. 따라서 어떠한 이유에서든 지금 당장 집을 사야 할 필요가 있는 사람이 2-3년 후 더 좋은 상품으로 재융자를 할 계획으로 이 상품을 많이 이용하는 편입니다.     마지막으로  Asset Dissipation도 수입 증명하지 않는 융자의 한 형태로 볼 수 있습니다. Asset Dissipation 융자란 은퇴 구좌나 금융기관의 구좌에 큰 금액의 자금이 있을 경우 이를 정해진 수익률로 융자 기간 동안 계산하여 산출되는 액수를 수입으로 간주하여 승인을 해주는 융자를 말합니다.     자산을 통해서 수입을 증명하는 셈이 되기 때문에 노닥 융자라기 보다는 풀닥 융자에 가까우며 이자율이나 다른 기타 조건도 풀닥 융자와 동일합니다. 은퇴한 자산가나 일정한 수입은 없지만 금융자산이 많은 사람이 사용할 수 있는 융자상품입니다. 가지고 있는 자산이 많으면 현찰로 집을 구입할 수도 있겠지만, 은퇴 구좌에 있어 큰 금액을 뺄 경우 세금을 낼 수도 있고 주식을 처분해야 하는 등 여러 이유로 이 상품이 필요한 사람들이 있을 수 있습니다.     노닥 융자는 위에서 살펴본 것 이외에도 아주 다양한 상품들이 있으므로 융자 브로커 회사를 통해서 상담을 받아 자신에게 맞는 상품을 찾는 것이 중요합니다. 일부 손님들은 이러한 노닥 융자를 받은 후 페이먼트를 해도 안전한가를 걱정을 하는데 노닥 융자를 취급하는 많은 렌더와 브로커들은 주정부와 연방정부 및 금융 감독기관에 등록과 허가를 받고 융자를 하기 때문에 염려할 일은 아닙니다.     다만 노닥 융자는 여러 렌다마다 상품의 특징과 심사 기준, 손님 자격요건, 융자조건 즉 이자율과 비용 등이 천차만별이므로 많은 렌더와 계약을 맺고 일을 하는 융자회사(브로커)를 통해서 융자를 받는 것이 유리합니다.       ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 주택융자 프로융자 대표 수입 증명 융자 신청서

2025.02.18. 21:04

주택융자 세미나…최대 10만불 지원 등…부동산 에이전트 대상

한인 부동산 에이전트들을 대상으로 한 주택융자 세미나가 열린다.   중앙일보와 비영리단체 샬롬센터가 함께하는 제18회 주택융자 세미나가 오는 26일 LA한인타운 아로마 5층에 위치한 더원에서 열린다. 행사 시간은 오전 9시 30분부터 11시 30분까지다.   4년 만에 다시 오프라인으로 진행되는 이번 세미나는 최근 부동산 시장 거래 둔화로 고민이 많은 한인 부동산 에이전트가 대상이다.     샬롬센터 측은 “높은 모기지 이자 시대에 낮은 이자로 대출을 받거나 다운페이먼트 보조를 활용할 수 있는 다양한 방법들이 집중적으로 소개될 것”이라며 “부동산 에이전트가 이런 유용한 정보를 제공하면 예비 바이어에게는 물론 본인 비즈니스에도 도움이 될 것”이라고 설명했다.     이날 세미나에는 연방 주택도시개발부(HUD), 페어하우징, 오렌지카운티 하우징 등 관련 부처에서 강연자가 나서서 다양한 주택 구매 혜택 및 부동산 거래 시 주의사항 등에 대해서 교육할 계획이다.   뱅크오브아메리카, 웰스파고, US뱅크 등 대형은행들도 다운페이먼트 보조와 주택 융자 프로그램 등 예비 바이어에게 실질적으로 도움이 될 수 있는 각종 정보를 제공할 계획이다.   특히 이번 세미나는 주택의 실거래 가격을 낮출 수 있는 주 정부의 무이자 프로그램인 드림포올, 위시그랜트 등의 정보도 준비됐다.   세미나는 사전 접수를 마친 이들을 대상으로 진행된다. 참석을 희망하는 부동산 에이전트는 QR코드를 스캔하거나 이메일([email protected])로 접수할 수 있다. 우훈식 기자 [email protected]주택융자 에이전트 주택융자 세미나 부동산 에이전트 한인 부동산

2023.10.12. 22:56

[부동산] 주택융자 신청 준비와 절차(1)

지난 3월 연방준비제도이사회(FRB) 회의의 결과 이자율 올린 이후 4월 현재 30년 고정금리가 5%가 넘고 있다. 주택 공급은 늘어났지만 아직도 높은 가격에  주택을 사려는 예비 구매자는 늘어난 월 납부금에 부담을 느끼고 있다. 내 집 마련을 한다는 기대감과 함께 좋은 집을 찾을 수있을까 하는 우려, 또 융자는 잘 나올 수있을까 하는 걱정이 모두 뒤섞여 결국 설렘보다는 고민이 더 많아지기 마련이다. 주택구매 결정 후 살 집을 쇼핑 하기 전 일단 은행에서 사전 승인(Pre-Approval)을 받아놓았다면 일단 심리적으로는 편하게 좋은 주택을 찾을 수 있겠다.   좋은 이자율로 최대 금액의 모기지를 받기위해서는 아래 절차를 이해하는 것이 중요하다.   1.본인의 재정 상황에 맞춰 가능한 융자(모기지) 금액을 파악 2.미리 융자승인을 받을 것 3.재정 상황에 맞는 융자 프로그램을 선택 4.원하는 바를 최대한 맞출 수 있는 은행을 선택 5.융자 신청서류를 작성하여 최종 승인 6. 클로징 과정을 준비 7.클로징/계약 완료.   물론 모기지 렌더와 사전승인을 받고 원하는 집을 찾는 등의 준비하는 과정은 시간이 얼마나 걸릴지 알 수 없다. 하지만 일반적으로 주택대출 융자 신청서를 넣고 난 후에 클로징까지 걸리는 기간은 순조롭게 진행이 된다면 대략 30~60일 정도로 예상을 하면 되겠다. 가장 중요한 부분이자 첫 번째 과정은 나의 재정 상황에 맞는 주택 금액을 파악하여야 한다. 본인의 재정 상황에 따라 받을 수 있는 모기지 대출금액은 어느 정도가 될지를 파악하여 얼마짜리 집을 구입을 할 수 있는지 파악하여 진행하는 것이 중요하다. 전체 개인 및 가족의 수입은 얼마인지, 다운페이먼트는 얼마나 준비가 되어있는지, 갚아야 할 대출이나 빚은 매달 얼마가 나가는지 등등이다. 본인의 전체수익에서 매달 나가는 채무(손이나 크레딧카드 빚) 등을 빼고 모기지와 재산세 등 주택 소유비용으로 지출되는 금액을 파악하여 어느 정도의 주택융자를 받을 수 있는지 계산이 필요하다.     최종적으로 얼마 정도의 모기지를 받아 상환할수 있는지 결정이 되면 은행에서 대출 사전승인을 받는 과정으로 들어가면 좋겠다.   사실 대출 사전 승인은 꼭 필요한 절차는 아니지만  본인이 생각하는 모기지 금액과 은행이 줄 수 있다고 생각하는 대출금액은 다를 수 있다. 더욱이 집을 사려는 사람이 은행에서 사전승인을 받아 대출금액이 확보가 된 채로 시작하는 것과 아무런 금액 없이 이 정도는 받을 수있을 거라고 대충 시작하는 것은 바이어와 셀러 모두 주택의 오퍼와 확연히 다른 자세를 취하게 된다. 사전승인을 받았다면 셀러 입장에서는 바이어가 나중에 모기지 문제로 인한 혼선이 없어 편하고 바이어 입장에서는 확실한 승인금액을 알기 때문에 확실한 오퍼를 할 수 있기 때문이다.   한 곳에서 사전승인을 받았다고 꼭 그곳에서 대출을 받을 필요도 없다. 세 군데 정도의 렌더에게 최상의 오퍼를 받고 선택하면 되며 사전승인이 된 곳에서 진행이 되면 이미 크레딧 스코어나 기본적인 서류제출은 끝난 상황이기 때문에 융자신청서를 넣었을 때 상대적으로 빠른 승인을 받을 수 있다. 본인의 재정 상황에 맞는 주택 대출금액을 확인하고 승인을 받았다면 이제는 금액 내에서 본인에게 맞는 집을 찾는 시간이다.     ▶문의: (213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 주택융자 신청 주택융자 신청 모기지 대출금액 주택 대출금액

2022.04.12. 21:43

외국인이 미국 주택융자를 받는 방법 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 시민권 영주권이 없는 외국인은 주택융자를 어떻게 받을 수 있나요?     ▶답= 한국에서 살고 있지만 장기적 관점에서 투자용으로 미국 주택을 구입하시려는 분들이 많습니다. 이런 분들은 미국 주택에 투자한 후 나중에 다시 팔거나 이후에 미국에 들어와서 그 주택에 거주할 목적으로 구입하는 것입니다.   통상적으로 미국 내국인이 주택 융자를 받기 위해서 첫째 소득 증명 둘째 크레딧 조회 셋째 자산 증명이 필요한데 외국인의 경우 크레딧을 조회할 수 없기 때문에 대신 40% 이상의 다운 페이먼트를 요구하며 본인의 소득 증명과 자산 증명을 통해 주택융자를 받게 됩니다.     소득 증명은 외국에서 직장을 다니면 그 직장에서 확인을 해주면 되고 자산 증명은 외국 은행의 뱅크스테이트먼트를 통해서 확인할 수 있습니다. 이 모든 것은 영문공증이 필요합니다. 이와 함께 미국에 있는 은행에 은행구좌를 가지고 있거나 열 수 있어야 합니다. 이때 필요한 것은 ITIN 번호이며 외국인도 IRS에서 이 번호를 받을 수 있습니다. 미국에서 외국인이 주택융자를 받고 주택을 구입하는 과정에서 에스크로로 돈을 보내야 할 때 에스크로는 미국에 있는 은행에서 보낸 돈만을 받기 때문입니다.   따라서 외국인이 미국 주택을 구입할 때 필요한 것을 정리한다면 네 가지 정도입니다.   1. 40% 이상의 다운 페이먼트 준비 2. 미국 IRS에서 ITIN 번호를 받고 그 번호로 미국에 있는 은행을 오픈 3. 한국에 있는 은행의 영문이름과 미국 은행의 영문이름이 일치 4. 6개월 이상의 모기지 페이먼트를 할 수 있는 리저브 필요.   두 번째로 미국인 영주권자로 외국에 있는 회사에서 근무하며 받은 인컴을 가지고 미국 주택을 구입하시려는 분들도 있습니다. 몇 달 전 아내는 미국에서 교사로 근무하시고 남편은 한국에서 교수로 일하신 부부가 재융자를 받으신 경우가 있는데 이 부부가 사용한 인컴은 미국 교사 인컴과 한국에서의 교수 인컴입니다. 남편이 한국 대학교에서 받은 인컴을 늘 IRS에 보고했기 때문에 재융자가 가능했습니다. 통상적으로 한국에서 세금보고를 하고 세금을 내면 미국에서 세금보고를 해도 세금을 다시 내실 필요가 없는 것입니다.   ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 주택융자 소득 증명과 주택 융자 비지니스 융자

2022.03.22. 20:39

유니뱅크, 주택융자 제공

워싱턴주 한인은행 유니뱅크가 투자용 주택에 대한 모기지 대출을 본격 시작한다.   은행 측은 여러 모기지 업체들과 협업을 통해 모기지 프로그램을 시작한 지 약 1년 만에 투자용 주택 구매 및 재융자를 위한 자체 대출 프로그램을 시행한고 27일 밝혔다.   일반 주택 모기지는 다른 업체들과 협업을 거쳐야 하지만 투자용 주택은 자체로 서비스할 수 있다는 설명이다.   서비스 지역은 워싱턴주, 오리건주, 캘리포니아주다. 투자용 주택 융자 및 재융자에 대해 직접 서류심사, 승인, 대출을 담당하며 매달 대출명세서 발급 서비스까지 직접 한다고 덧붙였다.자영업자 및 외국인 투자자 그리고 개인이 아닌 회사명으로도 융자가 가능하다고 한다. 피터 박 행장은 “주택관련 융자상품을 갖추게 됨에 따라 융자상품의 다변화를 이루게 됐다”고 말했다. 은행 측은 향후 주택 대출로 확대하고 지역도 확장할 계획이라고 전했다.   이에 대한 문의는 유니뱅크 지점 방문이나 이메일([email protected])을 통해 가능하다.     진성철 기자유니뱅크 주택융자 유니뱅크 주택융자 유니뱅크 지점 주택관련 융자상품

2022.01.27. 21:21

워싱턴지역 주택융자 한도 97만800달러

연방 정부가 보증하는 모기지의 대출 최고 한도가 내년 18% 대폭 늘어난다. 연방 주택금융청(FHFA)은 국책 모기지 기관인 패니매와 프레디맥이 보증하는 ‘컨포밍론’의 내년 대출 한도를 전국 기준치 64만7200달러, 지역별 최고 97만800달러로 올린다고 발표했다.   해당 한도는 단독주택 구매 시 적용되는 것으로 전국 기준치는 올해 54만8250달러에서 9만8950달러 늘고, 지역별 최고는 올해 82만2375달러에서 14만8425달러 증가한다.   증가율은 나란히 18.05%인데 이는 FHFA가 매년 기준으로 삼는 3분기 주택가격지수 상 전국 집값 평균이 18.05% 오른 까닭이다. 작년 12월 발표된 2021년 한도액 증가율은 7.4%였다.   워싱턴지역 등  집값이 크게 오른 지역은 비율에 따라 전국 기준치의 최대 150%까지 대출 한도가 커진다. 내년은 기준치 64만7200달러의 150%인 97만800달러가 최고다. 워싱턴 지역의 경우 97만800달러 적용 지역은 워싱턴D.C., 버지니아 페어팩스, 퍼퀴어, 라우던, 프린스 월리엄, 알링턴, 크라크, 컬페퍼, 라파에녹, 스팟실베이니아, 스태포드, 워런 카운티, 페어팩스, 폴스처치, 프레드릭스버그, 매나사스, 매나사스 파크 시티, 메릴랜드 몽고메리, 프린스 조지스, 칼벗, 찰스, 프레드릭 카운티 등이다.     이에 따라 FHFA는 LA와 OC, 샌프란시스코와 뉴욕 등의 대출 한도를 97만800달러로 정했다. 만약 컨포밍론의 대출 한도를 넘어서는 더 큰 금액의 모기지가 필요하다면 일명 ‘점보 론’을 받으면 되는데 보다 깐깐한 심사와 높은 이자율에 대비해야 한다. 한편 컨포밍론과 한데 묶인 리버스 모기지 한도액도 내년 1월 1일 신청을 시작으로 최고 97만800달러로 인상되기 때문에 주택가격 상승속도가 주춤해진다면 80만-100만 달러의 집을 가진 은퇴자들에게는 내년이 리버스 모기지를 얻을 수 있는 기회가 될 수 있다.     김옥채 기자 [email protected]워싱턴지역 주택융자 워싱턴지역 주택융자 한도액 증가율 대출 한도

2021.12.02. 12:11