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[부동산 이야기] 주택 차압 문제 해결 방법
최근 주택 비용 지불에 어려움을 겪는 홈오너들이느는 추세다. 차압이 발생하는 경우에는 1차 융자를 해준 은행과 2차 융자를 해준 은행의 모기지 페이먼트를 못 냈거나, 세금이나 HOA 비용을 못 낸 경우, 또는 집을 담보로 한 부채가 포함된다. 간혹 지역에 따라 유틸리티 비용이나 하수처리 비용을 못 낸 경우도 해당된다. 그렇다면 세금을 못 낸 경우 어떻게 차압이 되는지 알아보자. 모지지 페이먼트에는 원금과 이자 그리고 재산세와 보험이 포함된다. 주택 구매 후 재산세와 보험을 따로 지불하는 경우재산세를 안 내면 카운티 정부로부터 차압이 이루어지게 된다. 정부는 밀린 세금을 받기 위해서 경매(Tax Sale) 절차를 통해 차압이 진행된다. 이는 모기지를 안 냈을 때 이루어지는 차압과는 다르다. 경매는 현재 주택 시세로 파는 것이 아니라 밀린 세금과 비용만을 받아내기 위해 경매 처리하는 것이다. 에스크로 어카운트가 모기지 페이먼트에 포함되지 않아 직접 재산세를 납부하다 세금을 못 낸홈오너의 경우 카운티 정부는 경매를 진행한다. 하지만 1년간의 유예 기간에도 해결이 되지 않으면 유예기간이 끝나는 날짜에 경매를 통해 밀린 세금만을 회수하는 경매 처분을 강행하기도 한다. 깡통주택인 경우에도 은행은 주택을 경매 처분하는 과정에서 발생하는 비용이 큰 경우 경매를 강행한다. 가주에선 법원의 명령 없이도 경매 조치를 할 수 있다. 물론 경매 처분되기 전에 파산(챕터7 또는 13)을 통해 밀린 세금을 3~5년에 걸쳐서 나누어 낼 수 있게끔 할 수도 있다. 챕터 13은 유예기간이 지나기 전에 신청하게 되면 밀린 세금에 부과된 이자는 조금 감면해 주는 경우도 생각해 볼 수 있다. 하지만 밀린 세금은 3년에서 5년 안에 걸쳐서 반드시 내야만 집을 유지할 수 있다. 융자조정은 어떤 기교가 필요한 것이 아니다. 융자조정에 필요한 충분한 서류를 연방주택국 카운슬러와 함께 준비해서 은행에 주어진 시간 안에 검토할 수 있도록 하는 것이 중요하다. 연방주택국과 연계된 단체들은 은행과 핫라인이 개설돼 있어서 신속한 일 처리가 가능하고 각자의 재정 상황과 모기지 연체 기간의 정도에 따른 다양한 옵션들 신중히 선택해서 도움을 요청하는 것은매우 중요하다. 한편 최근 재난 피해를 본 주택 소유주라면 모기지 구제 프로그램의 도움을 받을 수도 있다. 가주 정부에서는 2023년 1월부터 2025년 1월 사이에 홍수나 화재의 재난으로 집이 전소했거나 거주 불가한 상태에 처한 중·저소득 홈오너들에게 3개월간 모기지 페이먼트를 지원해 주고 있다. 자체 웹사이트(calassistmortgagefund.org)에서 직접 신청을 할 수 있고 도움이 필요한 경우 하우징 카운슬러의 도움을 받아서 신청할 수도 있다. 주택 차압은 혼자서 해결하기엔 어려운 문제다. 따라서 어떤 경우에도 시간을 내어서 충분히 정보를 수집하고 서류에 서명할 때는 꼼꼼히 읽어봐야 한다. 또 융자조정과 관련해 어떤 경우에도 보장되는 경우는 없다는 것을 명심해야 한다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 주택 차압 주택 차압 연방주택국 카운슬러 모기지 페이먼트
2025.06.10. 22:42
시카고 지난달 차압 건수 전국 2위
차압 되는 주택이 전국적으로 증가세에 있는 것으로 나타났다. 시카고 역시 차압 신청과 완료 건수가 많았던 것으로 조사됐다. 부동산 통계 업체인 ATTOM이 최근 내놓은 지난 1월 차압 통계에 따르면 시카고 메트로폴리탄 지역에서는 차압 절차가 완료된 주택이 모두 194건 있었던 것으로 드러났다. 이는 디트로이트의 609건에 이어 전국에서 두번째로 높은 수치다. 그 뒤를 뉴욕과 필라델피아, 샌프란시스코 등이 이었다. 지난달 접수된 차압 주택은 2023년 같은 기간에 비해 5% 증가했고 12월에 비해서는 10% 상승했다. 이렇게 차압 건수는 최근 증가세를 보이고 있다. 하지만 2023년 차압 건수는 팬데믹 이전인 2019년과 비교했을 때에는 상대적으로 낮은 수준을 유지했다. 이에 대해 ATTOM은 “최근 차압 건수가 증가하고 있는 것은 연말 연휴 기간이 지난 뒤 차압 절차가 진행되는 계절적인 요인이 있다. 하지만 이자율이 상승하고 물가가 계속 오르고 있으며 취업 상황 등 복합적인 요인도 작용하고 있다"고 밝혔다. 차압 절차에 들어간 건수 역시 증가세다. 시카고는 1월 763건으로 뉴욕과 휴스턴, L.A., 마이애미에 이어 전국에서 다섯 번째로 차압 접수 건수가 많았다. 2023년 전국의 차압 접수 건수는 35만7062건으로 2019년에 비해서는 28% 줄었다. 또 차압 건수가 가장 많았던 2010년의 290만건에 비하면 88%가 감소했다. 이에 대해 전문가들은 차압 건수가 늘어나긴 했지만 이는 마켓 조정을 거치는 수준으로 경고가 될 정도는 아니라는 입장이다. 팬데믹으로 인해 지난 몇년 간 불확실성이 컸던 부동산 시장이 안정세를 보이고 있으며 향후 차압 건수는 증감세가 나타나겠지만 최악의 상황이 발생하지는 않을 것으로 보고 있다. 하지만 차압이 발생하면 지역 경제와 개인에게는 큰 영향이 불가피하다. 일단 주택 소유주들은 재정적인 압박을 피할 수 없고 인근 주택 시세에도 영향이 있다. 아울러 지역에서 거둬지는 재산세가 줄어들고 치안도 불안해질 수밖에 없다라는 점에서 부정적인 영향을 끼친다. 한편 지난해 팬데믹 이전에 비해서도 차압 접수 건수가 높았던 지역으로는 인디애나 73%, 아이다호 70%, 미시간 15%, 네바다 10%, 미네소타 9% 등으로 집계됐다. Nathan Park 기자시카고 차압 차압 건수 건수 전국 차압 주택
2024.02.14. 12:58
[부동산 스토리] 주택 차압 예방
요즘 주택 차압으로 어려움을 겪는 한인들의 상담이 늘고 있다. 미리 대비하고 어렵게 장만한 주택을 지키는 방법과 절차를 알아두면 좋겠다. 주택 차압이란 모기지 페이먼트를못 냈을 때, 은행이 공식 통보를 보내는 과정이다. 이때, 홈 오너가 지불하지 못한 페이먼트의 부족액을 회복시킬 수 있는 시간을 준다. 하지만 집주인이 아무것도 할 수 없을 상태라면 융자 회사는 주택융자 받을 때사인한 서류에 근거해 차압을 진행할 수가 있으며그 후 집은 경매로 넘어간다. 가주에서 주택이 차압되는 절차와 타임라인을 알아보자. 모기지 페이먼트가 45일간 연체되면 차압으로부터 도움을 받을 수 있다는 옵션들을 은행으로부터 받게 된다. 120일이 지나면 Notice of Default(모기지 연체 통보서)를 받게 되고 210일이 지나면 Notice of Sale(주택경매처분 통보), 그리고 20일 후인 230일에 경매 처분되는 과정을 거친다. 물론 이 시간표는 아무런 조처를 하지않을 때벌어지는 것이다. 먼저 페이먼트를 한두 달못 냈다면 채무불이행(default) 됐다는 뜻이다. 이때 융자회사는 밀린 페이먼트를 청구하며 모기지를 변경(modify) 하라고 권고한다. 이 시기가 하우징 카운슬러와 상의할 가장 좋은 시기이다. 하지만 융자회사와 협상을 하기 위해 일부로 늦을 필요는 없다. 수입이 있다면 현재의 낮은 이자율의 혜택을 받도록 돕는 정부보조도 있고 늦은 기록 없이도 합당한 사정만 증명되면 도움은 얼마든지 요청할 수 있다. 다음으로, 융자회사가 집주인에게 연락을 시도해도 아무 응답이 없다면 Notice of Default라는 통보가 집주인과 County Recorder's Office로 가게 되며 이후 90일의 Reinstatement Waiting Period를 통하여 연체된 빛을 해결할 수 있다. 만약 파산신청을 생각 중이라면 이때가 가장 적절한 타이밍이라고 보면 된다. 마지막으로, 90일의 기다리는 기간이 끝나면 신탁인(은행에서 의뢰한 변호사)은 연체된 빛이 해결됐는지를 검사 하고 그 후, Notice of sale이 나간 후20일 안에 융자회복이 안 되면 20일 후 경매에 의해 최고입찰자에게 팔리게 된다. 차압은 옵션이 아니다. 페이먼트를 못 내는 사람들을 돕기 위해 가주 정부의 모기지 릴리프 프로그램 등 다양한 정부의 프로그램들이 있지만 활용을 제대로 못하고 잘못된 인도를 받는 것이 현실이다. 정부의 다양한 채널이 가동되어 HUD Approved Housing Counselor의 도움을 받을 것을 권고하고 있지만 많은 홈오너들이 도움에서 제외되고 피해도 입는 사례들이 기사를 통해 많이 보고되고 있는 실정이다. 융자조정은 어떤 기교나 매직이 필요한 것이 아니다. 융자조정에 필요한 충분한 서류를 HUD Certified 카운슬러와 함께 준비해서 은행에 주어진 시간 안에 검토할 수 있도록 하는 것이 중요하다. HUD certified 된 단체들은 은행과 hotline이 개설되어있어서 신속한 일 처리가 가능하다. 매달 받고있는 모기지 스테이트먼트를 보면 모기지 페이먼트가 어려울 때 HUD 승인기관을 찾아가서 도움을 신청할 것을 반드시 안내해주고 있다. 지난주 한인 한 분이 집이 완전히 차압으로 넘어간 이후에 찾아와서 안타깝다. 어렵게 장만한 집을 차압으로부터 예방할 수 있도록 미리 조처를 할필요가 있겠다. ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터 소장부동산 스토리 주택 차압 주택 차압 주택경매처분 통보 모기지 페이먼트
2023.01.17. 23:25
[부동산 가이드] 부동산 차압 절차
경기침체와 인플레이션으로 인해 차압매물이 나올 것이라는 예측과는 다르게 실제로는 그리 많지는 않다. 그래도 이번엔 많이들 궁금해하는 부동산의 차압절차에 대하여 알아보고자 한다. 차압(Foreclosure)이란 주택 담보 대출 계약서에 명시 된 대로 주택 소유자가 주택담보 대출금을 지불할 수 없는 경우, 은행이 주택을 통제하고 주택 소유자를 퇴거시키고, 주택을 판매하는 법적 절차를 말한다. 차압 절차는 주마다 법적으로 다르므로 각 주의 변호사나 부동산 에시전트를 통하여 잘 알아봐야 한다. 캘리포니아의 경우 법원 명령 없이도 차압절차를 진행할 수 있다. 그럼 캘리포니아의 은행 차압절차를 알아보자. 그 절차의 1) Notice of Default (NOD), 3개월간 대출금을 연체할 시 받게 되는 채무 불이행 통지서를 말한다. 은행의 차압 부서에서 소유자에게 통지서를 보냄과 동시에 카운티에도 레코드를 한다. 차압을 중지하는 방법은 밀린 금액을 이자와 연체료와 함께 지불하면 된다. 2) Notice of Trustee sale (NOT), NOD 이후 3개월 동안 대출금을 완납하지 못하면 3주 후에 경매로 넘어가게 됨을 알리는 수탁자 판매통지서이다. 이 경우 관련 카운티에 매각 통지를 신고하며, 3주간 지역 신문에 NOT, 즉 숏세일을 알리는 광고를 한다. 이후 3) 카운티 Auction 즉 차압경매로 넘어가게 된다. 해당 카운티 법원에서 경매하게 되며 입찰의 약 10%의 현금계약금을 지급해야 한다. 누구나 압류된 부동산에 입찰할 수 있고 구매자는 사전에 부동산을 볼 수 없으며, 오직 현금구매만 가능하다. 많은 분이 경매로 나온 매물들을 시중 가격 보다 싸게 살 수 있다고 생각해서 무작정 비딩에 참여하려고하지만, 모르고 덤벼들었다가는 큰 낭패를 입기 쉬운 것이 차압경매이다. 법원경매 구매 시주의할 점을 몇 가지 알아보자. 등기, 즉 타이틀에 대하여 클리어 타이틀인지 클라우드 타이틀인지 알 수 없다는 것이다. 일반 매매계약 시 클리어 타이트임을 알고 계약을 하지만 차압경매의 경우 클라우드 타이틀로 등기가 여러 이름으로 되어있거나 린이 걸려있을 경우가 많기 때문이다. 그리고 불확실한 집의 상태로 인한 집수리 비용이나 불법 거주자에 대한 퇴거 비용 및 기타 밀린 세금에 대하여 고려해야 한다. 4) Real Estate Owned (REO) 경매가 되지 않은 부동산은 다시 은행차압으로 돌아가며 은행에서는 소유 부동산을 시장가격 또는 낮은 가격으로 부동산 에이전트를 통해 리스팅을 한다. 요즘 달라진 부분은 REO 매물이라고 해서 가격이 싸지는 않다는 것이다. 지난 경험을 통해 은행들 역시 REO 매물로 돈을 버는 방법을 터득한 듯 급할 거 없는 은행으로선 시장가격보다도 높게 내놓고 조금씩 내려서 파는 경우를 종종 볼 수 있다. 이렇게 4단계의 차압절차를 알아보았다. 일반적으로 30일 동안 모기지 페이를 하지 않으면 은행에서는 차압절차를 바로 진행한다. 가만히 집이 넘어가는 것을 기다리기보다는 자신의 경제 상태와 앞으로 어떻게 할 수 있는지에 대한 계획을 랜더에게전화로 설명해서 최대한으로 지급 유해를 받도록 하는 것을 추천한다. ▶문의: (657)222-7331 애니윤 / 뉴스타부동산 풀러튼 에이전트부동산 가이드 부동산 차압 은행 차압절차 차압 절차 주택담보 대출금
2022.12.14. 17:21
[부동산 스토리] 차압 진행 절차
각 주마다 주택 차압에 대한 법령이 다르다. 가주(California) 주택 차압법에 대해 알아보자. 가주에서는 주택 차압법 즉 은행이 집 문서- ‘deed of trust’를 이전하는데 따른 복잡한 규정들을 적용하고 있다. 주택 차압 이란 페이먼트 지불을 제대로 갚지 못할 때, 은행이 공식 통보를 내보내는 과정이다. 이때, 홈 오너가 지불하지 못한 페이먼트의 부족액을 갚을 수 있는 시간을 준다. 하지만 집 주인이 아무것도 할 수 없는 상태라면 융자 회사는 주택 차압을 진행할 수가 있으며 그 후 집은 경매로 넘어간다. 일단 집이 경매로 넘어가면 타이틀 회사는 집을 손해 없이 팔려는 power of sale clause 를 하게 될 것이고 이때 신탁인은 융자 회사를 대표하여 집을 경매 처분하게 되고 집이 팔리면 그것으로 끝이 난다. 하지만 가주 법은 재판 없이 주택 차압이 진행이 되더라도 최근 제안된 Settlement Agreement에 의해 차압 절차를 훨씬 강화해 부당한 강제차압으로부터 오는 피해를 막고 있는 상황이다. 가주에서 주택이 차압되는 절차와 타임라인을 알아보자. 먼저 페이먼트를 한 두 달 못냈다면 채무 불이행(default)이 됐다는 뜻이다. 이때 융자회사는 밀린 페이먼트를 청구하며 모기지를 변경(modify)하라고 권고한다. 이 시기가 하우징 카운슬러와 상의할 가장 좋은 시기이다. 하지만 융자회사와 협상을 하기 위해 일부로 미룰 필요는 없다. 수입이 있다면 현재의 낮은 이자율의 혜택을 받도록 돕는 정부보조도 있고 페이먼트를 연체한 기록 없이도 합당한 하드십, 즉 경제적 어려움만 증명되면 도움은 얼마든지 요청할 수 있다. 다음으로, 융자회사가 집주인에게 연락을 시도해도 아무 응답이 없다면 ‘Notice of Default’ 라는 통보가 집 주인과 County Recorder's Office 로 가게 되며 이후 90일의 Reinstatement Waiting Period 를 통하여 연체된 빚을 해결할 수 있다. 만약 파산(뱅크럽시)을 생각 중이라면 이때가 가장 적절한 타이밍이라고 보면 된다. 마지막으로, 90일의 기다리는 기간이 끝나면 신탁인(은행에서 의뢰한 변호사)은 연체된 빚이 해결됐는지를 검사하고 그 후, Notice of sale 이 나간 후 20일 안에 융자 회복이 안 되면 20일 후 경매에 의해 최고 입찰자에게 팔리게 된다. 차압으로 집이 팔린 후에도 누구든 새 집 주인은 마음대로 집 열쇠를 바꿀 순 없다. 새 주인은 3일 안에 떠나라는 통지를 보내야 하며 형식적인 과정을 통해 소유물의 권리를 갖게 되며 이 과정은 30~45 일이 걸린다. 이 기간 은행과 협상을 통해 렌트로 거주할 수도 있다. 만약 집이 이미 렌트를 준 상태였다면 렌트 기간 동안은 거주할 수가 있다. 차압은 옵션이 아니다. 페이먼트를 못내는 사람들을 돕기 위해 10여가지 이상의 다양한 정부의 프로그램들이 있지만 활용을 제대로 못하고 잘못된 인도를 받고 있는 것이 현실이다. 정부의 다양한 채널이 가동되어 HUD Approved Housing Counselor의 도움을 받을 것을 권고하고 있지만 많은 홈오너들이 도움에서 제외되고 피해도 입는 사례들이 기사를 통해 많이 보고 되고 있는 실정이다. 지금 가주 정부에서는 8만불까지 유자격 모기지 연체자들에게 도움을 제공하고 있다. HUD 인증된 전문 카운슬러의 도움을 받아 신청하는 것이 권유된다. 신청한다고 무조건 승인되는 것이 아니기 때문이다. 전혀 도움을 받고 집을 유지할 수 있는 형편이 못 되는 상황이라면 희생을 각오하며 현명한 선택을 통해 차후(3년)를 대비하며 정부에서 보조해 주는 다운페이 보조금을 통해 내 집을 마련하는 것은 어떨까 제안해본다. ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터 소장부동산 스토리 차압 진행 주택 차압법 차압 진행 차압 절차
2022.05.31. 19:34