유치권·타이틀 문제 등 권리 범위 결정
권리 분석 통해서 안전장치 마련해야
부동산 거래는 단순히 땅과 건물을 사고파는 것이 아닙니다. 권리와 제약이 얽힌 복잡한 구조를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 흔히 ‘내 땅이니까 내 마음대로’라 생각하지만, 실제로는 이건 막연한 환상입니다.
권리 분석 통해서 안전장치 마련해야
다양한 ‘제한물권’이 작용해 부동산 소유자의 권리 범위를 결정짓습니다. 이번 칼럼에서는 제한물권에 대해 간단한 설명을 하겠습니다.
대표적인 제한물권 유형은 네 가지가 있는데, 이 중에 첫째는 유치권(저당권 등) 입니다. 유치권은 채무자가 대출금을 갚지 못하면 채권자가 경매를 통해 권리를 행사할 수 있습니다.
둘째는 지상권(easement) 입니다. 지상권은 타인의 토지를 특정 목적(통행, 상수도관 매설 등)으로 사용할 권리로, 이웃의 경계나 공익적 필요로 인해 주어지는 경우가 많습니다.
넷째는 타이틀 문제(cloud on title)로, 부동산의 소유권에 분쟁이 존재하거나 법적으로 완전히 정리되지 않은 상태를 의미합니다.
매입 전 반드시 소유권이 완전히 해결된 ‘클린 타이틀’인지 확인하는 절차가 필요합니다.
이뿐 아니라 ‘제한물권’은 아니지만, 부동산 소유자에게 상당히 민감한 영향을 미치는 고려해야 할 권리도 있습니다. 라이센스(사용허가)는 통상 소유자가 특정 용도로 일시적 사용을 허락해주는 권리로, 언제든 철회가 가능합니다.
예를 들어, 내 땅에 잠시 주차를 허락하는 것을 생각해볼 수 있습니다. 침범은 옆집의 담장이나 나무가 내 땅을 넘어와 있는 물리적 상태로, 자칫 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
특히 지상권과 라이센스를 구분하는 것이 중요합니다. 라이센스는 일시적·제한된 허가지만, 지상권은 등기된 권리로서 매매나 상속 시에도 계속 유효합니다.
지상권은 다시 ‘적극적 지상권’과 ‘소극적 지상권’으로 구분됩니다. 전자가 타인 토지를 특정 용도(통행·설치 등)로 이용하는 권리라면, 후자는 타인의 부동산에 일정 행위(일정 높이 이상의 건물 신축 등)를 하지 않도록 제약하는 권리입니다.
지상권은 보통 등기에 명시(지상권 설정 등기), 당사자 간의 계약, 법률상 필요에 따라 암묵적으로 성립하는 세 경로로 생성됩니다. 부동산 거래 전에는 반드시 등기부, 건축물대장, 현장 확인을 꼼꼼히 해야 하며, 소유권 이전 등 거래의 주요 분기점에서 제한물권과 지상권의 존재 및 효력을 명확하게 짚는 것이 안전한 부동산 거래의 출발점입니다.
부동산 거래는 권리 분석에서 시작해 권리 분석으로 완결됩니다. 제도와 권리구조를 제대로 이해하는 것이 내 자산을 지키는 첫걸음입니다. ‘권리분석’이야말로 가장 강력한 안전장치라는 점을 잊지 마시기 바랍니다.
▶문의:(213)537-9691
렉스 유 / New Mark Korea Advisory Group 대표