주택 시장이 장기간의 침체를 끝내고 서서히 균형을 찾아가는 조짐을 보이고 있다는 분석이 나왔다. 높은 모기지 금리와 사상 최고 수준의 집값으로 수년간 주택 구매를 미뤄왔던 잠재적 구매자들에게 긍정적인 소식이다.
시장조사업체 네드데이비스리서치(NDR)는 이달 발표한 고객 보고서에서 "주택 시장이 마침내 바닥을 다지고 있다"는 신호가 여러 곳에서 감지된다고 밝혔다. 이는 주택 거래가 다시 살아날 수 있음을 의미한다. NDR의 조 칼리시 수석 글로벌 전략가는 "주택 시장은 점차 균형을 찾아가고 있다"며 "여전히 가격은 높은 수준이지만 상승세는 둔화하고 있다"고 강조했다.
부동산 정보업체 레드핀에 따르면 현재 주택 판매자는 구매자보다 36% 더 많아 2013년 이후 가장 큰 불균형을 기록했다. 이는 거래가 꽉 막혀 있는 시장 상황을 단적으로 보여준다. 그러나 최근 시장은 네 가지 지표에서 개선 조짐을 나타내고 있다.
▶공급.수요 균형 회복 조짐= 상무부 자료를 분석한 NDR에 따르면 올해 신규 주택 공급은 약 130만 가구에 이를 것으로 예상된다. 반면 주택 수요는 약 85만 가구에 그칠 전망이다. 이 경우 수요는 연말까지 약 110만 가구가 부족하지만 연초의 160만 가구보다 개선된 수치다. 공급 부족 완화는 주택 가격 안정에 긍정적으로 작용할 것으로 보인다.
▶공실률 정상화= NDR은 최근 몇 년간 증가했던 렌트와 자가 주택 공실률이 올해 역사적 평균 수준으로 돌아올 것으로 내다봤다. 렌트 공실률은 정상치인 7%에 도달했으며, 자가 주택 공실률도 1.5%로 안정될 것으로 추정된다.
▶소득 대비 주택 가격 하락= 주택 구매 여력을 보여주는 중위 주택 가격 대비 중위 소득 비율은 최근 고점에서 하락세를 보이고 있다. 이 비율은 2006년 버블 시기를 수준을 웃도는 5.4까지 올랐으나 현재 4.9로 내려왔다. 4.9년치 연소득을 모두 모아야 집을 살 수 있다는 의미다. 인구조사국에 따르면 올해 1분기 주택 중위 매매가는 41만800달러로 2022년 고점이었던 44만2600달러보다 낮아졌다. 같은 기간 실질 개인 소득은 5%가량 증가했다.
▶주식 대비 가격 하락= NDR은 주택 가격이 건설 대체 비용 및 주식시장 대비 상대적으로 저렴해지고 있다고 분석했다. 가계 부동산 가치의 대체 비용 대비 비율은 1분기 말 169.5%로 하락했다. 즉, 시장에 있는 주택의 가격은 동일한 가치의 집을 짓는 비용보다 약 1.7배 비싸다. 상장 기업 시가총액 대비 비율도 69.8%로 낮아졌다. 가계가 보유한 주택 가치가 전체 주식시장 규모의 약 70% 수준으로 부동산 가치가 주식시장과 비교해 덜 비싸졌다는 의미다.
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