정부 셧다운, 가주 주택 거래 악영향 없다

대출심사 절차 문제 없어
더 길어지면 파장 불가피
건설 허가·공사 검사 지연

연방정부 셧다운으로 플로리다 등에서 주택 거래에 차질이 빚어지고 있지만 가주에서는 큰 문제가 없는 것으로 나타났다.

연방정부 셧다운이 장기화하고 있지만 가주 주택시장은 큰 변화 없이 비교적 안정세를 유지하고 있다. 플로리다에서 홍수보험 발급과 갱신이 중단돼 주택 거래가 지연되는 것과 대비된다.
 
부동산 정보업체 리얼터닷컴의 해나 존스 선임 경제분석가는 "정부 셧다운 이후 가주 주택시장은 뚜렷한 변화 조짐을 보이지 않고 있다"고 분석했다. 신규 매물은 지난해보다 늘었고 시장에 머무는 기간은 안정적이며 재고 증가율도 둔화세를 유지하고 있다.
 
가주는 전국에서 주택청과 재향군인청 대출 규모 6위와 농무부 주택 투자 총액 9위, 홍수보험프로그램(NFIP) 가입 건수 6위를 차지하고 있다. 이들 연방 프로그램이 연방정부 셧다운으로 중단되거나 심각하게 지연되는 상황에서 연관성이 큰 가주 시장은 안정을 유지하고 있는 것이다. 부동산은 가주 경제의 17.6%를 차지하고 있어 셧다운의 영향이 커지면 경기에도 큰 영향을 준다.
 
가주 부동산 시장의 안정성은 주택시장의 주도층이 건재하기 때문이다. 가주 주택 구매자 대부분은 셧다운의 영향을 받지 않는 일반 대출을 이용한다. 집값이 비싼 LA와 샌프란시스코, 샌호세 등에서는 현금과 점보 대출 구매가 여전히 활발하다.
 

존스 분석가는 "고소득 현금 구매자와 점보 대출 이용자는 셧다운에 따른 공무원 무급휴직의 직접적인 영향을 받지 않는다"며 "구매자들이 가주 시장의 버팀목 역할을 하고 있다"고 설명했다.
 
국세청(IRS)의 '소득 검증 신속 서비스(IVES)'가 정상 운영 중인 점도 거래 안정의 버팀목이다. 세금 정보를 확인해 대출 심사를 이어가는 이 시스템은 이용자의 수수료로 운영되기 때문에 의회의 예산 승인과 상관없이 움직인다.
 
신용검증업체 서비스 퍼스트의 커티스 누스 대표는 "매주 수천 건의 세금 기록을 요청하는데 지금까지 지연된 적이 없다"고 말했다. 이 회사의 리사 빙클리 최고운영책임자(COO)는 "IVES를 통한 세금 기록 요청의 97%가 3일 안에 처리되고 있다"며 "셧다운 이전과 동일한 수준"이라고 밝혔다.
 
셧다운 영향이 감지되는 부분도 있다. 최근 첫 주택 구매자 중 주택청이나 농무부 대출 이용 열기가 식고 있다. 가주는 지난 6월 한 달 동안만 19억 달러 규모의 주택청 대출을 기록해 전국 3위를 차지했다. 농무부를 통한 주택 투자는 2024년 이후 총 200억 달러에 달했다.
 
이들 대출은 연방 인력과 승인 절차에 의존하기 때문에 셧다운으로 사실상 중단 상태다. 정부 운영이 불확실해지자 자격 있는 바이어조차 대출 이용을 주저하는 상황이다. 셀러들은 이에 대응해 가격을 소폭 조정하거나 계약 기간을 연장하고 있다.
 
반면, 건설업계는 타격을 받고 있다. 이미 인허가와 공사 검사가 지연되기 시작했다. 다세대 주택 프로젝트 등은 작은 지연도 전체 일정에 도미노 파급효과를 낳을 수 있다.
 
전국부동산중개인협회의 러셀 릭스 규제 담당자는 "지금은 영향이 미미하지만 셧다운이 더 길어지면 인허가 절차가 본격적으로 막히기 시작할 것"이라고 우려했다.
 
LA 지역 건설사인 오퍼스 빌더스의 개리 므크르티챈 대표는 "10월 초 이후 신규 주택 공사 현장에서 인프라 관련 요청이 거의 처리되지 않고 있다"며 "단순 하수도 연결이나 소화전 이전도 지연되고 있다"고 밝혔다. 셧다운으로 연방 정부가 운영하는 홍수보험 프로그램(NFIP)이 중단되면서 남가주의 산불 피해 지역과 홍수 위험 지역의 거래가 영향을 받고 있다.
 
연방재난관리청(FEMA)은 대형 산불 이후 최소 5년간 홍수 위험이 평소보다 높다는 분석을 내놓았다. 문제는 산불 피해 주택 중 연방 홍수보험에 가입된 비율은 4%에 불과하다. 팰리세이즈와 이튼 파이어로 큰 피해를 입은 지역은 아직 복구가 진행되는 상태로 NFIP가 중단되면서 신규 가입과 갱신이 모두 멈췄다. 이 때문에 홍수 위험이 높은 지역의 주택 거래가 영향을 받지 않을 수 없게 됐다. 존스 분석가는 "셧다운이 길어질수록 홍수보험 신규 발급이 중단돼 거래 지연이 불가피하다"고 내다봤다. 가주 주택시장은 안정적이지만 복잡하게 얽힌 시장의 구조를 고려하면 장기 셧다운의 여파가 뒤늦게 나타날 가능성도 있다.
 
존스 분석가는 "대출 승인이나 보험 문제로 거래가 지연되면 매물 회수나 가격 인하 건수가 늘어날 수 있다"며 "소비자 심리가 흔들리면 구매를 미루는 사례가 급증할 수 있다"고 우려했다.

안유회 객원기자