부동산 상담 중 가장 자주 받는 질문 중 하나가 바로 노인 재산세 감면(Senior Citizens Exemption)에 관한 것이다.
흔히 이 제도를 ‘65세 이상이고, 소득이 적으며, 그 집에 살고 있으면 된다’는 정도로 이해하곤 한다. 하지만 실제는 다르다. 나이와 소득을 따지기 전에, 이미 ‘소유주 구성’ 단계에서 자격 여부가 갈리는 경우가 많다.
사례를 살펴보자. 막 65세가 된 아버지가 30대 아들과 함께 1패밀리 주택을 공동명의로 보유하고 있었다. 아버지는 그 집에서 20년 넘게 거주해 온 실거주자였고, 연 소득도 5만 달러 정도로 지역 기준보다 낮았다.
여기서 가장 중요한 포인트가 ‘예외 조항’이다. 법은 오직 부부 또는 형제자매 사이에서 소유주 중 한 명만 65세 이상이어도 신청 자격을 부여한다. 하지만 부자·부녀, 모자·모녀 관계는 이 예외에 해당하지 않는다.
아들의 이름이 Deed에 올라가 있는 한, 아버지가 아무리 고령이고 소득이 낮아도 감면은 신청 단계에서부터 막힌다. 또 하나 자주 듣는 질문은 “지분만큼 감면받는 것 아니냐”다. 예를 들어 아버지 지분이 50%니까 그 절반에 대해서 혜택을 받아야 맞는다는 논리다.
하지만 이 제도는 지분 비율에 따라 혜택을 적용하지 않는다. 요건을 완벽히 충족하면 주택 평가액 전체에 대해 감면율(최대 50% 등)이 적용되지만, 하나라도 충족하지 못하면 전체가 거부되는 구조다. 자녀를 공동 소유주로 올리는 순간, 주택 전체에 대한 시니어 감면 혜택은 없어진다고 보면 된다.
반면, 부부나 형제자매라면 이야기가 다르다. 이들은 뉴욕주법이 인정하는 가장 강력한 ‘나이 예외’ 대상이기 때문이다. 예를 들어 남편이 65세이고 부부 공동 소유 주택이라면, 아내의 나이와 상관없이 신청 자격이 주어진다. 형제자매가 소유한 경우에도 한 명만 65세를 넘겼다면 감면 혜택을 받을 수 있다.
이때 중요한 것은 소득 기준이다. 뉴욕 내에서도 카운티, 타운, 학군마다 기준이 제각각이다. 예를 들어 롱아일랜드 일부 지역의 합산 소득 한도는 약 5만8400달러 수준이지만, 다른 지역은 이보다 낮거나 높을 수 있다. 따라서 매년 해당 지역 Assessor 사무실을 통해 정확한 소득 가이드라인을 확인하는 절차가 선행되어야 한다.
현장에서 가장 중요한 부분 중 하나가 ‘배우자 사후 승계’ 규정이다. 65세 이상으로 시니어 감면 혜택을 받고 있던 남편이 먼저 사망했더라도, 남겨진 배우자가 62세 이상이라면 기존 감면 혜택을 유지할 수 있다. 단, 기존에 감면을 받고 있던 상태여야 하며 소득 기준도 계속 충족해야 한다.
원래 신규 신청은 65세부터지만, 배우자 사망이라는 상황에서는 62세부터 그 권리를 인정해 주는 배려 조항이다.
이 내용을 모르는 이들은 배우자 사후에 본인이 65세가 될 때까지 수년간 수천 달러의 혜택을 스스로 포기하는 실수를 범하곤 한다.
재산세는 ‘누가, 어떤 관계로 Deed에 이름을 올렸느냐’에 따라 그 부담이 달라질 수 있다. “누가 거주하느냐”는 기본이고, 절세의 핵심은 소유 구조의 설계에 있다.
집을 살 때 매매 가격과 이자율만 계산하지 말고, Deed 구조와 각종 감면 규정까지 함께 설계해야 비로소 진짜 내 집 유지비가 보이기 시작한다. 부동산 자산 관리는 아는 만큼 지키고, 설계하는 만큼 아낄 수 있다.
Jay Yun (윤지준) / 전 재미부동산협회 회장