이란 전쟁 등 불확실성에 두 지표 간격 벌어져
당분간 공격적 확장보단 자산 유동성 확보해야
연방 10년 만기 국채 수익률과 30년 고정 모기지 이자율은 금융 시장에서 가장 강력한 동행 지표 중 하나로 꼽힌다. 이론적으로 모기지는 만기가 30년임에도 불구하고 실제로는 이사나 재융자 등을 통해 10년 전후로 상환되는 경향이 있어, 투자자들은 모기지 금리를 책정할 때 10년 만기 국채 수익률을 핵심 벤치마크로 사용한다.
당분간 공격적 확장보단 자산 유동성 확보해야
이 때문에 국채 수익률이 상승하면 자본 조달 비용이 올라가며 모기지 금리를 밀어 올리고, 반대로 국채 수익률이 하락하면 모기지 금리도 시차를 두고 내려가는 상관관계를 유지해 왔다.
최근 이 두 지표는 단순한 경제 논리를 넘어 급변하는 지정학적 위기와 인플레이션의 굴레 속에서 매우 불안정한 흐름을 보이고 있다. 최근 이란과 이스라엘 간의 갈등이 전면전 양상으로 치닫고 트럼프 행정부의 강경한 대외 메시지가 이어지면서 국제 유가는 배럴당 110달러를 돌파했다. 이러한 에너지 가격의 폭등은 잠잠해지던 물가에 다시 불을 붙였고, 시장은 연준의 금리 인하 시점이 당초 예상보다 훨씬 뒤로 밀릴 것이라는 공포에 휩싸였다. 그 결과 4월 초 기준 10년 국채 수익률은 4.3%대를 상회하며 강한 하방 경직성을 보이고 있으며, 이에 연동된 30년 고정 모기지 금리 역시 6%대 중반에 머물며 주택 구매자들에게 큰 압박을 가하고 있다.
여기서 주목해야 할 점은 국채 금리와 모기지 금리의 격차인 ‘스프레드’다. 역사적으로 이 간격은 1.7%p에서 2.0%p 수준을 유지해 왔으나, 현재는 시장의 불확실성과 경기 침체 우려가 반영되어 2.1%p 이상의 넓은 폭을 기록하고 있다.
향후 동향은 결국 ‘에너지 가격의 안정’과 ‘연준의 정책 전환’이라는 두 가지 축에 의해 결정될 것이다. 만약 중동의 긴장이 완화되어 유가가 하락하고 물가상승률이 2.5% 수준으로 안착한다는 신호가 나온다면, 10년 국채 금리는 심리적 저지선인 4.0% 아래로 하락하며 모기지 금리를 5%대 후반까지 끌어내릴 수 있다.
그러나 갈등이 장기화하여 공급망 차질이 심화될 경우, 국채 금리는 4.5%를 넘보고 모기지 금리는 다시 7%대를 위협하는 상방 압력을 받게 될 것이다.
현재로써는 경제가 약 2.2%의 완만한 성장을 이어가는 연착륙 시나리오 속에서 금리가 박스권에 갇힐 가능성이 높으나, 돌발적인 대외 변수가 워낙 많아 시장은 살얼음판을 걷는 형국이다.
부동산 투자자와 대출 대기자들은 기준금리 인하라는 막연한 기대보다는 10년 국채 금리의 실질적인 움직임과 스프레드 축소 여부를 먼저 확인해야 한다.
현재의 고금리는 경제 기초 체력보다는 외부 충격에 의한 비용 인상 성격이 강하다. 시장의 심리가 안정을 찾고 리스크 프리미엄이 줄어드는 시점이 모기지 금리 하락의 실질적인 변곡점이 될 것이다.
당분간은 공격적인 확장보다는 시장의 노이즈가 걷히기를 기다리며 자산의 유동성을 확보하는 신중한 전략이 필요한 시점이다.
▶문의: (213)445-4989
현호석 HK 메가 리얼티 대표