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[경제 안테나] 국채금리 상승 왜 문제인가
최근 몇 달 사이 미국 국채 금리가 가파르게 상승하고 있다. 투자자들은 유가 급등으로 인한 인플레이션 압력, 연방준비제도(Fed)의 통화정책, 대규모 재정적자, 그리고 글로벌 금융시장의 불확실성을 동시에 우려하고 있다. 이러한 복합적 요인이 맞물리면서 국채 수익률은 상승 압력을 받고 있다. 무엇보다 유가 상승은 인플레이션을 자극한다. 원유 가격이 오르면 개솔린과 디젤, 항공유 가격이 뛰어 운송비가 상승한다. 여기에 플라스틱, 화학제품 등 석유를 원재료로 사용하는 상품 가격도 연쇄적으로 오르게 된다. 하지만 더 큰 위험은 ‘인플레이션 기대심리’다. 물가가 계속 오를 것이라고 믿기 시작하면, 근로자들은 더 높은 임금을 요구하고, 기업들은 비용 상승을 예상해 가격을 올리게 된다. 이렇게 되면 물가 상승 문제를 컨트롤하기 어려워진다. 채권 투자자들이 더 높은 금리를 요구하는 이유도 여기에 있다. 인플레이션으로 미래에 돌려받는 돈의 실질가치가 떨어질 것을 우려하기 때문이다. 연준의 정책 방향 역시 금리 상승의 중요한 배경이다. 얼마 전까지만 해도 시장은 연준의 금리 인하를 기대했다. 하지만 인플레이션 위험이 다시 커지면서 이러한 기대도 달라졌다. 연준이 예상보다 오랫동안 금리를 동결할 가능성이 커졌으며, 물가 압력이 심화할 경우 오히려 인상 가능성도 거론된다. 투자자 입장에서는 정책금리가 높은 수준에서 오래 유지될 가능성이 커질수록 장기 국채를 보유할 유인이 줄어들기 때문에 더 높은 수익률을 요구하게 된다. 미국의 막대한 재정적자도 요인이다. 현재 미국 정부는 세금 수입보다 훨씬 많은 돈을 지출하고 있으며, 부족한 예산은 대규모 국채 발행에 의존하고 있다. 이런 상황에서 투자자들의 자금을 유치하려면 더 높은 금리를 제시해야 한다. 문제는 이것이 악순환으로 이어질 수 있다는 점이다. 재정적자가 커질수록 차입 규모는 확대되고, 차입 확대는 국채 금리 상승을 유발한다. 금리가 오르면 정부의 이자 부담이 증가하고, 늘어난 이자 비용은 재정적자를 더욱 확대한다. 다시 말해 더 많은 적자가 더 많은 차입을 부르고, 그 차입이 또다시 금리를 밀어 올리는 구조가 형성될 수 있다. 시간이 흐를수록 투자자들은 미국 재정의 지속 가능성에 대해 우려를 할 수 밖에 없게 된다. 이 과정에서 중요한 개념이 바로 ‘실질금리(real interest rate)’다. 실질금리란 명목금리에서 물가상승률을 차감한 수치다. 예를 들어 국채 금리가 4.6%이고 인플레이션이 2.5%라면 실질금리는 약 2.1% 수준이다. 실질금리는 차입 비용의 실제 부담을 보여준다는 면에서 중요하다. 최근 10년 만기 국채의 실질금리가 크게 상승한 점은 특히 주목할 만하다. 2020년과 2021년만 해도 10년 만기 국채의 실질금리는 마이너스였다. 당시 연준은 팬데믹 대응을 위해 초저금리를 유지했고, 투자자들은 물가상승률보다 낮은 수익률을 감수하면서도 국채를 매입했다. 그러나 2022년 이후 상황은 급변했다. 인플레이션으로 금리가 오르면서 실질금리는 빠르게 상승했고, 2026년 현재 10년물 실질금리는 2%를 웃도는 수준에 이르렀다. 이는 투자자들이 장기 국채를 보유하는 대가로 더 높은 실제 수익을 요구하고 있음을 보여준다. 국채 금리 상승은 경제 전반에 광범위한 영향을 미친다. 가장 먼저 충격을 받는 분야가 주택시장이다. 일반적으로 모기지 금리는 10년 만기 국채 수익률과 함께 움직이기 때문이다. 연방정부 역시 부담이 커진다. 국채 금리가 오르면 정부의 이자 비용 부담도 늘어난다. 물론 기존의 모든 부채가 동시에 영향을 받는 것은 아니지만, 만기가 도래한 채권은 더 높은 금리로 재발행해야 하기 때문에 시간이 지날수록 부담은 커진다. 이는 재정적자를 더욱 악화시키는 요인이 된다. 기업들의 금융 부담도 예외가 아니다. 기업이 발행하는 회사채 금리는 국채 금리에 일정 비율의 위험 프리미엄이 더해져 결정된다. 따라서 국채 금리가 오르면 기업들의 자금 조달 비용도 함께 상승한다. 이는 기업의 투자와 고용, 인수합병(M&A), 자사주 매입 등을 위축시킬 수 있으며, 특히 부채 비율이 높은 기업일수록 충격은 더 커진다. 가계의 부담도 증가한다. 국채 금리가 오르면 자동차 융자와 크레딧카드 이자율, 개인 및 스몰비즈니스 대출 금리 모두 상승하기 때문이다. 여기에 높은 에너지 가격까지 더해지면 소비자들의 실질 구매력은 약화한다. 결국 외식, 여행, 쇼핑과 같은 소비 지출이 줄어들 가능성이 높다. 핵심은 명확하다. 이란 전쟁이 장기화하면 물가 상승에 그치는 것이 아니라 경기 둔화에도 물가와 금리는 오르는 이른바 ‘고물가·저성장’ 상황이 벌어질 수 있다는 게더 위험한 일이다. 손성원 / 로욜라 메리마운트대 교수·SS 이코노믹스 대표경제 안테나 국채금리 상승 금리 상승 물가 상승 비용 상승
2026.05.28. 20:37
모기지 월 2000달러 돌파…집값·금리 ‘이중 압박’
비싼 집값과 높은 금리에 주택 소유주들의 페이먼트 부담이 커진 가운데 월 모기지 상환액이 역대 최고 수준을 기록한 것으로 나타났다. 부동산 정보업체 리얼터닷컴에 따르면, 지난해 4분기 전국 기존 모기지 보유자의 평균 월 상환액은 2005달러로 집계됐다. 이는 지난 2021년 대비 44% 급증한 수준으로, 불과 3년 사이 월 부담이 600달러 이상 늘어난 셈이다. 신규 모기지의 경우 이미 지난 2022년 9월에 월 상환액 2000달러를 넘어선 바 있다. 최근 모기지를 받은 주택 소유주들이 높은 집값과 금리 상승의 영향을 가장 직접적으로 받고 있다는 의미로 해석된다. 최근 변화를 보면, 지난해 3분기에서 4분기 사이 4% 미만 저금리 모기지 비중은 감소한 반면, 5~6% 및 6% 이상 구간은 모두 증가했다. 3% 미만 금리 비중은 20%에서 19.7%로 줄었고, 3~4% 구간 역시 31.5%에서 30.9%로 하락했다. 반면 5~6% 금리는 10.6%, 6% 이상은 21.9%로 상승했다. 현재 전체 모기지의 50.6%는 여전히 4% 이하 금리를 유지하고 있으며, 약 78%는 6% 미만이다. 다만 이들 대부분이 낮은 조건의 모기지를 포기하지 않으려 하면서 매물 부족이 지속되고, 이는 새로운 주택 구매자들에게 가격 상승 압력으로 작용하는 악순환이 반복되고 있다. 한편 모기지 금리는 2월 한때 6% 수준까지 낮아졌지만, 이후 이란 관련 지정학적 긴장으로 금융시장이 흔들리며 다시 상승세로 돌아섰다. 특히 바이어가 감소하면서 올해 초 주택거래가 급감한 가운데, 최근 금리 변동과 지정학적 변수까지 겹치며 남가주 주택 시장이 둔화하고 있다는 우려가 나온다. 부동산 정보업체 질로에 따르면, 지난 1월 LA카운티에서 발생한 주택 거래 수는 3072건으로 지난 3년 사이 최저치를 기록했다. 매물 체류 기간도 크게 늘었다. 레드핀에 따르면 지난 2월 기준 LA 지역 주택은 평균 80일 동안 시장에 머물렀으며, 이는 지난 5년 중 가장 긴 기간이다. 동시에 가격을 낮춘 매물 비중도 17.6%로 전년 대비 증가했다. 전국적으로도 수요가 감소하면서 셀러가 바이어보다 약 63만 명 더 많은 것으로 집계됐다. 이는 2013년 이후 최대 격차다. 남가주 지역 또한 최근 바이어보다 셀러가 20% 이상 많은 상황이다. 금리뿐 아니라 심리적 요인도 시장 위축의 주요 원인으로 꼽힌다. 업계는 전쟁과 같은 사건이 발생하면 구매자들이 결정을 미루는 경향이 강해진다고 설명했다. 다만 휴전 등 상황이 안정될 경우 단기적으로 시장 심리가 회복될 가능성도 제기된다. 일부 지표에서는 회복 조짐도 감지된다. LA카운티에서 에스크로 신규 건수는 최근 몇 주 사이 최대 50% 증가했다. 실제 거래 완료까지는 시차가 있지만 향후 거래 증가로 이어질 가능성이 있기 때문에 고무적이라는 설명이다. 우훈식 기자고공행진 집값 모기지 금리 신규 모기지 금리 상승 박낙희 모기지 주택
2026.04.15. 17:44
전쟁 여파에 얼어붙은 LA 주택시장…휴전이 돌파구 될까
이란 전쟁 여파로 모기지 금리가 급등하면서 LA 주택시장이 급격히 냉각된 가운데, 최근 체결된 휴전이 거래 회복의 계기가 될 수 있을지 주목된다. LA타임스에 따르면 LA카운티의 1월 주택 거래 건수는 3072건으로 최근 3년 사이 최저치를 기록했다. 전국적으로도 매도자가 매수자보다 63만 명이나 많은 사상 최대 격차가 벌어졌다. 금리 상승은 특히 생애 첫 주택 구매자들의 부담을 키웠다. 오랜 기간 전세 생활을 해온 케이티 데이비스는 첫 주택 구입을 준비 중이지만 금리 하락이 절실하다. 그는 “금리가 6% 이하로 내려가야 감당할 수 있다”며 “중동 정세에 따라 내 집 마련 여부가 좌우되는 상황”이라고 말했다. 실제로 금리는 지난해 7%에서 6%대 초반까지 떨어졌다가 이란 공습 이후 다시 상승했고, 최근 휴전 이후 다시 하락세를 보이고 있다. 그러나 이 같은 변동성은 시장 불확실성을 키우고 있다. 전문가들은 작은 금리 변동도 주택 구매자에게는 치명적이라고 지적한다. 월 상환액이 200달러만 늘어나도 대출 유지 여부가 갈릴 수 있기 때문이다. 부동산 플랫폼 질로(Zillow)에 따르면 LA 주택시장은 전쟁 전에도 정체된 상태였으며, 전쟁 이후 사실상 거래가 멈췄다. 평균 모기지 금리는 6.46%까지 상승했고, 매수자들은 시장에서 이탈했다. 레드핀(Redfin) 자료에서도 시장 위축이 확인된다. 2월 기준 매물 평균 체류 기간은 80일로 최근 5년 중 가장 길었고, 가격 인하 매물 비율도 17.6%로 증가했다. 부동산 업계는 전쟁이 심리적 위축을 초래했다고 분석한다. 브렛 파슨스 에이전트는 “큰 사건이 발생하면 매수자들은 본능적으로 움직임을 늦춘다”고 설명했다. 다만 휴전이 지속될 경우 시장 안정 효과가 있을 것으로 기대된다. 그는 “단기적으로는 분명 긍정적 영향이 있을 것”이라고 말했다. 하지만 금리 외에도 높은 보험료와 할리우드 고용시장 부진 등 복합 요인이 수요 회복을 제한하고 있다. 최근 주택을 구입한 애슐리 무어헤드는 “금리가 떨어지자 매수 경쟁이 다시 치열해졌다”며 “한 주택에 최소 4건 이상의 경쟁 입찰이 붙었다”고 말했다. 그는 결국 예산 125만 달러를 초과해 139만 달러에 주택을 구입했다. 시장에서는 ‘골든 핸드커프’ 현상도 나타난다. 팬데믹 시기 저금리로 대출을 받은 집주인들이 매도를 꺼리면서 공급이 제한되고 있는 것이다. 전문가들은 수요 자체는 여전히 존재한다고 본다. 특히 밀레니얼과 Z세대의 주택 구매 수요가 높지만 금리와 생활비 불확실성 때문에 신중해지고 있다는 분석이다. 일부에서는 현재 시장을 기회로 보기도 한다. 부동산 업계 관계자는 “지금은 협상력을 활용해 매도자에게 비용 부담이나 가격 인하를 요구할 수 있는 시기”라고 말했다. 한편 현장에서는 이미 반등 조짐도 감지된다. 신규 에스크로 계약이 최근 몇 주 사이 최대 50% 증가했다는 분석도 나온다. 다만 거래 완료까지 시차가 있어 공식 통계에는 아직 반영되지 않은 상태다. 업계 관계자는 “현재 시장은 이미 움직이고 있지만, 지표가 이를 따라오지 못하고 있다”며 “향후 2~4주 내 거래 증가가 본격적으로 나타날 것”이라고 전망했다.주택시장 전쟁 la 주택시장 금리 상승 전쟁 여파
2026.04.15. 13:28
금리 올라도 산다…주택시장 예상 밖 반등
봄철 성수기 진입과 함께 주택시장이 다시 활기를 띠고 있는 것으로 나타났다. 부동산 플랫폼 질로가 지난 6일 발표한 보고서에 따르면, 지난달 전국 잠정주택판매 건수는 총 28만1546건이었다. 이는 2022년 8월 이후 기준으로 2025년 5월을 제외하면 가장 높은 수준이다. 이 수치는 전년 대비 4.6%, 전달 대비 29.8% 증가한 것으로, 각각 2021년 이후 역대 3월 최고 증가 폭을 기록했다. 실제 판매량 역시 증가해 3월 주택 판매는 약 30만398건으로 전년 대비 3.7%, 전월 대비 25.2% 늘었다. 전문가들은 최근 이란 전쟁에 따른 모기지 금리 상승으로 일부 부담이 커졌음에도 불구하고 수요가 견조하게 유지되며 거래 활동이 뚜렷하게 회복됐다고 풀이했다. 특히 매물당 하루 평균 페이지 조회 수는 지난해 같은 기간보다 32% 증가했다. 이는 수요 증가 속도가 재고 증가를 앞지르고 있음을 의미한다. 팬데믹 이후 처음으로 시장 개선 신호가 나타나고 있다는 평가다. 재고 역시 증가세를 이어갔다. 지난달 기준 전국 매물은 123만 채로 전년 대비 4.2% 증가했으며, 전월 대비로는 9.5% 늘었다. 신규 매물은 38만4854채으로 전년 대비 0.1% 증가해 사실상 보합세를 보였지만, 1~2월 감소세에서 벗어나며 시장 개선 흐름을 나타냈다. 특히 재고는 28개월 연속 전년 대비 증가세를 기록하고 있다. 시장 경쟁 강도는 다소 완화되는 모습이다. 주택이 계약 단계로 전환되기까지 걸리는 기간은 중간값 기준 19일로, 지난해보다 2일 길어졌지만 전달보다는 9일 단축됐다. 가격 인하 매물 비중은 22.6%로 전년 대비 0.8%포인트 감소했으나 전월 대비로는 2.4%포인트 증가했다. 주택 가격은 완만한 상승세를 이어갔다. 전국 주택 중간 가격은 36만5545달러로, 전월 대비 0.6%, 전년 대비 0.8% 상승했다. 이는 2월의 연간 상승률 0.4%보다 소폭 가속된 수치다. 한편 LA의 경우 중간 집값은 96만2935달러로 전달 대비 0.8% 증가했으나 전년 대비로는 0.2% 하락한 모습이었다. 매물은 1년 전과 비교해 4.9% 증가했다. 우훈식 기자주택시장 금리 수요 증가 금리 상승 최고 증가
2026.04.07. 14:32
[리밸런싱] 낙관론 속 경고등…자산 재조정 시점 왔다
2025년 여름 국내 주식시장은 사상 최고치 근방에서 고공행진을 이어가고 있다. 투자자 심리는 극단적으로 낙관적이며 주식 외에도 다양한 고위험 자산으로 자금이 쏠리는 양상이다. 그러나 시장이 열광할수록 그 이면에 잠재한 리스크는 더욱 주의 깊게 들여다봐야 한다. 시장이 모두 한쪽으로 쏠릴 때 자산 재조정, 즉 리밸런싱의 기회는 반대로 열린다. 지금은 그럴 시점일 수 있다. ▶과열된 심리와 얕아진 유동성 변동성 지수(VIX)와 나스닥 변동성 지수(VXN)은 지난 주말 기준 각각 15.78과 18.71로 팬데믹 이후 최저 수준까지 내려왔다. 이는 시장 참여자들이 단기 리스크를 거의 의식하지 않고 있다는 것을 의미한다. CNN의 ‘공포와 욕망 지수’ 역시 과열된 투자심리를 가리키고 있다. 최근 한 달간 하락 종목의 거래량 비중이 전체의 42%에 불과하다는 블룸버그 보도는 그야말로 ‘매도자가 없는 시장’을 보여준다고 할 것이다. 요즘의 투자 자금은 모두 레버리지 ETF, SPAC(기업인수목적회사), 옵션 등 고위험 고수익 구조로 몰리고 있으며 외국인 자금도 사상 최고 수준으로 국내 주식에 들어와 있다. 이러한 환경은 상승장의 끝자락에서 종종 나타나는 공통된 징후다. 시장은 여전히 오르고 있지만 그 상승이 지속 가능하지 않다는 신호가 곳곳에서 포착된다. ▶자산 재평가의 방아쇠 채권시장에서 10년물 국채금리는 7월 초 4.18%에서 4.43%까지 단기간에 상승했다. 이는 연초 3.85% 수준과 비교하면 의미 있는 움직임이다. 특히 현재는 금리가 다시 5%대를 넘볼 가능성이 제기되고 있으며 이는 지난 18년간 볼 수 없었던 수준이다. 금리 상승은 단순히 채권 가격에만 영향을 미치지 않는다. 더 중요한 것은 주식과 대체자산의 밸류에이션이 조정될 수 있다는 점이다. 낮은 금리 환경에서는 미래 현금흐름이 높은 성장주나 장기 테마주가 높은 가치를 인정받는다. 그러나 금리가 상승하면 할인율이 올라가고 이에 따라 해당 자산의 현재가치는 하락한다. 특히 기술주 중심의 나스닥이나 S&P500 내 소수 대형 성장주의 비중이 높은 현재 시장 구조에서는 금리 상승이 시장 전반의 조정 압력으로 이어질 수 있다. 시장이 지나치게 한 방향으로 쏠려 있다는 점은 이 충격을 더 크게 만들 수 있다. ▶강달러 전환 금리 상승과 함께 주목해야 할 두 번째 요인은 달러 반등이다. 7월 1일, 달러 인덱스(DXY)는 96.377까지 떨어졌지만 이후 반등 조짐을 보이고 있다. 이 저점은 기술적으로도 중요한 지점이었고 반등이 본격화될 경우 글로벌 자금의 방향에 큰 영향을 줄 수 있다. 강달러는 다음과 같은 경로를 통해 리밸런싱을 유도할 수 있다. 먼저 해외 자산의 상대 매력이 감소할 수 있다 점을 생각해야 한다. 외국 투자자 입장에서 달러가 강세로 전환되면 환차손 위험 때문에 국내 자산에 대한 투자 비중을 확대할 유인이 생긴다. 반대로 국내 투자자들은 해외자산에서 환차익을 기대하기 어렵고 상대 수익률도 하락하게 된다. 강달러는 또 원자재 및 신흥국 투자에 부정적 영향을 줄 수 있다. 강달러는 일반적으로 원자재 가격을 압박하고 달러 표시 부채가 많은 신흥국에는 자금 유출과 통화불안으로 이어질 수 있다. 특히 원자재 관련 자산이나 이머징마켓 펀드는 그동안 약달러 흐름에서 수혜를 받아왔기 때문에 달러 반등은 이들 자산에 부정적 신호가 된다. 이외 금과 같은 대체자산 투자비중을 조정할 필요가 있다. 금 가격은 보통 달러 가치와 반대로 움직이는 경향이 강하다. 최근 금 가격은 고점을 찍고 조정 중인데 달러 반등이 확실시 될 경우 금은 추가적인 하방 압력을 받을 수 있다. 아직까지는 상승구조가 유지되고 있지만 하방 리스크를 무시해서는 안된다는 의미다. ▶리밸런싱의 방향 이러한 금리와 달러의 움직임은 단순한 마켓 이벤트가 아니라 자산 간 상대가치를 재조정하는 신호로 받아들여야 한다. 지금 투자자들이 취할 수 있는 현실적인 전략은 다음과 같다. 우선 고밸류 자산 수익실현 및 현금화다. 특히 빅테크 중심의 나스닥이나 AI, 클라우드, EV 등 미래지향형 고성장 섹터에서 수익을 실현하고 비중을 줄이는 것이 바람직하다. 금리 환경이 바뀌면 이들 자산의 밸류에이션 프리미엄은 사라질 수 있다. 두번째로 단기 채권 또는 고정수익 자산 재편이다. 금리 상승 초기 국면에서는 장기채보다 단기물의 금리 상승 속도가 더 빠르다. 높은 유동성과 낮은 가격 변동성을 가진 단기채 ETF나 단기 회사채는 매력적인 대안이 될 수 있다. 그리고 달러 강세를 활용한 글로벌 분산 전략 재정비가 필요하다. 글로벌 ETF나 수출 중심의 산업재, 항공, 방산 등 국내 달러 수혜 업종에 대한 관심이 필요하다고 할 수 있다. 마지막으로 대체자산 노출 재검토 역시 중요한 체크 사항이다. 원자재, 금, 암호화폐 등 대체자산의 비중이 높았다면 일정 부분 축소하거나 헤지 전략을 병행할 시점이다. ▶포지션 점검 지금의 시장은 겉으로는 평온하고 강세를 이어가고 있지만 그 밑바닥에서는 긴장이 쌓이고 있다. 시장은 늘 낙관 속에서 정점을 찍고 긴장 속에서 바닥을 다진다. 금리와 달러의 변화는 단기 이슈가 아니라 자산 가격의 가치평가 프레임을 바꾸는 신호다. 지금이 꼭 시장의 고점이라고 할 수는 없고 아무도 분명히 알 수도 없다. 하지만 포지션을 다시 돌아보고 리스크를 줄이며 ‘준비된 상태로 다음 국면을 맞이할 시간’임은 분명하다. 리밸런싱은 타이밍이 아닌 원칙에 기반해야 한다. 그리고 지금은 그 원칙을 되새기기에 더없이 좋은 시점이다. 켄 최 아피스 자산관리 대표 [email protected]리밸런싱 재조정 경고등 자산 재조정 고위험 자산 금리 상승
2025.07.15. 22:48
모기지 이자율 7% 돌파…전년동기 대비 71bp↑
모기지 금리가 7%를 웃돌며, 주택 가격 부담이 더욱 커지고 있다. 프레디 맥의 최근 데이터에 따르면, 이번 주 30년 고정 모기지 금리는 평균 7.10%로 전주의 6.88%보다 22bp(1bp=0.01%포인트) 상승했다. 이는 전년 동기 평균 모기지 금리 6.39%보다 71bp나 오른 것이다. 그래프 참조 전문가들은 모기지 금리 상승의 이유로▶연방준비제도(Fed)의 금리 인하 지연 가능성 ▶예상보다 높은 3월 소비자물가지수(CPI) ▶국채시장 수익률 상승을 지목했다. 모기지 금리는 연방 재무부의 10년 만기 국채 금리와 연동한다. 지난 17일 CPI발표 후 10년 만기 국채 수익률은 작년 11월 이후 최고 수준인 장중 4.63%를 기록했다. 프레디맥의 샘 카터 수석 이코노미스트는 “모기지 이자율 상승에 속도가 붙으면서 잠재적인 주택 구매자들이 집 장만을 미루거나 취소하고 있다”고 우려했다. 실제로 전국부동산중개인협회(NAR)는 지난달 주택 중간 가격이 39만3500달러로 전년 동월 대비 4.8% 상승했다고 발표했다. 정하은 기자 [email protected]전년동기 이자율 모기지 이자율 전년동기 대비 금리 상승
2024.04.19. 0:20
모기지 금리 6.87%…0.07포인트 또 올라
모기지 금리가 또 올랐다. 14일 모기지은행협회(MBA)에 따르면, 지난주 30년 고정 모기지 평균 금리가 직전 주보다 7bp(1bp=0.01%포인트) 상승한 6.87%를 기록했다. 전문가들은 1월 소비자물가지수(CPI) 발표 이후 국채 시장이 요동을 치면서 모기지 금리가 상승세를 기록하는 이유라고 지목했다. 모기지 금리는 연방 재무부의 10년 만기 국채 금리와 연동하는데 13일 CPI 공개 이후 장중 4.33%를 찍었다. 특히 10년 만기 국채 금리는 작년 12월 11일 4.23%에서 12월 27일 3.79%까지 내려간 뒤 다시 상승세로 돌아서면서 모기지 금리도 반등세를 보인다는 설명이다. 〈관계기사 3면〉 모기지 금리 상승으로 지난주 모기지 신청 건수는 직전 주 대비 2.3% 감소했다. 같은 기간 주택 구매용 모기지 신청은 전주 대비 3% 줄었고, 전년 동기 대비 12%를 밑돌았다. 정하은 기자 [email protected]모기 금리 모기지 신청 금리 상승 평균 금리
2024.02.14. 20:09
[마켓 나우] 방어적 투자, 어떤 주식 종목이 좋을까
올해는 미국 주식시장의 높은 회복 탄력성이 시장과 투자자들을 놀라게 했다. 2022년 10월 저점에서 2023년 7월 고점까지 S&P500 지수는 28%나 상승했다. 주식시장은 지방은행 위기와 연준의 긴축 기조 유지라는 거센 역풍도 견뎌냈다. 하지만 투자자들은 최근 경제지표의 개선이 긴축적 통화정책을 장기화해 결과적으로는 더 심각한 경기침체를 초래할지 모른다는 두려움에 사로잡혀 있다. 이러한 ‘좋은 소식은 나쁜 소식이다(Good news is bad news)’라는 식의 시장 반응이 계속될 것으로 예상된다. 투자자들이 위험자산을 기피하는 이유는 금리 상승의 장기화나 인플레이션의 고착화 때문만은 아니다. 최고조에 다다른 지정학적 긴장감과 1년여 앞으로 다가온 미국 대선도 한몫 한다. 거시적 차원에서 불안감을 느끼는 주식 투자자라도 안정적 수익을 위한 선택지들을 찾을 수 있다. 늘 그렇듯이 전문가들은 ‘시장 타이밍’을 재려고 하기보다는 ‘투자를 지속하라(stay invested)’는 원칙을 지키라고 조언한다. 투자 포지션의 조정은 변동성에 대비하고, 시장이 회복함에 따라 발생할 잠재적 수익을 포착할 기회다. 올해 글로벌 주식 시장은 대부분의 지역에서 양호한 수익률을 기록했다. 글로벌 경기 둔화 위험과 가계 소비력에 대한 우려를 고려할 때, 여전히 높은 인플레이션·금리·시장변동성을 견딜 수 있는 방어적 자산 배분이 도움될 것이다. 이를 위한 대응 전략은 높은 품질, 현금 창출력, 배당 성장주에 집중하는 것이다. 미국의 배당 성장주들은 긍정적인 펀더멘털, 지속가능한 성장 잠재력, 우량한 재무제표, 충분한 잉여현금 흐름 등을 바탕으로 배당금 지급을 늘려 주주들에게 더 많은 현금을 돌려줄 수 있는 재무유연성을 갖추고 있다. 이러한 수익은 투자자들이 인플레이션과 장기 금리의 상승이 포트폴리오에 미치는 영향을 완화하는 데 도움을 줄수 있다. 역사적으로 배당을 늘리는 기업은 변동성이 높아지고 시장이 하락한 시기에, 그리고 연준의 금리 인상 사이클 이후에도 회복력을 보여 왔다. 또한, 글로벌 인프라 부문이 경기 침체기에 일종의 완충재가 될 수 있다. 이들 기업이 제공하는 기본적 필수 서비스에 대한 수요가 지속되기 때문이다. 또한 이들 기업은 중앙정부나 지자체와 계약할 때 인플레이션 연동조항을 반영하기 때문에 금리 상승에 따른 부채비용의 증가나 인플레이션 상승에 따른 실질 이익 감소에도 별다른 영향을 받지 않는다. 거시경제 환경이 시장에 미치는 리스크에 민감한 투자자들은 변동성의 영향은 줄이면서도 주식 배분에서 수익을 창출할 수 있는 배당 성장주와 글로벌 인프라 부문을 눈여겨보면 유익할 것이다. 사이라 말릭 / 누빈자산운용 최고투자책임자마켓 나우 방어 투자 배당 성장주들 투자 포지션 금리 상승
2023.11.08. 21:36
모기지 금리 8% 육박, 신청 28년 만에 최저
지난주 모기지 이자가 7주 연속 상승해 2000년 9월 이후 최고 수준으로 치솟았다. 로이터통신이 25일 보도에 따르면 주택 구입 주요 지표인 모기지 신청 건수는 28년 만에 최저 수준으로 줄었다. 전국모기지은행협회(MBA)는 이날, 지난주 30년 고정 모기지의 지난주 평균 이자율은 7.9%로, 전주보다 20bp(1bp=0.01%포인트) 올랐다고 밝혔다. MBA의 조엘 칸 부사장 겸 수석 이코노미스트는 “모기지 신청이 1995년 이후 최저로 감소했다”며 “이처럼 높은 모기지 금리가 주택구매 희망자를 시장에서 배제하고 재융자도 지속해서 억제하고 있다”고 말했다. 연방준비제도(Fed·연준)가 지난해 3월 기준금리를 ‘제로’에 가까운 수준에서 지난 7월 5.25∼5.50% 수준으로 인상한 후 통화 긴축 캠페인을 중단했음에도 모기지 금리는 계속 상승했다. 30년 고정 모기지 이자율은 그 이후로 81bp 상승해 장기 차입 금리의 주요 벤치마크인 10년 만기 국채 수익률과 비슷한 상승세를 보인다. 이런 가운데 9월 신규 단독주택 판매는 전달보다 12.3% 증가한 75만9000건으로 지난해 2월 이후 가장 많이 증가했으며, 이는 시장의 예상을 웃도는 것이라고 블룸버그통신이 이날 전했다. 신규 주택시장은 높은 모기지 금리와 주택가격 상승에도 기존 주택 시장의 매물 부족으로 대체로 견고하게 유지되고 있으며, 주택 건설업체들도 재정적인 인센티브를 제공하고 있다. 주택건설업체 플루트그룹의 최고경영자(CEO) 라이언 마셜은 “소비자의 가장 고통스러운 지점, 즉 구입 가격 문제를 성공적으로 해결하기 위해 제품(주택)과 가격, 인센티브 프로그램 조정을 통해 금리 상승에 대응하고 있다”고 말했다. 샌서스국 등에 따르면 신규 주택의 판매 가격 중간값은 41만8800 달러로 하락했지만, 여전히 코로나19 이전 수준을 크게 웃돌고 있다. 한편, 26일 전국부동산중개인협회(NAR)는 9월 잠정주택 판매도 전월 대비 1.1% 증가했다고 발표했다.모기 금리 고정 모기지 금리 상승 지난주 모기지
2023.10.26. 23:30
미국 대선과 금리의 변화 그리고 은퇴자금을 위한 대안 [ASK미국 보험-송상협 재정보험전문가, CLTC]
▶문= 60대입니다. 은행에 현금 10만불을 가지고 있습니다. 예전과 비교하면 현재 이자율이 높다고는 하지만 내년에 미국 대선도 있어서 언제까지 높을지도 모르겠고 그렇다고 늦은 나이에 빚을 지면서 투자를 한다는 것이 부담이 됩니다. 효과적인 은퇴자금을 위해서 좋은 대안이 있을까요? ▶답= 요즘처럼 모든 것이 비싸지는 상황에서 10만 불이라는 돈을 모으기까지 많은 노력과 수고를 하신 선생님께 진심으로 축하를 드립니다. 전문가들의 의견에 따르면 경제성장으로 발생하는 인플레이션으로 인해 현금의 가치가 점점 낮아지는 것은 지극히 자연스러운 것이라고 합니다. 그렇기 때문에 부자들은 지금까지 쌓아온 부를 유지 또는 불리기 위해서 시장을 통해 현금을 다른 자산으로 투자를 하고 보다 많은 미래의 가치를 기대합니다. 내년에는 2024년 미국 대통령 선거와 더불어 상원, 하원 선거가 있습니다. 그래서 적지 않은 분들이 미국 대선 기간이 다가오니 정치적인 요인으로 시장금리를 낮출 것이라는 의견에 주목하고 있습니다. 동시에 민주당이 집권하면 주식시장이 떨어진다고 공화당이 집권하기를 기대하는 분들도 계십니다. 그런데 실제 데이터를 보면 1952년부터 2020년 6월까지 민주당 정권 시기의 실질 주식시장의 연간 수익률은 10.6%으로 공화당 정권 시기의 수익률은 4.8%보다 높았다는 것입니다. 미국 증권산업금융시장협회(SIFMA)의 임원인 피터 메이슨의 최근 발표에 따르면 미국의 2024년 국내총생산 성장률은 1.7%, 인플레이션은 3.0% 수준으로 기대한다고 합니다. 또한 경제전문가들의 78% 정도가 미국 연준이 기준 금리를 5%에서 5.25%까지 인상을 하다가 경기부양을 위해서 인하를 할 것으로 예측하고 있지만 내년 대선이 있기 때문에 아직까지는 금융 시장의 변화는 확실하지 않다는 의견을 내놓았습니다. 하지만 분명한 것은 미국 대선 후보자들의 경제 약속 및 정책 방향이 훗날 시장 금리에 영향을 미칠 수 있을 것입니다. 예를 들어 경제 안정과 성장을 강조하는 후보자는 금리 인하를 지지할 가능성이 큽니다. 반면에, 재정 지출을 늘릴 가능성이 있는 후보자는 인플레이션 우려로 인해 금리 상승을 야기할 수 있습니다. 대선 결과에 따라 경제 정책과 금리 동향이 변할 수 있으며, 이는 은퇴자를 포함한 모든 개인의 재무 상황과 전략에 영향을 미칠 것입니다. 전통적으로 은퇴자금을 준비한다면 장기적인 재정 안정성과 재정 관리의 편의성을 우선적으로 고려해왔습니다. 대부분 은퇴 후 20년에서 25년 정도 사용할 생활비를 은퇴 자금으로 준비했습니다. 그러나 최근 90세 이상의 장수 시대가 미국에서도 시작되면서 원금과 상관없이 사망할 때까지 소득을 제공하는 연금이 많은 은퇴자들에게 주목을 받기 시작했습니다. 왜냐하면 최근 높아진 금리로 인해서 과거에는 볼 수 없었던 많은 생활비를 평생 동안 보장하기 때문입니다. 예를 들어 은행에 10만 불이 있고 매달 1천 불씩 인출한다면 약 8년 3개월 뒤 원금은 고갈됩니다. 은퇴 자금이 부족하다는 이유로 늦은 70대 또는 이른 80대에 다시 직장을 다시 찾아야 한다면 노령화된 체력과 신체적인 조건 때문에 현실적으로 쉽지 않을 것입니다. 그래서 평생소득 연금을 통해서 10만 불을 저축하고 사망할 때까지 개인 또는 부부가 매달 1천 불을 받을 수 있다면 금리나 미국의 대선에 상관없는 효과적인 대안이 될 수도 있을 것입니다. 또한 원금손실 없이 고정 연 이자 6%를 10년 동안 복리로 제공하는 연금상품이 최근에 출시되었습니다. 현재 은행 어카운트에 보유하고 있는 현금을 본 상품을 이용해서 은퇴 포트폴리오에 추가한다면 자금을 안전하게 증식하는데 큰 도움이 되실 것입니다. 모든 연금상품은 개인의 재정적인 목표와 환경에 따라 달라질 수 있으니 전문가와 상담을 고려해야 합니다. ▶문의:(213)800-4256 송상협 재정전문가미국 재정전문가 대선 후보자들 금리 인하 금리 상승
2023.09.12. 23:15
가주 집값 3개월째 상승, 거래는 큰폭 감소
가주 주택 가격이 3개월 연속 오름세를 보이며 거래가 큰 폭으로 감소한 것으로 나타났다. 가주부동산중개인협회(CAR)가 발표한 6월 가주 주택 거래 동향 보고서에 따르면 기존 단독주택 중간가격이 83만8260달러로 전달보다 0.3%가 상승하며 지난해 10월 이후 최고치를 나타냈다. 하지만 85만8800달러를 기록했던 전년 동기보다는 2.4% 낮은 수치다. 남가주 지역 중간가격도 81만5000달러로 전달보다는 1.9% 상승했으나 전년 동기의 83만 달러보다는 1.8% 하락에 그쳤다. 거래 건수는 전월에 이어 지난달에도 모기지 이자율 상승과 주택 매물 부족이 시장 전반에 영향을 미친 탓에 9개월 연속 30만 건 이하에 머물고 있다. 6월 가주 기존 단독주택 매매 속도를 반영한 연간 예상 총 매매 건수는 27만7490건으로 전달보다 4.1%, 전년 동월보다는 19.7% 감소했다. 하지만 연간 감소폭은 지난해 5월 이후 가장 적었으며 20% 미만 감소도 1년 만에 처음인 것으로 전해졌다. 남가주 지역도 전달보다 0.8%, 전년보다 19.4%가 줄었다. 카운티별 중간가격을 살펴보면 LA가 83만2310달러로 전달보다 11.8%가 오른 것을 비롯해 샌버나디노와 샌디에이고가 각각 47만 달러, 95만8250달러로 3.3%, 2.5% 상승했다. 오렌지와 벤추라도 126만 달러, 92만7500달러로 각각 0.3%, 0.2% 올랐다. 반면 리버사이드는 62만8000달러로 유일하게 0.2% 하락했다. 〈표 참조〉 CAR의 제니퍼 브란치니 회장은 “가주 주택시장은 지난겨울 이후 개선되고 있으며 1년여 만에 가장 느린 속도로 판매 감소를 기록하고 있어 안정 기반을 찾을 것으로 보인다”면서 “금리 상승에도 불구하고 구매자들이 현재 주택 시장에서 보이는 뉴노멀에 적응하고 있다. 주택 수요는 계속 매물 공급을 앞지르고 있는 상황”이라고 밝혔다. 가주 단독주택의 시장 대기 기간은 15일로 전년 동월 14일보다 하루 늘었으며 스퀘어피트당 평균 가격은 414달러로 전년 423달러보다 2.1% 내렸다. 한편, 국책모기지 기관 프레디맥에 따르면 지난달 30년 고정 모기지 이자율은 평균 6.71%로 지난해 동월 5.52%보다 1.19% 포인트 또는 21.6%가 상승했다. 박낙희 기자집값 상승 이자율 상승 연간 감소폭 금리 상승
2023.07.23. 18:00
[부동산 가이드] 내집 마련 준비
돌이켜보면 지난 2년간은 역대 최저 금리로 주택을 살 수 있는 최적의 기회였다. 하지만 많은 바이어가 오퍼 경쟁에서 뒤로 밀리고 부동산 가격이 급상승하자 주저하다가 이제는 모기지 이자율 상승으로 주택 가격이 내려가기만을 기다리고 있다. 이는 본인 의지라기보다 시장의 급격한 변화로 인해 구입 시기를 놓쳐버린 것이다. 2020년 초에서 2022년 2월 사이 주택 판매 가격이 약 27% 상승했다. 이는 연간 급여 상승 폭인 3% 후반대를 크게 웃도는 것으로 급여의 상당 부분을 저축한다 해도 급여 상승이 부동산 가격 상승을 따라가지 못하고 있다. 연준의 0.5% 금리 인상으로 주택 구입 의지도 꺾이고 있다. 그러다 보니 최근 들어서는 주택 구입에 잠시 시간을 가지려는 바이어들이 늘어나고 있다. 수요가 줄어들어 부동산 가격이 하락으로 전환하는 것을 기대할 수 있겠지만, 이는 숫자에 불과한 데이터다. 특히 우리가 사는 남가주에서는 이런 일이 한동안 일어나지 않을 전망이다. 그것은 주택가격이 금리만의 문제가 아니라는 뜻이다. 집값은 계속 오르고, 융자 이자율도 오르고 있는데 이 악조건 속에 여전히 집을 구입하고자 하는 바이어들이 많다. 금리보다 미국 부동산에 더욱 중요하게 작용하는 부분은 무엇일까. 주택 재고를 살펴보면 2021년 7월에는 131만 채였으나 현재는 약 87만 채로 최근 고점 대비 67% 수준이다. 수요자는 크게 줄어들지 않았지만, 공급 물량인 재고 자체가 줄어들었다는 점이 부동산 가격의 지속적인 상승을 가리킨다. 미국은 세계 금융위기 이후 공급 물량 부족이 매년 지속하고 있다. 게다가 지난 2년간 대출 금리도 낮았으니 부동산 가격 상승을 부채질하기에 충분했다. 금리 상승으로 인한 부동산 가격의 하락보다는 주택 재고의 부족으로 인한 부동산 가격의 상승에 무게가 더욱 실린다. 금리가 상승할 때는 부동산 가격 상승이 조금 완만해지고, 금리가 낮아지면 가격이 급하게 올라가는 그래프를 떠올려야 할 것이다. 이게 정답인데 지금 미국은 금리가 내려가든, 올라가든 부동산 가격은 우상향으로 계속 상승이라니, 아직 주택을 구입하지 못한 분들을 위해 이 부분에 대해 무엇인가 반대되는 이야기로 희망을 주고 싶지만, 현재로는 그렇게 말할 수 있는 데이터가 너무도 부족한 것이 아쉽다. 주택 구입이 투자가 목적이라면 적절한 시기와 때를 기다리는 것이 답이다. 하지만 주택구입이 거주와 내 집 마련에 목적이라면 때를 기다리는 것이 답이 아니라는 점을 말하고 싶다. 늘 기다리다 시기를 놓쳐서, 또다시 기다리는 건 답이 아니라는 것이다. 지금이 기회이고 또한 내 집 마련의 기회일 것이라 생각한다. 내가 원하는 주택과 가격과 이자율 등등 여러 가지를 다 맞추면서 주택을 구입하려면 아마도 이 전보다도 더 발품을 팔아 적극적으로 행동해야 하는 것이 현재 미국 부동산 실정이다. 매물검색부터 마지막 열쇠의 전달까지 많은 과정을 전문 에이전트에 믿고 맡긴다면 좋은 결과로 내 집 마련에 성공할 것이라고 생각된다. ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러턴명예부사장부동산 가이드 내집 부동산 금리 상승 급여 상승 이자율 상승
2022.05.11. 17:18
30년 모기지 금리 5% 돌파
30년 만기 고정금리 모기지 평균 이자율이 2011년 이후 처음으로 5%를 돌파했다. 14일 국책 모기지 기관인 ‘프레디맥’에 따르면 모기지 금리는 지난주 4.72%에서 이번 주 5%로 올랐다. 11년 만에 최고 수준에 도달한 것으로 불과 15개월 전에 해당 금리가 역대 최저점이었던 것을 고려하면 빠른 속도로 오르고 있다는 평가다. 프레디맥은 3개월간의 금리 상승 속도가 1987년 이후 최고라고 전했고 전문가들은 이런 급등세는 주택 바이어의 부담을 늘릴 수 있다고 경고했다. ‘리얼터닷컴’의 조지 라티우 이코노미스트는 “1년 전 중간값 주택을 중간 금리에 매입하면 20% 다운페이 후 월 페이먼트가 1223달러였지만 현재는 1700달러로 1년 사이 부담이 38% 커졌다”고 설명했다. 금리 상승으로 주택 구매 부담이 늘었지만, 주택 가격은 꾸준히 올라 ‘S&P 코어로직케이스실러’의 1월 전국 주택가격지수는 지난해 같은 기간보다 19.2% 올랐다. 한편 연방준비제도(연준)가 기준금리를 계속 인상할 것으로 예상하면서 당분간 모기지 이자율 상승세는 이어질 것으로 전망됐다. 류정일 기자모기 금리 모기지 이자율 금리 상승 만기 고정금리
2022.04.14. 22:03
모기지 금리 상승에 재융자 감소…30년 고정 3.72% 2년래 최고
모기지 이자율 상승세가 이어지면서 재융자 수요가 감소 중이라고 CNBC가 최근 보도했다. 모기지은행협회(MBA)에 따르면 지난주 모기지 재융자 신청은 일주일 만에 13% 감소했고, 지난해 같은 기간에 비해서는 53% 급감했다. 금리 상승이 직접적인 원인이다. 30년 만기 고정금리 모기지 평균 이자율은 5주 연속 올라 전주의 3.64%에서 3.72%로 2년래 최고를 기록했다. MBA의 조엘 캔 이코노미스트는 “지난 2년간 이자율이 사상 최저 수준을 유지하면서 재융자가 많아 이제 잠재 고객이 많지 않다”며 “아직도 재융자하지 않은 홈오너 입장에서 현재 금리 수준은 큰 메리트가 없어 보인다”고 말했다. 재융자 이외 주택 구매 목적의 모기지 신청은 그 전주 대비 2%, 전년 대비 11% 각각 감소해 낙폭이 크지 않았다. 그러나 CNBC는 봄철 성수기를 맞아 경쟁이 심해지면 집값이 더 오르고 이자율까지 뛰면 내 집 마련의 시기를 미루는 바이어가 늘어 구매 목적의 모기지 신청에도 변화가 생길 것이라고 전망했다. 류정일 기자재융자 모기 재융자 감소 만기 고정금리 금리 상승
2022.01.31. 18:35
작년 주택거래 15년만에 최다…거래 가격도 17% 상승
지난해 전국 주택 매매시장이 15년 만에 가장 뜨거웠던 것으로 나타났다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 2021년 기존주택 매매 건수가 전년보다 8.5% 증가한 612만 건으로 집계됐다고 20일 밝혔다. 이는 2006년 이후 최다 건수라고 주류 언론들은 전했다. 지난해 거래된 기존주택 중위가격은 34만6900달러로 역대 최고가를 찍었다. 재작년보다 16.9% 급등해 지난 1999년 이후 22년 만에 최대폭 상승을 기록했다. 역대급으로 낮은 초저금리와 원격 재택근무 확산으로 수요가 급증한 것이 주택시장 호황으로 이어졌다고 월스트리트저널(WSJ)이 분석했다. 그러나 올해는 대출 금리가 큰 폭으로 오를 전망이어서 주택시장 열기가 서서히 식을 것으로 전망된다. 로런스 윤 NAR 수석이코노미스트는 “모기지(주택담보대출) 금리가 계속 올라갈 것으로 예상한다”며 “금리 상승은 대체로 주택매매를 감소시킨다”고 말했다. 실제로 지난해 말부터 매매시장 둔화 조짐이 포착됐다. NAR에 따르면 12월 기존주택 매매 건수는 618만 건(연율)으로 전월보다 4.6%, 전년 동월보다 7.1% 각각 감소했다. 그럼에도 불구하고 수요에 비해 공급이 부족한 탓에 12월 기존주택 중위가격은 35만8000달러로 전년 동월보다 15.8% 상승했다. 이처럼 주택 수요가 여전하고 금리가 본격적으로 오르기 전에 집을 사려는 구매자들이 몰릴 수 있어 단기적으로는 상승세가 이어질 것이란 관측도 나온다. 기존주택 거래는 전체 주택시장 거래량의 90%를 차지한다. 나머지 10%가 신규주택 거래다.주택거래 최다 작년 주택거래 기존주택 거래 금리 상승
2022.01.20. 20:22