LA한타 5월 주택 거래 16% 감소…콘도 매매 43% 급감

LA한인타운에서 지난달 주택 거래가 전년 대비 줄어든 것으로 나타났다.   지난 5월 한 달간 LA한인타운에서 거래된 주택 수는 총 67채로 지난해 동월 80채와 비교해 16% 적었다. 단독주택과 임대수익용 주택 거래는 전년 대비 큰 차이가 없었으나, 콘도 거래가 절반 가까이 곤두박질쳤다.   본지가 드림부동산(대표 케네스 정)이 제공한 자료를 토대로 올해와 지난해 5월 한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과다.   한인 부동산 업계는 “높은 이자율과 임대 수익률 저하로 투자자들의 수요가 감소했다”며 “기존 투자를 목적으로 콘도를 구매한 이들이 수익성 악화로 매입을 주저하거나 매도에 나섰기 때문”이라고 분석했다.   ▶단독주택(SFR)   매매된 단독주택은 총 30채로 전년 동월(31채) 대비 1채(3%) 밑돌았다. 〈표 참조〉     지난달 기록(30채)과 동일 수준을 이어가 고금리 환경에서도 타운 내 단독주택에 대한 인기는 여전한 것으로 분석된다.   평균 거래일은 36일로 전년의 23일보다 13일 늘어났지만, 중간 거래가는 177만5000달러, 스퀘어피트당 평균 거래가는 864달러로 각각 1년 전과 비교해 3%씩 늘었다.  리스팅 대비 팔린 가격 차이는 100.03%로, 대체로 셀러가 제시하는 가격에 팔렸다.   ▶콘도·임대수익용   관세 여파와 모기지 이자율 등 시장 변동성에 콘도 거래가 급락했다. 매매된 콘도는 총 17채로 지난해 5월의 30채 대비 무려 43%(13채) 감소했다.   평균 거래일은 54일이 걸려 전년 대비 13일 더 길었다. 스퀘어피트당 평균 거래가는 660달러로 지난해 5월의 667달러와 비슷한 수준이었으나 중간 거래가는 작년 5월 73만 달러에서 지난달 79만8000달러로 9%가 더 비싸졌다. 그러나 리스팅 대비 팔린 가격 차이를 봤을 땐 98.14%로 경쟁이 적고 호가보다 저렴하게 매매된 것으로 나타났다.   임대수익용 주택 거래에선 지난해 같은 기간과 비슷한 매매 실적이 보고됐다. 판매된 주택 수는 20채로 전년의 19채보다 1채(5%) 많았다. 그러나 거래까지 걸린 기간은 74일로 전년 대비 15일 늘어났다.   중간 거래가는 164만5000달러로 2024년 5월의 140만 달러보다 18% 높았지만, 스퀘어피트당 가격은 390달러로 14% 낮았다. 이는 지난해보다 더 적은 가격에 더 넓은 공간이 매매됐다는 것을 의미한다.  실제로  리스팅 대비 팔린 가격 차이는 95%로 가격 협상이 있었던 것으로 추정된다.   케네스 정 드림부동산 대표는 “최근 경제 불확실성에 구매 심리가 위축되는 모습이지만 주택 가격이 전반적으로 내리고 있는 긍정적인 신호도 목격되고 6~8월은 통상 거래 성수기여서 조금 더 지켜봐야 한다”고 진단했다.     이번 LA한인타운 주택 거래 동향 조사는  우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택 거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 우훈식 기자 [email protected]월 주택시장 동향 분석 콘도 매매 중간 거래가 임대수익용 주택 매매 실적

2025.06.10. 22:51

[부동산 이야기] 최선의 매매 전략

최근 시장에 매물이 증가하면서 최선의 매매 결과를 위한 노력들이 강조되고 있다. 이와 관련해 몇 가지를 정리해보고자 한다.   첫째, 최고의 가격을 받기 위한 목표보다는 각자의 상황에 맞는 보다 현실적인 목표가 매우 중요하다. 현재의 상황상 최고의 가격을 통한 시세차익의 실현보다는 본인의 재정적인 상황을 개선하거나, 증가하고 있는 이혼으로 인한 재산 분할과 부채의 정리, 시니어들의 다운사이징과 타주로의 이주와 같은 구체적인 이유들이 매매를 위해 더 중요한 동기가 되어야만 한다.   높은 모기지와 높은 시장가격 상황 속에서 첫 주택구입자들이 주로 이용하는 FHA 융자나 외곽 지역의 경우 제대 군인들이 주로 이용하는 VA론으로 저렴한 2~3%의 융자 인계(assume)가 가능한 경우, 브리지론이나 기타 2차 형태의 융자를 합쳐서 페이먼트 부담을 줄여주는 방법, 그리고 주택을 우선 구입해야 하는 경우 이용하는 여러 가지 에퀴티 융자 형태의 다양한 프로그램들에 대한 셀러의 이해가 중요하다.   둘째, 셀러가 첫 2주까지 오퍼를 받지 못한 경우, 에이전트와 긴밀히 상의하면서 리스팅 가격을 조정하고 클로징 비용을 바이어에게 허락하거나 이자율을 일정 기간 낮춰주는 ‘바이 다운’ 프로그램의 고려, 페이오프가 되어 있는 경우 일부 셀러 파이낸싱을 가능하게 해주는 노력들이 필요하다.   첫 2주간의 고객들은 대부분 구입 준비가 되어 있는 바이어들이기 때문에, 이들과의 주기적인 의사소통을 통해 빠른 시일 내에 오퍼를 받는 것이 중요하다. 최근에는 평균적인 매매 기간이 늘어나면서 LA, 오렌지카운티는 평균 두 달 반에서 그 이상, 외곽의 경우에는 여기에 10~15일 이상이 추가되고 있어서, 특히 바이어가 민감해하는 가격 문제를 최대한 시장가격에 맞춰 조정해주거나, 필요하다면 리스팅 사진의 배열을 바꾸거나 새로 사진을 찍거나 스테이징을 새롭게 하는 등 시각적인 효과로 리스팅에 변화를 주는 노력이 필요하다.   셋째, 현재 매매의 대부분은 실거주를 위한 매매가 대세를 차지하고 있으며, 이를 위해서는 높은 이자율이나 가격이 최우선 고려 사항이 아니라는 점이다. LA 대화재 이후 화재 지역을 중심으로 주택 매매가 활발해진 지역들의 특징을 보면, 주로 실거주를 위한 콘도 매매가 강세를 띠는 것으로 나타나고 있다.   셀러들 중 가장 큰 비중을 차지하는 시니어들의 은퇴를 위한 주택 판매와 더불어 외곽 단독주택에 대한 선호도가 실질적으로 올해 들어 증가 추세를 보이고 있다.   은퇴 후 줄어드는 수입에 대비한 다운사이징 목적과, 현재와 같은 생활 패턴이 유지되면서도 편의시설이 갖춰진 지역, 그리고 저렴한 단독주택 형태로의 구입을 목표로 삼고 있다.     넷째, 질로의 연구에 따르면 2025년은 전반적으로 주택시장의 가격이 하락세를 유지할 것으로 예상되지만, 결국 이자율은 현 정부의 정책이나 공약 사항으로 인해 낮아지는 방향으로 갈 것이기 때문에, 현재 구입하거나 가격 하락이 더 예상되는 지역의 경우 구입 시기를 조절하면서 최신 융자 프로그램에 대한 이해도를 높여 나가야 할 것이다.   ▶문의: (213)663-5392  곽재혁 / 퍼스트팀 부동산 에이전트부동산 이야기 매매 최선 매매 기간 현재 매매 매매 결과

2025.05.14. 18:32

[세법 상식] 주식 매매 손익 처리

지난 한 달 트럼프 대통령이 전방위적인 고율 관세를 부과한 뒤 증시가 연일 급락과 반등을 오가며 변덕을 부렸습니다. 대통령 취임 후 100일을 맞은 지난달 말까지 증시 대표지수인 S&P 500지수는 약 8% 하락했습니다.   트럼프의 미국 우선주의가 주가를 끌어올릴 거란 기대감으로 주식 투자에 나선 투자자 중에는 손실이 큰 경우도 적지 않습니다. 초보 주식투자자의 경우엔 잘못하면 세금 폭탄까지 맞을 수 있어 주의가 요망됩니다. 특히 국세청(IRS)의 워시세일(Washsale) 규정을 반드시 숙지하고 주식투자에 나서야 세금 혜택을 받지 못하는 불이익을 피할 수 있습니다.       투자손실 처리에 따른 시행세칙이 바로 워시세일 규정인데, 이는 주식 또는 증권(stock or securities) 투자손실에 대한 소득공제 수혜 목적으로 한 위장매각을 막기 위해서 만들어진 세법 규정입니다. IRS는 ‘비경제적 손실공제를 방지한다’는 세법 원칙을 밝히고 있습니다. 즉, 주식 투자자가 투자손실 공제를 신청할 때 원 주식 매매 30일 전후로 동일한 주식이나 상당하게 동종인(substantially identical) 주식을 매수하면 손실 공제 혜택을 제한합니다. 다시 말해 손해 본 주식을 판 뒤 30일 이내에 되사면 이에 대한 투자 손실은 세제 혜택을 받을 수 없다는 얘기입니다.   유사한 증권인 ETF 나 옵션계약에도 똑같이 적용됩니다.   워시세일 규정은 통상 주식거래에서보다 엄격하게 적용되고 있습니다. 주식 초보자들이 단기간에 주식을 팔고 다시 판 주식을 싸게 매수하려 하면서 투자손실에 대한 세제 혜택을 놓치는 경우가 빈번합니다. 이로 인해 소득공제로 세금을 줄이거나 양도소득을 상계할 수 있었음에도 이런 혜택을 못 받아서 세금폭탄을 맞는 경우가 종종 있습니다. 주식과 같은 투자손실은 매년 최대 3000달러까지 소득 공제 혜택을 받을 수 있습니다.     즉, 투자 자산 양도시 발생한 손실은 다른 투자자산의 양도 소득이 있으면 우선 상계(수익과 손실에 대하여 같은 금액 만큼 소멸시키는 것)합니다. 그 후 남은 투자손실(순투자손실)에 대해서는 매년 3000달러 한도 내에서 소득 공제를 신청하고, 잉여 투자 손실은 다음 해로 이월해서 사용할 수 있습니다.   IRS는 주식이나 부동산 등의 자산을 매각해 얻은 이익에 대해서 세금을 부과하게 되는데 이를 양도 소득세(Capital Gain Tax)라고 합니다. 보유주식을 팔아서 양도소득이 실현된 경우에 양도소득세가 발생하게 되는데, 많은 분이 주식을 이익을 본 후 매도했을 때 주식계좌에서 현금을 인출하지 않고 다른 주식을 재투자하는 경우에도 세금이 발생하는지 궁금해합니다.     이런 경우에도 발생한 이익에 대해서는 양도소득세가 발생합니다. 단, 주식의 매수가격보다 현재 주식가치가 상승했지만, 아직 매도하지 않은 미실현(Unrealized Gain) 이익에 대해서는 세금보고의 의무는 없습니다.     양도소득세율은 1년 미만 보유 후에 주식을 매도한 경우 단기양도 소득으로 간주해 본인의 일반소득과 합쳐져서 세율이 정해지게 됩니다. 1년 이상을 보유한 경우에는 낮은 세율(0%,15%, 20%)이 적용되며, 이러한 장기투자는 투자자들의 절세방안으로 알려져 있습니다.     주식소득에 대한 세금을 줄이기 위해서는 장기투자로 1년 이상 보유 후 매각해야 합니다.   주식을 보유하다 보면 보유주식에 대한 배당금(Dividend)이 지급되는 경우가 있습니다. 61일 이상 보유한 주식에 대한 배당금(Qualified Dividend)과 60일 이하 배당금(Non-Qualified Dividend)으로 나뉩니다. 61일 이상이면 장기양도소득으로 그렇지않으면 단기양도소득으로 분류됩니다.   ▶문의: (213)382-3400 윤주호/CPA세법 상식 주식 매매 주식 투자자 초보 주식투자자 주식 매매

2025.05.07. 21:24

[부동산 가이드] 주택 매매 포인트

부동산 거래에 정해진 좋은 시기는 없다. 하지만 1~2월에는 비가 오기 때문에 어두운 집을 보는 것보다는 날씨가 맑은 3~4월의 집을 보는 것이 더 좋다. 부동산 거래는 좋은 옷이나 차를 사는 것과는 다르기 때문에 미리 준비해서 단시간에 적합한 바이어를 찾는 것이 중요하다. ‘집을 잘 팔 수 있는’ 포인트에 대해서 알아본다.     부동산 중개인은 어떤 일을 할까? 먼저 팔고자 하는 매물의 시장 가격을 분석하는 일이다. 모든 셀러는 자신의 집이 제일 좋게 느껴진다. 내 자식이 제일 똑똑하고 이쁘다고 느끼듯이 내 집에 대해 엄청난 기대를 하고 있다. 하지만 바이어 역시도 아주 똑똑해져 있다. 인터넷을 통해 바이어는 셀러만큼이나 부동산 시세에 능하다. 이때 부동산 전문인은 집을 효과적으로 거래할 수 있도록 돕는다. 오픈 하우스나 온라인 광고, 소셜미디어를 통하여 바이어에게 더 효과적으로 매물을 소개한다. 또한 계약서 작성과 협상의 과정에 중요한 역할을 하게 된다. 이 때문에 경험이 많은 중개인을 찾는 것이 중요하다.     중개인을 찾았으면 집 점검을 미리 하자. 셀러들은 본인이 사는 집에 대하여 다 알고 있다고 생각하지만, 그렇지 않은 경우도 많이 본다. 전문인을 만나서 집을 보여주고 미팅을 잡아라. 부동산 에이전트라고 해서 집만 보고 하자를 다 찾을 수는 없지만, 아이디어는 얻을 수 있다. 누수나 전기 문제 같은 결함이 있는지, 매물을 팔기 전에 꼭 수리가 필요한 것이 무엇인지, 가구 배열 등 여러 가지의 전문적인 조언을 들어보자.     사람의 첫인상만큼이나 집을 보러오는 바이어에게도 집의 첫인상은 중요하다. 페인트칠하거나 정원에 죽은 나무, 쓰레기나 불필요한 물건들은 없애는 것이 좋다. 집안에 가구가 하나도 없어서 휑한 느낌을 주는 것도 좋지 않고, 물건이 너무 많아서 집 안을 가득 채우는 경우도 바람직하지 않다. 살다가 보면 그냥 무심히 지나쳐 버리는 작은 문제들이 있지만, 내 집 마련을 꿈꾸는 바이어의 눈에는 큰 문제로 느껴지는 것들이 있다. 문이 제대로 닫히지 않는다거나 집 천장에 금이 가 있는 경우 등 그냥 넘기지 말고, 잘 관리된 집으로 보일 수 있도록 점검하자.     현재 상태로 판매(As-Is)의 의미를 정확히 알자. 아무리 현 상태로 판매하더라도 바이어는 집의 상태를 확인할 권리가 있다. 바이어는 인스펙션을 통해 문제 발견 후 고쳐 달라고 요청할 수 있다. 물론 그때 셀러는 고쳐주거나, 거절할 수도 있다. 바이어는 안 고쳐주어도 집을 구매할 수 있고, 취소할 수 도 있다.  가끔 셀러 중에 현 상태로 판다고 했는데, 왜 인스펙션을 하느냐고 질문하는 경우를 본다. 이는 그 단어의 의미를 잘못 알고 있는 것이다.     본인의 성향이 드러나는 인테리어는 금물이다. 방을 진한 녹색으로 칠한 경우를 보았다. 눈이 시원해지라고 했다고 하지만 좋아하는 경우와 싫어하는 경우가 극과 극으로 나뉜다. 과한 색깔보다는 무난한 색이 좋다.     오픈 하우스 전에 청소는 제대로 해야 한다. 오픈 하우스 전에 전문가를 써서 청소하면 확실히 다른 집이 된다. 깔끔함과 따뜻함을 동시에 주는 것이 중요한데, 스테이징은 구매자가 집을 자신의 보금자리로 상상할 수 있도록 도와준다.     ▶문의: (213)500-8954     미셸 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 주택 매매 부동산 중개인 부동산 거래 주택 매매

2025.04.16. 17:26

[부동산 가이드] 최고가 받는 매매 비법

올봄 집 매매 생각이라면 아래 제시하는 조언에 따라 준비를 미리 하기 바란다.   ▶부동산 전문가의 시장 분석 (CMA) 받기   부동산 전문가가 제공하는 비교 시장 분석(CMA, Comparative Market Analysis)은 온라인 감정 서비스보다 훨씬 더 정확하다.  최근 6개월 동안 주변에서 판매된 주택 정보와 실제 판매 가격과 현재 시장에 나온 유사 주택(경쟁 매물)의 가격을 제공해 집을 적절한 가격에 매물로 내놓도록 도와준다. 부동산 시장은 끊임없이 변하기 때문에, 전문가와 상담하여 가장 적절한 판매 가격을 정하는 것이 중요하다.   감정 평가 시 중요한 요소는 여러 가지가 있다. 건물 유형  집의 디자인 및 사용된 자재, 리모델링 및 개선 사항, 주변 비슷한 주택의 판매 가격, 위치 (동네 환경, 주변 시설, 지역 규제 등), 집의 연식, 크기 및 상태 등이다. 집의 위치는 바꿀 수 없지만, 리모델링이나 업그레이드로 집의 가치를 높일 수 있다.   ▶내부 깨끗하게 유지하기   집을 시장에 내놓으면 항상 ‘보여줄 준비’가 되어 있어야 한다. 언제든지 구매자가 집을 보러 올 수 있으므로 깨끗한 상태를 유지해야 한다. 부동산 중개인, 관심 있는 구매자, 수리업체 등과의 연락이 잦아질 수 있다. 사진 촬영, 수리 및 점검 일정이 생길 수도 있다. 집이 시장에 처음 나오면 가장 많은 관심을 받으므로, 첫인상을 좋게 만들어야 한다. 완벽한 구매자가 저녁 시간에 갑자기 방문할 수도 있으니 항상 정돈된 상태를 유지하는 것이 좋다.   ▶아이와 반려동물은 보이지 않게 하기   구매자들이 집을 보러 왔을 때 아이나 반려동물이 있으면 주의가 분산될 수 있다. 아이들은 다른 곳에서 시간을 보내게 하고, 반려동물은 케이지에 넣거나 산책을 시켜주면 좋겠다. 장난감이나 애완동물의 털이 보이지 않도록 정리하기 바란다.   ▶첫인상 관리하기   “첫인상이 중요하다”는 말은 집을 팔 때도 똑같이 적용된다. 구매자가 처음 집을 봤을 때 어떤 느낌을 받을지를 고려해야 한다. 첫인상을 좋게 만드는 방법 또한 여러 가지가 있다. 일단  정원이나 나무가 한쪽으로 치우치면 균형이 맞지 않아 보일 수 있으니 대칭을 유지한다. 야외 조명은 보안 효과와 함께 집을 더욱 돋보이게 한다. 꽃을 심거나 화분을 배치하면 집이 훨씬 밝고 매력적으로 보인다. 잡초를 제거하면 관리가 잘 된 느낌을 준다. 따라서 화단을 정리한다.     페인트가 벗겨진 문이나 창틀은 다시 칠하는 것이 좋다. 문과 창문을 잘 손질해두자. 지붕과 배수로 청소해야 한다. 지저분한 배수로는 집을 관리하지 않은 듯한 인상을 준다. 진입로는 깨끗해야만 한다. 호스나 정원용품이 어지럽게 놓여 있으면 방해가 될 수 있다. 외벽 청소 또는 페인트칠도 고려하는 게 좋다. 외벽을 깨끗하게 유지하면 집의 인상이 크게 달라질 수 있다. 현관문에 보안 기능이 있는 초인종을 설치하면 구매자에게 좋은 인상을 줄 수 있다. 집을 팔기 전에 이러한 사항을 점검하면 더 빠르고 좋은 가격에 판매할 수 있다.   ▶문의:(818)963-2118 이미화 / 에피크 리얼티부동산 가이드 최고가 매매 부동산 시장 구매자 수리업체 부동산 전문가

2025.03.26. 17:59

[부동산 가이드] 부동산 매매 가격 산정

최근 부동산 판매를 고려하는 고객을 만나면 가장 어려운 점은 2년 전 거래된 가격과 현재 가격 차이를 이해하면서도 여전히 예전 가격을 고수하려는 경향이 있다는 것입니다.     이러한 경우 시장 현실을 충분히 설명하지만, 고객이 희망 가격으로 마케팅을 시작하려 할 때는 종종 판매가 이루어지지 않고 6개월에서 1년 후 가격을 조정하는 방식으로 진행되곤 했습니다.     그렇다면 부동산 전문가들은 어떻게 가격을 산정하고 고객에게 추천할까요.     부동산 가격 산정 방법은 일반적으로 비교법, 수익법, 원가법 세 가지로 나눠집니다. 각각의 방법을 간단히 설명하겠습니다.   비교법(Sales Comparison Approach)은 평가하려는 부동산과 유사한 크기, 위치, 상태를 가진 최근에 매매된 부동산들을 비교해 그 차이를 반영하고, 이를 통해 감정 가격을 도출하는 방법입니다. 이 방법은 시장에서 실제 거래된 가격을 바탕으로 하므로 그 신뢰성이 높은데 시장 동향에 크게 영향을 받습니다.       수익법(Income Approach)은 주로 임대 목적의 상업용 부동산(오피스, 상가, 호텔, 임대 아파트)에 적용됩니다. 이 방법은 부동산의 임대 수익을 기반으로 제반 비용을 고려한 후 현재 시장의 수익률을 반영해 감정 가격을 도출합니다. 미래 수익을 예측해야 하므로 금리, 경기, 임대 시장 동향이 중요한 변수입니다.     원가법(Cost Approach)은 부동산을 새로 건설하는 데 드는 비용을 기준으로 감정 가치를 산정하는 방법입니다. 이 방법은 공공시설(학교, 도서관), 신규 건물, 특수 목적의 부동산, 특히 토지 거래에서 주로 사용됩니다.     부동산 에이전트는 위 세 가지 방법을 기본으로 시장 흐름을 고려해 가격을 산정합니다. 상승장이거나 셀러 마켓에서는 가격이 오를 것이라는 기대감을 반영해 더 높은 가격을 제시하고, 반대로 하락장인 바이어 마켓에서는 바이어들이 구매 결정을 내릴 수 있도록 여러 요소를 고려해 가격을 제시합니다.     가격이 하락하는 시장이라도 매매를 해야 하는 상황이라면 빠르게 판매를 진행해야 할 경우가 많기 때문에 저는 더욱 섬세하게 시장을 분석해 고객에게 빠르게 판매 가능한 최고의 가격을 제시하고, 계획대로 진행할 수 있도록 돕습니다.   또한 최근 부동산 옥션 플랫폼인 Ten-X를 이용한 판매가 증가하고 있습니다. 이 플랫폼의 장점은 객관적인 시장 가격을 바탕으로 가격을 책정할 수 있다는 점입니다.     종종 셀러가 기대하는 가격보다 낮은 금액으로 책정되지만, 90% 이상의 거래가 3개월 이내에 완료됩니다. 이는 비딩에 참여하는 바이어들이 구매 능력을 검증받고, 현금으로 구매하는 것이 원칙이기 때문입니다.   현재 이자율이 여전히 높고, 임대 가격이 하락한 시장에서는 구매를 고려하는 바이어들이 가격에 더 민감한 상황입니다.     이럴 때일수록 셀러는 에이전트와 가격에 대해 충분히 논의하고, 체계적인 판매 전략을 세우는 것이 매우 중요한 시점입니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 가이드 부동산 매매 상업용 부동산 부동산 전문가들 최근 부동산

2025.03.05. 17:32

[부동산 가이드] 주택 매매 유의사항

인터넷을 통해 매물 정보를 포함한 여러 가지 부동산 정보에 손쉽게 접근하면서 전문가급 지식과 경험을 가진 고객들이 증가하고 있다.     리스팅을 올리기 전에 달라진 바이어들의 특징을 인정하고 이에 맞는 사전 준비가 더욱 요구되고 있다.     가격이 올라갈수록 고객들이 까다롭게 보는 것이 바로 주택 상태이다. 구입 경쟁이 치열한 주택 특징은 꾸준히 주택 관리를 해왔다는 점이다.     여러가지 내부 업그레이드뿐만 아니라 거주용으로 오랜 기간 관리가 잘 된 주택들은 정원도 업그레이드가 되어 있는 경우가 많다.     유틸리티 비용과 관리비 상승으로 잔디 면적을 없애는 추세지만 여전히 적당한 규모의 잔디를 포함한 조경은 중요하다.     가급적이면 주택을 둘러싼 나무는 잘라내거나 정기적인 트림 작업이 필수다. 중간 주택가격 이상이고 최소 8000스퀘어피트 정도의 랏이 있다면 일정 규모의 수영장 설치 또한 고려 대상이다.     추가적인 계단 설치나 심플하고 관리가 편한 조경은 주택 외관을 고급스럽게 보이게 한다.     여유 있는 수납공간, 주방 캐비넷 추가, 아일랜드 설치와 더불어 거라지 내부에 추가 수납이나 바닥 업그레이드도 중요하다.     오래된 주택 경우 세탁장 위치가 주차장이 아닌 내부에 위치하도록 하는 것도 관리가 잘된 주택으로 바이어들에게 인식된다.     사이즈가 적은 콘도나 구조가 폐쇄적인 오래된 주택 경우 오픈 공간 확보가 상당히 중요하다.     스테이징을 통해서 현재가 아닌 미래 주택 거주자를 위한 아이디어를 제공하는 것도 중요한 포인트다. 가구와 더불어 그림과 추가 조명을 많이 활용하거나 세련된 가전 제품을 배치해주는 게 좋다.     사전에 인스펙션해서 주택 문제를 최대한 알아내고 이를 오퍼한 바이어 측에게 제공하거나 사전에 열람하게 해 주택 상태에 대한 확신을 주는 게 중요하다.     오래된 주택 경우 인스펙션 후 노화된 에어컨이나 히터에 대해서 일정 부분 컨트랙터의 견적을 통해서 크레딧을 제공하는 방안도 주택 매매 시 도움이 된다.     안전에 관련된 항목들은 반드시 사전에 수리를 해주는게 감정이나 인스펙션 시 불필요한 문제를 피할 수 있게 해준다.     고가 주택일수록 주관적인 의견이 어느 정도 밸류 책정에 포함되므로 해당 주택 지역의 경험 많은 로컬 감정사를 통해서 대략 주택 가치를 평가한 후 리포트를 받아두는 것 또한 중요하다.     보통 융자 규모가 클 경우에는 최소 두 개의 감정 서류를 요구할 수 있다. 정확한 가격 책정은 주택 매매 기간을 단축할 수 있는 중요한 절차이기 때문이다.     외곽지역에서 중간 가격을 상회하는 고급 주택 경우 감정사와 리스팅 가격의 차이가 작아야만 합리적인 매매가 가능하다.     브로커와 일반인을 위한 오픈 하우스를 시간을 두고 열어 최대한 노출하는 노력도 게을리해서는 안 된다. 최근 주택 거래 대부분은 오픈 하우스를 통해서 거의 성패가 갈린다고 보면 된다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 퍼스트팀 부동산부동산 가이드 유의사항 매매 중간 주택가격 주택 외관 미래 주택

2024.11.13. 17:14

주택 매매 감소…가격은 제자리

최근 샌디에이고 카운티의 주택매매는 눈에 띄게 줄었지만 가격은 별다른 변화가 없는 것으로 나타났다.   그레이터 샌디에이고 부동산협회에 따르면 지난 6월 샌디에이고 카운티의 주택매건수는 전달인 5월 대비 11% 그리고 전년 대비 5% 감소했다. 특히 콘도와 타운 하우스 같은 연립형 주택의 매매건수는 전달 대비 16%나 줄었다.   반편 단독주택의 중간가격은 109만 달러로 5월과 동일했으며 연립형 주택의 중간가격은 69만8500달러로 전달 대비 2%가 오히려 올랐다.주택 매매 주택 매매 연립형 주택 샌디에이고 카운티

2024.07.16. 20:25

[부동산 이야기] 매매 가격 산정

부동산 시장은 항상 오르내리는 주기를 반복하지만, 그 주기와 상관없이 매매는 계속 이루어집니다. 셀러의 마켓이나 바이어의 마켓에 따라 적정 매매가격이 달라지고, 양측의 기대치도 변화합니다. 하지만 언제나 변하지 않는 것은 셀러는 더 높은 가격을 원하고 바이어는 더 낮은 가격을 원한다는 점입니다. 이러한 기본적인 이해를 바탕으로 적정 매매가격이 무엇인지 알아보겠습니다.   현재는 셀러와 바이어가 서로 숨죽이고 있는 마켓이지만, 바이어 마켓에 더 가까운 마켓이라고 필자는 생각합니다. 그래서 셀러의 입장에서 적정 매매가격을 산정하는 방법을 살펴보겠습니다. 가장 중요한 원칙은 건물 자체가 시장에서 구매자의 관심을 받을 수 있도록 하는 것입니다. 즉, ‘매물이 제 알아서 팔려야 한다(Property should sell itself)’라는 원칙이 적용됩니다. 다음은 적정 매매가격을 설정하기 위한 구체적인 방법입니다.   ▶시장 조사: 주변 유사한 매물들의 가격을 조사하여 시장에서의 평균 가격대를 파악합니다.   ▶현실적인 기대 설정: 셀러는 자신이 원하는 가격보다 조금 낮은 가격으로 매물을 리스팅하는 것이 바람직합니다. 이는 협상 과정에서의 가격 조정을 고려한 전략입니다.   ▶가격 차이의 영향: 상업용 건물의 경우, 5만~10만 달러의 가격 차이가 마케팅에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 현실적인 가격을 설정하여 바이어들의 관심을 끌도록 합니다.   ▶협상 과정 고려: 셀러는 초기 리스팅 가격에서 협상 과정을 거쳐 최종 가격이 조정될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 일 년 전의 마켓을 회상하며 너무 높은 가격을 설정하면 바이어의 관심을 끌기 어렵습니다.   ▶시장 적정 가격 반영: 적정 가격에 리스팅하면 예상보다 더 좋은 오퍼를 받을 가능성이 높습니다. 반면, 과도한 가격 책정은 매물이 시장에 오래 머물게 되어 부정적인 인식을 초래할 수 있습니다.   셀러가 높은 가격을 고수했고 까다로운 바이어를 만나 에스크로를 클로징하는 데 1년이 넘게 걸린 사례가 있습니다. 이로 인해 셀러는 변호사 비용과 기회비용이 증가하고, 적절한 바이어와 빠르게 협상하지 못한 것을 후회하게 되었습니다. 이는 현실적인 가격 설정의 중요성을 보여주는 사례입니다.   현재 시장 상황에서 필요한 전략으로 아래 3가지 방법을 조언해 드립니다.     ▶적정 가격 설정: 현재의 바이어 마켓에서는 시장에 맞는 적정 가격을 설정하는 것이 중요합니다. 대부분의 바이어는 시장 가격을 매우 잘 알고 있기 때문에 현실적인 가격을 설정하면 더 많은 관심을 받을 수 있습니다.   ▶빠른 결정유도: 적정 가격에 리스팅된 매물은 보통 한 달 안에 결정이 납니다. 매물이 시장에 오래 남아 있을수록 불리한 상황에 놓일 수 있습니다.   ▶시장 노출 시간 최소화: 매물이 시장에 오래 남아 있을수록 일반적이지 않은 바이어를 만날 확률이 높아집니다. 따라서 빠르게 매매를 완료하는 것이 바람직합니다.   적정 매매가격을 설정하는 것은 부동산 매매의 성공에 중요한 요소입니다. 셀러는 현실적인 기대를 설정하고, 시장 조사를 통해 적정 가격을 산정하며, 협상 과정을 고려하여 가격을 설정해야 합니다. 이를 통해 매물이 시장에서 빠르게 거래되고, 불필요한 비용과 시간을 절약할 수 있습니다. 셀러와 바이어 모두에게 유리한 조건에서 거래를 성사시키기 위해서는 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.   ▶문의: (213)-613-3137 렉스 유 / CBRE Korean Desk 대표부동산 이야기 매매 산정 적정 매매가격 바이어 마켓 시장 적정

2024.07.03. 17:51

[부동산 투자] 매매 수수료의 변경

주택자금대출 즉 모기지 이자율이 높은 수준을 유지함에 따라 주택시장의 열기가 식어 있는 상황에서 많은 부동산 에이전트가 다른 직업을 찾아 떠났다. 현장에서 살펴봐도 현재 꾸준하게 활동 중인 에이전트의 숫자는 몇 년 전 부동산시장 활황기의 총 에이전트 숫자에 비하면 20%도 되지 않는 것 같다. 마땅히 고정적인 수입이 만들어지지 않으니까 다른 직업을 택할 수밖에 없고, 에이전트로서 활동하기 위해서는 기본적인 광고비와 협회비 등 기초비용이 상당하기 때문에 일정한 수입이 생기지 않으면 계속 영업을 할 수가 없다. 물론 현재는 숫자가 줄었지만, 부동산경기가 다시 살아나면 또 많은 에이전트가 부동산시장으로 다시 돌아올 것이고 또 왕성하게 활동을 할 것이다. 주택소유주 대비 에이전트의 비율로 보면 에이전트의 비율이 상당히 높다. 이렇게 부동산 에이전트들이 실제적인 수요에 비해서 그 수가 많은 까닭은 미국에서의 부동산 매매 수수료 즉 커미션이 다른 업종에 비해 비교적 크기 때문이 아닌가 싶다. 다만 7월부터 이 부동산 커미션의 지급 방법이 변경될 예정이다.   1980년대 이후 2024년 5월 현재까지 캘리포니아에서 부동산 매매 수수료는 셀러 브로커 몫이든 바이어 브로커 몫이든 양쪽 다 모두 셀러가 지불하는 것이 관행으로 되어 있었다. 하지만 최근 이러한 관행이 집을 팔고자 하는 셀러들에게 과도한 경비 부담을 준다고 하여 셀러 단체 등에서 법정 소송을 진행했다. 그 결과 셀러 단체와 부동산협회 및 대형 부동산 회사와 합의를 통해 올해 7월부터 셀러는 셀러 측 브로커 커미션만 지불하도록 하고 바이어 브로커 몫은 셀러의 자율에 맡기도록 했다. 물론 연방 법원의 최종 판결이 나면 그때부터는 셀러 브로커 커미션은 셀러가 지불하고 바이어 브로커 커미션은 바이어가 지불하게 되는 수익자 비용부담 즉 이익을 얻는 쪽이 경비를 부담한다고 하는 상식적이며 합리적인 방법으로 바뀌게 될 것 같다. 진작에 이렇게 바뀌었어야 하는 게 아닌가 싶고 늦은 감이 있지만 이제라도 제 방향으로 돌아온 것 같은 생각이다.   하지만 여기에서 부동산 업무를 처음으로 시작하는 신입 에이전트와 시작한 지 2~3년 정도 되는 신참 에이전트들에게는 상당히 불리한 상황이 될 것 같다. 부동산을 시작한 지 7~10년이 넘는 중견 에이전트들은 그동안 집을 찾는 새로운 고객들에게 주택을 안내하는 바이어 에이전트로서 매매를 도와드리고 그 고객을 고정 단골 두게 된다. 이후 그 고객들이 일정 기간이 지나 주택을 다시 팔고자 할 때는 다시 셀러의 에이전트  즉  리스팅 에이전트로 역할을 할 수 있게 되니 별걱정이 없다.   하지만 새로운 바이어를 처음 맞이하는 신입 혹은 신참 에이전트들에게는 바이어들이 찾는 주택을 찾아드리고 매매를 이루게 하는 데 있어서 이들의 커미션은 예전처럼 셀러가 당연히 지불하는 것이 아니라  바이어 측에서 지불해야 할 가능성이 아주 높다. 이에 따라 바이어 측은 예전에는 부동산 커미션 지불에 대한 아무런 의무사항 없이 아무런 비용 부담 없이 주택구매를 마음 편하게 했는데 이제는 구매가격의 2.5~3.0%에 해당하는 부동산 커미션을 바이어 에이전트에게 지불해야 하는 경제적인 부담을 새롭게 안게 된다. 당연히 바이어들의 주택구매에 대한 매력이 상당 수준 감소될수밖에 없을 것으로 보인다.   7월부터는 바이어들의 주택수요가 상당 부분 줄어들 것으로 보이고 이는 높은 주택담보대출의 이자율로 인하여 이미 어려워 부동산시장의 현재 상황이 더욱 힘들어지지 않을지 걱정이 되지 않을 수 없다.   ▶문의: (661)373-4575   제이슨성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 수수료 매매 부동산 에이전트들 바이어 에이전트 바이어 브로커

2024.05.15. 17:50

2월 덴버 주택 매물·매매 급증

 덴버 메트로 지역의 2월 주택시장이 신규 매물(listings)과 매매(closings) 모두 1월에 비해 크게 증가한 것으로 나타났다고 덴버 포스트가 최근 보도했다. 덴버 메트로 부동산 협회(Denver Metro Association of Realtors/DMAR)의 최신 업계 동향 보고서에 따르면, 덴버 메트로 주택 시장은 지난 2월 초봄의 조짐을 보이면서 크게 활성화됐다. 판매자(seller) 활동의 척도인 신규 매물은 1월 대비 29.1% 증가한 4,243건으로 전년동기대비 22.6% 증가했다. 매매 건수는 1월 대비 31.2% 증가한 2,864건이었지만 지난해 같은 기간에 비해서는 0.45% 감소한 수준을 유지했다.월말 기준 매매 가능한 주택과 콘도는 5,511건으로 2023년 1월보다 13.1%, 2023년 2월보다 45.9% 각각 증가했다. 2월 단독주택 중간 판매 가격은 63만3,000달러로 1월의 62만5,000달러보다 1.28%, 1년전 보다는 5.5% 각각 상승했다. 콘도 및 타운하우스 판매 가격은 1월 대비 4.13%, 전년 대비 1.23% 상승한 41만달러를 기록했다. DMAR 시장 동향 위원회 위원장이자 부동산 중개인인 리비 레빈슨-캐츠는 “봄철시즌이 점점 달아오르고 있다. 준비된 판매자는 검사(inspection)시 구매자(buyer)와의 2차 협상을 억제할 수 있으며 전략적 구매자는 샤핑 전에 자신이 원하는 것이 무엇인지, 사용할 수 있는 옵션이 무엇인지 알 수 있다”고 전했다.      주택시장 활성화의 조짐을 나타내는 가장 주목할만한 것 중의 하나는 매물이 시장에서 얼마나 오랜 시간을 소비하는가인데, 1월에는 평균 36일이었으나 2월에는 23일로 2주 가까이 짧아졌다. 리비 레빈슨-캐츠는 “구매자들이 주택 하자에 대해 더 많이 반발함에 따라 지난 몇 달 동안 검사와 관련된 어려움이 증가하고 있다. 구매자가 모기지 금리 인상으로 인해 최고 금액을 지불하고 있다고 느끼면 구입하려는 주택이 보다 완벽한 입주 준비 상태에 있기를 원한다”고 설명했다. 보험 비용 상승은 주택 소유자 협회(homeowners association) 수수료의 인상으로 이어지며 이는 결국 더 많은 콘도 유닛 소유자가 출구를 찾도록 동기를 부여하는 것으로 보인다. DMAR 보고서에 따르면, 2월말 현재 50만달러 미만의 콘도가 1,000개 가까이 매물로 나와 있다. 앞으로 높은 모기지(주택담보대출) 금리로 인해 부동산 거래가 압박을 받을 가능성도 높다. 지난달 30년 만기 대출 평균 금리가 6.67%에서 7.13%로 올라 모기지 신청이 17%나 감소했다. 미래 활동의 척도인 판매 보류(pending sales)는 증가했지만 지난 1월 월간 증가율 42.6%에 비해 2월에는 12.7%로 증가율 폭은 줄었다.   이은혜 기자매물 매매 주택시장 활성화 덴버 메트 주택 소유자

2024.03.11. 14:59

"OC 한인회관 매매 당장 취소하라"

“OC한인회는 회관 매매를 당장 취소하라.”   오렌지카운티의 전, 현직 한인단체장들이 지난 7일 부에나파크의 한식당 조선옥에서 긴급 모임을 갖고 OC한인회(회장 조봉남)에 한인회관 매각을 위한 에스크로를 즉각 취소할 것을 촉구하고 나섰다. 〈본지 2월 7일자 A-11면〉   이 모임엔 김태수, 김가등, 김종대 전 OC한인회장, 김경자 전 OC한인회 이사장, 폴 최 OC한미지도자협의회장, 박재만 OC기독교교회협의회장, OC장로협의회 배기호 회장과 강신욱, 김생수 전 회장 등 9명이 참석했다.   이들은 논의를 거쳐 OC한인회에 ▶회관 매매 에스크로를 즉각 취소하라 ▶한인회가 매매를 진행할 경우 OC의 일반, 교계 단체는 강력히 대응하겠다 ▶법적 조치가 있을 경우 금전적 책임은 한인회에 지우겠다 등 3개 항을 결의했다.   모임을 주도한 김종대 전 회장은 “40년 동안 한인 사회가 모금을 통해 마련한 결과(한인회관 마련)를 순식간에 무너뜨리는 일”이라며 “이번 일로 생겼을 ‘오렌지카운티도 별 수 없네’란 시각을 ‘역시 오렌지카운티다’로 바꿔 놓도록 하자”고 말했다.   참석자 대다수는 “있을 수 없는 일이 벌어졌다. 커뮤니티의 자산인 한인회관을 어떻게 의견 수렴 과정도 없이 팔 수 있는가”라고 입을 모았다. 김가등 회장은 “너무 놀랐다. 한인회관 이전과 매각은 반드시 공청회를 거쳐 결정할 사안이다”라고 말했다.   김태수 전 회장은 “회관 매각은 한인회가 독단적으로 처리할 수 없는 문제다. 일단 에스크로를 중단시키는 것이 급하다”고 말했다.   한인회 책임론도 제기됐다. 폴 최 회장은 “이번 일에 책임을 지고 한인회장이 물러나도록 하고 비상대책위를 구성해야 한다”고 주장했다.   회의 참석자들은 한인회가 정 회관을 매각하고 이전하길 원한다면 일단 에스크로를 취소해 모든 것을 원래대로 되돌려 놓은 뒤에 공청회를 포함한 의견 수렴 절차를 밟아야 한다는 데 의견을 모았다.   한인회 측은 한인회관 이전에 관한 공청회를 열겠다고 6일 밝힌 바 있다. 이와 관련, 다수의 참석자들은 “매각을 위한 에스크로를 진행하면서 공청회를 여는 것은 의미가 없다”는 의견에 동의했다. 배기호 회장은 “회관을 팔고 이전하려면 먼저 매각 작업을 원천 무효화하고 그 다음에 투명하게 절차를 밟아 공청회를 열어야 한다”고 말했다.   한인회가 독단적으로 회관을 매각할 수 없도록 해야 한다는 의견도 나왔다. 박재만 회장은 “이번 기회에 앞으로 누가 한인회장이 돼도 한인회 단독으로 회관을 팔 수 없도록 하는 규정을 정관에 마련하도록 해야 한다”고 발언했다.   한편, 한인회 정관엔 회관을 매각하려면 회관 마련 과정에서 총 30만 달러를 한인회에 지원한 한국 재외동포재단(현 재외동포청)의 동의를 받아야 한다는 규정이 있다. 조봉남 한인회장은 6일 LA총영사관에서 김영완 총영사를 만나 현재 상황을 설명했으며, 아직 매각 동의를 받은 것은 아니라고 밝혔다. 임상환 기자회관 매매 한인회관 매각 한인회관 이전 한인회관 마련

2024.02.07. 21:00

[부동산 이야기] 주택 매매 시 점검 사항

바이어가 원하던 집을 찾아 셀러와 가격을 비롯한 여러 가지 조건이 합의되어 에스크로를 열게 되면 가장 먼저 하게 되는 것이 홈 인스펙션이다. 홈 인스펙션은 바이어가 자비로 고용한 인스펙터가 집의 전체적인 구조나 상태 등을 점검하여 결함을 찾아내게 된다. 홈 인스펙션을 하고 나서 결과에 따라 바이어는 셀러에게 수리를 요청하거나 수리비에 해당하는 크레딧을 요청할 수도 있고, 심각한 결함이 있을 경우 에스크로가 취소되기도 하고, 바이어가 직접 수리할 때 비용을 알 수도 있다.     그 후 셀러 쪽에서는 에스크로가 열린 후 7일 안에 집에 관한 모든 사항을 알리는 서류들을 바이어 쪽에 보내야 하는 데 그중의 하나가 TDS(Transfer Disclosure Statement)다. 이것은 셀러가 주택 전체를 하나하나 확인하여, 수리사항, 보유, 설치한 기기들, 문제 있거나 고쳐야 할 사항과 과거에 수리한 내용 등 현재의 집의 상태를 기록하여 바이어에게 알려야 한다.   특히 TDS는 셀러가 작성하여 바이어에게 집의 상태를 정확히 알려주어야 하는 의무이고, 셀러는 바이어로부터 집의 상태를 제대로 알려주지 않아 소송을 당하는 것을 방지하고 문제가 생겼을 때 TDS를 통하여 이미 알려주었다고 반박할 수 있다. 또 셀러와 바이어의 에이전트들도 육안으로 보이는 집의 상태를 모두 점검하여 전체적인 사항의 서류(agent visual inspection)를 작성하고 제출하여 양쪽의 서명을 받아야 한다. 특히 에스크로가 진행되는 동안 정부 규제에 대한 인스펙션인 9A 리포트, 리트로피팅 인스펙션(Retrofittinginspection), 물의 절수, 빌딩의 안전에 대한 상태 등을 점검하여, 인스펙션을 통하여 밝혀진 미비점은 셀러가 완결하고 시티 혹은 카운티에 보고하여야 한다. 마지막으로 나무를 갉아먹어 집을 훼손시키는 터마이트 인스펙션을 하여 터마이트가 있는지의 여부와 터마이트가 있으면 살충과 터마이트로 인해 파손된 곳까지 수리한 후에 리포트를 바이어 쪽에 제출하여야 한다. 그 후에 에스크로의 전 과정을 모두 마치게 되면 끝나기 전 일주일 사이에 바이어는 마지막 점검을 하여 홈 인스펙션 시의 상태와 다른 것이 있는지와, 요청한 수리사항들이 제대로 이행되었는지 살펴보고 서명을 한다.     에스크로를 오픈하게 되면 NHD(National Hazard Disclosure) 리포트를 받게 된다. 이 리포트에는 해당 주택이 지진대, 산불지역, 화재지역, 군사작전지역, 도시계획 등에 들어있는지가 자세히 나와 있다. 마지막으로 특별히 중요한 서류 중의 하나가 부동산 등기등본열람서이다. 이 안에는 바이어가 사려는 주택의 판매자가 실소유권자인지, 부동산의 용도 제한, 소유권의 등기형태, 재산세에 대한 특별한 사항과 체납 여부, 가압류 여부, 융자금액, 차압 등의 사항들과 해당 주택의 토지 지적도가 포함되어 있다. 이러한 것들을 에스크로가 끝나기 전에 바이어와 셀러가 모두 반드시 확인해야 한다.     ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 매매 주택 매매 해당 주택 주택 전체

2024.01.31. 17:16

주택 매매 줄고 가격 상승

주택 매매건수가 큰 폭으로 하락했음에도 가격은 오르는 현상이 계속되고 있다. 샌디에이고 부동산협회(SDAR)가 최근 발표한 보고서에 따르면 지난달 샌디에이고 카운티의 중고 단독주택 매매건수는 전달인 10월 대비 무려 17%나 줄었으며 콘도나 타운홈 같은 연립형 주택들의 매매건수도 14% 가까이 감소했다.   이같이 로컬의 주택 매매건수가 큰 폭으로 감소했음에도 불구하고 중고 단독주택의 11월 중간가격은 전달 대비 2% 오른 98만 달러를 기록했으며 콘도와 타운홈의 중간가격 역시 전달 대비 1% 오른 66만7500달러로 조사됐다.주택 매매 주택 매매건수 중고 단독주택 연립형 주택들

2023.12.12. 20:36

[부동산 이야기] 주택 매매에 필요한 비용

주택을 구매하는 바이어는 집값 이외에 여러 가지 클로징 비용이 발생하게 되므로 그것들을 지불할 수 있을 만큼의 현금을 가지고 있어야 한다. 요즘같이 융자조건이 까다로울 때 주택을 사려면 먼저 다운페이먼트를 준비하고, 모기지 기관에서 미리 사전 승인을 받은 다음 구매할 집을 알아보는 게 좋다. 그렇다면 에스크로를 끝마치기 위해서 셀러와 바이어에게 발생하는 비용들을 알아보자.   우선 부동산 거래 시에는 부동산가격 이외에도 지불해야 할 항목들이 많다. 에스크로 비용은 물론이고 세금과 보험, 인스펙션 비용 등이 포함된다. 대체로 셀러가 클로징 비용의 많은 부분을 지불하게 되는데, 지역이나 당사자 간의 합의에 따라 조금씩 달라지기도 한다.     바이어가 지불해야 하는 항목들을 보면, 셀러와 바이어가 반씩 지불하는 에스크로 비용이 있다. 매매할 때 에스크로를 통하여 셀러와 바이어 사이의 모든 계약이 정확하게 이행될 수 있도록 하는 것이 바이어에게 특히 중요하다. 전문가를 통한 주택점검 비용도 있다. 굴뚝이나 지붕 등을 포함한 것으로 보이는 주택의 모든 사항과 상수도의 수압이나 물의 온도, 냉난방 시스템 작동 등을 점검한다. 홈 인스펙션은 눈에 보이는 집 전체의 모든 상태를 검사하는 것이다. 그리고 카운티에 등기할 때 등 각종 서류의 공증비와 향후 일 년 동안의 화재보험료도 바이어의 부담이다. 특히 셀러가 주택이 문서상 아무 하자가 없다는 것을 보증하는 타이틀보험을 바이어를 위하여 사는데, 바이어도 주택융자를 할 때 은행에 매물에 문제가 없음을 증명하기 위한 타이틀 보험료를 별도로 지불한다.   한편 셀러는 터마이트 검사비를 낸다. 검사를 통해 터마이트 등 해충으로 주택이 손상됐다면 그에 대한 수리 비용을 내야 한다. 또한 에이전트 커미션, 시 정부와 카운티에 지불하는 등기 이전 수수료, 주택에 생각지 못했던 담보가 걸려있는지를 포함한 담보 설정이나 보증, 연체된 세금 등, 오너십 등 타이틀에 관한 모든 문제가 없는지 구매자가 확인할 수 있어야 한다. 혹시 매매 후에 일어날 수 있는 모든 타이틀에 관련된 문제에 대해 보증이 되도록 타이틀 보험을 사야 하고, 콘도나 타운홈 혹은 단독주택이라도 게이티드 커뮤니티 안에 있다면 HOA 이전 비용 및 혹시 밀린 연체금이 있다면 그것도 모두 해결해야 한다. 그리고 홈 워런티 플랜이 있는데 에스크로 기간 인스펙션을 통하여 집의 상태를 모두 점검하고, 그때는 이상이 없던 에어컨이나 혹은 배관 등에 문제가 생길 경우, 일 년 동안은 홈 워런티 회사에서 무료로 점검과 수리를 해준다. 이것도 셀러가 바이어를 위하여 산다.   최근 부동산 시장에선 지역에 따라 어느 정도 차이가 있으나 주택 가격이 완만하게 올라갈 것으로 보이고, 이자율이 많이 올랐어도 거주목적으로 구매를 생각하는 중이라면 망설이지 말고, 주택을 구매하는 것이 좋다. 집을 팔고 살 때 셀러의 입장에서는 거래가격에서 보통 7~8% 정도의 비용이 발생하고 바이어도 다운페이와 함께 5% 정도의 여윳돈을 가지고 있는 것이 좋다.   ▶문의:(818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 매매 주택점검 비용 주택 매매 에스크로 비용

2023.08.23. 17:07

[부동산 투자] 주택 매매 후 세금면제

자신의 실제 거주 주택을 팔아서 이익금이 나왔을 때 부부 합계 이익금의 50만 달러까지 세금이 면제되는데, 주택구매 후 이때까지 최근 5년 동안 2년을 실제로 거주해야 한다. 따라서 렌트를 계속 주는 임대주택(Income Property)은 이익금이 생겨도 세금면제를 해주지 않는다. 실제 거주하는 주택에 한하여 그 소유주에게 특별혜택을 주는 특별세법이기 때문이다.   그러나 이러한 임대주택을 팔아서 이익금이 남을 경우에는 1031 교환(1031 Exchange)이라고 하는, 이익금에 대한 세금을 유예시키는 좋은 제도가 있다. 투자용 부동산인 상가, 아파트, 오피스빌딩, 공장, 창고, 상업용 부동산 또는 주거용이지만 임대를 하는 주택 등은 팔아서 매매차익이 생겨도 해당 매매자금으로 같은 종류의 투자용 부동산을 사면 세금납부를 연기시켜준다. 매매가 아니라 교환이라고 인정하여 부동산을 팔 때 남은 소득에 대한 세금을 연기시켜 주는 것이다. 따라서 최종적으로 주택을 팔 때 그동안 여러 번에 걸쳐 매매, 즉 교환할 때마다 발생한 세금을 모두 모아 나중에 한꺼번에 내게 되는 것이다. 세금을 나중으로 미루게 되면 본인에게 적용되는 세율이 뚝 떨어지는 게 일반적이어서 그만큼 세제 혜택을 보게 되는 것이다.   1031 제도는 사업 또는 투자 목적으로 보유하고 있는 부동산을 매각하고 동일한 목적으로 구매하는 새 부동산으로 교환하여 매각 시 양도소득세를 유예해 주는 제도다. 단 몇 가지 조건이 있다. 우선 판매 수익은 제삼자가 에스크로에 보관한 다음 새 부동산을 구매하는 데 사용해야 하며, 일시적이라도 매매대금을 소유주가 받을 수 없다. 여기서 매매되고 다시 구매하는 교환 자산은 양도소득세가 연기되기 위해 국세청(IRS)의 관점에서 봐서 동종으로 간주하여야 한다. 같은 종류로 구매해야 한다는 부분에 대해서는 그 제한이 그리 까다롭지는 않은 것 같다. 아파트 건물을 토지로, 목장을 스트립몰로 교환하는 경우도 보았으니 규칙은 의외로 자유롭다고 할 수 있겠다. 한 비즈니스를 다른 비즈니스로 비교적 자유롭게 교환할 수도 있지만, 주의할 점도 있으니 반드시 1031 전문가 혹은 회계사와 상의하고 처리하기 바란다.   1031에서 가장 중요한 타이밍규칙이 있는데, 현재의 투자용 부동산의 에스크로 종료일 이후 45일 이내에 새로 사는 부동산을 명시하여 서면으로 1031 담당회사에 통보하여야 하고 180일 이내에 그 부동산의 에스크로를 종료하여야 한다. 현재의 부동산을 팔기 전에 다른 부동산을 미리 산 경우에도 이 45일과 180일의 규정이 적용된다. 큰 투자용 부동산을 팔고 그 자금으로 작은 투자용 부동산 여러 개를 사도 상관이 없고, 작은 투자용 부동산 여러 개를 팔고 큰 부동산 하나를 사도 괜찮다. 단 각 부동산의 소유주가 바뀌면 안 된다. 예전에는 파는 부동산의 가격보다 같거나 높은 가격의 부동산을 사야 1031을 인정해 주었는데 최근에는 새로 사는 부동산의 가격이 낮아도 그 차액만 세금을 내는 것으로 융통성 있게 규정이 개정되어서 투자자들의 자산운용이 다소 원활하게 되었다.   ▶문의: (661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 세금면제 매매 투자용 부동산 주택 매매 부동산 하나

2023.05.17. 17:48

[에이전트 노트] 1분기 부동산 매매 현황

미국이 40년 만에 최악의 인플레이션 사태를 겪으면서 부동산 시장이 직격탄을 맞고 있다.     지난 2021년 2월부터 치솟기 시작한 ‘소비자 물가지수(CPI)’는 지난해 6월 무려 9.1%까지 치솟았고 이를 해결하고자 ‘연방준비제도(Fed)’는 기준금리를 공격적으로 인상하며 인플레이션을 낮추기 위해 노력했고 그 영향으로 지난 2월 ‘소비자 물가지수(CPI)’는 6%로 다소 안정세를 찾은 상황이다.     하지만 미국 경제는 여전히 인플레이션 영향권에 머물러 있어 최근 실리콘 밸리 뱅크와 시그니처 뱅크 파산 여파가 겹치며 경제적 불안정한 상황이 주택시장을 한순간에 냉각시키고 있다.   계속된 기준 금리 인상의 영향을 받아 동반 상승한 모기지 금리로 인해 주택 매수세가 급격히 감소하면서 주택 거래는 지난해 대비 절반 수준으로 축소되었다.   지난 1분기 LA카운티와LA한인 타운의 부동산 매매는 어느 정도를 유지하고 있는지를 알아보기 위해 MLS(Multiple Listing Service) 자료를 바탕으로 LA카운티와LA한인타운 내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 매매 건수를 비교해 보았다.   먼저 LA카운티 전체 2023년 3월까지의 1분기 주거용 부동산 매물 (싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 1만495건이 완료되어 지난해 2022년 1분기의 매매 건수인 1만 7398건에 비해 40%나 하락한 것으로 나타났다.   또한 LA카운티 지역 내 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 현재 8822개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.5개월 치에 해당하는 양으로 지난해 상반기 1.9개월 치와 비교하면 다소 증가한 것으로 보이지만 그래도 아직까진 절대적 매물 부족 상태인 것을 알 수 있다.   그리고 LA 한인타운 1분기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 104건이 매매됐으며 지난 2022년 1분기의 매매 건수인 289건과 비교하면 무려 64%나 감소한 것으로 LA카운티의 감소폭 40%와 비교해도 한인타운 내 부동산 매매 감소 폭이 매우 심각한 것을 알 수 있다.   특히 한인타운 주거용 부동산 매매에 다수를 차지하고 있던 콘도미니엄의 거래는 2023년 1분기 거래가 고작 37건에 불과한 것으로 밝혀졌는데 이는 지난해 2022년 1분기 거래 건수인 163건과 비교할 때 무려 78%나 감소한 것으로 콘도미니엄의 매매는 완전히 얼어붙은 것으로 보인다.   또한 현재 마켓에 나와 있는 LA한인타운 내 주거용 부동산 매물은 고작 147개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 4.2개월 치로 다소 여유있게 매물이 유지되고 있는 것으로 보이지만 이는 지난 3개월간의 매매 건수가 엄청나게 줄어든 영향에 따른 것일 뿐 예전 마켓상황을 고려하면 3개월 치 정도의 매물이 유지되고 있는 것으로 봐야 할 것이며 이 역시 매물 부족 현상이 해소되었다고 보기는 어려운 상황이다.   그리고 2유닛 이상 인컴매물의 경우 LA카운티 올 1분기 매매 건수는 1018건으로 지난해 1분기 매매 건수 1991건에 비해 49%로 주거용 부동산보다 더 큰 폭으로 감소했으며 LA한인 타운 올 1분기 매매 건수는 고작 39건에 불과했는데 이는 지난해 1분기 114건에 비해 65%나 감소한 것으로 부동산 투자자들 역시 부정적인 경제 상황에 큰 영향을 받는 것으로 분석된다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 1149개로 현재 매매되는 매매 건수를 고려하면 6.3개월 치, LA한인 타운 165개로 8.7개월 치가 유지되고 있는 상황으로 거주용 부동산 매물에 비해 크게 여유 있는 것으로 조사됐다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 부동산 매매 부동산 매매 주거용 부동산 매매 건수

2023.04.25. 20:30

뉴욕시 코압 보드, 매매 승인 거부 이유 밝혀야

앞으로 뉴욕시에서 코압 거주자 모임인 코압 보드(co-op boards)가 입주(구매) 신청을 거부할 경우 자세한 이유를 의무적으로 밝혀야 할 것으로 보인다.   뉴욕시의회 피어리나 산체스 시의원 등은 지난주 코압 보드가 새로운 입주 신청을 받은 뒤 이를 검토해 거부했을 때는 ▶조목조목 상세한 모든 이유를 서면(written statement of each and all reasons)으로 작성해 ▶결정이 난 지 5일 내에 제공하고 ▶이를 어기면 최소 1000달러에서 최대 2만5000달러까지 벌금을 부과하는 것을 주 내용으로 하는 조례안을 상정했다.       이 조례안이 상정된 것은 그동안 코압을 사고 파는 과정에서 부당한 차별대우와 코압 보드의 횡포 등이 만연해 이에 대한 피해가 적지 않았기 때문이다.   현재 뉴욕시에는 전체 거주 부동산의 75% 정도가 코압일 정도로 많은 주민들이 코압에서 살고 있다. 그러나 새롭게 코압을 사려는 구매 희망자가 입주를 신청하면 코압 보드는 ▶은행 서류 ▶세금 자료 ▶각종 재정비밀 공개 ▶개인 정보 ▶각종 추천서(personal and professional references) 등 엄청난 자료를 요구하는 것이 관행으로 통했다.   게다가 이렇게 많은 서류를 제출하고, 장기간 기다렸음에도 불구하고 코압 보드가 ‘신청 자격이 안돼 거부’ 판정을 내려도 왜 부적격 판정을 내렸는지에 대한 정확인 이유나 설명을 안하는 경우가 대부분이었다.   산체스 의원은 “코압 매매 과정에서 차별적인 행위가 관행적으로 행해지면서 특히 소수계의 주택구입에 보이지 않는 장애가 되고 있다”며 거부 이유 공개와 함께 ▶코압 구매 신청 후 45일 내 결정 통보 ▶코압 구매 신청서의 표준안 마련 등을 함께 추진하겠다고 밝혔다. 박종원 기자 [email protected]매매 뉴욕 보드 매매 구매 신청서 뉴욕시의회 피어리

2023.02.08. 20:09

[부동산 투자] 'As Is' 세일의 이해

얼마 전 한 바이어가  ‘As Is’ 조항이 있어 셀러가 아무것도 고쳐주지 않을 것이라고 하는데 굳이 인스펙션해야 하는지 문의해 왔습니다. 의외로 많은 경우 손님들은 ‘As Is’에 관해 정확한 이해 없이 인스펙션하는 이유를 간과하는 경우가 있습니다.   주거용 주택 매매를 할 때 셀러는 부동산 양도에 관한 공개문서를 바이어에게 제공해야 합니다. 이 문서에는 바이어가 집을 구매하는 데 있어서 영향을 미칠 수 있는 모든 사실 등을 포함한 집의 상태, 집에 부착된 가구들의 고장 유무, 그리고 집에 있는 위험물질 유무 등의 내용을 셀러가 직접 기재해야 합니다.     ‘As Is’ 조항은 매물의 상태 있는 그대로 매매한다는 조건입니다. 하지만 계약서에  ‘As Is’ 조항이 있더라도 위의 내용을 알리지 않을 경우 매매가 완료된 후라도 문제가 발견되고 셀러가 고의로 누락시킨 점이 입증되면 그에 대한 책임을 지게 될 수도 있습니다. 따라서 셀러는 양도 공개문서를 성실하게 작성할 의무가 있고 작성 시 매매 하려는 주택의 문제는 알고 있으나 정확한 원인을 모를 때에는 표면적으로 나타난 문제의 현상을 기재하면 됩니다.   바이어가 인스펙션했을 경우 집에 중요한 문제 또는 공개문서에 기재 되어있지 않은 내용 등이 발견되면 바이어는 그 문제에 대한 수리를 요구할 수 있습니다.  만약 셀러가 이에 응하지 않을 경우 해당하는 계약 해지 조항에 따라 계약을 해지하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 바이어는 인스펙션 후 문제가 있으면 고쳐달라고 할 권리가 있습니다. 하지만 많은 바이어가 간과하고 있는 것은 셀러는 고쳐 주어야 할 의무가 없다는 내용입니다. 굳이 따로  ‘As Is’라고 명시하지 않아도 계약서엔 이미 매매 자체가 있는 그대로, 보이는 것 그대로 산다는 조항이 명시되어 있기 때문입니다. 그러므로 셀러는 고쳐 주어야 할 의무가 없을 뿐만 아니라 바이어의 요구 사항에 대해 답변조차 할 필요가 없다는 것입니다.  중요한 건 매매를 위해서 셀러와 바이어가 합당하고 서로 상식적인 수준에서 합의하는 것이 필요합니다. 다시 말하면 바이어가 인스펙션하는 가장 큰 이유는 인스펙션 후 여러 가지 문제를 빌미로 가격을 깎으려는 의도가 아니라 혹시라도 셀러가 집에 대해 모를 수도 있는 문제에 대비해서 바이어 자신을 보호하기 위함이라 하겠습니다.   결국 중요한 것은 셀러는 아무리  ‘As Is’ 라 할지라도 집에 문제가 있는 사실은 숨김없이 공개 문서에 게재하여 알려주고 바이어는 혹시라도 셀러가 모를 수도 있는 문제에 대비해 인스펙션함으로써 자신의 권리를 지키는 것이라 하겠습니다. 셀러도 무조건  ‘As Is’만 주장하여 고쳐주지 않는 것이 아니라 서로 상식적인 선에서 원만한 매매를 위해 조금씩 양보하고 서로의 권리와 의무의 줄다리기에서 현명하게 각자의 책임을 다한다면 매매 후 발생할 수 있는 문제도 최소화될 것입니다.   ▶문의: (310) 227-0066  케네스 정 / 드림부동산 대표부동산 투자 세일 매매 바이어 자신 가지 문제 매매 자체

2023.02.01. 17:36

[부동산 가이드] 2023년 주택 매매

 2023년 새해가 밝았다. 연말이라고 셀러들이나 에이전트들이 여행 계획도 많아서 집을 사고 싶은 바이어들도 집 구경하기가 쉽지 않았다. 이렇듯 쉽지 않은 상황에서 2023년 새해가 되었다. 어떤 날은 온종일 어둡고 비가 오는데도 바이어들은 신년 초부터 집 찾기를 시작했다. 작년에 집을 팔려고 하거나 사려고 했는데, 일이 순조롭지 못했다면 올해 초에 나는 무엇을 해야 할까?   첫째, 1월, 2월에는 비가 제법 온다. 이때에는 지붕에 물이 새거나 배수에 문제가 있는지 확인도 하고 지붕에 뭉쳐있는 낙엽 등을 청소하자. 미리 작은 문제들을 확인한다면 큰 돈이 들지 않는다. 둘째, 일 년 내내, 혹은 몇 년 동안 사용하지 않았거나 오픈하지 않은 물건이 있다면 정리 정돈하자. 불필요한 물건이 많이 없을수록 집이 넓어 보이는 효과를 줄 수 있다.     셋째, 작년에 못 판 집이 있다면 일단은 시장에서 내리자. 수술하고 재수술을 하려 해도 상처가 아물어야 하듯 집을 팔려고 했으나 못 팔았다면 잠시라도 세일을 중단하고 쉬는 것도 그중에 한 방법이다. 보충할 것들을 정비하고, 매물 가격에 대해서도 재정비하자. 넷째, 광고 많이 하는 부동산 에이전트를 고용하자. 가주, LA카운티, LA시는 절대로 적은 지역이 아니다. 꼭 한국인이 아니더라도 바이어는 곳곳에 있을 수 있는데, 내 집을 광고 없이 물어물어 바이어를 찾는다면 가격이나 딜을 함에 있어서 아쉬움이 남을 수 있다.     다섯째, 정직한 부동산 에이전트를 만나라. 미국의 부동산은 집을 파는 셀러나 바이어가 충분한 이해를 가지고 매매를 할 수 있도록 여러 가지 서류들이 거래 중에 첨부된다. 또한 바이어는 부동산에 대해 알 권리가 있고, 취소할 권리도 있다. 이 모든 과정에 부동산 에이전트가 함께한다. 일을 많이 하고 경험이 있는 에이전트가 좋고, 그중에도 진실 되게 일하는 것이 가장 중요하다. 여섯째, 바이어도 셀러도 공부해야 한다. 당장 집을 사지 않아도 집을 살 계획이 있다면 수시로 원하는 지역의 가격대도 보고, 팔린 매물도 확인하는 습관을 지니자. 내 집을 파는 셀러도 마찬가지이다. 아무리 관리 잘하고 좋은 집이라도 집 시세를 무시하고 터무니없이 높은 가격만 고집한다면 유능한 부동산 브로커라도 좋은 바이어를 놓치기 쉽다.     부동산 투자는 운도 따르고, 노력도 따른다. 금처럼 금방금방 사고팔고는 할 수 없으나 사서 기다리면 목돈이 된다. 올해 들어 작년보다 모기지 이자율이 조금은 내렸다. 맘에 드는 집이 있다면 잡아야 한다. 앞으로 이자율이 안정되면 재융자가 가능하기 때문이다. 내 맘에 쏙 드는 집을 찾는 것은 쉬운 일이 아니고, 와이프, 신랑 찾기만큼이나 어렵다.  2023년 부지런한 토끼해를 맞아서 사업과 가정에 충실하고 부지런히 준비해서 맘에 드는 내 집 장만하는 해가 되기를 기대해 본다.   ▶문의: (213)500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 주택 매매 부동산 에이전트 주택 매매 물어물어 바이어

2023.01.25. 16:06