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LA한타 5월 주택 거래 16% 감소…콘도 매매 43% 급감

LA한인타운에서 지난달 주택 거래가 전년 대비 줄어든 것으로 나타났다.   지난 5월 한 달간 LA한인타운에서 거래된 주택 수는 총 67채로 지난해 동월 80채와 비교해 16% 적었다. 단독주택과 임대수익용 주택 거래는 전년 대비 큰 차이가 없었으나, 콘도 거래가 절반 가까이 곤두박질쳤다.   본지가 드림부동산(대표 케네스 정)이 제공한 자료를 토대로 올해와 지난해 5월 한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과다.   한인 부동산 업계는 “높은 이자율과 임대 수익률 저하로 투자자들의 수요가 감소했다”며 “기존 투자를 목적으로 콘도를 구매한 이들이 수익성 악화로 매입을 주저하거나 매도에 나섰기 때문”이라고 분석했다.   ▶단독주택(SFR)   매매된 단독주택은 총 30채로 전년 동월(31채) 대비 1채(3%) 밑돌았다. 〈표 참조〉     지난달 기록(30채)과 동일 수준을 이어가 고금리 환경에서도 타운 내 단독주택에 대한 인기는 여전한 것으로 분석된다.   평균 거래일은 36일로 전년의 23일보다 13일 늘어났지만, 중간 거래가는 177만5000달러, 스퀘어피트당 평균 거래가는 864달러로 각각 1년 전과 비교해 3%씩 늘었다.  리스팅 대비 팔린 가격 차이는 100.03%로, 대체로 셀러가 제시하는 가격에 팔렸다.   ▶콘도·임대수익용   관세 여파와 모기지 이자율 등 시장 변동성에 콘도 거래가 급락했다. 매매된 콘도는 총 17채로 지난해 5월의 30채 대비 무려 43%(13채) 감소했다.   평균 거래일은 54일이 걸려 전년 대비 13일 더 길었다. 스퀘어피트당 평균 거래가는 660달러로 지난해 5월의 667달러와 비슷한 수준이었으나 중간 거래가는 작년 5월 73만 달러에서 지난달 79만8000달러로 9%가 더 비싸졌다. 그러나 리스팅 대비 팔린 가격 차이를 봤을 땐 98.14%로 경쟁이 적고 호가보다 저렴하게 매매된 것으로 나타났다.   임대수익용 주택 거래에선 지난해 같은 기간과 비슷한 매매 실적이 보고됐다. 판매된 주택 수는 20채로 전년의 19채보다 1채(5%) 많았다. 그러나 거래까지 걸린 기간은 74일로 전년 대비 15일 늘어났다.   중간 거래가는 164만5000달러로 2024년 5월의 140만 달러보다 18% 높았지만, 스퀘어피트당 가격은 390달러로 14% 낮았다. 이는 지난해보다 더 적은 가격에 더 넓은 공간이 매매됐다는 것을 의미한다.  실제로  리스팅 대비 팔린 가격 차이는 95%로 가격 협상이 있었던 것으로 추정된다.   케네스 정 드림부동산 대표는 “최근 경제 불확실성에 구매 심리가 위축되는 모습이지만 주택 가격이 전반적으로 내리고 있는 긍정적인 신호도 목격되고 6~8월은 통상 거래 성수기여서 조금 더 지켜봐야 한다”고 진단했다.     이번 LA한인타운 주택 거래 동향 조사는  우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택 거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 우훈식 기자 [email protected]월 주택시장 동향 분석 콘도 매매 중간 거래가 임대수익용 주택 매매 실적

2025-06-10

집 사려다 ‘주춤’...매매 취소 급증

경제 불확실성이 짙어지면서 메트로 애틀랜타 지역에서 주택 매매 취소가 증가하고 있는 것으로 나타났다.     부동산회사 레드핀이 최근 발표한 보고서에 따르면 지난 4월 메트로 애틀랜타 지역은 전국에서 가장 높은 주택 매매 취소율을 기록했다. 지난달 애틀랜타의 주택 매매 계약 5건 중 1건이(20%) 취소됐는데, 전년 동기 취소율 17.6%보다 크게 높아졌다.       지난달 전국 주택 계약 취소 건수는 약 5만6000건으로   14.3%의 취소율을 기록, 작년 같은 달의 13.5%보다 높아졌다. 보고서는 “일반적으로 취소율은 연말에 높고 봄에 낮다”는 점을 언급하며 바이어의 집 구입 취소가 증가한 이유로 높은 가격, 경기 불확실성 등에 더해 주택시장이 점차 ‘바이어스 마켓’으로 옮겨가고 있는 점 등을 꼽았다.     레드핀 에이전트들은 경제적, 정치적 불확실성 증가로 인해 일부 바이어들이 신중한 태도를 보인다고 분석했다. 관세, 해고, 연방 정책 변화 등이 사람들이 이사 대신 기존 주택을 유지하게 만든다는 것이다. 최근 레드핀 설문조사에 의하면 미국인 4명 중 1명 꼴로 ‘관세 때문에 주택 구매 계획을 취소했다’고 답했다.     또 주택 재고가 5년 만에 최고치를 기록하고 있는 점도 크게 작용하고 있다. 재고는 늘고, 수요는 둔화하고 있어서 바이어들의 협상의 여지가 커지면서 더 나은 집이 이미 나왔거나, 나올지도 모른다는 이유로 인스펙션 기간 구입을 미루는 사례가 많아졌다.       모기지 금리와 주택 가격이 여전히 높은 점도 거래 취소를 부추기고 있다. 프레디맥에 따르면 5월 셋째 주 30년 만기 고정 기준 모기지 평균 금리는 6.86%로 상승했다. 이는 1년 전과 비슷한 수준이지만, 2020년 말~2021년 초 팬데믹 당시의 금리보다 두 배 이상 높다. 이 때문에 마지막 순간에 마음을 바꾸는 바이어들이 적지 않은 것으로 나타났다.       천 자오 레드핀 경제연구 책임자는 불확실성이 커지고 있음에도 불구하고, “더 좋은 조건을 얻기 위해 주택 구매를 연말까지 일부러 미루는 것은 바람직하지 않다”며 “변화하는 시장에서 지금 당장 협상의 여지를 활용하는 것이 바람직하고, 또 빨리 구입할수록 자산을 더 빨리 쌓을 수 있다”고 조언했다.     애틀랜타의 뒤를 이어 플로리다주의 올랜도, 탬파가 각각 19.4%, 19.1%로 지난달 주택 거래 취소율이 전국에서 2, 3번째로 높았다. 마이애미, 포트로더데일, 잭슨빌 등도 상위권에 들었다. 윤지아 기자애틀랜타 취소율 주택 매매 애틀랜타 지역 주택 재고

2025-05-29

[부동산 이야기] 최선의 매매 전략

최근 시장에 매물이 증가하면서 최선의 매매 결과를 위한 노력들이 강조되고 있다. 이와 관련해 몇 가지를 정리해보고자 한다.   첫째, 최고의 가격을 받기 위한 목표보다는 각자의 상황에 맞는 보다 현실적인 목표가 매우 중요하다. 현재의 상황상 최고의 가격을 통한 시세차익의 실현보다는 본인의 재정적인 상황을 개선하거나, 증가하고 있는 이혼으로 인한 재산 분할과 부채의 정리, 시니어들의 다운사이징과 타주로의 이주와 같은 구체적인 이유들이 매매를 위해 더 중요한 동기가 되어야만 한다.   높은 모기지와 높은 시장가격 상황 속에서 첫 주택구입자들이 주로 이용하는 FHA 융자나 외곽 지역의 경우 제대 군인들이 주로 이용하는 VA론으로 저렴한 2~3%의 융자 인계(assume)가 가능한 경우, 브리지론이나 기타 2차 형태의 융자를 합쳐서 페이먼트 부담을 줄여주는 방법, 그리고 주택을 우선 구입해야 하는 경우 이용하는 여러 가지 에퀴티 융자 형태의 다양한 프로그램들에 대한 셀러의 이해가 중요하다.   둘째, 셀러가 첫 2주까지 오퍼를 받지 못한 경우, 에이전트와 긴밀히 상의하면서 리스팅 가격을 조정하고 클로징 비용을 바이어에게 허락하거나 이자율을 일정 기간 낮춰주는 ‘바이 다운’ 프로그램의 고려, 페이오프가 되어 있는 경우 일부 셀러 파이낸싱을 가능하게 해주는 노력들이 필요하다.   첫 2주간의 고객들은 대부분 구입 준비가 되어 있는 바이어들이기 때문에, 이들과의 주기적인 의사소통을 통해 빠른 시일 내에 오퍼를 받는 것이 중요하다. 최근에는 평균적인 매매 기간이 늘어나면서 LA, 오렌지카운티는 평균 두 달 반에서 그 이상, 외곽의 경우에는 여기에 10~15일 이상이 추가되고 있어서, 특히 바이어가 민감해하는 가격 문제를 최대한 시장가격에 맞춰 조정해주거나, 필요하다면 리스팅 사진의 배열을 바꾸거나 새로 사진을 찍거나 스테이징을 새롭게 하는 등 시각적인 효과로 리스팅에 변화를 주는 노력이 필요하다.   셋째, 현재 매매의 대부분은 실거주를 위한 매매가 대세를 차지하고 있으며, 이를 위해서는 높은 이자율이나 가격이 최우선 고려 사항이 아니라는 점이다. LA 대화재 이후 화재 지역을 중심으로 주택 매매가 활발해진 지역들의 특징을 보면, 주로 실거주를 위한 콘도 매매가 강세를 띠는 것으로 나타나고 있다.   셀러들 중 가장 큰 비중을 차지하는 시니어들의 은퇴를 위한 주택 판매와 더불어 외곽 단독주택에 대한 선호도가 실질적으로 올해 들어 증가 추세를 보이고 있다.   은퇴 후 줄어드는 수입에 대비한 다운사이징 목적과, 현재와 같은 생활 패턴이 유지되면서도 편의시설이 갖춰진 지역, 그리고 저렴한 단독주택 형태로의 구입을 목표로 삼고 있다.     넷째, 질로의 연구에 따르면 2025년은 전반적으로 주택시장의 가격이 하락세를 유지할 것으로 예상되지만, 결국 이자율은 현 정부의 정책이나 공약 사항으로 인해 낮아지는 방향으로 갈 것이기 때문에, 현재 구입하거나 가격 하락이 더 예상되는 지역의 경우 구입 시기를 조절하면서 최신 융자 프로그램에 대한 이해도를 높여 나가야 할 것이다.   ▶문의: (213)663-5392  곽재혁 / 퍼스트팀 부동산 에이전트부동산 이야기 매매 최선 매매 기간 현재 매매 매매 결과

2025-05-14

[부동산 가이드] 주택 시장 동향

최근 가주 주택 시장은 점진적인 회복세를 보였지만, 전반적인 경제 불확실성과 주택 구매자들의 신중한 태도가 반영되며 조심스러운 분위기를 유지했습니다.     가주부동산협회(CAR)에 따르면, 최신 통계인 3월 단독 주택의 에스크로 종료 매매 건수는 계절 조정 연율 기준으로 27만7030건으로 집계되었습니다. 이는 전년 동월 대비 4.9% 증가한 수치지만, 전월의 28만4540건 대비 2.3% 감소한 수치이기도 합니다. 비록 판매 회복세가 이어지고는 있지만, 월간 판매 건수는 지난 30개월 동안 30만 건을 밑돌고 있어 시장의 회복력이 아직 부족함을 보여주고 있습니다.   주택 시장의 부진한 흐름에는 여러 요인이 작용했습니다. 특히 관세 우려와 경기 침체에 대한 불안이 커지면서 매수자와 매도자 모두 신중한 태도를 취하고 있으며, 모기지 금리 변동성과 경제적 불확실성은 구매 심리를 약화하는 요인으로 작용했습니다.     이에 따라 3월에도 보류 중인 주택 매매 건수는 4개월 연속 감소하였으며, 이는 주택 수요가 계속해서 위축되고 있음을 시사합니다. 이러한 상황에서는 전문성을 갖춘 부동산 전문가의 조언과 안내가 더욱 중요해지고 있습니다.   가격 측면에서는, 3월 가주 주택 중간 가격은 88만4350달러로 2월 대비 6.7%, 전년 동월 대비 3.5% 상승하였습니다. 이는 21개월 연속 연간 기준 가격 상승세를 이어간 것입니다. 다만, 가격 상승 폭은 예년 평균보다는 다소 완만하여 향후 시장의 불확실성과 경제 상황을 고려할 때 2분기 가격 상승 폭은 제한적일 것으로 예상합니다.   지역별로 살펴보면, 샌프란시스코 베이 지역은 전년 대비 6.5%의 높은 판매 증가율을 기록하였으며, 센트럴 밸리 지역도 2.5% 소폭 상승하였습니다. 반면, 센트럴 코스트(-6.7%), 남가주(-0.4%), 북부 지역(-1.2%)은 판매 감소세를 보였습니다. 카운티별로는 총 53개 카운티 중 31개 카운티에서 판매량이 전년 대비 증가하였으며, 이 중 17개 카운티는 10% 이상 증가했습니다. 특히 시스키유(44.4%), 테하마(40%), 툴룸네(40%) 카운티는 큰 폭의 상승세를 보였습니다. 반면, 델노르테(-61.1%), 트리니티(-60%), 마리포사(-48%) 등 일부 카운티는 두 자릿수의 큰 감소세를 나타냈습니다.   다섯 개 주요 지역 모두에서 연간 기준으로 주택 가격이 상승했습니다. 특히 센트럴 코스트 지역은 샌타바버라와 샌루이스오비스포 카운티의 두 자릿수 상승에 힘입어 전년 대비 16.6%의 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 멘도시노 카운티는 48.2%로 개별 카운티 중 가장 높은 가격 상승률을 나타냈으며, 델노르테 카운티는 -51.5%로 가장 큰 하락률을 보였습니다.   재고 측면에서는, 전형적인 계절 흐름에 따라 3월의 주택 재고 지수(Unsold Inventory Index)는 4.0개월에서 3.5개월로 감소했습니다. 이는 판매 속도가 소폭 증가했음을 의미하지만, 여전히 전년 동기 2.6개월보다는 높은 수준입니다. 이는 시장에 신규 매물 공급이 다소 늘어났다는 점을 시사하며, 향후 주택 구매자들에게 더 많은 선택지를 제공할 수 있을 것으로 기대됩니다.   전반적으로 가주 주택 시장은 모기지 금리와 금융 시장의 변동성에도 불구하고 2025년 3월에 안정적인 흐름을 유지했습니다. CAR의 수석 이코노미스트 조던 레빈은 “에스크로 개시 판매의 둔화가 봄철 주택 시장의 시작을 느리게 하고 있지만, 재고 증가와 온건한 가격 상승이 주택 구매자들에게 희망적인 신호로 작용할 수 있다”고 평가했습니다. 그러나 정책 변화, 금리 변동, 소비자 심리 등의 외부 변수에 대한 지속적인 주의가 필요한 시점입니다.   ▶문의: (213)605-5359 조진욱 / 드림부동산부동산 가이드 주택 시장 주택 시장 주택 구매자들 주택 매매

2025-05-14

[세법 상식] 주식 매매 손익 처리

지난 한 달 트럼프 대통령이 전방위적인 고율 관세를 부과한 뒤 증시가 연일 급락과 반등을 오가며 변덕을 부렸습니다. 대통령 취임 후 100일을 맞은 지난달 말까지 증시 대표지수인 S&P 500지수는 약 8% 하락했습니다.   트럼프의 미국 우선주의가 주가를 끌어올릴 거란 기대감으로 주식 투자에 나선 투자자 중에는 손실이 큰 경우도 적지 않습니다. 초보 주식투자자의 경우엔 잘못하면 세금 폭탄까지 맞을 수 있어 주의가 요망됩니다. 특히 국세청(IRS)의 워시세일(Washsale) 규정을 반드시 숙지하고 주식투자에 나서야 세금 혜택을 받지 못하는 불이익을 피할 수 있습니다.       투자손실 처리에 따른 시행세칙이 바로 워시세일 규정인데, 이는 주식 또는 증권(stock or securities) 투자손실에 대한 소득공제 수혜 목적으로 한 위장매각을 막기 위해서 만들어진 세법 규정입니다. IRS는 ‘비경제적 손실공제를 방지한다’는 세법 원칙을 밝히고 있습니다. 즉, 주식 투자자가 투자손실 공제를 신청할 때 원 주식 매매 30일 전후로 동일한 주식이나 상당하게 동종인(substantially identical) 주식을 매수하면 손실 공제 혜택을 제한합니다. 다시 말해 손해 본 주식을 판 뒤 30일 이내에 되사면 이에 대한 투자 손실은 세제 혜택을 받을 수 없다는 얘기입니다.   유사한 증권인 ETF 나 옵션계약에도 똑같이 적용됩니다.   워시세일 규정은 통상 주식거래에서보다 엄격하게 적용되고 있습니다. 주식 초보자들이 단기간에 주식을 팔고 다시 판 주식을 싸게 매수하려 하면서 투자손실에 대한 세제 혜택을 놓치는 경우가 빈번합니다. 이로 인해 소득공제로 세금을 줄이거나 양도소득을 상계할 수 있었음에도 이런 혜택을 못 받아서 세금폭탄을 맞는 경우가 종종 있습니다. 주식과 같은 투자손실은 매년 최대 3000달러까지 소득 공제 혜택을 받을 수 있습니다.     즉, 투자 자산 양도시 발생한 손실은 다른 투자자산의 양도 소득이 있으면 우선 상계(수익과 손실에 대하여 같은 금액 만큼 소멸시키는 것)합니다. 그 후 남은 투자손실(순투자손실)에 대해서는 매년 3000달러 한도 내에서 소득 공제를 신청하고, 잉여 투자 손실은 다음 해로 이월해서 사용할 수 있습니다.   IRS는 주식이나 부동산 등의 자산을 매각해 얻은 이익에 대해서 세금을 부과하게 되는데 이를 양도 소득세(Capital Gain Tax)라고 합니다. 보유주식을 팔아서 양도소득이 실현된 경우에 양도소득세가 발생하게 되는데, 많은 분이 주식을 이익을 본 후 매도했을 때 주식계좌에서 현금을 인출하지 않고 다른 주식을 재투자하는 경우에도 세금이 발생하는지 궁금해합니다.     이런 경우에도 발생한 이익에 대해서는 양도소득세가 발생합니다. 단, 주식의 매수가격보다 현재 주식가치가 상승했지만, 아직 매도하지 않은 미실현(Unrealized Gain) 이익에 대해서는 세금보고의 의무는 없습니다.     양도소득세율은 1년 미만 보유 후에 주식을 매도한 경우 단기양도 소득으로 간주해 본인의 일반소득과 합쳐져서 세율이 정해지게 됩니다. 1년 이상을 보유한 경우에는 낮은 세율(0%,15%, 20%)이 적용되며, 이러한 장기투자는 투자자들의 절세방안으로 알려져 있습니다.     주식소득에 대한 세금을 줄이기 위해서는 장기투자로 1년 이상 보유 후 매각해야 합니다.   주식을 보유하다 보면 보유주식에 대한 배당금(Dividend)이 지급되는 경우가 있습니다. 61일 이상 보유한 주식에 대한 배당금(Qualified Dividend)과 60일 이하 배당금(Non-Qualified Dividend)으로 나뉩니다. 61일 이상이면 장기양도소득으로 그렇지않으면 단기양도소득으로 분류됩니다.   ▶문의: (213)382-3400 윤주호/CPA세법 상식 주식 매매 주식 투자자 초보 주식투자자 주식 매매

2025-05-07

[부동산] 요식업 영업양도의 장단점

다수의 한인이 요즘 불고 있는 K-푸드의 유행으로 요식업에 많은 관심을 가지고 창업하고 있다. 특히 주에서 식당 사업권매매 시 영업양도(Asset Sale) 방식이 급부상하고 있다. 일반 매매보다 세무 부담이 적어 중소 레스토랑 오너들 사이에서 선호도가 높아진 것으로 분석된다.     LA다운타운에서 20년간 운영해온 이탈리안 레스토랑 ‘라 스트라다’는 최근 이 방식으로 매매를 완료했다. 새 주인인 로버트 켈리씨는 “부채 없이 주방 장비와 레시피만 18만 달러에 구매했다”며 “인테리어를 리모델링해 새 컨셉으로 다시 오픈할 계획”이라고 말했다. 인수합병(M&A) 전문가들은 “코로나19 이후 약 23%의 식당이 영업권 매각을 고려 중”이라며 “특히 50만 달러 미만 소규모 매장은 영업양도가 68%를 차지한다”고 분석했다.     그럼 이런 기회로 창업에 필요한 몇 가지 사항을 살펴보자. 가주에서는 영업양도 시 반드시 주 보건국 승인을 받아야 한다. 새 소유주는 식품 시설 허가를 재발급받아야 하며, 주류 판매 시 ABC(주류관리위원회)의 추가 심사를 거쳐야 한다.     특히 임대차 계약 문제가 빈번히 발생한다. 샌프란시스코의 한 베트남 음식점은 지난달 건물주의 동의 없이 영업양도 매매를 진행했다가 계약 해지 통보를 받은 사례가 있다. 현지 부동산 전문 변호사 사라 존슨은 “상업용 임대계약서 79%에 ‘승계 불가’ 조항이 포함되어 있다”며 반드시 서면 동의를 받아야 한다“고 강조했다.     세무 처리에서도 주의가 필요하다. 매도자는 자산 매각 차익에 대해 연방양도세(15~20%)와가주세금(최대 13.3%)를 중복으로 납부해야 한다. 반면 매수자는 취득한 장비 등에 대해 감가상각비를 공제할 수 있어 세금 부담을 줄일 수 있다.     LA의 한 회계사는 “30만 달러 장비를 살 경우 5년간 연간 6만 달러를 비용 처리할 수 있다”며 단 무형자산은 별도로 분류해 처리해야 한다고 설명했다.     성공적인 거래를 위해선 M&A 변호사와 회계사의 협업이 필수다. 애너하임의 일본식 라멘집 ‘토쿠토쿠’는 지난해 전문가를 통해 보건 허가 이전, 종업원 계약 재체결, 공급업체 협상 등을 사전에 완료하며 매매 3개월 만에 매출을 120% 회복시켰다.     현지 비즈니스 브로커 협회장 마이클 첸은 “평균 4~6개월이 소요되는 영업양도 과정에서 73%의 실패 사례가 법적 문제에서 비롯된다”며 계약서 검토와 허가 확인에 특히 신경 써야 한다”고 조언했다.     성공 사례를 보자면 한 LA 한식당 매매 당시 기존 장비·메뉴 레시피만 20만 달러에 영업을 양도, 매수자는 새 상호로 리브랜딩 후 6개월 만에 매출 150% 성장했다. 실패를 보면 샌프란시스코 카페 매매 시 건물주 미협조로 임대차 승계 실패, 매수자 새 장소 확보, 추가 비용 5만 달러가 발생한 사례가 있다.   영업양도 시 필요한 전문가를 추천한다. 첫째는 M&A 변호사를 고용하여 계약서 리뷰와 임대차 승계 협상 지원을 받아야 한다. 둘째, 공인회계사와 컨설팅하여 세금 최적화 구조 설계하는 것이 좋다. 셋째, 비즈니스 매매 전문 브로커 에이전트를 통해 거래 가격 조정 지원을 받아야 한다.     ▶문의:(213)445-4989 현호석/마스터 리얼티 대표부동산 영업양도 요식업 영업양도 매매 임대차 계약 상업용 임대계약

2025-05-06

[부동산 가이드] 주택 매매 포인트

부동산 거래에 정해진 좋은 시기는 없다. 하지만 1~2월에는 비가 오기 때문에 어두운 집을 보는 것보다는 날씨가 맑은 3~4월의 집을 보는 것이 더 좋다. 부동산 거래는 좋은 옷이나 차를 사는 것과는 다르기 때문에 미리 준비해서 단시간에 적합한 바이어를 찾는 것이 중요하다. ‘집을 잘 팔 수 있는’ 포인트에 대해서 알아본다.     부동산 중개인은 어떤 일을 할까? 먼저 팔고자 하는 매물의 시장 가격을 분석하는 일이다. 모든 셀러는 자신의 집이 제일 좋게 느껴진다. 내 자식이 제일 똑똑하고 이쁘다고 느끼듯이 내 집에 대해 엄청난 기대를 하고 있다. 하지만 바이어 역시도 아주 똑똑해져 있다. 인터넷을 통해 바이어는 셀러만큼이나 부동산 시세에 능하다. 이때 부동산 전문인은 집을 효과적으로 거래할 수 있도록 돕는다. 오픈 하우스나 온라인 광고, 소셜미디어를 통하여 바이어에게 더 효과적으로 매물을 소개한다. 또한 계약서 작성과 협상의 과정에 중요한 역할을 하게 된다. 이 때문에 경험이 많은 중개인을 찾는 것이 중요하다.     중개인을 찾았으면 집 점검을 미리 하자. 셀러들은 본인이 사는 집에 대하여 다 알고 있다고 생각하지만, 그렇지 않은 경우도 많이 본다. 전문인을 만나서 집을 보여주고 미팅을 잡아라. 부동산 에이전트라고 해서 집만 보고 하자를 다 찾을 수는 없지만, 아이디어는 얻을 수 있다. 누수나 전기 문제 같은 결함이 있는지, 매물을 팔기 전에 꼭 수리가 필요한 것이 무엇인지, 가구 배열 등 여러 가지의 전문적인 조언을 들어보자.     사람의 첫인상만큼이나 집을 보러오는 바이어에게도 집의 첫인상은 중요하다. 페인트칠하거나 정원에 죽은 나무, 쓰레기나 불필요한 물건들은 없애는 것이 좋다. 집안에 가구가 하나도 없어서 휑한 느낌을 주는 것도 좋지 않고, 물건이 너무 많아서 집 안을 가득 채우는 경우도 바람직하지 않다. 살다가 보면 그냥 무심히 지나쳐 버리는 작은 문제들이 있지만, 내 집 마련을 꿈꾸는 바이어의 눈에는 큰 문제로 느껴지는 것들이 있다. 문이 제대로 닫히지 않는다거나 집 천장에 금이 가 있는 경우 등 그냥 넘기지 말고, 잘 관리된 집으로 보일 수 있도록 점검하자.     현재 상태로 판매(As-Is)의 의미를 정확히 알자. 아무리 현 상태로 판매하더라도 바이어는 집의 상태를 확인할 권리가 있다. 바이어는 인스펙션을 통해 문제 발견 후 고쳐 달라고 요청할 수 있다. 물론 그때 셀러는 고쳐주거나, 거절할 수도 있다. 바이어는 안 고쳐주어도 집을 구매할 수 있고, 취소할 수 도 있다.  가끔 셀러 중에 현 상태로 판다고 했는데, 왜 인스펙션을 하느냐고 질문하는 경우를 본다. 이는 그 단어의 의미를 잘못 알고 있는 것이다.     본인의 성향이 드러나는 인테리어는 금물이다. 방을 진한 녹색으로 칠한 경우를 보았다. 눈이 시원해지라고 했다고 하지만 좋아하는 경우와 싫어하는 경우가 극과 극으로 나뉜다. 과한 색깔보다는 무난한 색이 좋다.     오픈 하우스 전에 청소는 제대로 해야 한다. 오픈 하우스 전에 전문가를 써서 청소하면 확실히 다른 집이 된다. 깔끔함과 따뜻함을 동시에 주는 것이 중요한데, 스테이징은 구매자가 집을 자신의 보금자리로 상상할 수 있도록 도와준다.     ▶문의: (213)500-8954     미셸 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 주택 매매 부동산 중개인 부동산 거래 주택 매매

2025-04-16

[부동산 가이드] 최고가 받는 매매 비법

올봄 집 매매 생각이라면 아래 제시하는 조언에 따라 준비를 미리 하기 바란다.   ▶부동산 전문가의 시장 분석 (CMA) 받기   부동산 전문가가 제공하는 비교 시장 분석(CMA, Comparative Market Analysis)은 온라인 감정 서비스보다 훨씬 더 정확하다.  최근 6개월 동안 주변에서 판매된 주택 정보와 실제 판매 가격과 현재 시장에 나온 유사 주택(경쟁 매물)의 가격을 제공해 집을 적절한 가격에 매물로 내놓도록 도와준다. 부동산 시장은 끊임없이 변하기 때문에, 전문가와 상담하여 가장 적절한 판매 가격을 정하는 것이 중요하다.   감정 평가 시 중요한 요소는 여러 가지가 있다. 건물 유형  집의 디자인 및 사용된 자재, 리모델링 및 개선 사항, 주변 비슷한 주택의 판매 가격, 위치 (동네 환경, 주변 시설, 지역 규제 등), 집의 연식, 크기 및 상태 등이다. 집의 위치는 바꿀 수 없지만, 리모델링이나 업그레이드로 집의 가치를 높일 수 있다.   ▶내부 깨끗하게 유지하기   집을 시장에 내놓으면 항상 ‘보여줄 준비’가 되어 있어야 한다. 언제든지 구매자가 집을 보러 올 수 있으므로 깨끗한 상태를 유지해야 한다. 부동산 중개인, 관심 있는 구매자, 수리업체 등과의 연락이 잦아질 수 있다. 사진 촬영, 수리 및 점검 일정이 생길 수도 있다. 집이 시장에 처음 나오면 가장 많은 관심을 받으므로, 첫인상을 좋게 만들어야 한다. 완벽한 구매자가 저녁 시간에 갑자기 방문할 수도 있으니 항상 정돈된 상태를 유지하는 것이 좋다.   ▶아이와 반려동물은 보이지 않게 하기   구매자들이 집을 보러 왔을 때 아이나 반려동물이 있으면 주의가 분산될 수 있다. 아이들은 다른 곳에서 시간을 보내게 하고, 반려동물은 케이지에 넣거나 산책을 시켜주면 좋겠다. 장난감이나 애완동물의 털이 보이지 않도록 정리하기 바란다.   ▶첫인상 관리하기   “첫인상이 중요하다”는 말은 집을 팔 때도 똑같이 적용된다. 구매자가 처음 집을 봤을 때 어떤 느낌을 받을지를 고려해야 한다. 첫인상을 좋게 만드는 방법 또한 여러 가지가 있다. 일단  정원이나 나무가 한쪽으로 치우치면 균형이 맞지 않아 보일 수 있으니 대칭을 유지한다. 야외 조명은 보안 효과와 함께 집을 더욱 돋보이게 한다. 꽃을 심거나 화분을 배치하면 집이 훨씬 밝고 매력적으로 보인다. 잡초를 제거하면 관리가 잘 된 느낌을 준다. 따라서 화단을 정리한다.     페인트가 벗겨진 문이나 창틀은 다시 칠하는 것이 좋다. 문과 창문을 잘 손질해두자. 지붕과 배수로 청소해야 한다. 지저분한 배수로는 집을 관리하지 않은 듯한 인상을 준다. 진입로는 깨끗해야만 한다. 호스나 정원용품이 어지럽게 놓여 있으면 방해가 될 수 있다. 외벽 청소 또는 페인트칠도 고려하는 게 좋다. 외벽을 깨끗하게 유지하면 집의 인상이 크게 달라질 수 있다. 현관문에 보안 기능이 있는 초인종을 설치하면 구매자에게 좋은 인상을 줄 수 있다. 집을 팔기 전에 이러한 사항을 점검하면 더 빠르고 좋은 가격에 판매할 수 있다.   ▶문의:(818)963-2118 이미화 / 에피크 리얼티부동산 가이드 최고가 매매 부동산 시장 구매자 수리업체 부동산 전문가

2025-03-26

[부동산 가이드] 부동산 매매 가격 산정

최근 부동산 판매를 고려하는 고객을 만나면 가장 어려운 점은 2년 전 거래된 가격과 현재 가격 차이를 이해하면서도 여전히 예전 가격을 고수하려는 경향이 있다는 것입니다.     이러한 경우 시장 현실을 충분히 설명하지만, 고객이 희망 가격으로 마케팅을 시작하려 할 때는 종종 판매가 이루어지지 않고 6개월에서 1년 후 가격을 조정하는 방식으로 진행되곤 했습니다.     그렇다면 부동산 전문가들은 어떻게 가격을 산정하고 고객에게 추천할까요.     부동산 가격 산정 방법은 일반적으로 비교법, 수익법, 원가법 세 가지로 나눠집니다. 각각의 방법을 간단히 설명하겠습니다.   비교법(Sales Comparison Approach)은 평가하려는 부동산과 유사한 크기, 위치, 상태를 가진 최근에 매매된 부동산들을 비교해 그 차이를 반영하고, 이를 통해 감정 가격을 도출하는 방법입니다. 이 방법은 시장에서 실제 거래된 가격을 바탕으로 하므로 그 신뢰성이 높은데 시장 동향에 크게 영향을 받습니다.       수익법(Income Approach)은 주로 임대 목적의 상업용 부동산(오피스, 상가, 호텔, 임대 아파트)에 적용됩니다. 이 방법은 부동산의 임대 수익을 기반으로 제반 비용을 고려한 후 현재 시장의 수익률을 반영해 감정 가격을 도출합니다. 미래 수익을 예측해야 하므로 금리, 경기, 임대 시장 동향이 중요한 변수입니다.     원가법(Cost Approach)은 부동산을 새로 건설하는 데 드는 비용을 기준으로 감정 가치를 산정하는 방법입니다. 이 방법은 공공시설(학교, 도서관), 신규 건물, 특수 목적의 부동산, 특히 토지 거래에서 주로 사용됩니다.     부동산 에이전트는 위 세 가지 방법을 기본으로 시장 흐름을 고려해 가격을 산정합니다. 상승장이거나 셀러 마켓에서는 가격이 오를 것이라는 기대감을 반영해 더 높은 가격을 제시하고, 반대로 하락장인 바이어 마켓에서는 바이어들이 구매 결정을 내릴 수 있도록 여러 요소를 고려해 가격을 제시합니다.     가격이 하락하는 시장이라도 매매를 해야 하는 상황이라면 빠르게 판매를 진행해야 할 경우가 많기 때문에 저는 더욱 섬세하게 시장을 분석해 고객에게 빠르게 판매 가능한 최고의 가격을 제시하고, 계획대로 진행할 수 있도록 돕습니다.   또한 최근 부동산 옥션 플랫폼인 Ten-X를 이용한 판매가 증가하고 있습니다. 이 플랫폼의 장점은 객관적인 시장 가격을 바탕으로 가격을 책정할 수 있다는 점입니다.     종종 셀러가 기대하는 가격보다 낮은 금액으로 책정되지만, 90% 이상의 거래가 3개월 이내에 완료됩니다. 이는 비딩에 참여하는 바이어들이 구매 능력을 검증받고, 현금으로 구매하는 것이 원칙이기 때문입니다.   현재 이자율이 여전히 높고, 임대 가격이 하락한 시장에서는 구매를 고려하는 바이어들이 가격에 더 민감한 상황입니다.     이럴 때일수록 셀러는 에이전트와 가격에 대해 충분히 논의하고, 체계적인 판매 전략을 세우는 것이 매우 중요한 시점입니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 가이드 부동산 매매 상업용 부동산 부동산 전문가들 최근 부동산

2025-03-05

이튼 산불 진화 후 첫 부지 매매

최근 LA지역서 발생한 대형 산불 중 하나인 이튼 화재로 인해 초토화된 알타데나 지역에서 피해를 본 주택 부지의 첫 매매(에스크로 중)가 성사됐다.     LA이스트는 알타데나 지역 95 웨스트칼라버라스 스트리트의 부지가 44만 9000달러에 매물로 나와 수십 건의 문의 끝에 55만 달러의 현금 거래로 판매됐다고 지난 9일 보도했다.   매물은 9109스퀘어피트 규모 부지로 주택은 전소됐다.     진화 후 일주일 만에 이루어진 이번 부지 거래는 향후 재건축과 지역 주택 시장에 대한 관심을 불러일으키고 있다.     지난 2023년 2개의 침실과 2개의 욕실을 갖춘 주택을 96만 달러에 매입 후 임대해오다 화재 피해를 본 이전 소유주는 재건축 감당이 어려워 부동산 회사를 통해 매각을 결정한 것으로 알려졌다.   이번 거래를 진행한 부동산 중개업자 브록해리스는 해리스는 무엇보다 중요한 것은 지역 주민들이 다시 정착할 수 있도록 주택을 신속하게 재건축하는 것이라고 강조했다.     그는 “누구도 불합리한 가격에 매각하도록 강요받아서는 안 되며, 패닉에 빠져 헐값에 팔아서는 안 된다”면서도 “도시가 회복되려면 주택이 필요하고, 이를 위해서는 부지 소유주, 개발업자, 지역사회가 협력해야 한다”고 말했다.   이번 부지 매매 성사가 알타데나 지역의 재건과 주택 시장 회복에 어떤 영향을 미칠지 귀추가 주목된다. 박낙희 기자이튼 산불 이튼 산불 이튼 화재 매매 성사 LA산불 화재 주택 전소 피해 복구 #koreadailyus #California #Korean #한인 미주중앙일보 로스앤젤레스 가주 미국 OC LA

2025-02-10

LA 한인타운<10지구> 주택 건축 허가 절반 '뚝'

LA지역 주거난이 심화하는 가운데 LA한인타운을 관할하는 10지구에서 주택 공급과 직결된 건축 허가가 1년 새 절반 가까이 급감한 것으로 나타났다.   부동산 정보 분석업체 힐가드 애널리틱스가 최근 LA시 건물안전국(LADBS)의 자료를 분석, 발표한 2024년 LA시 건축 허가 보고서에 따르면, 지난해 LA 10지구에서 주거용 건설 허가 건수는 신축과 증축, 개축 등을 포함 전년 대비 49% 줄었다.   보고서는 단독주택 및 다세대 주택 허가를 조사했으며, 별채(ADU)는 집계에서 제외됐다.   10지구에서의 주거용 건축 허가는 지난해 총 719건으로 2023년 1415건에서 절반 수준인 696건이 감소했다.   전문가들은 LA지역 전반에 나타난 주택 공급 감소의 심각성이 드러난 결과라고 분석했다. 최근 7%에 육박한 모기지 이자율이 주택 매매 및 투자 감소로 이어지면서 이 같은 양상을 보인다는 것이다.   이에 대해 남가주한인부동산협회 진 홍 회장은 “고금리 환경 탓에 모기지 이자율 부담으로 주택 소유자들의 매매가 줄고 주택 신축과 개조 등의 수요가 감소한 것으로 보인다”며 “추가 금리 인하에 대한 기대와 새 정부의 정책을 관망하면서 지난해 주택 신축에 대한 우선순위가 뒤로 밀렸을 가능성이 높다”고 분석했다.   보고서는 올해 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하, 시의회의 인센티브 프로그램(CHIP) 계획 등 현재 상황이 개선되는 긍정적인 가능성도 제기했다. 그럼에도 불구하고, 홈리스, 지속적인 저소득층 대상 주택 부족, 제한적인 토지 이용 등 근본적인 문제들에 대해선 단기간 해결을 기대하긴 어려울 것이라고 전망했다.     LA시 전체로는 지난 2023년 1만1311건의 건축 허가가 발급됐으나, 2024년에는 총 8706건으로 2605건이 줄어들어 23%의 감소율을 보였다.     15개 시의회 지역 중 10지구를 포함해 10곳에서 2024년 건축 허가 건수가 전년도 대비 감소했다.   지난해 주택 건축 허가가 가장 급감한 LA시 지역은 할리우드와 에코파크, 실버레이크를 포함한 13지구였다. 13지구는 2023년 1976건에 달했던 퍼밋 수가 2024년 473건으로 무려 76%나 줄어들었다.     이 밖에도 샌피드로와 왓츠를 포함한 15지구가 지난해 66% 감소율을 보였으며, 4지구(엔시노, 실버레이크 등)는 54%, 1지구(차이나타운, 웨스트레이크 등)는 53% 줄어서 10지구보다 감소 폭이 컸다.   반면 일부 시의회 지역구에서는 주거용 허가가 증가하며 긍정적인 변화를 보이기도 했다. 다만 LA시 전체의 허가 건수를 회복시키기엔 역부족이었다.   6지구(밴 나이스, 노스 할리우드 등)와 7지구(실마, 파코이마 등)는 지난해 각각 244% 증가한 1139건과 539% 증가한 460건을 기록하며 괄목할 만한 성과를 보였다.     엑스포지션 파크와 센트럴 알라메다를 포함한 9지구는 2024년 허가 건수가 1009건으로 28%, 베벌리 그로브와 피코-로버슨을 포함한 5지구는 지난해 499건으로 25% 개선됐다. 우훈식 기자 [email protected]한인타운 건축 허가 주택 신축 주택 매매 LA 10지구 박낙희 주거 아파트 주상복합

2025-01-14

[부동산] 2025년 부동산 시장 전망

오늘은 많은 이들이 궁금해하는 부동산 매매와 관련된 중요한 정보를 공유하여 보겠다. 우선 올해는 지난해와 아주 다른 한 해가 될 것으로 분석된다.   변화가 빨라지고 더 많이 생기는 한 해가 될 것이고 일반적인 예측과는 다른 방향으로 흘러갈 수도 있을 것으로 보인다. 당연한 과정을 거치지만 그 결과는 아주 예상외로 다른 결과가 나올 수도 있는 그런 특이한 한 해가 될 것이다.     2025년은 도널드 트럼프 2기 행정부가 시작되는 해다. 이는 어떤 면으로는 좋은 점도 있겠고 한편으로는 불편한 부분도 생길 수 있다. 그리고 내가 어떤 상황이 필요한지에 따라서 나에게는 좋은 시기가 될 수도 나쁜 시기가 될 수도 있는 시기다.   올해 부동산 시장은 다시 한번 새 활력소를 받는 해가 될 것이다. 지난해에는 오로지 물가를 잡기 위한 정책이 줄을 이었다. 그러다 보니 여러 가지 금융정책이 더 까다로워지고 바이어들에게는 더 많은 것을 요구하기도 했다. 다행히 셀러들이 집을 내놓지 못하는 상황이 연출되면서 매물이 턱없이 부족하면서 부동산 가격을 지킬 수 있었다.   하지만 이것은 절대 건강한 시장구조가 아니었다. 당연히 부동산 시장도 침체기를 맞아야 하는데, 운 좋게 잔뜩 움츠러든 수요보다는 공급이 없어 부동산 가격이 완만한 상승을 유지한 것이기 때문이다.   새해에는 물가 안정보다는 산업을 활성화하고 소비를 촉진해서 경제를 회복하는 데 주력을 두려고 하는 정책이 우선으로 보인다. 기초 산업을 활성화하고 부동산 시장을 활성화해서 미국이 다시 한번 기초가 튼튼한 세계 강국의 자리를 굳건히 하는 데 주력할 것이고 밖으로 새어나가는 불필요한 지출을 최소화하고 잔뜩 커져 있는 정부의 몸집을 대폭 줄여서 효율성에 더 중점을 두는 정책을 실시함으로써 결국 경제적으로도 안정을 되찾자는 방침이다.     이러한 경제 정책은 결국 부동산 시장을 건강하게 만들어 줄 것으로 보인다. 공급이 모자라서 집 가격이 올라가는 것이 아니라 수요가 늘어서 부동산 시장이 다시 활기를 되찾고 집 가격이 꾸준히 상승하는 건강한 부동산 시장이 형성될 것이다. 그리고 이렇게 기초 산업과 부동산 시장이 다시금 튼튼해지면 그에 연결된 각종 산업과 서비스업들이 살아나는 그런 의미 있는 상승의 연쇄 반응이 생겨날 것으로 예상할 수 있다.     그동안 정책은 내실을 다지기보다는 퍼주기에 더 관심을 보이다 보니 경제의 기초가 많이 약해진 것이 사실이다. 하지만 2025년 이렇게 내부 부실로 약해진 경제가 다시금 튼튼해져서 세계 초강대국의 자리를 다시금 확인하고 주위 여러 나라에 고기를 잡아다 주는 근본적인 경제를 살리고 진정한 민주주의를 실현할 수 있도록 고기 잡는 방법을 다시금 전수해주는 진정한 미국의 모습을 보여줄 수 있는 그런 새해가 될 것이다. 모든 독자 여러분들도 2025년 한 해도 더욱 행복하시고 은혜와 축복이 넘쳐서 다들 좋은 집 장만하시고 부자 되시는 한 해 되시기 바라본다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의:(213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 시장 부동산 시장 부동산 매매 올해 부동산

2025-01-14

뉴욕주 펫숍 반려동물 매매 금지

뉴욕주 펫숍에서 개·고양이·토끼 등 반려동물을 사고 파는 것이 금지됐다.     2022년 캐시 호컬 뉴욕주지사가 반려동물 매장에서 개·고양이·토끼 등 반려동물 매매를 금지하는 법안(S.1130·A.4283)에 서명함에 따라, 15일부터 이 법이 시행되기 시작했다. 이를 위반하고 반려동물을 매매하는 펫숍에는 1000달러의 벌금이 부과된다.       반려동물이 분양되기 전까지 펫숍에서 아무런 관리·감독 없이 지내며 열악한 환경에서 자라는 것을 막고, 대신 보호소에서 입양을 장려하기 위한 조치다. 동물보호단체는 “펫숍에서 판매되는 반려동물은 대부분 공장에서 사육되는데, 이때 동물들은 철제 상자 속에서 오로지 번식에만 이용되는 경우가 많다”고 지적했다.     해당 법의 시행으로 뉴욕시에서는 24개 상점이 영향을 받을 것으로 예상된다.  윤지혜 기자 [email protected]반려동물 뉴욕주 반려동물 매매 반려동물 매장 철제 상자

2024-12-16

[부동산 가이드] 주택 매매 유의사항

인터넷을 통해 매물 정보를 포함한 여러 가지 부동산 정보에 손쉽게 접근하면서 전문가급 지식과 경험을 가진 고객들이 증가하고 있다.     리스팅을 올리기 전에 달라진 바이어들의 특징을 인정하고 이에 맞는 사전 준비가 더욱 요구되고 있다.     가격이 올라갈수록 고객들이 까다롭게 보는 것이 바로 주택 상태이다. 구입 경쟁이 치열한 주택 특징은 꾸준히 주택 관리를 해왔다는 점이다.     여러가지 내부 업그레이드뿐만 아니라 거주용으로 오랜 기간 관리가 잘 된 주택들은 정원도 업그레이드가 되어 있는 경우가 많다.     유틸리티 비용과 관리비 상승으로 잔디 면적을 없애는 추세지만 여전히 적당한 규모의 잔디를 포함한 조경은 중요하다.     가급적이면 주택을 둘러싼 나무는 잘라내거나 정기적인 트림 작업이 필수다. 중간 주택가격 이상이고 최소 8000스퀘어피트 정도의 랏이 있다면 일정 규모의 수영장 설치 또한 고려 대상이다.     추가적인 계단 설치나 심플하고 관리가 편한 조경은 주택 외관을 고급스럽게 보이게 한다.     여유 있는 수납공간, 주방 캐비넷 추가, 아일랜드 설치와 더불어 거라지 내부에 추가 수납이나 바닥 업그레이드도 중요하다.     오래된 주택 경우 세탁장 위치가 주차장이 아닌 내부에 위치하도록 하는 것도 관리가 잘된 주택으로 바이어들에게 인식된다.     사이즈가 적은 콘도나 구조가 폐쇄적인 오래된 주택 경우 오픈 공간 확보가 상당히 중요하다.     스테이징을 통해서 현재가 아닌 미래 주택 거주자를 위한 아이디어를 제공하는 것도 중요한 포인트다. 가구와 더불어 그림과 추가 조명을 많이 활용하거나 세련된 가전 제품을 배치해주는 게 좋다.     사전에 인스펙션해서 주택 문제를 최대한 알아내고 이를 오퍼한 바이어 측에게 제공하거나 사전에 열람하게 해 주택 상태에 대한 확신을 주는 게 중요하다.     오래된 주택 경우 인스펙션 후 노화된 에어컨이나 히터에 대해서 일정 부분 컨트랙터의 견적을 통해서 크레딧을 제공하는 방안도 주택 매매 시 도움이 된다.     안전에 관련된 항목들은 반드시 사전에 수리를 해주는게 감정이나 인스펙션 시 불필요한 문제를 피할 수 있게 해준다.     고가 주택일수록 주관적인 의견이 어느 정도 밸류 책정에 포함되므로 해당 주택 지역의 경험 많은 로컬 감정사를 통해서 대략 주택 가치를 평가한 후 리포트를 받아두는 것 또한 중요하다.     보통 융자 규모가 클 경우에는 최소 두 개의 감정 서류를 요구할 수 있다. 정확한 가격 책정은 주택 매매 기간을 단축할 수 있는 중요한 절차이기 때문이다.     외곽지역에서 중간 가격을 상회하는 고급 주택 경우 감정사와 리스팅 가격의 차이가 작아야만 합리적인 매매가 가능하다.     브로커와 일반인을 위한 오픈 하우스를 시간을 두고 열어 최대한 노출하는 노력도 게을리해서는 안 된다. 최근 주택 거래 대부분은 오픈 하우스를 통해서 거의 성패가 갈린다고 보면 된다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 퍼스트팀 부동산부동산 가이드 유의사항 매매 중간 주택가격 주택 외관 미래 주택

2024-11-13

콘도 37%<지난해 대비> 증가, 주택 거래 소폭 증가

  올 7~9월까지 LA한인타운 주택 거래가 지난해 동기 대비 소폭 늘었다.   높은 모기지 금리, 고질적인 매물 부족, 높은 집값 등으로 올해 3분기에도 주택 시장은 고전을 면치 못했지만 콘도 거래가 작년보다 대폭 늘면서 증가에 한몫했다.     올 3분기 LA에서 거래된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택은 224채로 집계됐다. 이는 2023년 3분기의 220채와 비교하면 4채(2.0%) 증가한 것이다.     이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2024년 7~9월까지 LA한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과다.     부동산 업계는 “7~8월 두 달 동안 주택 거래가 활기를 보였고 9월 기준금리 인하로 모기지 금리도 내린 게 3분기 주택 거래 증가에 일조했다”고 풀이했다. 또 가격도 비싸고 매물도 많지 않은 단독주택과 높은 모기지 금리로 직격탄을 맞은 임대수익용 주택 거래는 작년보다 두 자릿수로 감소했다고 덧붙였다.     ▶단독주택(SFR)   2024년 3분기에 매매된 SFR 수는 83채로 작년 동기의 92채와 비교해서 9채(10%) 밑돌았다.     거래는 감소했지만, 집값은 올랐다. SFR의 3분기 중간 거래가는 전년보다 4% 상승한 166만 달러였다.   스퀘어피트당 평균 거래 가격은 860달러로 작년 3분기의 911달러보다는 6% 내렸다.〈표 참조〉   한 부동산 업계 관계자는 “올해도 한인타운에서 SFR은 매물도 부족했고 가격도 올라서 거래가 작년 3분기만 못했다”며 “매물, 모기지 금리, 집값 등이 개선돼야 단독주택 매매가 활성화될 것”이라고 설명했다.   ▶콘도·임대수익용 주택   올 3분기에는 콘도 매매가 활발했다.   올 3분기 동안 팔린 콘도 수는 92채로 2023년 3분기의 67채 대비 37%나 증가했다. 콘도 가격은 지난해와 같았다.   중간 거래 가격은 지난해의 74만2500달러와 거의 동일한 74만5000달러였다. 스퀘어피트당 평균 가격은 640달러로 지난해 3분기의 635달러보다 1% 올랐다. 높은 모기지 이자율 때문에 올해 임대수익용 주택이 타격을 입었다. 3분기 거래 건수는 49건으로 작년 3분기 대비 20% 급감했다. 중간 거래가는 149만5000달러로 전년 동기 대비 2% 웃돌았다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 전했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “높은 모기지 금리로 인해서 작년 3분기보다 주택 거래가 위축됐을 것으로 봤지만 정작 데이터를 보니 작년 3분기보다 소폭이지만 더 나았다”고 말했다. 그는 “10월 들어 모기지 금리가 오름세로 돌아서고 11월 대선으로 인해서 관망하는 바이어가 더 늘어날 수 있다”고 설명을 더했다.     LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택 거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2024년 7월 1일부터 9월 30일까지다.   진성철 기자증가 주택 기준금리 인하 단독주택 매매 임대수익용 주택

2024-10-30

[신 영웅전] 알래스카 매입한 수어드 국무장관

학교를 28개월만 다닌 에이브러햄 링컨이 1861년 대통령으로 취임했을 때 동부 귀족들의 냉대가 심했다. 그를 도울 막료조차 찾기 어려웠다. 링컨은 공화당 대통령 후보였던 윌리엄 수어드(William Seward·사진)를 국무장관으로 임명했다. 수어드는 뉴욕 주지사와 상원의원을 지낸 거물이었다.   그 무렵 러시아는 크림전쟁에서 이기고도 빚에 쪼들리는 입장이었다. 상트페테르부르크로부터 7000㎞ 떨어진 알래스카를 다스릴 의지도 여력도 없었다. 언제인가는 건설해야 할 시베리아 횡단 철도의 공사비도 부족했고, 어차피 알래스카는 영국령 캐나다에 합병될 운명이라며 체념하고 있었다.   미국 입장에서 보면 영토가 탐나는 것은 말할 것도 없고, 알래스카를 차지하면 적국인 영국(캐나다)을 포위하는 효과도 있어서 전략적 가치가 작지 않았다. 알래스카의 광물 매장량이나 어족 자원은 당시에 우선순위가 아니었다.   이런 상황에서 러시아가 알래스카 매매 의중을 드러내자 수어드는 재빨리 링컨 대통령과 상의하고 매입을 서둘렀다. 면적 172만㎢에 가격은 720만 달러였으니 평당 0.014센트였던 셈이다.   그런데 의외로 상원의 반대라는 난관에 부딪혔다. 그들은 “수어드의 냉장고(Seward‘s icebox)를 왜 사야 하느냐”면서 “수어드의 바보짓(Seward’s folly)”이라고 빈정거렸다. 수어드는 우선 자기 돈으로 알래스카를 매입하는 계획도 생각해 봤으나 링컨이 반대하고 자금 사정이 만만치 않자 상원의원을 매수하기로 했다.   마침 자본이 다급했던 주미 러시아 공사(E. von Stoeck)가 매수 자금을 빌려줬고, 상원을 설득해 매입에 성공했다. 링컨은 알래스카를 밟아보지도 못하고 암살되는 바람에 공로는 다음 대통령에게 넘어갔다. 지도자의 자질은 앞을 내다보는 안목이다. 그는 중국 상하이 총영사(조선 공사 겸임)를 지낸 조지 수어드의 형이다. 신복룡 / 전 건국대 석좌교수신 영웅전 알래스카 국무장관 수어드 국무장관 알래스카 매매 윌리엄 수어드

2024-09-09

[부동산 이야기] 상반기 남가주 주택시장

최근 거주용 부동산 거래가 예년보다 활기를 되찾고는 있으나 높아진 집값과 이자율, 높은 다운페이먼트 장만, 높아진 구입 경쟁, 턱없이 모자란 매물 부족 등 바이어들이 극복해야 할 것들이 계속 증가하며 주택구입이 너무 힘든 상황이다.   여기에 뱅크오브아메리카가 최근 발표한 자료에 따르면 올해 주택가격이 4.5%, 내년인 2025년에는 5%가량 더 상승할 것으로 예상된다는 발표가 예비바이어들을 더 힘 빠지게 한다.   뱅크오브아메리카에 따르면 시장금리가 높은 상황에서 주택가격이 하락하는 것을 기대하기는 힘들다는 내용으로 코로나 이전의 대출금리 보다 두 배 이상 상승한 높은 금리로 인해 주택매물은 시장에서 거둬들여 지며 매물 부족현상이 극심해졌고 신규주택 공급까지 감소하면서 주택시장은 극심한 공급과 수요의 불균형이 조성되며 가격 상승을 부추기고 있다는 것이다.   이런 시장 상황에서 올해 상반기 남가주 지역 주요 6개 카운티와 LA 한인 타운의 부동산 매매 현황을 MLS (Multiple Listing Service)자료를 바탕으로 부동산 매물의 매매 건수를 비교해서 조사해 보았다.   먼저 LA카운티 전체 2024년 상반기 주거용 부동산 매물 (싱글 가족 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 2만5443건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 2만 4709건에 비해 3%가량 상승한 것으로 나타났다.   그리고 LA 한인타운의 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 269건이 매매됐으며 지난 2023년 상반기의 매매 건수인 243건에 비해 10%나 증가한 것으로 LA카운티 평균치보다 크게 웃도는 수치로 조사됐다.     또한 오렌지카운티의 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 1만228건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 9873건에 비해 4%가량 상승하며 LA카운티와 비슷한 상승세를 나타낸 것으로 조사됐다.   타 카운티에 비해 인구변동률이 적은 벤투라카운티와 샌디에이고카운티는 큰 변동 없이 예년 수준을 그대로 유지한 것으로 나타났다.   반면 샌버나디노카운티의 경우 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 8172건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 8633건에 비해 6% 나 크게 감소한 것으로 나타났고 지난해 매매 건수가 크게 상승했던 리버사이드카운티의 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 1만 2640건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 1만 3096건에 비교해 볼 때 리버사이드카운티 역시 3%가량 감소한 것으로 조사됐다.   남가주 주요 6개 카운티 중 인구 밀집도가 높은 LA, 오렌지카운티는 3~4%의 매매가 증가했지만 인구밀도가 낮은 샌버나디노 카운티와 리버사이드카운티는 3~6%의 매매가 감소했으며 인구유입이 안정적인 벤투라카운티와 샌디에이고카운티는 예년수준을 그대로 유지한 것으로 알려졌다.   그러나 주택가격은 남가주 지역별 다소 차이는 있겠으나 대략  2~3%가량 상승한 것으로 알려졌다. 올해 초만 해도 세 차례로 기대되던 연방준비제도의 금리 인하 기대는 하반기 들어서면서 단 한 차례만 해도 다행이라는 분위기로 바뀐 현 상황에서 금리 인하에 큰 기대를 하긴 어렵고 시장 내 기존 주택의 부족현상도 심각한 상황에서 올해 하반기 주택가격 상승세는 계속 이어질 것으로 판단된다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties부동산 이야기 주택시장 상반기 상반기 주거용 올해 상반기 매매 건수

2024-07-16

주택 매매 감소…가격은 제자리

최근 샌디에이고 카운티의 주택매매는 눈에 띄게 줄었지만 가격은 별다른 변화가 없는 것으로 나타났다.   그레이터 샌디에이고 부동산협회에 따르면 지난 6월 샌디에이고 카운티의 주택매건수는 전달인 5월 대비 11% 그리고 전년 대비 5% 감소했다. 특히 콘도와 타운 하우스 같은 연립형 주택의 매매건수는 전달 대비 16%나 줄었다.   반편 단독주택의 중간가격은 109만 달러로 5월과 동일했으며 연립형 주택의 중간가격은 69만8500달러로 전달 대비 2%가 오히려 올랐다.주택 매매 주택 매매 연립형 주택 샌디에이고 카운티

2024-07-16

[상법] 에스크로 때 책임 소재에 대한 법률

상업용 부동산을 사기 위해 에스크로를 개설한 후, 에스크로 과정에서 발생하는 문제로 부동산을 바이어에게 매매할 수 없을 경우 바이어와 셀러 사이에는 어떤 권리와 의무가 있는지 살펴보겠다.     가주민사법 1662조에 의하면, 부동산의 소유나 명의가 이전되기 전, 부동산의 일부나 전체가 바이어의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우에는, 셀러는 바이어에게 계약의 준수를 강요할 수 있는 권리가 있다. 바이어는 매매계약서에 대한 책임이 없을 뿐 아니라 이미 지불된 매입금을 돌려받을 수 있는 권리가 있다. 반면에, 부동산의 소유나 명의가 이전된 후, 부동산의 일부나 전체가 셀러의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우에는, 바이어는 매매계약서에 의하여 계약을 준수해야 한다.       따라서 부동산의 명의나 소유권이 바이어에게 이전의 여부와는 관계없이, 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손되었을 경우에는 바이어는 매매계약 하에서의 책임이 더는 없게 된다. 그러나 부동산의 명의나 소유권이 바이어에게 이미 이전된 상태에서 화재나 자연재해로 인하여 부동산이 파손되었을 경우에는 바이어는 매매계약서에 따른 책임을 끝까지 완수해야 한다. 물론, 부동산 구입 잔금이 남아있다면, 바이어는 구입 잔금을 셀러에게 지불해야 한다.     이러한 문제가 자주 발생하는 것은 아니지만, 종종 에스크로가 완결되기 전 바이어가 부동산이나 비즈니스의 소유권을 행사하는 경우가 있는데, 비록 명의이전이 완결되지 않은 상태이지만 소유권을 행사하기 시작한 후, 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손될 경우 파손된 부동산을 구입해야 하는 상황이 될 수 있다. 따라서 에스크로가 완결되기 전 소유권을 행사하는 데에는 예상치 않은 책임의 전가가 있을 수 있으므로 신중하게 결정해야 한다. 부득이한 사정으로 미리 소유권을 행사해야 할 경우에는 계약서에서 이러한 책임손실 문제에 대한 규정을 정확하게 정해야 한다. 그뿐만 아니라, 에스크로 종료 전에 소유권이나 운영권을 바이어에게 양도할 경우에는 바이어가 손해보험을 들게 해야 한다.     에스크로 기간에 위와 같이 부동산에 손실이 났을 경우, 보험에 대한 처리에 관한 것도 매매계약서에 명시해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 마찬가지로 계약서 안에서 부동산 손실이 발생했을 경우, 보험금에 대한 소유가 누구에게 있는지를 규정한 조항을 확인해야 한다. 계약서마다 손실에 대한 보험금 처리가 다르게 규정되어 있으므로 반드시 검토해야 한다.     정부의 강제 수용 결정이 날 경우, 수용에 따른 보상금의 혜택을 받는 것에 대한 규정도 명시해야 한다. 에스크로 진행의 시점에 따라서 수용 보상금에 대한 주체를 달리하거나 수용 금액에 따라서 보상금에 대한 권리를 달리 규정할 수도 있다. 바이어의 입장에서는 수용의 결정이 있을 경우 매매 계약을 해지할 수 있는 권리를 명시할 필요가 있다. 매매 계약서에서 매우 중요한 것이 에스크로 기간 매매 대상의 부동산에 대한 리스크를 어느 시점에서 셀러에서 바이어로 이전되는 것에 대한 정확한 규정과 이해가 필요하다.     ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 에스크로 소재 에스크로 기간 매매 계약서 에스크로 진행

2024-07-07

[부동산 이야기] 매매 가격 산정

부동산 시장은 항상 오르내리는 주기를 반복하지만, 그 주기와 상관없이 매매는 계속 이루어집니다. 셀러의 마켓이나 바이어의 마켓에 따라 적정 매매가격이 달라지고, 양측의 기대치도 변화합니다. 하지만 언제나 변하지 않는 것은 셀러는 더 높은 가격을 원하고 바이어는 더 낮은 가격을 원한다는 점입니다. 이러한 기본적인 이해를 바탕으로 적정 매매가격이 무엇인지 알아보겠습니다.   현재는 셀러와 바이어가 서로 숨죽이고 있는 마켓이지만, 바이어 마켓에 더 가까운 마켓이라고 필자는 생각합니다. 그래서 셀러의 입장에서 적정 매매가격을 산정하는 방법을 살펴보겠습니다. 가장 중요한 원칙은 건물 자체가 시장에서 구매자의 관심을 받을 수 있도록 하는 것입니다. 즉, ‘매물이 제 알아서 팔려야 한다(Property should sell itself)’라는 원칙이 적용됩니다. 다음은 적정 매매가격을 설정하기 위한 구체적인 방법입니다.   ▶시장 조사: 주변 유사한 매물들의 가격을 조사하여 시장에서의 평균 가격대를 파악합니다.   ▶현실적인 기대 설정: 셀러는 자신이 원하는 가격보다 조금 낮은 가격으로 매물을 리스팅하는 것이 바람직합니다. 이는 협상 과정에서의 가격 조정을 고려한 전략입니다.   ▶가격 차이의 영향: 상업용 건물의 경우, 5만~10만 달러의 가격 차이가 마케팅에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 현실적인 가격을 설정하여 바이어들의 관심을 끌도록 합니다.   ▶협상 과정 고려: 셀러는 초기 리스팅 가격에서 협상 과정을 거쳐 최종 가격이 조정될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 일 년 전의 마켓을 회상하며 너무 높은 가격을 설정하면 바이어의 관심을 끌기 어렵습니다.   ▶시장 적정 가격 반영: 적정 가격에 리스팅하면 예상보다 더 좋은 오퍼를 받을 가능성이 높습니다. 반면, 과도한 가격 책정은 매물이 시장에 오래 머물게 되어 부정적인 인식을 초래할 수 있습니다.   셀러가 높은 가격을 고수했고 까다로운 바이어를 만나 에스크로를 클로징하는 데 1년이 넘게 걸린 사례가 있습니다. 이로 인해 셀러는 변호사 비용과 기회비용이 증가하고, 적절한 바이어와 빠르게 협상하지 못한 것을 후회하게 되었습니다. 이는 현실적인 가격 설정의 중요성을 보여주는 사례입니다.   현재 시장 상황에서 필요한 전략으로 아래 3가지 방법을 조언해 드립니다.     ▶적정 가격 설정: 현재의 바이어 마켓에서는 시장에 맞는 적정 가격을 설정하는 것이 중요합니다. 대부분의 바이어는 시장 가격을 매우 잘 알고 있기 때문에 현실적인 가격을 설정하면 더 많은 관심을 받을 수 있습니다.   ▶빠른 결정유도: 적정 가격에 리스팅된 매물은 보통 한 달 안에 결정이 납니다. 매물이 시장에 오래 남아 있을수록 불리한 상황에 놓일 수 있습니다.   ▶시장 노출 시간 최소화: 매물이 시장에 오래 남아 있을수록 일반적이지 않은 바이어를 만날 확률이 높아집니다. 따라서 빠르게 매매를 완료하는 것이 바람직합니다.   적정 매매가격을 설정하는 것은 부동산 매매의 성공에 중요한 요소입니다. 셀러는 현실적인 기대를 설정하고, 시장 조사를 통해 적정 가격을 산정하며, 협상 과정을 고려하여 가격을 설정해야 합니다. 이를 통해 매물이 시장에서 빠르게 거래되고, 불필요한 비용과 시간을 절약할 수 있습니다. 셀러와 바이어 모두에게 유리한 조건에서 거래를 성사시키기 위해서는 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.   ▶문의: (213)-613-3137 렉스 유 / CBRE Korean Desk 대표부동산 이야기 매매 산정 적정 매매가격 바이어 마켓 시장 적정

2024-07-03

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