주택 보유 '5년 법칙' 흔들린다

집을 사서 5년만 거주하면 집값이 꾸준히 올라 초기 비용을 회수할 수 있다는 이른바 '5년 법칙'이 흔들리고 있다. 5년 법칙은 주택 구매자가 손해를 보지 않고 집을 팔기 위해 최소 어느 정도 기간을 보유해야 하는지를 판단하는 기준이었다. 하지만 최근 비싼 집값과 모기지 금리 고착, 거래 비용 증가 등이 맞물리며 주택 보유에 따른 손익분기 시점이 크게 늦어지고 있다.     리얼터닷컴의 해나 존스 선임 애널리스트는 "바이어들은 집을 살 당시의 시장 환경에 맞춰 현실적인 기대치를 설정하는 것이 중요하다"고 강조한다. 전통적인 기준에 따르면 최소 5년은 거주해야 손실을 피할 수 있지만 내년에 주택을 구매할 경우 2036년이 돼야 실제 손익분기점에 도달할 수 있다는 전망까지 나오는 현실을 지적한 것이다.     주택 구매에는 계약금과 에이전트 수수료, 클로징 비용 등 다양한 초기 지출이 따른다. 과거에는 집값 상승으로 비교적 짧은 기간 안에 이러한 비용을 회수할 수 있었지만 현재 시장에서는 상황이 크게 달라졌다.     일부 전문가들은 5년 법칙을 엄격한 공식이 아니라 참고 지침으로 받아들여야 한다고 본다. 시장 특성에 따라 유연하게 적용해야 한다는 것이다. 집값이 꾸준히 상승하는 지역에서는 비교적 빠르게 수익을 낼 수 있지만 상승세가 더딘 지역에서는 손해를 피하기 위해 훨씬 더 오랜 기간 보유해야 할 수도 있다. 집값 상승률 둔화와 거래 비용 증가, 집값 하락 위험을 동시에 안고 있기 때문이다. 주택 관리 상태와 업그레이드 여부도 적지 않은 영향을 미친다.     리얼터닷컴은 올해 집값 상승률이 2%로 둔화할 것으로 예상한다. 2024년의 4.5%는 물론, 지난 10년간 평균인 6.5%를 크게 밑도는 수준이다. 내년에는 상승률이 2.2%로 소폭 개선될 전망이다. 상승세 자체는 유지되고 있다는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있지만, 2021년 평균 17.9%까지 치솟았던 폭발적인 상승과 비교하면 현저히 낮은 수준이다.     지역별 편차는 매우 크다. 2025년 기준 전년 대비 집값 상승률은 북동부 10.4%, 중서부 5.8%, 서부 3.6%, 남부 1.9%로 지역별로 뚜렷한 차이를 보였다.     높은 거래 비용도 부담 요인이다. 바이어는 일반적으로 주택 가격의 2~5%를 클로징 비용으로 지출한다. 여기에는 에이전트 수수료와 세금 등이 포함된다. 집값이 비쌀수록 이러한 비용도 커지며 손익분기점에 도달하는 데 걸리는 시간 역시 길어진다.     집값 하락 위험도 무시할 수 없다. 내년 바이어에게 가장 우려되는 요소 가운데 하나는 역자산(negative equity)이다. 집값이 정점에서 하락세로 전환될 경우, 주택 가치보다 모기지 잔액이 더 커질 수 있다.     일부 인기 지역은 이미 조정 국면에 접어들었다. 2025년 초 기준 샌프란시스코와 마이애미, 텍사스 오스틴의 중간 매물가는 각각 10.87%, 9.9%, 7.86% 하락했다. 이후 샌프란시스코는 보합세를 보이고 있으나, 오스틴과 마이애미는 여전히 각각 8.2%, 3.8% 하락세를 이어가고 있다.     내년에는 다른 도시들도 비슷한 흐름을 보일 것으로 예상된다. 플로리다 케이프코럴은 10% 이상, 덴버는 3.4%, 플로리다 새러소타는 8.9%의 가격 하락이 전망된다. 이러한 지역에서는 주택 구매 시점과 보유 기간이 어느 때보다 중요해질 수 있다. 가주도 내년에는 지역별로 집값 추이가 바뀔 수 있다.     주거 유지 비용 상승도 5% 법칙을 위협한다. 재산세와 공공요금, 보험료 등 주택 보유 비용은 최근 몇 년간 급등했다. 올해는 전기요금만 해도 지난해 대비 약 10% 상승했으며 이는 임금 상승률이나 물가 상승률을 크게 웃도는 수준이다. 보유 기간 동안 발생하는 모든 비용은 결국 판매 시 순이익을 줄이는 요인으로 작용한다. 유지비 상승은 최종 수익에 부정적인 영향을 미친다.     내년에 주택을 구매한다고 가정했을 때 중간 매매가격은 약 40만 달러, 모기지 금리는 6.3~6.7%, 재산세율은 1.7%, 거래 비용은 약 4% 수준으로 추산할 수 있다. 전문가들은 집값 상승률을 연간 4%로 보수적으로 가정하고 다운페이먼트를 10%로 설정할 경우, 초기 비용을 회수하는 데 10년 이상이 걸리는 것으로 분석한다. 다운페이먼트를 20%로 늘리더라도 손익분기점까지는 약 8년이 필요하다.     집값 상승률은 해마다 변동성이 커 정확한 예측이 어렵다. 실제로 최근 5년간 상승률은 2020년 9.4%, 2021년 17.9%, 2022년 10.5%, 2023년 1.1%, 2024년 4.5%로 큰 차이를 보였다. 무리하게 집을 사면 손익분기점 이전에 매도해야 할 수도 있다. 안유회 객원기자주택 보유 집값 상승률 주택 보유 주택 구매자

2025.12.24. 18:22

"아메리칸드림, 내집 마련보다 행복감"…소상공인 대상 설문조사

소상공인들이 ‘아메리칸드림’ 달성을 판단하는 요인으로 ‘주택 보유’보다 ‘행복감을’을 꼽은 경우가 많았다는 설문조사가 나왔다.   인터넷 도메인 등록업체 ‘고대디’에 따르면 이 업체는 지난달 국내 소상공인 1000여 명을 대상으로 아메리칸드림 달성에 대한 인식을 조사했다면서 이같이 밝혔다.   조사 결과 충분한 돈을 벌어 ‘편안한 생활방식’을 영위하는 것을 꼽은 경우가 56%로 가장 많은 등 경제적 요인이 여전히 주요 동기였지만, 행복감(54%)이나 열정을 따를 자유(49%)를 꼽은 응답이 4위 주택 보유(45%)를 앞섰다.   CNBC 메이크잇은 역사적으로 주택을 보유하는 것이 성공의 표시로 인식되어왔다면서, 그동안 경제적 성취와 동일시되었던 아메리칸드림에 변화가 생기고 있다고 평가했다.   높은 인플레이션(물가 상승)과 부채 등의 여파로 과거보다 부자라고 느끼기 어려워지고 있으며, 이 때문에 소상인들이 성공에 대한 새로운 정의를 만들고 있다는 것이다.   고대디 최고마케팅책임자(CMO)인 파라 하워드는 “(집값 상승 등) 경제 여건상 주택을 보유할 가능성이 작아졌고 Z세대에게서 특히 그렇다”면서 또 코로나19와 대규모 퇴직 흐름 속에 독립성·자유·편안함·유연성 등에 가치를 두는 경우가 늘었다고 봤다.   해당 조사에서 ‘주택 보유’를 아메리칸드림 달성 요소로 본 견해는 베이비 부머(55세 이상·50%), X세대(40∼54세·49%), 밀레니얼 세대(25∼39세·44%), Z세대(18∼24세·40%) 등 나이가 적을수록 낮았다.   부동산 사이트 ‘아파트먼트 리스트’의 최근 조사에서도 밀레니얼 세대 응답자 24.7%가 주택 보유에 따른 과도한 비용을 이유로 평생 임대를 계획하고 있다고 답했으며, 이는 2010년 13%의 2배에 가깝다고 CNBC 메이크잇은 덧붙였다.아메리칸 소상공인 소상공인 대상 주택 보유 내집 마련

2023.07.06. 23:28

[부동산 가이드] 은퇴 후 주택 구입

팬데믹으로 생긴 주택 구매 경향 중 하나가 은퇴 후 주택 구매가 늘어났다는 점이다. 일반적으로 첫 집 장만의 주 연령대가 30대 즈음의 밀레니엄 세대가 대부분이지만 요즘 베이비 부머 세대들의 주택 구입도 눈에 띄게 늘고 있다.     이런저런 이유로 렌트로 살고 있는 60대 이후 노년층이 팬데믹으로 오히려 주택 구입을 하고 있다. 기대 수명이 늘어나기 때문에 노년층의 주택 보유 기간이 늘고 있다. 65세 즈음 은퇴 한 이후에도 건강 수명이 70대 중반까지 늘어나서 양로 시설에 들어가기 보다 주택 유지를 하거나 새로 구입하는 경향이 늘고 있다.   하지만 은퇴 후 수입이 급격히 줄어드는 만큼 젊었을 때의 주택 구매와 사뭇 다르다. 60세 이후 주택 구매를 위해 미리 알아두어야 할 점은 무엇이 있을까?   첫째, 장기적인 관점을 갖고 준비하는 것이 좋다. 개인마다 은퇴 시기가 다른 만큼 은퇴 시기를 기점으로 5~6년 전부터 준비를 하는 것이 좋다. 잔여 수명 기간의 생활비 및 건강 비용 등의 은퇴 자금뿐만 아니라 주택 구입을 위한 다운페이먼트가 많이 필요한 만큼 충분하게 준비해야 한다.     무엇보다 융자할 경우를 위해 대비해 크레딧 관리를 잘해야 한다. 은퇴 후에는 고정 수입이 없기에 융자를 고려하고 있다면 은퇴 전에 주택 구입을 한다.     만약 은퇴 후 구매를 원한다면 라인 오브 크레딧 같은 것을 열어 두어 기존 마련한 자금과 합해 현금으로 주택을 구매하는 계획을 세운다.     둘째, 지역 선택을 위해 지역 정보를 조사한다. 노년을 보내기 위한 필요 시설이나 편의 시설이 가까운 곳이 좋다. 가령 병원이나 마켓이 가까우면 좋다. 또한 노년을 외롭게 보내지 않게 친구나 지인과 교제하기 좋은 교회나 모임 장소가 가까운 지역을 고려한다.     요즘 자연재해가 점점 빈번해지는 만큼 산불 지역이나 홍수 지역 가까운 곳은 피하는 것이 좋다. 그리고 복잡하고 범죄율이 높은 지역 또한 피한다. 반면 자녀가 없는 만큼 고가의 주택이 있는 좋은 학군을 굳이 찾을 필요는 없다.   셋째, 만약 지금 주택을 갖고 있고 작은 집으로 다운사이징을 고려하고 있다면 서두르지 않고 주택 매매 시점을 고려한다. 지금같이 셀러가 유리한 시장에서 다운 페이먼트할 재정이 허락한다면 먼저 작은 주택을 구입하고 지금 사는 큰 주택을 천천히 파는 것이 좋다.   넷째, 주택 월 지출을 줄일 수 있는 주택 구매 선택을 한다. 55세 이상만  거주할 수 있는 시니어 홈의 경우 대체로 월 HOA 비용이 높다. 이를 고려해 미리 재정 계획을 세운다. 또한 유틸리티 비용이 향후 올라갈 수 있으므로 에너지 절약형 주택을 구매해 매달 나가는 비용을 최대한 줄인다.   다섯째, 주택 구입시 소유권을 어떤 형태로 할지 주의 깊게 결정한다. 아무리 100세 시대라 하더라도 유고시를 염두에 두고 소유권 형태를 변호사와 상의해 결정해야 한다.     ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예 부회장부동산 가이드 은퇴 주택 주택 구입도 주택 구매 주택 보유

2022.01.05. 16:40