[부동산 이야기] 저소득층 임대 주택 보존 문제

정부, 세금 감면 혜택으로 민간 자본 활용
만료 시점 다가오면서 공급 부족 위험 증가

무디스 애널리틱스의 최근 연구에 따르면 저소득층 지역에서는 임대 주택이 전체 주택 재고의 80%를 차지하는 것으로 나타났다. 현재 많은 저소득층 주택 세액 공제(LIHTC) 주택이 구매 가능 기간 만료를 앞두고 있어, 이미 어려운 시장에서 주택 공급이 더욱 줄어들 위험이 있다.
 
LIHTC는 정부가 임대 주택 부족 문제를 충족하기 위해 사용할 수 있는 가장 강력한 도구 중 하나다. 1986년 설립된 이래 LIHTC는 저렴한 임대 주택 개발을 가장 많이 추진해 오고 있다. 특히 임대 주택 부족으로 어려움을 겪고 있는 지역 사회에서 이러한 개발이 저렴한 가격을 유지하도록 하는 것은 장기적인 주택 전략에 필수적인 것이다.  
 
연방정부는 LIHTC 임대 주택을 확보하기 위해 주택을 직접 건설하는 대신 민간 자본을 활용한다. 투자자(주로 은행이나 기업)는 저렴한 주택 개발 자금을 조달하는 대가로 연방 세금 부담을 1:1로 감면받게 된다. 그 대가로 부동산 소유주는 여러 조건에 동의해야 한다.
 
부동산 소유주는 지역 중위소득(AMI)의 60% 이하 소득을 올리는 세입자에게 주택의 일부를 할당하고, 세입자가 소득의 30% 이하를 지불하도록 임대료 상한을 설정해야 한다. 대부분의 경우 최소 30년 동안 적정 가격을 유지지만 이러한 준수 및 장기 사용 기간이 종료되면 소유주는 더는 LIHTC 규정의 구속을 당하지않게 되는 구조다. 이 시점부터 소유주는 임대료를 시장 수준으로 인상하게 되고 주택을 다른 용도로 전환하기도 한다. LIHTC 주택이 만료될 시점이 점점 다가올수록 점점 임대주택의 부족현상이 벌어지게 된다는 문제가 있다.
 

특히 무디스는 중산층 가구를 위한 임대 주택에서 심각한 부족 현상이 나타날 것으로 예상하고 있다. 일부 고소득 교외 지역에서 과잉 공급이 예상되고 도시 대부분 지역에서 주택 공급이 전반적으로 부족한 것으로 보고 있다. 저렴한 임대주택의 용도 변경과 주택의 노후화 및 임대료 상승으로 인해 저렴한 임대 주택이 매물이 점점 줄어들게 되는 것이다. 따라서 세금혜택으로 저렴한 임대주택 보존 노력이 제한의 만료로 임대 주택 부족 사태가 몰고 올 파장으로 인한 정부 정책의 주요 관심사가 되고 있다.
 
사실, 주택을 구매하는 것도 쉽지 않다. 커먼센스 연구소의 최근 데이터에 따르면, 대도시 지역의 주택 중간 가격은 2013년 이후 83% 급등했으며, 중산층의 주택 소유를 더욱 어렵게 만드는 코로나19 팬데믹 이후 53% 급등했다고 한다.
 
임대 주택 부족이 심화 되기 전에 정책입안자들의 노력이 있겠으나 점점 임대 주택 부족현상이 심화 될 것이 예상된다. 중저소득층이 이용 가능한 다운페이 보조 프로그램 및 지원 프로그램으로 내 집 마련을 대비하는 것도 좋겠다.  
 
(필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)
 
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이지락 샬롬센터소장