[세법 Q&A] OBBBA 부동산 세법

트럼프 2기 세금법(OBBBA)에 의해서 변경된 부동산 관련 세법 내용이 궁금합니다.     지난 7월 4일, 트럼프 행정부의 ‘세금법안(One Big Beautiful Bill·OBBBA )’이 최종 확정되면서 국내 부동산 관련 세법에 상당한 변화가 생겼습니다.     모기지 이자 공제, 재산세, 감가상각, 적격사업소득(QBI) 공제 등 다양한 항목에서 새로운 규정이 적용되며 거주용 부동산과 임대용 부동산 간 세제 혜택의 차이가 더욱 뚜렷해졌습니다.     먼저 자기 거주용 부동산(Primary residence)을 살펴보면 모기지 이자 공제 한도는 기존과 동일하게 주택 원금 75만 달러까지 유지되며 2017년 12월 15일 이전 체결된 모기지에 대해서는 100만 달러까지 공제가 가능한 규정도 여전히 적용됩니다.     이번 개정안에서 주목할 부분은 주지방세(State and Local Tax) 공제 한도의 확대입니다. 재산세를 포함한 지방세 총액이 최대 4만 달러까지 공제 가능해 세율이 높은 지역 거주자에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만 이 조항은 2025년부터 2029년까지 5년간 한시적으로 적용됩니다. 기존 세법과 마찬가지로 자기 거주용 부동산은 2년 이상 실거주 요건을 충족하면 단독 신고 시 25만 달러, 부부 공동 신고 시 최대 50만 달러까지 양도차익(Capital Gain)에 대한 세금이 면제됩니다.   임대용 부동산의 경우 트럼프 2기 세금법안이 더욱 강력한 세제 혜택을 제공합니다. 가장 큰 변화는 적격사업소득(QBI) 공제의 영구화와 혜택 가능 소득 구간 확대입니다.     2025년 12월 31일에 종료 예정이던 규정이 새로운 세법에 따라 영구화되어 적격 사업소득이 있는 경우 20% 공제 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 혜택이 단계적으로 축소되는 소득 구간이 단독 신고 기준 10만 달러에서 부부 공동 신고 기준 15만 달러로 상향되어 더 많은 납세자가 혜택을 누릴 수 있게 되었습니다.   사업용 이자 공제 방식도 변경되었습니다. 기존에는 이자 및 법인세 차감 전 이익(EBIT) 기준으로 공제했으나 이번 법안에서는 감가상각까지 포함한 이자·법인세·감가상각 차감 전 이익(EBITDA) 기준으로 환원되었습니다. 이로 인해 공제 가능한 이자 한도가 늘어나 자본 집약적인 부동산 투자자에게 유리해졌습니다.   이번 세법 개정에서 특히 주목할 점은 100% 보너스 감가상각의 영구화입니다. 기존에는 2025년까지 단계적으로 축소될 예정이었으나 이번 법안으로 전면 복원되어 2025년 1월 19일 이후 취득한 자산부터 일정 조건을 충족하면 100% 보너스 감가상각이 가능합니다. 임대 부동산에 사용되는 기계, 설비, 내부 개선 공사(QIP) 등이 해당됩니다.   1031 교환(Like-Kind Exchange) 제도는 변동 없이 유지됩니다. 사업용 또는 투자용 부동산 간 자산 교체 시 양도차익 과세를 이연할 수 있어 부동산 포트폴리오 재구성이나 규모 확대를 계획하는 투자자에게 여전히 중요한 전략적 수단입니다.   마지막으로 수동적 손실 공제는 기존 규정을 유지하며, 부동산 전문인(Real Estate Professional) 요건을 충족하면 손실을 전액 공제받을 수 있습니다. 연간 750시간 이상 부동산 관련 업무에 종사하고 부동산이 주된 업무여야 한다는 요건은 계속 적용됩니다.   ▶문의: (213)487-3690 피터 손 / CPA세법 Q&A 부동산 세법 임대용 부동산 거주용 부동산 국내 부동산

2025.09.24. 17:43

[세법 Q&A] 자동차 절세

Q: 트럼프 2기 세금법안(OBBBA)에 자동차 관련 절세 방법이 있다고 하는데 그 내용이 궁금합니다.         A. 트럼프 2기 세금법안(OBBBA)에는 자동차와 관련된 중요한 세금 혜택들이 포함되어 있습니다. 하나는 개인 차량의 대출 이자 공제이고, 다른 하나는 비즈니스 차량의 보너스 감가상각입니다.     트럼프 2기 주요 정책 중 하나인 국내 제조업 부활, 그중에서도 전통적인 자동차 산업 부활을 돕기 위한 목적으로 보이며 친환경 정책의 폐지 및 지연 정책으로 인해 전기차에 대한 최대 7500달러 세제 혜택은 이달 30일부로 종료됩니다.     개인 차량의 경우 2025년부터 2028년까지 국내에서 최종 조립된 차량(전기차 포함, 중고차 제외)을 대출로 사면 연간 최대 1만 달러의 이자에 대해 공제받을 수 있습니다. 이 공제는 표준 공제나 항목별 공제 여부와 관계없이 적용되며, 리스 차량은 공제신청 대상이 아닙니다.     그리고 과세소득이 일정 수준을 초과하면 공제액이 감액됩니다. 단독 신고자의 경우 10만 달러 그리고 부부 공동보고 시 20만 달러 이상 소득이 넘는 경우 공제 금액이 줄어들게 됩니다. 자격 요건이 충족되는 전기차 구매의 경우 이달 30일까지 구매 시 별도로 적용되는 7500달러의 세금 크레딧과 중복 적용이 가능합니다.     예를 들어 차량 가격 5만 달러, 이자율 약 7% 조건으로 대출 시 첫해 이자액은 약 3500달러가 되며 이자 공제를 통해 절세 효과를 얻을 수 있습니다. 단 차량 등록과 대출 명의가 일치해야 하며 국내 조립 요건을 충족해야 합니다. 이를 위해 차량 등록 시 차량 고유번호(VIN)나 차량 정보 라벨을 활용한 자격 확인이 요구되고, 차량 대출 서류도 잘 보관해야 합니다. 이달 30일까지 자격이 충족되는 전기차를 할부로 구매하는 경우 총 절세 효과는 최대 1만1000달러에 이를 수 있습니다.       비즈니스용 차량 경우 트럼프 대통령의 2기 임기 시작일인 지난 1월 20일 이후 산 차량에 대해 100% 보너스 감가상각이 영구 적용됩니다. 차량이 6000파운드(GVWR) 이상일 경우 대부분의 구입 금액을 첫해 비용 처리할 수 있으며 SUV나 픽업트럭 등이 대표적인 신청 가능 차량입니다. 신규 및 중고차 모두 가능하지만, 사업에 처음 사용되는 차량이어야 하며 리스 차량은 대상에서 제외됩니다. 세금 보고 시 4562 양식 제출이 필요합니다.   예를 들어 사업자가 9만 달러짜리 SUV를 사업용으로 사면첫해 보너스 감가상각 처리로 약 1만8900달러의 법인세를 절감할 수 있습니다. 이달 30일까지 자격이 충족되는 전기차로 구매하는 경우 보너스 감가상각을 전기차 세액공제와 병행해 사용할 수 있어 총 절세 효과는 최대 2만4000달러에 이를 수 있습니다. 구매 첫해 100% 보너스 감가상각 신청을 위해 차량 구입비용을 구입시 전액 납부하고 구매할 필요는 없습니다.       이처럼 트럼프 2기 세금 법안은 개인 및 사업자 모두에게 새로운 차량 구매를 통한 절세 기회를 제공합니다. 차량 구매 시 세법과 차량 조건을 잘 확인하여서 큰 절세 혜택을 누리기를 바랍니다.     ▶문의: (213)487-3690  피터 손 / CPA세법 Q&A 자동차 절세 전기차 구매 비즈니스 차량 자동차 산업

2025.09.03. 17:38

[세법 Q&A] 요식업 절세 전략

Q. 요식업 오너들이 활용할 수 있는 효과적인 절세 전략에는 어떤 것들이 있을까요?     A. 한인들이 많이 운영하는 요식업은 최근 인건비 상승과 불경기로 인해 수익성 유지가 어려운 상황입니다. 이에 따라 많은 비즈니스 오너들이 비용을 절감할 수 있는 합법적인 절세 방법에 관심을 갖고 있습니다. 다음은 요식업 오너들이 실질적으로 활용할 수 있는 여섯 가지 절세 전략입니다.   1. 팁 크레딧   직원들이 받은 팁 소득에 대해 고용주는 총금액의 7.65%에 해당하는 사회보장세 및 메디케어 세금(FICA)을 납부해줘야 합니다. 고용주에게 세금 납부 의무가 있지만, 연방 국세청 8846 양식을 통해 고용주는 납부한 세금 중 일부를 세액 공제로 환급받을 수 있어 팁 규모가 큰 비즈니스에게는 좋은 절세의 방법이 됩니다.     트럼프 2기 세금법안(OBBBA)에 의해서 팁 소득이 소득세 면제 대상이 되었지만, 사회보장세 납부 의무는 유지됩니다.     2. 가족 구성원 고용 전략     18세 미만 자녀를 자영업이나 부부 파트너십 형태에서 고용하면 사회보장세 납부가 면제되며, 급여는 비즈니스 비용으로 공제할 수 있습니다. 자녀를 위한 로스 개인 은퇴계좌(Roth IRA plan)와 병행하면 절세효과와 함께 향후 학자금 마련 같은 목적의 자산 이전 효과도 기대할 수 있습니다.   3. 연구개발비 세액공제   레시피 개발, 메뉴 개선, 제조공정 혁신 등에 사용된 비용은 연방 세법상 연구개발비(R&D) 세액 공제가 가능합니다. 신청을 위해서 비즈니스 오너는 인건비, 원재료비 등 지출 내용을 정확히 정리해야 합니다. 연구개발비 세액 공제는 비즈니스가 순손실 상황이어서 소득세가 발생하지 않아도 급여세 환급을 통해 혜택을 받을 수 있습니다.   4. 섹션 179 및 보너스 감가상각   2025년부터 사업 자산 구매비의 최대 250만 달러까지 섹션 179(Section 179)를 통해 즉시 비용 처리할 수 있으며, 1월 20일 이후 취득 자산에 대해 100% 보너스 감가상각도 가능합니다. 주방 장비, 포스 시스템, 가구 요식업 운영에 필요한 주요 장비들이 해당합니다.   5. 배달 앱 수수료 비용 처리     우버이츠, 도어대시와 같은 배달 플랫폼을 통해 발생하는 수수료와 커미션 비용은 전액 사업 경비로 처리할 수 있습니다. 배달 플랫폼은 수수료를 미리 차감한 후 나머지 금액을 입금하므로 수수료 액수를 은행 거래 내용을 통해 확인하기 어렵습니다.     또한 은행 입금액 기준으로 판매세나 소득세 보고를 하게 되면 실제 판매 금액 또는 1099-K 양식 금액과의 차이로 인해 감사위험이 높아질 수 있으니 주의하기 바랍니다.     배달 플랫폼 리포트를 통해서 정확한 판매 금액과 수수료를 반영해서 세금 보고를 준비해야 합니다.       6. 판매세 이중 납부 주의     마켓플레이스 중개사업자(Market place facilitator)로 지정된 우버이츠와 포스트 메이트 등은 배달 플랫폼을 통해 판매되는 음식에 대해서는 플랫폼이 판매세(Sales Tax)를 직접 징수하여 납부합니다. 요식업 오너들이 이런 플랫폼들을 통한 판매에 대해서 판매세를 중복하여 납부하지 않도록 주의가 필요합니다. 이를 위해 배달 앱의 매출 보고서를 검토하고, 판매세 처리 방법을 명확하게 구분해 관리해야 합니다.   ▶문의: (213)487-3690 피터 손/CPA세법 Q&A 요식업 절세 절세 전략 요식업 오너들 연구개발비 세액공제

2025.08.13. 22:19