[OC] 이사철인 요즘…주택 구매 수요 '실종' 됐다

오렌지카운티 부동산 시장이 이상기류를 만났다. 전통적으로 이사철로 분류되는 시기임에도 주택 구매 수요가 실종되고 매물이 증가하면서 차압 또는 숏세일 주택 비중도 늘고 있는 것. 알테라 부동산이 16일 공개한 4월 한 달 동안의 카운티 부동산 거래 현황 분석 결과에 따르면 주요 지표는 전반적으로 부진을 면치 못했다. 가주내 여타 지역과 비교할 때에도 OC 주택판매량은 감소세가 확연했다. 4월 가주 주택판매량은 3월에 비해 2.9% 감소했지만 지난 해 4월에 비해선 5% 증가했다. 반면 OC 주택판매량은 3월에 비해 4.7% 감소한 것은 물론 전년동기 대비로도 8.4% 하락세를 보였다. 4월 OC주택판매가 중간값은 53만140달러로 3월의 52만3610달러보다 소폭 상승했지만 지난 해 4월의 54만6050달러에 비하면 1만여 달러 내렸다. 주택매물 재고량도 증가했다. 매물이 모두 팔리는 데 걸리는 이론적 시간인 재고 소진 기간이 3월의 7개월보다 0.5개월 늘어난 것. 지난 해 4월의 6.8개월보다는 0.7개월이 늘어난 수치이다. 특히 눈에 띄는 변화는 큰 폭으로 하락한 주택 수요이다. 알테라 부동산측은 이달 12일을 기준으로 이전 6주 동안의 주택 수요가 9% 감소했으며 특히 최근 2주 사이 감소 폭이 5%에 달했다고 발표했다. 알테라 부동산측은 첫 주택구입자 세금 공제 혜택 만료 낮은 모기지 이자율 고점 대비 큰 폭으로 하락한 주택 가격 등 주택 구매 심리에 영향을 미칠 만한 주요 변수에 지난 해 이후 이렇다 할 변동이 없는 상황에서 이사철 주택 수요 감소 폭이 9%에 달한 원인을 찾기 어렵다는 입장이다. 알테라 부동산 스티브 토머스 대표는 "현 시점에서 주택 수요 감소의 원인을 정확하게 짚어낼 수 있는 사람은 아무도 없을 것"이라고 말했다. 조사 기간 중 OC 전체 주택 매물 1만1188채 가운데 숏세일 또는 차압 매물이 차지하는 비중은 3798채로 전체의 34%를 차지했다. 〈표 참조> 3798채의 17%는 차압 매물이었으며 나머지 83%는 숏세일 매물이었다. 전체 매물에서 차압 또는 숏세일 매물 비중이 높아지는 것은 일반적으로 주택 가격 상승에 걸림돌로 작용한다. 알테라 부동산의 지난 해 3월 셋째주 통계에서 OC의 전체 매물은 8776채였으며 이 가운데 차압 숏세일 매물 비중은 31.8%였다. 임상환 기자 [email protected]

2011.05.17. 17:51

[OC] 8년전 구입한 OC 부동산 수익률은 '0'

8년전에 오렌지 카운티에서 부동산을 매입해 보유하고 있는 이들의 기대 수익률은 얼마일까. 지난해 말 기준으로 할 때 정답은 '제로'(0%)다. OC 주택판매가 중간값이 41만달러에 그치며 2003년 6월 수준으로 회귀한 탓이다. 다시 말해 2003년 6월에 OC 주택을 주거용이 아닌 투자용으로 구입한 이들은 7년 반 동안의 페이먼트 재산세와 주택 유지 및 관리비 감가상각을 고려할 때 수익률은 제로지만 실상은 상당한 손해를 보고 있는 셈이다. OC레지스터는 4일 온라인판을 통해 최근 로스 알라미토스의 아메리칸 스트레터직 캐피털사 찰스 로서 자산운용 매니저의 도움을 받아 OC부동산 주식 채권 금 은 원유 등 61가지 자산들을 2003년 6월에 매입 2010년까지 보유했을 경우의 수익률을 조사한 결과를 보도으다. 조사 결과 2008년 이후 글로벌 경기침체에도 불구 62개 투자 자산 가운데 마이너스 수익률을 기록하며 OC 부동산보다 저조한 실적을 거둔 종목은 그리스 주식(-1%)과 아일랜드 주식(-49%) 뿐이었다. 하지만 자산 매입 시점을 15년 전인 1996년으로 앞당길 경우 OC부동산은 120%의 수익률을 보이며 119% 수익을 거둔 이탈리아 주식에 이어 46위를 차지했다. 로서 매니저는 OC부동산이 최근 7년 반 사이 투자 수익을 전혀 올리지 못했지만 조사 시점을 1996년부터 2003년 중순까지로 한정할 경우 62개 투자 자산 중 OC부동산보다 더 높은 수익률을 올린 종목은 단 4개 뿐이라며 투자 및 이익 실현 시기에 따라 희비가 엇갈린다는 점을 강조했다. 〈표 참조> 최근 7년 반 동안 가장 투자 결과가 좋았던 자산은 1223%의 수익을 올린 콜롬비아 주식이었으며 이집트(1117%) 페루(1063%) 주식도 네 자리수 수익률을 보였다. 은(701%)은 4위를 차지했고 금(306%)은 18위였다. 한국 주식은 247%로 23위에 올랐다. 임상환 기자

2011.02.06. 18:00

일부지역 주택값 여전히 '버블·과소평가'

전국 87개 메트로폴리탄 지역 중 일부 지역의 중간 주택가격은 여전히 버블이 있거나 과소평가된 것으로 조사됐다. CNN머니닷컴은 부동산 활황기 였던 2006년 메트로폴리탄 299개 주요 도시의 중간 주택가격 조사치와 2010년조사치와 비교해 보도했다. 이 조사에 따르면 중간 주택가격이 23만2000달러인 뉴저지주의 애틀랜틱시티가 여전히 정상 부동산 시장의 매매가 보다 30.2% 정도 높게 평가된 것으로 나타났으며 워싱턴주의 웨나치시(28.9%)와 뉴저지주의 오션시티(26.6%)가 그 뒤를 이었다. 반대로 중간 주택가격이 12만9700달러를 기록한 네바다주의 라스베이거스시는 정상 주택 매매가의 -41.4%정도 저평가돼 거래된 것으로 조사됐으며 플로리다주의 베로비치시(-39.8%) 캘리포니아주의 머세드시(-37.7%)로 각각 2위와 3위에 올랐다. 특히 주택가격이 과소평가된 도시에 캘리포니아 소재 도시 머세드 바예호 모디스토 스톡턴 등 4곳이 포함돼 눈길을 끌었다. 진성철 기자 [email protected]

2011.01.11. 18:50

[OC] [달라진 부동산 시장-하] "한국거주" 서류 위조 빈발

한국 거주자들의 주택 융자승인이 미국 내 이민자들보다 수월한 점을 악용해 대출 서류를 허위로 꾸미거나 위조하는 사례가 적지 않은 것으로 나타났다. 이에 따라 각 융자기관은 대출서류 위조 사실이 확인될 경우 곧바로 대출금 회수에 나서는가 하면 모기지를 알선해 준 에이전트나 브로커 역시 피해를 입게 되는 등 부작용이 따르고 있다. 한국 거주자가 대출을 통해 주택을 구입할 경우 융자기관에서는 한국에서의 소득을 증명할 수 있는 월급명세서와 최근 2년간의 세금보고 서류 현재 한국에 거주하고 있다는 것을 증명할 수 있는 전기세 휴대폰 요금 고지서 등을 공증받아 첨부토록 요구하고 있다. 따라서 미국에 거주하는 이민자들이 외국인으로 둔갑해 융자를 받는 것이 원천적으로 어렵다. 그러나 융자 받기가 어려운 일부 영주권자나 이민자들 가운데는 외국인에 대한 주택 융자 승인이 수월한 점을 이용해 브로커와 함께 한국에 거주하는 것처럼 서류를 조작해 대출서류를 제출하는 경우마저 발생하고 있다는게 관계자들의 설명이다. 한 모기지 브로커는 "최근 영주권자가 대출승인이 나지 않자 다른 브로커를 통해 서류를 꾸며 외국인 융자를 받았다는 이야기를 들었다"면서 "융자가 승인되더라도 차후에 서류위조 사실이 발각될 경우 대출금을 일시에 갚아야 하는 것은 물론 연방 형사법에 따라 형사 처벌도 감수해야 한다"고 주의할 것을 촉구했다. 외국인 융자를 통한 주택구입이 장점만 있는 것은 아니다. 주택 융자기관들은 외국인 융자의 경우 미국 내 거주자들보다 1~1.5% 정도 높은 이자율을 적용하고 있다. 굿뉴스모기지사의 케이트 박 에이전트는 "융자 기관들은 외국인들의 경우 빚을 못갚는 최악의 경우를 생각해 다운페이먼트를 최소 35% 이상 요구하고 있다"며 "모기지 이자율 역시 연체 리스크를 감안해 다소 높게 책정하는 것이 일반적"이라고 설명했다. 이밖에 주택 소유주가 불의의 사고로 사망할 경우 법원을 통해 배우자나 자녀에게 상속될 수는 있으나 분할 전 높은 외국인 상속세율이 적용돼 주택 가치의 상당 부분을 세금으로 내게된다. 한편 해외 부동산 구입시 한국 거주자들은 한국 국세청에 해외부동산 취득 투자 신고와 함께 매년 세금보고를 해야 되며 소득이 없는 자녀 명의로 구입할 경우 상속세를 한국과 미국에서 이중으로 부과받을 수도 있다. 콜드웰뱅커 베스트 부동산의 정민영 사장은 "최근 한국인의 미국 주택 및 상가에 대한 구입 문의가 많지만 실제 거래가 성사되기 위해서는 넘어야 할 산이 많다"면서 "부동산 구입 전 개인의 투자상황과 한국 송금 법 그리고 외국인 융자에 관한 미국 법과 융자 조건 등을 면밀히 살펴야 한다"고 조언했다. 백정환 기자 [email protected]

2009.12.22. 17:00

[OC] [달라진 부동산 시장-상] 한국인이 대출 더 쉽다

OC 부동산 시장에서 미국 거주 한인과 한국인의 처지가 180도 바뀌었다. 0%~5% 다운페이먼트, 서브프라임 모기지, 소득증명 없이도 융자가 가능했던 과거 관행이 사라지며 이민자들의 주택융자심사 과정이 바늘구멍을 통과하는 것 처럼 까다로와졌기 때문이다. 반면 주로 고소득층에 속하는 한국 거주 주택구매자들은 융자심사 통과가 수월하다. 이같은 상황은 최근 OC, 특히 한인 선호 거주지를 중심으로 극명하게 드러나고 있다. 격세지감마저 느끼게 하는 부동산 시장의 변화를 살펴 봤다. 미국에 거주하는 한인들보다 한국에 거주하는 한인들의 미국내 주택 구입 여건이 훨씬 수월한 것으로 나타났다. 최근들어 한국에 거주하거나 비이민비자를 통해 미국에 체류하는 한인들의 주택 구입 성공률이 80%에 달하고 있는 반면 한인 이민자들의 성공률은 40%선을 밑돌고 있는 것으로 나타났다. 이같은 현상은 미 전국의 주택 가격이 크게 하락한데다 융자금 신청 성공률에 따른 것으로 한국 거주자들의 경우 한국에서의 수입 증명을 각 융자기관이 그대로 인정하고 있기 때문. 부동산 업계관계자들에 따르면 어바인 풀러턴 사이프리스 등 한인들이 선호하는 지역에서의 한국 거주자들의 주택구입 건수는 지난 2~3년에 비해 높아졌으나 이민자들은 예년보다 낮거나 오히려 떨어지고 있다. 뉴스타 부동산 풀러턴 지점의 알렉스 장 부사장은 "한국 거주자 조기유학 가정 등 한국 거주자 신분들의 주택구입이 지난해부터 눈에 띄게 많아졌다"면서 "이들은 주로 다운페이도 많이 할 수 있고 월 페이먼트 능력도 서류로 충분히 보여줄 수 있어 융자승인이 잘 나는 편"이라고 설명했다. 이처럼 이민자와 한국 거주자들의 상황이 뒤바뀐 것은 최근 들어 모기지 대출기관들이 융자심사를 강화하면서 소득증명을 중요하게 심사하고 있기 때문이다. 융자 기관들은 바이어들이 월 페이먼트를 낼 수 있는 능력을 세금보고상의 소득을 기준으로 삼고 있어 이민자들의 경우 소득이 적거나 보고가 제대로 되지 않을 경우 융자조건을 맞추기 힘든 상황인데 비해 한국 거주자들은 다운페이먼트를 40% 이상 하고 있는데다 한국에서의 소득을 그대로 인정해 주고 있다. 팀스피리트 부동산 폴 최 부사장은 "주택을 구입하는 한국인들 중 상당수가 재산이 있거나 월 소득이 높은 사람들로 렌더가 요구하는 월 페이먼트 소득 증명을 맞추기가 수월한 편"이라며 "한국의 회계사를 통한 소득증명 서류가 첨부되고 특별한 하자가 발견되지 않는 경우 융자승인이 잘 이뤄지는 편"이라고 설명했다. 모기지 대출기관 역시 한국인들에 대한 융자를 환영하는 분위기다. 기관들은 주택 융자시 다운페이 금액을 45%이상 높게 요구해 최악의 경우 모기지가 연체되거나 채무불이행(NOD)이 되면 숏세일이나 경매를 통해 주택을 처분하더라도 융자금이 낮아 큰 손해가 발생하지 않기 때문이다. 이처럼 한국 거주자들에 대한 모기지 융자승인이 예전보다 나아짐에 따라 거주자들의 주택구입은 더욱 늘어날 전망이다. 백정환 기자 [email protected]

2009.12.21. 20:16