[부동산] 금리 인하의 영향력

가계 부담 감소 및 주택 구매력 증가
높은 집값과 공급 부족은 해결 과제

연방준비제도(연준)의 금리 인하 가능성이 점차 현실로 다가오고 있다. 고금리에 멍든 부동산 시장에 단비 같은 소식이다. 그러나 이 단비가 모든 곳에 고르게 스며들지 않을 것이란 우려도 목소리를 높인다. 금리 인하가 가져올 다채로운 영향력을 짚어본다.
 
금리 인하의 가장 직접적인 효과는 주택 구매자의 부담 감소다. 현재 7%에 가까이 머물고 있는 30년 고정 모기지 금리는 인하 사이클과 함께 하락할 전망이다. 이는 곧 가계의 월 부담액을 줄여주고, 주택 구매력을 높이는 결과로 이어진다. 그동안 높은 금리 벽에 가로막혀 있던 실수요자들, 특히 밀레니얼 세대와 첫 주택 구매자들이 다시 시장에 모습을 드러낼 것이라는 게 전문가들의 전망이다.
 
또한 저금리에 갇힌 주택 구매자들 현상의 완화도 긍정적 효과로 꼽힌다. 기존 주택 소유자들은 역사적인 낮은 금리의 모기지를 포기하고 이사할 이유를 찾지 못해온 것이 사실이다. 금리 인하는 이들의 거래와 이주를 재촉하며 공급 측면에서도 활력을 불어넣을 것으로 보인다. 이는 궁극적으로 냉각됐던 시장의 유동성을 높이고 건강한 순환 구조를 회복하는 데 기여할 것이다.
 
투자자들에게도 금리 인하는 호재다. 개발 사업의 자본 조달 비용이 낮아지고, 모기지 금리와 연동되는 상업용 부동산 대출 금리도 함께 하락할 전망이다. 특히 오피스와 리테일 등 코로나19 이후 오랜 시간 침체기를 겪어온 상업용 부동산 시장에 소생 효과가 예상된다.  
 

하지만 금리 인하가 모든 문제를 해결할 만병통치약은 아니다. 가장 큰 걸림돌은 여전히 높은 주택 가격과 절대적인 공급 부족이라는 구조적 문제다. 금리가 소폭 내려간다 한들, 팬데믹 이후 이미 정점을 찍은 주택 가격은 여전히 평균 소비자들에게는 넘기 어려운 높은 벽이다. 감당할 수 있는 비용이 조금 줄었을 뿐, 집값 자체가 크게 떨어지지 않는 한 진정한 수요 회생에는 한계가 있을 수밖에 없다.
 
특정 지역과 계층 간의 형평성 문제도 도마 위에 오를 전망이다. 금리 인하 초기 혜택은 주로 크레딧점수가 높고 소득이 안정적인 계층이 누릴 가능성이 크다. 이는 오히려 주택 보유와 주거 비용 부담에 따른 계층 간 격차를 심화시킬 수 있다는 지적이다.
 
가장 큰 리스크는 인플레이션 재점화 가능성이다. 너무 빠르거나 과도한 금리 인하는 다시 물가 상승 압력을 키워 연준이 추가 정책 전환을 망설이게 할 수 있다. 이는 시장의 예측 가능성을 떨어뜨려 오히려 불확실성을 키우는 결과를 초래할 수도 있다.
 
종합적 전망을 보자면  완만한 회복세이며 기대 속 경계 필요는 필요해 보인다. 금리 인하는 부동산 시장에 확실한 심리적 호재며, 일부 억눌린 수요를 끌어내는 계기는 될 것이다. 그러나 이는 ‘V자형’ 반등의 신호탄이기보다는 완만한 정상화 과정의 시작으로 보는 것이 현실적이다.
 
금리라는 차가운 얼음이 조금씩 녹아가더라도 그 아래 숨겨진 주택 가격, 공급 부족, 세대 간 주택 보유 격차라는 거대한 산이 그대로 버티고 있기 때문이다. 진정한 시장의 활황을 위해서는 금리 정책뿐만 아니라 주택 공급 확대와 주거 비용 안정을 위한 정부와 민간의 종합적인 접근이 필요하다.
 
연준의 금리 인하는 고통받는 시장에 주는 진통제일 수는 있어도, 근본적인 병을 치료할 특효약은 아니다.
 
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현호석 HK 메가 리얼티 대표