대출 상환 부담 해소…금리 족쇄 해방
투자자들 유입에 가격 급등 가능성도
연방준비제도(연준)가 기준 금리를 내렸다. 높은 물가와 높은 금리에 지쳐 있던 주택 시장에 봄비 같은 소식이다. 금리 인상이 주택 시장의 열기를 식혔다면, 이번 금리 인하는 반대의 효과를 예고한다.
투자자들 유입에 가격 급등 가능성도
하지만 이 ‘뜨거운 물’이 과연 모든 소비자에게 따뜻한지, 아니면 이미 뜨거운 주택 가격에 더 불을 지피는 것은 아닌지 살펴볼 필요가 있다.
▶‘빚 덜어주기’ 효과
주택 수요에 활력소로 가장 즉각적이고 확실한 효과는 주택 구매자의 부담 감소다. 연준의 금리 인하는 은행의 모기지 금리 하락으로 직결된다. 이는 구매자에게 두 가지 혜택을 준다.
그리고 심리적 장벽이 사라진다. 지난해 내내 이어졌던 7%대의 고금리는 주택 구매를 망설이게 하는 큰 심리적 장벽이었다. 이에 주택 시장의 가장 큰 원동력인 ‘수요’가 다시 살아나면서 매물과 거래가 늘어나는 선순환 구조가 기대된다.
▶금리 족쇄에서 해방
금리 인상기에는 독특한 현상이 발생했다. 기존에 2~3%대의 초저금리로 모기지를 받은 주택 소유자들이 현재의 고금리 상황에서 집을 팔고 새 대출을 받는 것을 꺼린 ‘금리 족쇄’ 현상이었다. 이들은 이사해야 할 상황이어도 높은 월세 부담을 감수할 수 없어 매물을 내놓지 않았고, 이는 주택 공급 부족을 더욱 악화시켰다.
금리가 내려가면 이사를 고려하던 소유자들이 매물을 내놓을 용기가 생긴다. 이는 일시적으로나마 공급을 늘려 수요와 공급의 균형을 맞추는 데 도움을 줄 수 있다.
▶부작용
오히려 걱정되는 것은 주택 가격이다. 이번 금리 인하 소식은 모든 구매자에게 기쁜 소식만은 아니다. 금리 인하의 가장 큰 부작용은 주택 가격 상승 압력을 가중할 수 있다는 점이다. 수요와 공급의 역전으로 금리 인하로 촉발된 폭발적인 수요 증가를 단기간 내에 주택 공급이 따라잡기 어렵다. 주택 건설에는 시간이 걸리기 때문이다. 결국, ‘물건은 유한적인데 사려는 사람만 많아지는’ 상황이 펼쳐져 구매자 간 경쟁이 치열해진다.
저금리 환경에서 주택을 소유하는 것은 주식을 비롯한 다른 투자 자산의 대안으로써도 매력이 있다. 그렇기 때문에 단순 거주가 아닌 임대 수익을 노리는 투자자들의 자본이 주택 시장으로 유입되면, 이들은 일반 거주 구매자보다 자본력에서 우위에 설 수 있어 가격 상승을 부채질할 위험이 있다. 특히, 첫 주택 구매자들은 금리 부담에서 해소되었더라도 다시 높아진 주택 가격이라는 새로운 벽에 부딪힐 수 있다.
연준의 금리 인하는 분명 주택 시장에 활력을 불어넣는 강력한 자극제다. 막혔던 거래가 풀리고, 시장 참여자들의 심리가 개선되는 긍정적 효과는 무시할 수 없다. 그러나 우리가 주목해야 할 것은 단순한 활성화가 아니라 건강한 안정화다.
이번 금리 인하가 진정한 주택 시장의 선순환으로 이어지기 위해서는 주택 공급 확대라는 근본적인 문제가 함께 해결되어야 한다. 정부는 보다 종합적인 주택 시장 안정화 대책을 준비해야 할 때다.
▶문의: (213)445-4989
현호석/HK 메가 리얼티 대표