[2025 국내 부동산 시장 전망] 올 4분기 집값 하락 전환…바이어 유리해진다

올해 주택 시장이 장기간 이어진 가격 상승세에서 벗어나 본격적인 조정 국면에 들어서면서 주택구매자들에게 보다 유리한 환경이 조성될 것으로 전망됐다.     부동산 정보업체 레드핀은 지난 22일 발표한 보고서에서 올해 국내 주택 중간 가격은 지난 1분기 전년 대비 3% 상승에 이어 오는 2분기에 상승 폭이 2%로 감소, 3분기에는 정체, 4분기에는 1% 하락할 것으로 전망했다. 연내 모기지 금리는 약 7%에 가까운 현재 수준에서 고착될 것으로 내다봤다.   이는 주택 가격이 지난 2012년 이후 이어진 장기적인 상승 흐름에서 이탈할 것으로 예측하는 새 관점이다. 지난 2023년 일시적인 하락기를 제외하면 국내 주택 가격은 10년 넘게 상승세를 지속해 왔다.   이 예측의 배경은 수요 대비 급증하는 공급 물량이다. 실제로 기존 주택 판매는 4월 기준 전년보다 1.1% 감소해 최근 6개월 내 가장 낮은 수준을 기록했다. 또한 주택 한 채가 팔리는 데 평균 40일이 걸려 작년보다 5일 길어졌다. 반면, 판매 물량은 같은 기간 16.7% 증가해 5년 만에 가장 높은 수준을 기록, 신규 매물도 8.6% 늘어났다.   다만 남가주 또한 최근 부동산 시장이 봄 시즌에도 불구하고 매매가 둔화했으나 집값 하락은 기대하기 어려울 수 있다는 관점도 제기됐다.     남가주한인부동산협회의 이든 백 이사장은 “최근 남가주에서도 주택 판매 소요 기간이 늘고, 주식시장 변동성에 구매자들 또한 일부 위축된 상태인 것은 사실”이라며 “그러나 LA 등 일부 지역은 고질적으로 공급이 부족한 편에다 적합한 매물을 기다리고 있는 바이어가 많아서 가격이 하락하지는 않을 수 있다”고 예측했다.     그러나 시장 전반적으로는 최근 다수의 바이어들이 높은 주택 가격을 감당할 수 없어 가격 협상이 활발해지고 있으며, 특히 상태가 좋지 않거나 위치가 매력적이지 않은 매물은 큰 폭의 할인 거래가 이어지고 있다고 전문가들은 설명했다.     또한 일부 셀러들이 부동산 시장의 현실에 직면하면서 처음 고가로 내놓은 매물을 점차 가격 인하하거나 각종 인센티브를 제시하며 거래를 시도하고 있다고 전했다. 실제로 레드핀에 따르면 현재 시장에 나온 매물 중 절반 가까이가 가격 인하나 모기지 금리 보조, 수리비 지원 등의 양보 조건을 포함하고 있는 것으로 조사됐다.   가격 하락과 함께 소득 상승도 구매 여건 개선에 일조할 전망이다. 현재 임금 상승률이 약 4% 수준을 유지하고 있어, 가격이 하락하거나 유지될 경우 주택 구입 여력은 실질적으로 개선된다는 분석이다.   모기지 금리의 경우 연내 큰 폭의 하락은 어렵다는 전망이 우세한 것으로 나타났다. 레드핀은 올해 평균 금리가 약 6.8% 수준을 유지할 것으로 봤다. 높은 관세에 따른 인플레이션 압력과 연방 정부의 재정적자 확대에 따른 국가 신용등급 하락 가능성이 이유로 꼽힌다.     한편 전문가들은 주택 구매자들에 ‘기다리면 더 싸게 살 수 있다’는 기대는 유효하지 않을 수 있다고 조언했다.     레드핀의 천 자오 수석 이코노미스트는 “지금은 협상이 가능한 시장이므로, 기다리기보다는 적극적으로 거래에 나서는 편이 장기적으로는 더 나은 선택일 수 있다”고 조언했다. 우훈식 기자2025 국내 부동산 시장 전망 바이어 집값 집값 하락 주택 판매 국내 주택

2025.05.23. 0:29

주택시장 ‘바이어 마켓’으로 이동 중

메트로 애틀랜타 지역 주택 셀러의 60% 이상이 바이어에게 ‘컨세션’(concession) 혜택을 제공하고 있는 것으로 나타났다.     부동산회사 레드핀의 최근 보고서에 따르면 지난 1분기(1~3월) 전국 셀러의 44.4%, 메트로 애틀랜타 셀러의 61.5%가 집을 팔면서 컨세션을 제공했다. 컨세션을 제공한 셀러의 비율은 애틀랜타의 경우 작년 같은 기간 대비 4.7%포인트 높아졌으며, 전국적으로도 지난해보다 5% 이상 증가했다.       셀러가 제공하는 ‘컨세션’이란 바이어에게 집을 팔기 위해 일정 금액을 양보하는 것을 말하며, 집 구매가격을 낮추는 효과를 가져온다. 바이어의 클로징 비용 일부를 부담하거나 주택 수리비를 보조하는 것이 대표적 사례다.  셀러의 컨세션 비율이 높아지고 있는 것은 주택시장이 그동안의 셀러스 마켓(seller‘s market)에서 셀러와 바이어가 균형을 이루거나, 바이어스 마켓(buyer’s market)으로 점차 옮겨가는 것을 의미한다.     전국 24개 대도시 중 컨세션 비율이 가장 높았던 지역은 워싱턴주 시애틀로 71%가 넘었다. 이는 작년 동기 36.4%의 약 두 배 되는 수치다.     오리건주 포트랜드가 63.9%로 전국 2위, 애틀랜타가 전국 3위에 올랐으며, 샌디에이고, 덴버, LA, 텍사스주 샌안토니오, 애리조나주 피닉스 등이 상위권에 속했다.       레드핀에 의하면 일부 셀러는 컨세션을 제공하면서 집값 또한 할인해주고 있다. 즉, 매물이 시장에 나온 후 셀러가 리스팅 가격을 낮추거나 리스팅 가격보다 낮은 오퍼 가격을 받아들이는 것을 말한다.  지난 1분기에 매매된 주택 5채 중 1채(21.5%)는 최종 판매 가격이 호가보다 낮았고, 컨세션 또한 받은 것으로 파악됐다. 작년 같은 기간 이 수치는 18.5%였다. 할인(price cut)과 리스팅 가격보다 낮은 오퍼 가격에 더해 컨세션까지 받은 경우도 10채 중 1채(9.9%) 꼴인 것으로 나타났다.       부동산 중개회사 컴퍼스의 데이빗 존슨 중개인은 폭스5뉴스에 “지금이 바이어스 마켓이라고 단정 지을 수는 없지만, 과거보다 훨씬 균형 잡힌 시장”이라며 “불확실한 시기에 바이어를 확보하고 예약 완료까지 끌어내기 위해 과거보다 더 많은 컨세션이 있을 수 있다”고 말했다.     레드핀에 따르면 지난 3월 전국에서 주택 매매가 취소된 비율은 13%, 약 5만2000건에 달해 계약율과 동일한 수치를 기록했다. 이 수치는  2017년 3월 이후로 3번째로 높았다. 거래 취소율이 가장 높았을 때는 팬데믹이 한창이던 2020년이다. 애틀랜타 시장의 경우 1분기 거래 취소율은 17.3%로 작년 같은 달과 비슷한 수준이다. 취소율이 가장 높은 곳은 올랜도(18.7%), 텍사스 포트워스(18.4%) 등이었다.   존슨 에이전트에 따르면 팬데믹 기간 컨세션이 거의 없었으며, 당시 2~3년간은 셀러스 마켓이 이어졌다. 그는 “이제 좀 더 균형 잡힌 시장으로 돌아가려는 조짐을 보이고 있다”고 설명했다. 윤지아 기자애틀랜타 바이어 주택 거래 주택 판매자 주택 수리비

2025.04.28. 15:24

"수출 강국 도약에 한상들 기여" 세계한인비즈니스대회 개막, 이상덕 동포청장 선포

제23차 세계한인비즈니스대회(WKBC)가 17일 조지아주 둘루스 개스사우스 컨벤션센터에서 시작돼 4일간의 일정에 돌입했다.   이날 오전 10시 기업전시회 개막식을 계기로 전시장 부스마다 제품 홍보와 계약 상담으로 바쁜 하루를 보냈다. 전시장 부스를 보면 단체 및 기관 128개, 한국 지자체 201개, 기타 17개 등 400개에 달했다. 이중 한국 중소기업들로 이루어진 지자체 부스는 경북 32개, 충남 31개, 경기 26개, 인천 20개 등이다.   중소기업중앙회에서는 78개, 농협중앙회에서는 10개의 부스를 설치했다. 노상일 조직위원장은 "초청한 바이어 500여명 모두 실질적인 구매 결정 능력을 갖춘 바이어들"이라고 말했다. 조직위 측은 이번 대회를 통해 총 10억달러 규모의 수출계약이 체결될 것으로 기대한다고 밝혔다.    이상덕 동포청장은 오전 기자간담회에서 "한상 경제권을 선포하는 해가 될 것이다. 미국에서 하는 대회인 만큼 한미관계 강화의 장이 되길 바란다. 글로벌 경제환경이 어렵지만 이번 대회를 통해 돌파구를 찾자"고 격려했다. 그는 또 "해외에서 두 번째로 열리는 대회로서, 한류 덕분에 영향력이 커진 한국의 식품, 뷰티, 바이오 등에 큰 기대를 걸고 있으며, 트럼프2기의 통상 압력에 대응할 수 있도록 전 대회와 차별화 했다"고 전했다.   대회장을 맡은 김기문 중소기업중앙회 회장은 이번에 참가한 한국 중소기업은 3대 1의 경쟁률을 통과했다며 "중소기업에게 이제 수출은 선택이 아닌 필수다. 이번에 우량 기업이 많이 참여한 만큼 좋은 바이어를 만났으면 한다"고 말했다.   이날 오후 4시 30분부터 컨벤션센터 그랜드볼룸에서 개회식이 진행됐다. 오프닝 공연 후 김기문 대회장은 "6·25전쟁 후 1인당 국민소득이 82달러에 불과했을 때 어머니들이 자른 머리카락으로 딸들이 만든 가발이 대한민국 1호 수출품이었다"며 "세계 6위의 수출 강국이 되기까지 우리 국민들의 노력과 묵묵히 일해온 한상들이 있었기 때문에 가능했다"고 말했다.   취재, 사진 / 윤지아 기자 윤지아 기자WKBC 바이어 부스 실질적 성과 바이어 500여명 김기문 중소기업중앙회

2025.04.17. 16:41

주택 바이어 교육 세미나, 가든그로브시 22일 개최

가든그로브 시가 오는 22일(토) 오전 8시 45분부터 오후 1시까지 가든그로브 코트야드 센터(12732 Main St)에서 주택 바이어를 위한 무료 교육 세미나를 개최한다.   시가 USA주택소유주재단, 웰스파고 은행과 함께 여는 세미나에선 ▶다운페이먼트 보조 ▶주택 구매 절차 ▶크레딧 점수 향상 ▶재정적 옵션 등 예비 주택 바이어에게 유용한 정보가 제공된다.   USA주택소유주재단은 주택을 구매하려는 이들을 위한 정보 워크숍도 열 예정이다. 연방 주택도시개발국(HUD)이 인증하는 이 워크숍 참가자는 교육을 이수한 뒤, 인증서를 받게 된다. 인증서를 받으면 최고 11만 달러에 달하는 다양한 다운페이먼트 보조 프로그램과 첫 주택 바이어를 위한 융자 프로그램 참가 자격을 갖추게 된다.   참가 신청은 온라인(myhomeownership.org/helpoc)에서 할 수 있다. 문의는 전화(714-313-8699)로 하면 된다. 임상환 기자바이어 세미나 주택 바이어 usa주택소유주재단 웰스파고 주택 구매

2025.03.04. 19:00

마이홈 장만 힘들다…바이어 28%만 성공

지난해 높은 금리와 주택 가격 상승에 따른 경제적 어려움 속에 주택 구매를 희망한 이들 10명 중 3명 미만이 내 집 마련에 성공한 것으로 나타났다.   금융 정보업체 너드월렛이 최근 발표한 설문조사 결과에 따르면 지난해 주택 구매를 계획했던 사람 중 단 28%만이 구매에 성공했다.   보고서는 지난 2020년 이후 주택 가격이 33% 상승하고, 같은 기간 동안 모기지 금리가 두 배 이상 올라 6% 후반대를 웃돈 것에 따른 영향이라고 분석했다.   주택을 구매하지 못했다고 한 이들 중 가장 큰 비율인 18%는 비용을 감당하지 못해서라고 답했다. 이어 16%는 오퍼를 제안했으나 성사되지 않아서, 14%는 적절한 주택 매물을 찾지 못해서라고 밝히는 등 여유롭지 않은 주택 시장을 이유로 꼽았다. 또 제한된 매물 공급에 높은 모기지 이자율, 대출 자격 충족의 어려움, 그리고 상승하는 주택 보험 비용 등의 문제도 이들의 주택 구매를 방해하는 복합적인 요소로 지목됐다.   샬롬센터의 이지락 소장은 “집값이 구매자들의 소득 상승 폭을 웃도는 수준으로 오르면서 구매력이 약화했다”며 “비싼 모기지 이자와 매물 부족에 따른 경쟁으로 많은 구매자는 주택 구매를 망설이거나 포기해야 했을 것”이라고 설명했다.   전문가들은 지난해가 첫 주택 구매자들에게 특히 힘든 상황이었을 것이라고 추측했다. 상승하는 주택 가격과 모기지 부담에 많은 이들이 준비한 구매 예산으로 시장에서 거래되는 주택 가격을 감당하기는 어려웠을 것이라는 분석이다.   설문조사에 따르면 응답자들이 계획한 주택 구매 예산의 중간값은 15만 달러로, 이는 국세청(IRS) 자료에 따른 전국 중간 판매가인 42만400달러에 크게 못 미치는 수준이다.   실제로 이러한 문제들은 첫 구매자의 급격한 감소로 이어졌다. 지난해 첫 주택 구매자는 전체 주택 거래의 24%에 불과했으며, 이는 지난 1981년 전국부동산협회(NAR)가 관련 데이터를 집계하기 시작한 이래 가장 낮은 비율이다.   주택을 소유하지 않은 이들은 중복 응답 설문조사에서 주택 구매를 방해하는 이유로 ‘생활비가 비싸서’를 가장 많이 꼽았다. 전체의 35%. 반면 주택 소유주들은 13%포인트 적은 22%만이 이 같은 답변을 골랐다.   첫 주택 구매자들은 또한 33%가 ‘다운페이먼트 비용을 마련하지 못해서’, 각각 32%는 ‘소득이 적어서’, ‘크레딧점수가 낮아서’라고 답해, 주택을 소유한 이들보다 그렇지 않은 이들이 더 많은 주택 구매 조건에서 불리한 상태인 것으로 나타났다.   반면 주택 소유주들의 경우 이에 대한 응답으로 ‘모기지 이자율이 높아서’를 고른 비율이 가장 높았다. 주택을 내놓지 않고 매물 공급이 감소하는 악순환이 지속되는 현상을 의미하는 것으로 분석된다.   한편 전문가들은 모기지 이자율이 다시 3%대로 하락할 가능성은 당분간 낮다는 점에서, 현재 상황이 새로운 주택 소유의 기준이 될 것이라는 사실을 인지해야 한다고 조언했다.  우훈식 기자 [email protected]마이홈 바이어 주택 구매자들 모기지 이자율 주택 매물

2025.01.29. 20:12

바이어 에이전트 수수료, 여전히 셀러 지급 많아

전국부동산중개인협회(NAR) 합의로 부동산 거래 중개수수료(커미션) 관련 규정이 바뀐 지 3개월이 지났다.     이에 따라 바이어 에이전트의 커미션을 셀러가 꼭 부담하지 않아도 된다.     그러나 해당 지역 시장 상황과 매물에 대한 수요와 변경 사실에 대한 낮은 인지도 등으로 인해서 셀러가 부담하는 경우가 많다는 게 부동산 업계의 설명이다.     인기가 좋은 매물은 셀러가 바이어에게 바이어 에이전트의 커미션을 내라고 요구하는 경우도 있어서 부동산 거래마다 다르다고 업계는 덧붙였다.     MLS에 바이어 에이전트 커미션 게시 금지와 바이어가 매물 투어 전 바이어 계약서(BRBC) 서명이 요구되고 있다. 바이어 에이전트에게 매물을 보여달라고 하려면 BRBC에 서명해야 한다.     현재 실제 주택 매매에서 쟁점과 혼동은 BRBC 작성 시 바이어 에이전트의 커미션은 누가 내냐는 것이다.       초기에 바이어 에이전트 커미션은 전체 커미션 절반을 내거나 혹은 셀러는 커미션을 내지 않는다 등 잘못된 정보가 홍수처럼 쏟아졌다.     남가주한인부동산협회는 “셀러나 바이어가 수수료 부담이 정해진 것이 아니라 마켓과 매물마다 달라 협상이 가능하다”고 했다.   남승현 리얼티 스퀘어 앤드 인베스트먼트 대표는 “바이어 에이전트 수수료는 셀러, 리스팅에이전트, 바이어 중 한 명이 낼 수 있지만, 여전히 셀러가 내고 있다”며 “카운터 오퍼에서 조정할 수 있어 수수료 관행은 이전과 같은데 서류만 늘었다”고 지적했다.     남가주 부동산 시장은 여전히 매물이 부족하지만, 높은 모기지 금리에 바이어 역시 감소하면서 정체 상태다. 바이어 에이전트가 바이어를 데리고 오면서 셀러에게 수수료를 요청하기도 한다.   또 다른 오퍼보다 주택 가격이 비싸 셀러 입장에서 커미션을 줘도 거래 안전성과 순수익이 높으면 기꺼이 바이어 에이전트 수수료를 부담하기도 한다.     셀러가 바이어 에이전트 수수료를 내는 경우 BRBC에다 셀러에게 수수료를 요청하는 SPBB(Seller Payment to Buyer's Brocker) 양식을 함께 보낸다.       셀러가 직접 바이어에게 커미션을 지급하지 않지만 SPBB 서류를 통해 셀러가 바이어 에이전트 커미션 관련 크레딧을 오퍼에 포함하고 셀러가 동의하면 에스크로를 통해 커미션이 지급된다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “그동안 셀러가 무조건 수수료를 줘야했는데 이제 셀러 혹은 바이어로 바뀌었다”며 “소비자들이 커미션을 직접 협상할 수 있어서 이런 변화가 정착되면 셀러와 바이어 모두에게 좋을 것”이라고 강조했다.     한인 부동산 시장은 모기지 금리 인하를 관망하며 주택 구입을 미루고 있는 바이어가 많은 가운데 바이어 에이전트 수수료 지급은 아직 과도기에 있다.     제이 권 프리마 에스크로 대표는 “부동산 매매 때 모든 서류를 찬찬히 살펴보고 서명해야 나중에 오해나 문제가 없다”고 조언했다.     이은영 기자 [email protected]바이어 수수료 셀러 리스팅에이전트 바이어 에이전트 수수료 지급

2024.11.21. 21:54

[부동산 가이드] 바이어 연말 공략

올해 부동산 시장은 전체적으로 매우 어려운 시기였다. 고객들은 하락하는 시장이 최악이라고 생각할 때가 많은데 사실상 부동산에 있어서 가장 안좋은 시기는 오르지도 내리지도 않는 정체기라 하겠다.     다시 말해 팔려는 셀러도 사려는 바이어 어느 한 쪽도 적극적이지 않고 거래량이 뚝 떨어지는 상태가 가장 안좋은 마켓이다.     그건 비단 부동산업에 종사하고 있는 관계자들에게만 해당되는 것이 아니다. 집을 팔려고 내놓는 셀러에게 당장 오퍼가 없을 때 바이어들은 오퍼를 넣어도 셀러들이 그렇게 가격 협상을 적극적으로 하려는 태도를 보이지 않을 때 이런 상태를 일컬어 침체기라고 부르며 모두에게 가장 쉽지 않은 마켓이라고 한다.     지금이 그렇다. 최근 연준이 금리를 마침내 0.5% 인하했지만 모기지 이자는 선반영으로 그 이전에 먼저 내림세를 보이며 갑자기 재융자 파일들이 늘어나는 추세였다. 불과 2주여만에 이자가 다시 오름세로 돌아서서 현재는 그 이전 수준으로 다시 올랐다.     모기지 이자는 금리에 간접적으로 영향을 받기는 하지만 주로 10년 국채율을 따르기 때문에 불안했던 경제 침체 우려가 완전히 해소되지 않은 상태에서 많은 바이어들은 일단 관망세를 택하는 분위기다.     이는 연말이라 안그래도 조용해지는 타이밍과 맞물려서 아마도 내년초까지는 특별한 변수 없이는 현재 분위기를 유지하며 가게 될 듯하다. 이런 상황에서 매물의 마켓 대기 기간이 길어지면서 셀러들은 좀 더 가격 협상에 응할 확률이 높다.     또한 새집 분양을 하고 있는 빌더들도 인벤토리가 줄지 않으면 온갖 프로모션들을 하게 된다. 어떤 빌더들은 이자율을 3-4%대로 낮춰주는 보조 크레딧 아니면 바이어들에게 클로징 코스트를 도와주거나 집을 업그레이드하는 옵션으로 사용하게 크레딧들을 많이 제공하는 분위기인데 많게는 5만 달러까지도 주는 추세다.     이런 크레딧들은 집이 잘 팔리면 당연히 곧바로 빌더들은 태세를 전환 고자세로 나오게 된다. 대기 리스트가 생기고 순서가 되면 연락을 줄테니 기다리라는 식이다. 그래서 마켓이 뜨거울 때 조차도 원래는 연말 할리데이 시즌이 되면 어느 정도 슬로우 다운되는데 지금처럼 미지근한 마켓이라면 더더욱 그렇다.     각종 다운페이 보조 프로그램도 이럴 때 좀 더 기회가 높아진다. 마켓이 핫할 때 복수 오퍼가 많이 들어올 때는 셀러들이 같은 가격이라면 좀 더 다운페이를 많이 하는 안정적인 오퍼를 선호하게 된다. 따라서 다운페이가 적은 경우는 상대적으로 불리해지지만 이렇게 슬로우되는 연말 타이밍에는 선택의 여지가 많지 않을 때 다운페이가 적은 오퍼를 협상하기에 좀 더 유리해지는 것이다.     내년 부동산 마켓을 전망하는 여러가지 시각들이 있겠지만 전반적으로 내년에는 시장이 좀 더 활발함을 되찾아가기 시작할 것으로 예상하고 있다.     다시 말해 올해가 가장 침체기고 내년부터는 가격도 거래량도 증가할 것으로 보는 시각들이 많다.     ▶문의: (661)675-6000   윤 킴 / 네오집스 리얼티 Broker부동산 가이드 바이어 연말 바이어 연말 연말 타이밍 연말 할리데이

2024.10.30. 17:25

가든그로브 홈 바이어의 날 행사

가든그로브 시가 내달 5일(토) 오전 10시부터 오후 2시까지 가든그로브 커뮤니티미팅센터(11300 Stanford Ave)에서 ‘홈 바이어의 날’ 행사를 연다.   누구나 무료로 참가할 수 있는 이 행사엔 모기지 회사와 주택 관련 커뮤니티 기관과 단체 관계자, 부동산 에이전트 등이 나와 주택 구매 절차, 크레딧, 융자 등 주택 구매에 관한 다양한 정보를 제공한다.   가든그로브와 애너하임 시, 가주주택금융국(CalHFA)이 제공하는 첫 주택 구매자를 위한 다운페이먼트 보조 프로그램에 관한 설명도 들을 수 있다.   시 측은 간식과 음료를 제공하며 경품 추첨 이벤트도 열 예정이다.   참가 등록은 웹사이트(nwoc_hbfair2024.eventbrite.com/ggcity.org/homebuyer-day)에서 할 수 있다. 문의는 전화(714-490-1250) 또는 이메일([email protected])로 하면 된다.   한편, 시 당국은 비영리단체 네이버웍스(NeighborWorks) OC지부와 함께 내달 29일 오후 5시45분 ‘홈 바이어 101 버추얼 워크숍’을 무료로 제공한다. 자세한 정보는 웹사이트(nwoc.org/events)에서 찾아볼 수 있다.가든그로브 바이어 가든그로브 커뮤니티미팅센터 주택 구매자 주택 관련

2024.09.29. 20:00

[부동산 가이드] 바이어와 셀러들을 위한 제언

9월에 연방준비제도(Fed)가 금리를 인하한다고 해도 당장 모기지 금리가 큰 폭으로 하락할 가능성은 거의 없다고 본다.  금리 인하에 대한 확실한 기대감 속에서 이자율 인하가 시장에 일찍부터 반영되었기 때문이다.  이번 달 초 또는 중순까지 에스크로를 클로징하는 경우 6% 이하의 이자율로 주택구입이 가능한 상황이다. 모기지 이자율이 하락하려면 최소 2~3번의 추가금리 인하가 현실화되어야만 할 것이다.     빠르게 증가하던 매물양도 최근 주춤하고 있다. 특히 텍사스와 플로리다에서 이러한 현상이 두드러지고 있다.  전통적으로 주택시장이 위축되는 겨울이 다가오면서 모기지금리 하락을 비롯해 바이어들의 악화한 재정부담 영향으로 본격적인 주택시장 개선은 내년 초까지 미루어질 전망이다.     이자율이 하락한다고 해도 당장 거래량의 상승으로 이어질 수 없을 가능성이 크다. 주택을 소유함으로써 얻는 이점이 줄어들고 있기 때문이다.  특히 주택보험료가 큰 폭으로 불어났다. 특히 임대용 콘도에 대한 프리미엄 상승과 기존주택 또는 자연재해 취약 지역에 대한 보험 가입거부율과 등 주택보험 절벽이 가속하고 있다. 높은 주택 유지비용은 투자자와 바이어의 구매의지를 꺾는다.     최근 한두달간 상대적으로 주택 가격이 저렴한 지역들을 중심으로 플리핑 투자가 증가하고 호가가 20~30% 올라간 경우들이 목격되고 있다. 하지만 실질 매매는 부진한 편이다. 또 모기지 금리가 하락세를 나타내며 현재 재융자 수요는 2분기 기준 24%의 증가 추세를 이어가고 있다. 하지만 주택 구매 관련 모기지 시장은 정체기에 놓여 있고, 이는 최소 내년 봄까지 이어질 전망이다.     대선이 임박한 가운데  예산 집행에 대한 구체적인 계획이 없는 경제 정책공약들이 남발되고 있다.  저소득층 관련 주거지원 관련 공약이 집중되면서 재원확보를 위한 부동산 소유주 및 중산층에 대한 납세 부담이 가중될 전망이다. 가주의 경우 서류미비자 신분에도 드림포올(Dreams for All) 혜택을 부여하는 법안(AB1840)은 개빈 뉴섬 주지사에 의해 최종 거부됐다.     지난 1월에서 7월까지 전국에서 총 2150만11개의 매물이 거래됐다. 부동산 에이전트 22.7%가 전체 매물의 72%를 거래했다.  에이전트 약 74%는 단 한 채의 리스팅 거래실적도 없는 것으로 잠정 집계됐다. 지난달 17일 에이전트 커미션 관련 새로운 규정이 시행으로 인한 시장의 혼돈은 예상보다 적다. 하지만 새로운 마케팅 전략 등을 적용해서 실적을 올리려는 에이전트들의 노력은 앞으로도 지속할 것이다. 이러한 상황에서는 바이어나 셀러 모두 목표를 단순하게 설정하는 게 좋다. 바이어는 거주목적으로만 구매목적을 단일화하고, 모기지와 더불어 보험 및 유틸리티, 수리 등에 대한 지출을 예산에 포함하는 보수적인 재정계획을 잡아야 한다. 셀러의 경우 합리적인 가격 책정과 더불어 주택의 관리 상태를 유지하는 노력이 중요하다고 생각한다.     ▶문의: (213) 663- 5392   곽재혁 / 퍼스트팀 부동산부동산 가이드 바이어 셀러 추가금리 인하 모기지금리 하락 주택시장 개선

2024.09.11. 17:32

바이어가 자주 하는 질문들 "수리 필요 시 예상 견적 미리 확인하세요"

집 쇼핑을 하기 시작하면 궁금한 것들이 많아진다. 첫집을 장만하는 이들이라면 더더욱이 그렇다. 이 궁금증은 예산만에 국한된 것이 아닌 구입 전 몇 채의 집을 보는 것이 적당한지부터 주택 구매 전 미리 준비해야 할 것은 무엇인지에 이르기까지 다양하다. 그리고 이처럼 집 구매를 결정하기 전 다양한 각도에서 질문을 해보고 정보를 취합하는 것은 중요하다. 주택 구입은 인생에 있어 가장 큰 액수가 오가는 거래일 뿐만 아니라 가족의 라이프 스타일까지 달려있기 때문이다. 또 이런 질문들은 주택 구매 전 꼭 필요한 사항들을 점검하고 보다 합리적인 결정을 내리는 데 도움이 된다. 바이어가 집 구매 전 자주 하는 질문들을 모아봤다.   ▶몇 채 봐야 하나   이는 웨딩드레스 쇼핑 시 예비 신부들이 하는 질문과 동일하다. 물론 이 질문에 대해 정답은 없다. 첫 번째 입어본 드레스가 꿈에 그리던 완벽한 드레스 일 수도 있고 수십 벌을 입어 본 끝에 간신히 원하던 드레스를 찾을 수도 있기 때문이다. 집도 마찬가지다. 첫번째 하우스 투어에서 드림 하우스를 만날 수도 있고 몇 달간에 걸쳐 10채 이상의 집을 본 후에야 간신히 마음에 드는 집을 찾을 수도 있다. 또 몇 채의 집을 볼지는 바이어의 현 거주 상황과도 밀접한 연관이 있다. 임대 계약이 곧 끝나는 주택에 거주 중인 바이어라면 많은 매물을 보기 힘들겠지만 시간 제한 없이 천천히 집을 찾는 바이어라면 시간을 두고 많은 집을 둘러볼 수 있을 것이다. 이외에도 시장에 나와 있는 매물의 수도 큰 영향을 미친다. 바이어가 원하는 모든 조건을 갖춘 집이 바로 나올 수도 있고 원하는 집이 당장은 없어 리스팅을 좀 더 기다려야 할 수도 있기 때문이다.     ▶사전 준비는   가장 중요한 것은 모기지 사전 승인을 받아 두는 것이다. 사전 승인을 받으면 구매 의사와 재정적 준비를 갖췄음을 셀러에게 증명하는 것이기 때문이다. 그리고 주택 쇼핑 전 우선 고려 대상과 부차적인 고려 대상을 리스트로 작성하는 것도 도움이 된다. 즉 어떤 바이어에게는 주택 위치와 학군이 필수 조건이 될 수 있고 집 연식이나 크기는 부차적인 조건이 될 수 있다. 그리고 그 반대의 경우도 있을 수 있다. 이렇게 우선 고려 대상을 정해두면 검색 범위를 좁힐 수 있어 집 쇼핑에 드는 발품을 줄일 수 있다.   ▶클로징 기간은   바이어가 모기지 융자를 받아야 한다면 클로징까지는 대개 30~60일 정도 소요된다. 만약 사전 승인을 받았다면 이보다 더 빨리 끝날 수 있다. 융자가 필요 없고 셀러 역시 자금 여유가 있어 빠르게 움직인다면 30일 내 클로징도 가능하다. 단 셀러의 상황에 따라 클로징까지 걸리는 기간은 변동될 수 있다.     ▶개조 비용은   이는 구입하려는 주택의 개조 범위와 위치, 시간 등에 따라 크게 달라진다. 따라서 개조가 필요한 부동산을 구입하고 싶다면 중개인에게 리모델링 업체를 소개받아 대략적인 견적서를 받는 것이 필요하다. 이렇게 미리 개조 비용을 파악하면 매매가를 협상할 때 도움이 된다. 예를 들어 개조 비용이 10만달러일 때와 30만달러일 때 최종 집값은 크게 차이가 나기 때문이다.     ▶위험요소 확인은   마음에 드는 집이 나타났다면 해당 주택에 납 페인트, 라돈, 곰팡이와 같은 문제가 있는지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 이런 문제들은 구입 후 해결하려고 하면 비용이 많이 들 뿐만 아니라 대출 승인에도 지장을 줄 수 있기 때문이다. 게다가 이 문제들은 거주자 건강에 치명적이라는 것도 잊지 말자. 이외에도 다른 문제가 있었다면 이와 관련된 문서 제공을 셀러에게 요청해서 검토해야 한다.     ▶이웃 환경은   마음에 드는 리스팅을 발견했다면 가격뿐만 아니라 주변 상권과 인프라 등을 알아봐야 한다. 마켓, 병원, 식당, 커피숍, 세탁소 등과 같은 정보는 로컬 에이전트를 통해 얻을 수 있다. 그러나 지역 학교 정보는 공정주거법(Fair Housing Act)에 따라 바이어가 직접 알아봐야 한다.     ▶리스팅 가격 적당한가   부동산 중개인은 동일 지역 내 비슷한 크기와 조건의 집들이 최근 얼마에 팔렸는지 확인하여 가격의 적정성을 평가할 수 있다. 그러나 이는 집의 크기뿐만 아니라 상태, 부지 면적, 편의 시설 등 여러 변수를 고려해야 한다.     ▶오퍼 가격은   이는 시장 상황과 셀러의 상황에 따라 다르다. LA처럼 매물은 한정돼 있고 바이어는 많다면 오퍼 시 리스팅 가격 이상을 제시해야 할 수도 있고 그렇지 않은 지역에서는 리스팅가보다 낮은 가격을 제시해 볼 수도 있다. 게다가 셀러가 빨리 집을 팔기 원한다면 낮은 가격도 수용할 가능성은 더 커진다.   ▶총비용은   주택 구입에 필요한 총비용에 대한 이해 없이 집을 보는 것은 시간 낭비다. 집을 구매하기 위해선 집값 외에도 클로징 비용을 비롯해 재산세, 주택 보험, 유지 보수 비용, 리모델링 비용 등 추가 비용을 고려해야 한다. 각각 비용은 지역에 따라 달라질 수 있다. 클로징 비용은 주택 구매 가격의 2~5% 정도 잡으면 된다. 만약 타운하우스나 콘도를 구입한다면 관리비(HOA)도 계산에 넣어야 한다.  이주현 객원기자바이어 수리 주택 구입 주택 구매 주택 쇼핑

2024.07.31. 19:00

집값 고점, 매매 급감…바이어 시장 전환중

주택가격이 사상 최고치를 기록하면서 주택매매가 급감한 것으로 나타났다.     23일 전미부동산중개인협회(NAR)가 발표한 보고서에 따르면 지난 6월 기존 주택 중간 판매가격은 42만6900달러로 전년동기 대비 4.1% 상승했다.     전국에서 주택 중간 판매가격이 전년 대비 가장 많이 상승한 지역은 캘리포니아 애너하임(13.2%), 뉴저지 뉴왁(12.6%), 뉴욕 나소카운티(12%)로 나타났다.     주택 가격 상승으로 기존 주택 판매는 전년대비 5.4% 감소한 387만채로 집계됐다. 높은 주택비용으로 구매자가 주택 구입에 냉담해지면서 구매 거래가 기록적인 속도로 하락 중이다. 지난 한 달 동안 약 5만6000건 주택 거래 계약이 취소됐는데 이는 같은 달 계약된 주택의 14.8%에 해당한다.       주택구매자에게 좋은 소식은 지난달 재고 물량이 증가한 것이다. 보고서에 따르면 6월 말 기준 거래된 주택은 약 132만 채로 전월대비 3.1%, 1년 전보다 23.4%나 증가했다.     NAR의 수석 이코노미스트 로렌스 윤은 “셀러 시장에서 바이어 시장으로 느린 전환이 나타나고 있다”며 “시장 대기 기간이 늘고 셀러가 받은 오퍼 수도 줄어들어 전국적으로 주택 재고량이 확실히 증가하는 추세”라고 분석했다.     지난달 주택 판매에 걸린 기간은 평균 약 22일로 5월의 24일보다 감소했지만 전년 동기 대비 늘었다.     현재 매매 속도로 보면 기존 주택 재고 소진까지 약 4.1개월이 소요된다. 이는 2020년 5월 이후 최고 수준이다.     윤 이코노미스트는 “주택 중간가격이 사상 최고치를 경신했다”며 “더 이상의 큰 폭의 상승은 없을 것”이라고 강조했다. 이은영 기자 [email protected]바이어 집값 바이어 시장 주택 중간가격 셀러 시장

2024.07.23. 19:14

[부동산 이야기] 에스크로 - 바이어의 융자

융자에 대한 질문을 많이 받게 되는데, 정확히 말하면 융자는 에스크로 과정 중 일부이며 전문 분야는 아니다. 계약서에 의해 에스크로가 오픈되면 바이어는 조건에 맞는 융자 은행을 선택하게 되며, 은행에서 에스크로에 필요한 서류를 의뢰하면서 시작되고 펀딩이 됨으로써 에스크로가 마무리가 되는 일이므로 가장 핵심적인 과정이라고 볼 수 있다.   부동산을 매매하는 과정에서 제일 먼저 진행되는 것은 매물에 대한 감정이며, 매매가격과 감정가가 적절한 타협을 찾지 못하는 경우 간혹 계약이 취소되기도 한다.   계약된 가격과 다운페이먼트 금액은 감정가에 따라 조정이 불가피하며, 바이어는 예상치 못한 추가 자금을 동원해야 하는 상황이 생길 수 있기도 하다. 다운 페이먼트 금액은 주거목적의 주택매매와 상업용 매매에는 다소 차이가 있으며, 개인의 크레딧과 재정상태 그리고 여러 조건에 따라 다르지만, 무엇보다 중요한 것은 자금 출처다.     사업체 매매에서 ABC(주류 통제국) 라이선스의 신청서 작성 시에도 다운 페이먼트 출처에 대한 까다로운 과정으로 많은 분이 힘든 경우가 매우 흔하다. 예전에는 증여나 Gift(기프트) 펀드에 대해 비교적 관대했다면 요즘은 가족이나 지인으로부터 받은 모든 자금에 대해서 은행 서류는 물론 철저한 검증과정을 거치므로 기증자에게 예상치 못한 민폐를 끼치는 것에 어려움을 겪는 분들도 많다. 그래도 사람이 돕고 할 수 있는 상황은 그나마 나은 편이다.     지난 수년간의 세금 보고 자료를 수정하는 작업은 매우 어렵고 복잡한 과정이므로 자칫 계약 자체가 무산되는 경우도 있다. 따라서 주택이나 사업체를 구입할 계획이 있다면 수년 전부터 철저하게 세금 보고와 은행 증빙 서류들을 준비하는 것이 바람직하다.     예전과 달리 단순한 사본을 제출하는 것보다 직접 이메일이나 혹은 여러 경로를 통해 검증 과정을 거치므로 매우 정확할 필요가 있다.   이렇게 어려운 과정을 거쳐 융자가 승인되면 조정된 이자와 은행 수수료가 결정되어 융자 서류가 에스크로에 이메일로 전달된다. 이전에는 바이어가 사인한 융자 서류가 은행에 도착해서 검토 후 대략 3~4일 후에야 펀딩이 되는 것이 일반적이었으나 요즘은 서명과 동시에 혹은 바로 다음 날 스캔 된 서류에 근거하여 펀딩하고 원본 서류는 전달조차 필요 없다고 하는 은행들이 더 많아진 것이 현실이다. 이를 테이블 펀딩이라고 하며 에스크로 기간을 단축하는 데에 크게 기여하고 있다.     이런 경우 융자 서류를 사인과 동시에 혹은 다음 날 클로징이 가능한 것이 요즘 새로운 추세이며, 오히려 개인 정보 보호와 비용 절감의 효과도 함께 받을 수 있으므로 매우 신속하고 경제적인 과정으로 많은 은행이 도입하고 있다. 이런 경우 전체 융자 서류는 분쇄되어 처리하는 것이 일반적이며 은행과 에스크로에 전자 파일로 보관하게 된다.     자칫 엉성한 듯해 보이는 모든 시스템이 사실은 철저하게 연계되어 확인이 가능하게 되어 있는 것이 우리가 살고 있는 미국의 구성이다.   ▶문의: [email protected]   제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 바이어 에스크로 과정 융자 은행 융자 서류

2024.06.11. 21:07

[부동산 기고] 바이어 에이전트 커미션

최근  전국부동산중개인협회(NAR)와 대형 부동산 중개 회사들이 캔자스시에서 있었던 홈 셀러들과의 연방 집단소송에서 4억 달러가 넘는 액수로 합의를 보기로 동의하면서 부동산계는 커다란 파문이 일고 있다.     이는 20건이 넘는 유사한 소송 중 하나에 불과한데 셀러들은 MLS, 즉 부동산 매물 리스팅 서비스 시스템에서 바이어 에이전트에 관한 중개수수료를 협회와 부동산 중개회사들이 불공정하게 조장했다는 주장이다.     MLS에는 원래 매물을 올릴 때 바이어 에이전트에 관한 커미션이 명시되어 있어 셀러가 만일 상대적으로 적은 커미션을 제시했을 경우 바이어의 에이전트들은 의도적으로 이러한 매물들을 피해서 바이어들에게 집들을 보여주게 되는 경향이 있으며 결국 이러한 시스템 때문에 셀러들은 불리함을 겪었다는 것이 소송의 배경이다.     오는 7월부터는 MLS에 매물을 올릴 때 바이어 에이전트의 커미션을 명시하는 옵션이 아예 없어지게 될 것이다. 하지만 많은 분이 오해를 하는 부분은 7월부터는 바이어 에이전트에 대해 커미션을 아예 지급하지 않게끔 되는 거로 알고 있는 경우가 많다.     하지만 정확히 그런 뜻은 아니다. 커미션은 언제나 협상하는 한 부분이다. 그저 지금까지는 셀러의 에이전트가 리스팅 계약서를 사인할 때 셀러와 합의가 된 커미션을 MLS에 매물을 올릴 때 아예 명시하고 시작하는 방식으로 진행이 되었다.     반면 앞으로는 여러 가지 옵션이 가능해질 것이다.   첫 번째, 바이어가 본인의 에이전트에게 얼마만큼의 커미션을 수고비로 지급할지 결정하고 시작하는 것인데 얼마나 많은 바이어가 이를 동의할지는 미지수다. 지금까지는 셀러가 양쪽 에이전트들의 커미션을 부담하는 것이 일반적으로 통용됐으므로 바이어들이 이를 본인들이 부담해서 하게 되는 것이 익숙해지려면 시간이 좀 소요되어야 할 것이다.     두 번째 옵션은 바이어 에이전트의 커미션을 셀러와 바이어가 함께 나눠서 부담할 수도 있겠다.   그리고 세 번째는 지금까지 해오던 대로 셀러가 여전히 바이어 에이전트의 커미션을 부담하는 방법인데 아마도 현실적으로 계속해서 이럴 여지가 크다고 봐야겠다. 셀러 입장에서는 사실 가능한 모든 오퍼를 다 오픈해서 받고 거기서 본인에게 가장 나은 오퍼를 선택하는 것이 최선이므로 커미션을 내고도 결국 가장 이익이라면 그러지 않을 이유가 없어지는 것이다.     결국 커미션이 누구의 주머니에서 나올 것인가는 협상하기 나름이 될 것이다. 그리고 에이전트들은 본인들이 커미션을 받을 만한 가치를 입증해야 하는 협상의 능력, 전문적이고 총괄적인 지식 등을 더욱 입증해야만 할 것이다. 따라서 좀 더 경쟁적인 부동산 시장의 문을 열 가능성이 높다. 부동산 시장이 셀러에게 유리한 셀러의 마켓이든, 바이어에게 유리한 바이어의 마켓이든 누군가는 필요 때문에 커미션을 지급해야 할 수 있으나 이제껏 해 온 것보다 더 치열한 협상이 이루어질 것이다.   새로운 방식들이 당분간은 좀 혼란스러울 수 있겠으나 시간이 지나고 나면 학습이 되고 안정을 찾을 것으로 기대한다.   ▶문의: (661)675-6000 윤 김/ 네오집스 리얼티 브로커부동산 기고 에이전트 바이어 바이어 에이전트 양쪽 에이전트들 최근 전국부동산중개인협회

2024.04.24. 17:41

[부동산 이야기] 바이어가 찾는 집

이자율이 떨어지지 않는데도 피부로 느끼는 주택의 거래 가격은 계속 올라가고 있다.   이유는 여전히 주택시장에 매물이 부족하기 때문이다. 신규주택도 수요를 따라가지 못하고, 예비 셀러들이 사는 집을 팔고 이사를 하려 해도 올라간 주택가격에 이자율도 높아, 선뜻 집을 마켓에 내놓지 못하고 있기 때문이다. 그래서 이사를 망설이는 셀러들은 차선책으로 집을 증축하거나 개축하는 것으로 대체하기도 한다. 그러나 큰 비용을 들인 리모델링이라도 집을 팔 때 걸림돌이 되는 경우도 많다. 셀러의 개성이 강한 취향이 많이 반영된 시설이나 구조의 주택은, 아무리 비용을 많이 들여 고쳤어도 팔 때 문제가 될 수 있다. 그리고 나중에 집을 팔 때 리모델링한 비용을 회수할 수 있는지도 따져 보아야 하므로 주변의 시세를 먼저 알아보고 시작해야 한다.   그러면 어떤 바이어들은 선호하지만, 반대로 다른 바이어들에게는 구매를 망설이게 하는 주택의 조건을 생각해 보자.     주택의 크기가 대표적인 예가 되겠다. 단층집과 이층집의 차이를 보면, 이층집보다 단층집을 찾는 이들이 점점 늘고 있다. 먼저 건강상의 이유로 노년층이 단층집을 선호한다. 1층에 침실이 있다면 다행이지만, 마스터베드룸이 2층에 있는 주택은 집을 팔 때 구매자층이 제한된다. 그리고 최근에는 어린 자녀를 둔 구매자들도 자녀의 안전을 위해서 단층집을 찾는 경우가 많다. 그러므로 요즘의 주택 구매자들은 연령대 구분 없이 단층집을 찾는 쪽으로 간다.     마당의 크기도 선호도의 차이가 뚜렷하다. 먼저 조경과 수도 요금 등 관리비 부담 때문에 작은 마당이 딸린 주택을 선호하는 바이어가 늘고 있다. 아예 뜰이 거의 없는 집을 찾는 바이어들도 있지만, 이웃과의 거리가 멀어 프라이버시를 지킬 수 있는 큰 마당을 선호하는 바이어들도 많다. 뒷마당이 넓어 자녀들이 뛰어놀 수 있고 집에서 많은 시간을 보내는 요즘의 트렌드에 맞는 집을 찾는 사람들이 더 많아지고 있다. 그러나 지난 몇 년간 가뭄으로 인해 수도 요금이 많이 올라 수영장을 찾는 구매자가 점차 감소하는 추세다. 수영장이 딸린 주택에 대한 수요는 지역에 따라, 그리고 자녀를 둔 구매자 등으로 큰 차이를 보인다.   그다음이 주택의 위치이다. 자녀가 있는 바이어들은 학교와 거리가 가까워 자녀들이 도보로 등교할 수 있는 주택을 가장 좋아할 것이다. 그러나 학교 인근 주택은 자녀가 없는 바이어들에게는 피하고 싶은 주택이다. 등 하교 시간과 출 퇴근 시간이 겹치면 매일 집 앞이 차로 넘쳐나 출입이 어렵게 될 수도 있고, 학교 운동장에서 아이들이 뛰어노는 소리에 휴식을 방해받기도 한다.     한편, 젊은층이나 노년층 중에 도심지역 주택을 선호하는 바이어가 많다. 직장과 가깝고 퇴근 후나 주말 여가생활에도 교외 지역보다 도심 지역이 훨씬 낫기 때문이다. 특별히 노년층은 식당, 병원, 편의 시설과 가까운 지역에 주택을 구입하는 비율이 높다. 그러나 상점이 밀집한 번화한 도심에 위치한 주택의 가치가 주택가 밀집 지역보다 떨어지는 것이 일반적이다.     ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 바이어 연령대 도심지역 주택 주택 구매자들 주택가 밀집

2024.04.10. 19:46

수수료 투명성 높아지고 바이어 보호 강화

남가주 한인부동산업계 브로커와 에이전트 등 관계자들이 전국부동산중개인협회(NAR) 집단소송 최종 합의와 관련해 긴급 모임을 가졌다.     지난 27일 오후 5시 LA한인타운 레드포인트 부동산에서 열린 긴급 모임에는 이해봉 매스터즈부동산 대표, 마크 홍 코러스 대표, 케네스 정 드림부동산 대표, 제이 장 레드포인트LA 브로커, 맥스 이 LA exp 리얼티 대표 등 20여명이 참석했다.     남가주한인부동산협회 전 회장인 이해봉 대표는 “NAR 소송 합의에 대한 정확한 내용을 나누고 이에 따른 부동산 시장의 변화에 대해 준비하기 위해 긴급 모임을 가지게 됐다”며 “이번에 제안된 합의는 NAR 회원들을 보호하고 고객의 선택을 존중하는 것이 목표”라고 밝혔다.           그는 또 “최근 조 바이든 대통령도 이번 합의로 처음으로 수수료 협상이 가능해졌다고 잘못 언급했다”며 “NAR은 커미션을 정하지 않았고 30년 전부터 커미션을 협상할 수 있었다”고 강조했다. 또 “중개수수료는 중개인과 고객이 전적으로 협상이 가능하며 앞으로도 그럴 것”이라며 “주택가격은 부동산 시장에 의해 결정된다”고 덧붙였다.     이날 공유된 NAR 주택거래 중개수수료 반독점 소송 합의 주요 내용은 ▶4억1800만 달러를 4년에 걸쳐 배상 ▶NAR의 거의 모든 회원 배상금 지불 책임 면제 ▶7월 중순 MLS 중개인 수수료 포함 의무조항 삭제 ▶바이어 컨트랙트 작성 등이다.     매물리스팅 서비스인 MLS에 중개인 수수료를 포함하는 의무 조항이 없어지면서 부동산 거래에서 중개수수료에 대한 참석자들의 다양한 의견도 쏟아졌다.     그동안 셀러는 리스팅 에이전트뿐만 아니라 바이어 에이전트에게 모두 수수료를 지급해왔다.       이에 대해 케네스 정 드림부동산 대표는 “중개수수료에 대한 투명성이 높아져 고객에게 좋고 부동산 시장 트렌드에 맞춰 수수료는 움직일 것”이라며 “바이어에게 프리젠테이션을 통해 정확한 정보를 전달해야 한다. 계속 업데이트하고 교육받은 에이전트가 살아남을 것”이라고 말했다.     제이 장 레드포인트LA 브로커는 “바이어를 보호하고 대변하는 바이어 측 에이전트라는 인식을 심어줘야 한다”고 말했다.     셀러뿐만 아니라 바이어 에전트에게도 중개수수료를 지급해온 상업용 부동산은 이번 합의로 큰 영향이 없을 전망이다.     남가주 한인부동산협회 회장이자 코러스 부동산을 운영하는 마크 홍 대표는 “상업용 부동산은 이전에도 바이어 에이전트에게 수수료를 지급해 와서 큰 변화는 없을 것”이라며 “질로, 레드핀 등 인터넷부동산 회사를 이용하는 고객이 늘고 있는 데다 이번 합의로 인해 부동산 거래에서 수수료는 줄어들 것”이라고 내다봤다.     바이어 에이전트에게 수수료를 지급하게 되면 바이어가 리스팅 에이전트에게 듀얼 에이전트를 요구할 가능성도 높다는 의견도 나왔다.       또 MLS에서 중개인 수수료 포함 의무조항 삭제와 MLS 가입 의무가 없어져 이전보다 부동산 업계에서 NAR의 영향력이 축소될 수 있다고 분석했다.     NAR의 집단소송 합의는 법원의 최종 승인을 남겨두고 있으며 그전까지는 현행 5~6% 수수료 관행은 유지된다. 승인 이후에도 5~6개월 동안 계속 양식과 조항을 업데이트하는 과정을 거치게 된다.   이 대표는 바이어 계약을 요구하는 새로운 MLS 규정을 준비하려면 NAR이 연말까지 회원들에게 무료로 제공하는 ABR(Accredited Buyer‘s Representative) 과정을 수강하라고 강조했다. 그는 “바이어를 위한 컨트랙트를 하지 않으면 앞으로 거래가 힘들 것”이라며 “커미션보다 바이어 측을 보호하는 서비스에 중점을 두는 것”이라고 강조했다.   이은영 기자수수료 바이어 주택거래 중개수수료 바이어 에이전트 중개인 수수료

2024.03.28. 23:35

[부동산 가이드] 바이어의 보호막, 컨틴전시

요즘 LA 인근은 주택 매물의 부족으로 어려움을 겪고 있다. 많은 부동산 매물들이 마켓에 올라오면 6개월 안에 거래가 완료된다. 거래 시간이 더 오래 걸리는 경우들도 있다. 잘 안 팔리고 시간이 더 걸리는 이유는 무엇일까.     하나, 가격이 시세보다 높은 경우다. 둘, 집에 크고 작은 하자가 있는 경우 가격을 조정하지 않고 고집한다면 시간이 더 걸리게 된다. 셋, 바이어가 적절한 조건을 제시했음에도 협의가 안 되는 경우다.     그 밖에도 여러 가지 이유가 있지만, 잘 종합해 보면, 가격이 제일 큰 문제다. 가격이 적당하면 대부분의 거래가 잘 진행된다. 매우 좋은 조건의 부동산이 있다면 많은 바이어가 관심을 가지고 오퍼를 쓰게 된다. 부동산 매입을 원하는 바이어가 많아지면 셀러는 한 명의 바이어를 선택하기 위해 여러 가지의 조건들을 제시한다. 어떤 경우 모든 컨틴전시를 없애는 조건으로 오퍼를 쓰라고 하는 것이다. 컨틴전시란 부동산을 살 때 조건을 첨부하는 것으로 어떤 것이 있는지 알아보자.     하나, 인스펙션 컨틴전시다. 집의 상태가 좋은지, 안 좋은지를 인스펙션을 하거나 조사를 해보는 시간이다. 오퍼가 승인되고 정해진 시간 내에 전문인을 불러 집에 상태를 확인하게 된다.     부동산 에이전트는 보이는 것에 대해서 의견의 나눌 수는 있지만, 지붕이나 바닥, 파운데이션, 플러밍, 전기 등에 관해서는 전문 인스펙터를 통해 확인하게 된다.     만약 수리해야 할 부분이 있으면 셀러에게 고쳐 달라고 하거나 그에 필요한 크레딧을 받는 등 합의가 필요하다.     둘, 감정 컨틴젼시가 있다. 융자하거나, 융자하지 않더라도 전문가를 통해 집의 감정이 얼마 정도인지, 매매 가격이 합당한지를 알아보는 조건이다. 융자를 통해서 집을 사는 경우 은행에서 감정사를 보내고 그 집의 감정가격을 뽑게 된다. 이는 융자를 받는 데 중요한 근거가 된다.     융자를 통해 부동산을 구매하는 경우 예를 들어 100만 달러의 부동산을 20%를 다운페이하고 80%를 융자한다고 가정해 보자. 80%의 융자는 오퍼 가격의 80%가 아니다. 감정 가격의 80%를 융자받게 된다. 감정가격이 95만 달러에 나온다면 은행은 80만 달러의 융자를 해주는 것이 아니라 감정가 95만 달러의 80%인 76만 달러를 융자해 주게 된다. 이런 경우 바이어가 다운페이를 더 하고 살 수도 있고, 셀러에게 새 조건을 제시할 수도 있으며, 감정 컨틴전시가 남아있기 때문에 계약을 취소할 수도 있다.     셋, 은행에서 감정을 마친 후 정해진 기한 내에 융자에 대한 여부를 결정한다. 만약 융자가 거절되면 계약을 파기하겠다는 조건이 론 컨틴전시이다. 컨틴전시는 이 밖에도 여러 가지 조건을 넣을 수 있다. 가끔 셀러들이 모든 컨틴전시 없이 오퍼를 보내라고 제시하는 경우가 있지만, 아무리 맘에 드는 매물이 있더라도 컨틴전시는 바이어를 보호하고 문제들을 잘 짚어가면 살 수 있게 해주기 때문에 무조건 급하게 결정하지 않는 것이 좋다. 또한 부동산 거래에 순간순간마다 시간을 잘 조절하는 것이 중요하다. 이때 부동산 에이전트들의 역할이 중요하다.   ▶문의:(213)500-8954   미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 컨틴전시 바이어 보호막 컨틴전시 감정 컨틴전시 부동산 거래

2023.10.18. 18:25

예비 바이어 80% “내집 마련 나중에”…모기지 대출 허용기준 강화

모기지 대출 자격 요건이 강화되고 집값 상승세가 이어지면서 예비 바이어 10명 중 8명은 주택 구입을 미룰 계획인 것으로 나타났다.   모기지은행협회(MBA)가 발표한 7월 모기지 신용 가용 지수(MCAI)는 전월 대비 0.3% 하락해 96.3을 기록했다. 지난 2013년 이후 최저치다.     이 지수가 하락할수록 대출 허용 기준이 강화되고 있다는 뜻이다. 이 지수는 2012년 3월을 기준점(100)으로 현재 상황을 평가한다. 신용 점수와 대출 유형, 상환 능력과 같은 요소들을 종합해 계산한다.     모든 유형 대출에 대한 지수가 하락했지만, 점보론이 특히 지수를 낮추는 데 한몫했다. 점보론에 대한 지수는 0.8% 낮아졌다.   점보론은 프레디맥과 패니매의 대출 한도를 초과하는 대출을 뜻한다.     점보론은 보증기관이 없어 은행의 대차대조표를 직접 변화시킨다. 유동성을 우려하는 은행들은 이러한 대출을 취급할 유인이 약해진다.   조엘 칸 MBA 이코노미스트는 “전반적으로 대출이 감소와 함께 수익성 약화가 동반됐고, 대출 허용 상품 범위를 줄이는 결과로 이어졌다”고 설명했다.   특히나 기존 모기지 대출을 만기 연장과 함께 새로 약정하면서 높아진 금리가 부담인 상황으로 진단됐다.   킨 이코노미스트는 “대출자들이 홈 에쿼티 론이나 소비자 대출로 전환하는 등 리파이낸스(재융자) 활동이 위축되고 있다”고 전했다.     비싼 집값에다 모기지 대출이 어려워지자 주택 수요자의 80%가량이 지금은 주택을 살 시기가 아니라고 판단했다.   이는 국책 모기지기관 패니매의 7월 주택시장 심리 서베이 결과다.   덕 던컨 패니매 수석 이코노미스트는 “주택 구입 능력이 의미 있게 개선될 때까지, 주택 관련 심리가 경제적 자신감을 보여주는 지표들을 따라잡을 것 같지 않다”고 말했다.   던컨 이코노미스트는 주택 수요자들이 높은 가격과 금리에 줄곧 노출되고 있다고 덧붙였다.   다만, 당분간 주택 매물이 확대할 것으로 예상하기도 어려운 실정으로 진단됐다.  현재를 ‘매도 적기’라고 응답한 비율이 2개월 연속 64%에 머물렀기 때문이다.   실질 거주를 위해 이사를 하면서 주택 매입과 렌트를 고민하는 수요자들의 약 3분의 1은 렌트가 더 낫다고 밝혔다. 작년에는 27% 정도였다. 특히 패니매 서베이에서 무주택자들은 이사해도 67%가 렌트를 알아볼 것이라고 답했다. 2011년 설문 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 우훈식 기자허용기준 바이어 주택 수요자들 유형 대출 대출 허용

2023.08.09. 19:55

[부동산 가이드] 오픈하우스

집을 팔기로 결정하면 에이전트와 상의 후 오픈하우스를 하게 된다. 오픈하우스를 통해 부동산 구매에 관심있는 바이어에게 집 안팎을 보여주고 궁금한 것들을 알려준다.     집주인은 이때 내 부동산의 장점을 부각해 적합한 바이어를 찾게 된다. 이처럼 중요한 오픈하우스에 필요한 몇 가지의 팁들을 알아보자.     하나, 불필요한 물건들을 정리하자. 테이블 위에 수북이 쌓여있는 신문지나 잡지들, 아이들의 장난감들은 집을 어수선하게 할 뿐만 아니라 정작 보아야 할 중요한 부분을 놓치기 쉽고, 지저분한 물건들은 바이어의 첫인상에 안 좋은 영향을 줄 수 있다. 오픈하우스 전에 청소팀을 불러 청소하는 것도 좋다. 클리닝 서비스는 집주인이 미처 생각하지 못한 부분들을 정리해 준다.     둘, 개인적인 것을 엿볼 수 있는 가족사진이나 물건들은 정리 정돈하자. 사생활을 알리는 것도 좋지 않을 뿐 아니라 바이어의 시선이 불필요한 곳에 갈 수 있다.     셋, 집에 눈에 띄는 문제들이 있다면 미리미리 수리하자. 전체적으로 리모델링하지 않아도 전반적으로 깨끗하고 큰 문제가 없다면 부동산 매매가 순조롭게 이어진다.     부동산을 팔지 않더라도 이런 문제들은 알았을 때 즉시 고쳐야 큰 문제가 되지 않고, 목돈이 들지 않는다. 다음에 해야지 하고 미루다 보면 후에 큰 골칫거리가 될 수 있다.     넷, 오픈하우스 중에 셀러는 가능하면 집에 있지 않고 리스팅 에이전트에게 집을 오픈하는 것이 바람직하다. 집주인이 있으면 바이어들도 편하게 둘러보기가 힘들뿐더러 마음 편하게 에이전트에게 이런저런 질문을 하기가 쉽지 않다.     다섯, 집 안을 아무리 잘 정돈해도 안 팔릴 때 관리사무소가 문제가 있는 경우도 있다. 내 집이 아무리 깨끗하게 잘해놓았어도 HOA에서 관리를 소홀히 한다거나 다 함께 사용하는 수영장이나 운동하는 곳 등 공동 구역에 문제가 있고, 관리가 안 되고, 지저분하거나 문제가 있는 경우, 상대적으로 바이어는 매물을 구입함에 앞서 걱정이 시작된다.     여섯, 부동산을 마켓에 올리자마자 팔리는 운 좋은 경우도 있지만 그렇지 않은 경우가 더 많다. 부동산 매매는 시간을 가지고 기다려야 한다. 모든 집은 주인이 있다. 억지로 되지 않는다. 2~3개월이 되어도 안 팔리는 경우도 흔히 있고 그 이유는 다양하다. 가격의 문제, 관리 소홀의 문제, 처음 바이어를 잘못 결정하는 경우, 내 이웃의 문제, 집 구조의 문제 등 어떤 쪽일지는 알 수가 없다. 하지만 부동산을 사고파는 것에 있어서 인내심을 가지고 에이전트를 믿고 기다려야 한다.     어떤 경우, 바이어는 비싸게 산 것 같고, 셀러는 너무 싸게 판 것 같아 걱정되는 경우도 있다. 가격은 누구도 일부러 만드는 것이 아니다. 가격은 내 부동산의 시세와 현재 마켓의 시세를 알려준다.   ▶문의:(213)500-8954   미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 오픈하우스 바이어 부동산 매매가 부동산 구매 문제 관리

2023.08.09. 17:11

[부동산 가이드] 프로포지션 19

최근 집값과 이자율이 훌쩍 올라 페이먼트 내기가 참 부담스럽다. 또한 재산세도 올라 집 구매를 망설이게 한다.     이런 높아진 재산세를 줄일 수 있는 여러 방안이 지난 2020년 프로포지션 19가 통과됨으로써 2021년 2월과 4월부터 이미 시행되고 있다.     프로포지션 19의 신청 자격은 55세 이상 성인 또는 중증 장애인 가구주의 주 거주지 주택 구매에 해당한다.     부모님이나 조부모님으로부터 물려받아 주 거주지로 사용한다면 높아진 현재 가치로 산정하지 않고 예전의 세금 기준으로 재산세를 내는 것도 포함된다. 산불 피해로 새 주택을 샀을 때에도 예전 주택 가치 기준으로 세금을 내도록 했다.     요즘처럼 주택 가격이 높아 재산세 낼 엄두를 내지 못해 주택 구입에 어려움을 겪고 있는 55세 이상 바이어에게 좋은 기회이다. 예전에 시행했던 법과 비교하여 어떻게 변경이 되었는지 살펴보자.   첫째, 사고파는 주택이 주 거주지에만 해당하는 것은 전과 동일하다. 그러나 사고파는 주택이 전에는 같은 카운티 내의 거래나 협정을 맺은 캘리포니아의 10개 카운티 간 거래에서만 효력이 있었으나 지금은 캘리포니아 주 전체로 확대해 시행하고 있다.   둘째, 새로 사는 주택을 기존 주택을 판 후 2년 안에 구입을 해야 하는 것은 동일하다. 그러나 전에는 평생 한 번만 가능했지만, 지금은 3번까지 이 혜택을 누릴 수 있게 했다.   셋째, 전에는 사려는 주택의 가치가 판 주택의 가치와 같거나 작을 때만 적용했는데 이 법은 새로 사는 주택의 가치에 제한을 두지 않는다. 다만 새로 사고팔 때의 가격 차를 기존 주택 재산세 기준 금액에 추가해 산정 가치를 결정하도록 했다.     예를 들면 70만 달러에 집을 팔고 100만 달러에 새집을 샀다면 그 차액인 30만 달러를 전에 살던 집의 택스 산정 기준에 합하여 새 재산세 산정 기준을 정하도록 했다. 만약 70만 달러에 판 집의 재산세 기준이 20만 달러였다면 20만 달러에 차액인 30만 달러와 합하여 50만 달러 기준으로 세금을 내면 된다.     넷째, 조부모와 손주들, 부모와 자녀들 간의 주 거주지로써 상속이 있을 경우에도 현재 가치로 새로 기준을 산정하는 것이 아니라 부모나 조부모가 내는 세금 기준으로 산정해 세금을 내는 혜택이 전과 동일하게 유지됐다.     다만 상속받는 자가 1년 안에 주 거주자라는 서식을 작성해 해당 세무 당국에 제출하도록 했고 3년 안에 재산세 면제 신청을 해야 한다. 전에는 이 상속 물건에 대해서 부동산 가치 금액에 제한을 두지 않았으나 새 법에서는 현재 세금 가치 기준에 100만 달러(2년마다 금액을 조정)를 합친 것으로 제한했다.   다섯째, 주지사가 선포한 자연 재해 및 산불 피해자의 새 주택 구입에도 동일한 혜택이 있다. 마찬가지로 주 거주지여야 하고 새집 구매 금액에 대한 제한과 카운티 제한이 없이 캘리포니아 전 지역에 효력이 있다. 새 산정 기준은 55세 및 중증 장애자 거주자와 동일하게 기존 주택 적용 재산세 기준에 새 구매 주택 차액을 합하여 적용한다.     프로포지션 19를 잘 알면 절세할 수 있는 요령이 생긴다. 부동산 전문가나 세법 전문가와 상담을 하여 케이스별로 절세 혜택을 누리기를 바란다.     ▶문의:(818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 프로포지션 바이어 재산세 기준 거주지 주택 산정 기준

2023.04.26. 17:42

[부동산 이야기] 바이어 마켓에서의 주택구매

불과 1년 전 만해도 주택시장은 거래량이 절대적으로 부족한 셀러 마켓(Seller’s Market)이라 무려 리스팅 가격의 10%, 20% 정도가 올라간 가격으로 주택이 매매되는 경우도 꽤 있었다. 그때는 사려는 주택에 하자가 있어도 셀러가 고쳐주거나 비용을 크레딧으로 주기를 거절하면 바이어들은 그냥 감수하고 에스크로를 클로즈하기도 했었다.     그러나 지금은 주택융자의 이자율이 큰 폭으로 오르면서, 높은 이자를 감당하며 주택을 구매할 수 있는 바이어가 급감하였는데, 집을 팔려는 셀러는 여전해서 부동산 시장은 바이어 마켓이 되었다.     부동산 거래에는 양보나 용인을 뜻하는 ‘컨세션(Concession)’이라는 조건이 있다. 컨세션은 셀러가 부동산을 팔면서 바이어에게 제공하는 수리비나 기타 보조금 등을 지급한다는 양보 조건으로 간접적으로 주택의 구매가격을 낮출 수 있는 조건이다. 바이어의 클로징 비용 중 일부를 셀러가 부담하거나 주택 수리비를 지급하는 것 등이 대표적인 컨세션이다.     이전에 비하면 현재 바이어 마켓(Buyer’s Market)에서 주택을 사려는 바이어는 셀러가 경쟁적으로 제공하는 컨세션 조건에 해당하는 여러 혜택을 볼 수 있게 된다.     그러면 셀러가 반드시 제공해야 할 의무는 없으나 요즘 같은 바이어 마켓에서 양쪽의 합의로, 셀러의 주택 판매에도 도움이 되는 일반적인 양보 조건에는 어떤 것이 있나 알아보자.     먼저 홈 인스펙션을 하여 주택의 문제가 발견되면 바이어는 셀러에게 수리 또는 수리비를 요구할 수 있다. 그러나 지난 몇 년간 셀러 마켓일 때는 일반적인 매매 절차의 하나인 수리비 요청을 거절하는 셀러가 많았다.     하지만 요즘에는 수리비를 거절하려면 에스크로가 깨지는 것도 감수해야 할 것이다. 집을 산 후에 일어날 수 있는 작은 고장들에 대비한 홈 워런티(Home Warranty)도 해당한다.     다음 주택을 매매할 때 에스크로를 오픈하면 주택의 구매금액 이외의, 대부분의 비용을 양쪽에서 반반씩 나누어 지불하는 데 집을 급하게 팔아야 하는 셀러는 바이의 클로징 비용의 일부를 대신 지불하기도 한다.     특히 요즘같이 높은 이자율이 주택 구매의 최대 걸림돌일 때는 바이어가 이자율을 조금이라도 낮추기 위한 목적으로 셀러에게 ‘바이다운(Buy Down)’을 요구하기도 한다.   셀러가 바이어의 이자율 바이다운 비용을 부담하면, 바이어는 이를 통해 대출 초기 1~3년간 낮은 이자율을 적용받아 이자 비용 부담을 낮출 수 있다.   가장 흔한 2/1 바이다운의 경우, 첫 번째 해에 실제 적용된 이자율보다 2%포인트 낮은 이자율이 적용되고 두 번째 해에는 1%포인트 낮은 이자율이 적용되고, 세 번째 해부터는 실제 이자율이 적용되기 시작한다.     물론 주택의 가격을 깎는 것이 가장 일반적이고 큰 컨세션이 될 것이다.     ▶문의: (818) 497-8949   미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택구매 바이어 바이어 마켓 현재 바이어 셀러 마켓

2023.03.29. 18:01