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'차압위기 주택 소유주들 지원' 정부 7천억불 구제금융 법안에 포함
연방정부가 추진중인 7000억달러에 이르는 사상 최대 규모의 구제금융 법안중에는 차압 위기에 처한 주택소유주들 지원안도 포함된 것으로 밝혀졌다. 하원 금융위원회의 바니 프랭크 위원장은 22일 의회 대표와 헨리 폴슨 재무장관이 차압 위기에 빠진 주택 소유주들에 대한 보호장치를 강화하는 내용을 수정안에 추가하기로 합의했다고 밝혔다. 프랭크 위원장은 "공화당의 반대가 있었지만 부시 행정부가 이같은 내용을 수용했다"며 "구제금융 조치에 따라 정부가 인수하는 모기지의 경우 주택대출금 연체로 주택을 압류당하는 경우가 없도록 하는 방안을 마련키로 합의가 이뤄졌다"고 설명했다. 정부 관계자에 따르면 주택 대출금을 상환하지 못해 집을 압류당해야 하는 주택보유자들에 대해서는 법원이 모기지 금액 및 조건 등을 수정 월 페이먼트를 낮춰 줄 수 있도록 하는 등 주택보유자들에 대한 보호장치를 강화하는 내용을 수정안에 담았다. 수정안은 이밖에 정부에 대해 모기지 채권뿐만 아니라 신용카드 부채와 자동차 구입 융자금 등 사실상 모든 종류의 연체 부실자산을 인수할 수 있도록 하는 광범위한 권한을 부여하고 있다. 재무부의 브루클리 매클로린 대변인은 민주당의 수정안에 대해 "여러 이슈가 있지만 협의가 잘되고 있다"면서 이번 주 중으로 법안이 통과될 것으로 확신한다고 말했다. 의회 관계자들은 이번 법안이 24일쯤 하원을 통과할 것으로 예상하고 있다. 김현우 기자
2008.09.22. 18:23
'집 날리지 않아도 되나'···사상 최대 규모 차압 구제 법안 확정
지난 4월 이후 3개월 동안 끌어오던 사상 최대 규모의 차압구제 법안이 마침내 확정됐다. 그 규모가 3000억달러를 넘어서는 이번 법안으로 차압 위기에 빠진 주택소유주들 상당수가 주택을 유지할 수 있는 것은 물론, 모기지 부실 채권 증가로 어려움을 겪고 있는 융자은행들에게도 큰 도움이 될 것이라는 분석이다. 이는 또 차압 감소를 이끌어 차압 폭증에 따른 부동산 시장의 악순환 구조를 개선시키는 것은 물론, 신용 경색 위기 해소에도 도움을 줘 경제를 진작시키는 효과도 가져올 것으로 기대하고 있다. 그동안 부동산 업계 뿐 아니라 정치권에서도 초미의 관심사가 되면서 백악관과 의회 간에 치열한 논쟁까지 야기했던 차압구제 법안의 내용 및 한인사회에 미칠 영향을 분석했다. ▷FHA 재융자 ▶내용 차압 위기에 빠진 주택 소유주들에게 FHA가 장기 저리의 재융자를 해 줌으로써 위기에서 벗어날 수 있도록 해주겠다는 것이다. 특히 융자 원금도 10% 이상 감해주는 내용을 담고 있어 이 프로그램을 적용받으면 월 페이먼트를 크게 줄일 수 있다. 총 3000억달러 규모가 될 것으로 전망되는 이 법안 내용을 적용받기 위해서는 2005년 1월~2007년 6월 사이에 주택을 구입해 현재 살고 있어야 한다. 또한 모기지 페이먼트를 포함한 주택에 들어가는 채무 상환금이 월 소득의 40%를 넘어 모기지 페이먼트를 하기 힘들다는 것을 증명해야 한다. FHA 융자를 받은 주택소유주는 향후 5년 동안 홈에퀴티 융자를 받을 수 없고 재융자를 포함한 전체 채무가 집값의 95%를 넘어서는 안 된다. 이 법안의 가장 큰 문제점은 강제성을 지닌 것이 아니라는 점. 따라서 융자은행이 손해를 감수하고라도 재융자를 허가해주지 않으면 혜택을 받을 수 없다. 다만 뱅크 오브 아메리카 등 융자은행들이 잇따라 이 법안에 협조할 것이라고 밝혀 희망을 주고 있다. ▶사례 FHA가 보증하는 재융자 액수는 주택 감정 가격의 90%를 넘지 않기 때문에 융자은행 입장에서는 손해가 불가피하다. 이를테면 2006년에 10%를 다운 페이먼트하고 25만달러에 주택을 구입했으나 현재 시세가 20만달러라고 가정하자. 이런 경우 FHA 재융자 액수는 최고 18만달러에 불과하다. 따라서 융자은행은 4만5000달러(융자원금 22만5000달러-18만달러)를 손해보고 재융자를 허가해줘야 한다. 다만 재융자가 허용되면 주택소유주 입장에서는 이자율이 저리의 고정으로 바뀔 뿐 아니라 융자원금도 4만5000달러나 줄어들기 때문에 월 페이먼트는 크게 줄어드는 효과가 있다. 은행은 재융자를 결정할 때 새로 주택의 감정가를 내는데 이때 재융자를 받는 사람의 소득증명서 계좌 잔고 증명서 크레딧 점수 등을 반드시 검사하게 된다. 이를 통해 재융자를 받은 주택소유주는 일종의 모기지 보험료를 내야 하는데 연간 보험료는 융자액의 1.5% 정도 수준이다. 또 재융자한 주택 소유주가 주택을 판매해 이익이 생기면 FHA와 나눠야 한다. 만약 1년내 판매하면 모든 이익을 FHA가 갖게 되며 이후 매년 10%씩 감소해 5년 이후 판매하게 되면 주택소유주와 FHA가 각각 50%씩 나누게 된다. ▷컨포밍 융자 한도액 확대 컨포밍 융자 한도액은 41만7000달러(1가구 기준)지만 올해 말까지만 한시적으로 72만9500달러로 상향조정됐다. 그러나 이 한도액은 새로운 조치가 취해지지 않으면 내년부터 다시 41만7000달러로 내려간다. 이를 영구적으로 62만5000달러로 올리도록 하는 내용이다. 이를 통해 보다 저렴한 이자로 구입할 수 있는 주택 가격폭이 높아져 중간 규모의 주택 매매를 활성화할 것으로 기대된다. ▷주택 구입 세금 환급 총 150억달러 규모에 이르는 법안으로 2008년 4월 9일부터 2009년 7월 1일 사이 주택 구입자 중 첫주택 구입자에게 세금 환급형식으로 7500달러를 되돌려줌으로써 첫주택구입 예정자들의 주택 구입을 촉진시키려는 목적을 담고 있다. ▷프레디맥 패니매 재정위기 타개 프레디맥과 패니매가 조달할 수 있는 자금 상한선을 현행 9조8000억달러에서 10조6000억달러로 확대한다. 현재 두 모기지 투자기관의 자금조달 규모는 상한선에서 불과 3600억달러만 남겨두고 있어 일반 융자은행으로부터 모기지 채권 구입 자금이 조만간 바닥날 위기에 처했다. 이번 조치로 자금 조달에 훨씬 여유가 생겨 융자가 보다 수월해질 것으로 의원들은 기대하고 있다. 또한 두 기관이 필요하면 연방재무부가 라인 오브 크레딧 규모를 확대해줄 수 있도록 하는 내용도 담고 있다. 이를 통해 잔뜩 얼어붙은 융자 시장에 숨통이 트일 것으로 기대하고 있다. ▷패니매와 프레디맥 감독 관청 신설 융자 시장 위기의 원인중 하나로 패니매와 프레디맥의 무분별한 부실 채권 투자가 지목된 만큼 이 기관에 대한 감독 관청 신설이 필요하다는 지적에 따라 새로운 감독 관청을 신설한다. 이 역할은 연방의회 산하 재정 서비스기관인 GSEs가 맡게 된다. ▷주정부 차압주택 구입 지원 총 40억달러를 투자해 주정부들이 차압 주택을 구입하는 것을 지원한다. 즉 주정부들에게 자금을 지원해주고 주정부는 차압이 심한 지역의 주택들을 매입한다. 차압 주택이 하나 늘어날 때 마다 지역의 주택 가격이 1% 낮아지는 효과가 있다는 연구결과에 따른 것으로 지역 주민들에게 도움이 될 전망이다. 그러나 백악관에서는 이 내용이 융자은행만 도와주는 결과를 초래할 것이라며 애초 반대 의사를 나타냈었다. 김현우 기자 [email protected]
2008.07.30. 15:40
주택구제법 상원 통과…최대 3000억달러 지원
연방 상원이 26일 부도위기에 처한 국책 모기지 기관과 모기지 금리 인상으로 고통받고 있는 주택소유자들을 지원하기 위해 최대 3000억 달러를 지원하는 내용의 주택구제법안을 채택했다. 상원은 이례적으로 토요일 실시한 투표에서 지난 23일 하원이 가결해 넘긴 주택구제법안을 찬성 72표 대 반대 13표로 승인했다. 이로써 상하원을 모두 통과한 주택구제법안은 법률적 효력 발휘까지 조지 부시 대통령의 서명만을 남겨두게 됐다.
2008.07.27. 21:08
BoA '재융자 확대 협조'…차압위기 주택소유주에 큰 도움
사상 최대 규모의 주택구제법안 실시가 확실시〈본지 7월25일자 G-1면>되고 있는 가운데 뱅크 오브 아메리카(BofA)가 연방주택국(FHA)의 재융자 확대에 적극 협조할 의사를 나타냈다. 또한 다른 융자업체들도 협조 의사를 밝혀 차압 위기에 빠진 주택소유주들에게 큰 도움이 될 전망이다. 뱅크 오브 아메리카의 마이클 그로스 CEO(최고경영자)는 25일 연방 하원 산하 재정서비스위원회 회의에 참석해 "차압을 줄이는 것이 부동산 위기 상황에서 가장 중요한 문제"라며 "2009년말까지 뱅크 오브 아메리카 융자자들이 FHA 재융자를 받을 수 있도록 적극 협조할 것"이라고 밝혔다. FHA 재융자 확대안은 차압 위기에 빠진 주택에 융자를 해준 융자은행이 융자 원금을 깍아주면 FHA가 장기 저리로 재융자를 해줌으로써 소비자들의 부담을 덜어줘 차압을 막겠다는 내용이다. 이때 재융자 액수가 기존 융자액수의 90%를 넘지 않으며 강제 조항이 아니기 때문에 융자은행들이 합의를 해주지 않으면 효과가 불확실하다. 그러나 뱅크 오브 아메리카가 손해를 감수하면서 협조 의사를 나타냄으로써 연방정부 입장에서는 큰 힘을 얻게 됐다. 뱅크 오브 아메리카가 이날 밝힌 규모는 BofA가 소유하고 있는 주택 융자 25만건까지 협조를 하겠다는 것으로 총 융자액수는 최소 400억달러에 이른다. 이밖에 다른 융자은행들도 협조할 의사를 보이고 있다. 전국모기지은행연합(MBA)의 데이비드 키틀 회장은 "현재 융자업계에 있어 가장 큰 관심사는 차압 위기를 극복하는 것"이라며 "어차피 차압에 들어가면 융자은행들의 손해 규모는 더 커질 것이기 때문에 융자은행들은 이번 조치에 협조할 수 밖에 없다"고 말했다. 김현우 기자 [email protected]
2008.07.25. 18:26
3000억불 지원 '주택 구제 법안' 한인들에겐 그림의 떡?
연방 하원이 23일 3000억달러 규모의 주택구제법안을 통과시키고 상원도 통과에 합의함으로써 주택구제 법안 이 곧 발효될 수 있을 전망이다. 이에 따라 이번 주택구제 법안이 실질적으로 어떤 효력을 발휘할 수 있을 지에 관심이 집중되고 있는 가운데 한인들에게는 효과가 제한적일 것으로 보인다. 이번 법안의 핵심이라 할 수 있는 연방정부가 보증하는 저리의 재융자를 받기 위해서는 수입 증명을 해야만 하는데 한인들은 자영업 비율이 높아 수입 증명이 쉽지 않을 것으로 보이기 때문이다. ▷장기 저리의 재융자 조건 총 3000억달러 규모가 될 것으로 전망되는 FHA 재융자 확대 내용을 보면 압류 위기의 주택 소유주들이 연방주택국(FHA)이 보증하는 저리의 재융자를 받으려면 2005년 1월~2007년 6월 사이에 주택을 구입해 현재 살고 있어야 한다. 또한 모기지 페이먼트를 포함한 주택에 들어가는 채무 상환금이 월 소득의 40%를 넘어야 하고 현재 모기지 페이먼트를 하기 힘들다는 것을 증명해야 한다. FHA 융자를 받은 주택소유주는 향후 5년 동안 홈에퀴티 융자를 받을 수 없고 재융자를 포함한 전체 채무가 집값의 95%를 넘어서는 안 된다. 재융자를 받기 위한 수입증명 부분에 대해서는 정확한 가이드라인이 아직 발표되지 않고 있다. 또한 재융자를 받을 때는 재융자 신청은 주택도시개발부(Department of Housing and Urban Development)' 홈사이트(www.hud.gov)에서 받는다. ▷재융자 절차 이 법안은 강제성을 지닌 것이 아니기 때문에 재융자를 받기 위해서는 우선 융자은행과 합의가 이뤄져야 한다. 이 법안에 따르면 재융자 액수는 기존 융자액수의 90%를 넘지 않기 때문에 융자은행 입장에서는 손해를 감수하고 합의를 해줘야만 재융자가 가능해지는 것이다. 은행은 재융자를 결정할 때 새로 주택의 감정가를 내는데 이때 재융자를 받는 사람의 소득증명서 계좌 잔고 증명서 크레딧 점수 등을 반드시 검사하게 된다. 이를 통해 재융자를 받은 주택소유주는 일종의 모기지 보험료를 내야 하는데 연간 보험료는 융자액의 1.5% 정도 수준이다. 또 이번 법안의 수혜자가 주택을 판매해 이익이 생기면 FHA와 나눠야 한다. 만약 1년내 판매하면 모든 이익을 FHA가 갖게 되며 이후 매년 10%씩 감소해 5년 이후 판매하게 되면 주택소유주와 FHA가 각각 50%씩 나누게 된다. 이밖에 이번 주택구제 법안은 2008년 4월 9일부터 2009년 7월 1일 사이 주택 구입자 중 첫주택 구입자에게 세금 환급형식으로 7500달러를 되돌려주는 내용을 담고 있다. 또한 총 40억달러를 주정부들에 지원하는 내용도 포함한다 김현우 기자 [email protected]
2008.07.24. 19:49
'한인 차압위기서 구해 드려요' 주택 세미나 열어
"차압 위기에 빠져 힘드시다고요. 저희들이 도와드리겠습니다." 차압 위기에 빠진 한인들을 위한 '숏세일 및 차압 위기 탈출 세미나'가 열린다. 뉴스타부동산의 베로니카 이(사진) 부사장은 "차압 위기에 빠진 한인 주택소유주들을 위한 세미나를 개최한다"며 "이 세미나는 차압 세미나로 포장하면서 자신의 리스팅을 소개해 투자자를 끌어들이려는 것이 아니라 어려움에 처한 한인들에게 자세한 정보를 제공할 목적으로 열린다"고 밝혔다. 오는 8월 6일 오후 7시부터 9시까지 2시간동안 JJ그랜드호텔에서 열리는 이번 세미나에는 숏세일 스페셜리스트인 호프 김씨가 강사로 나와 ▷차압 트렌드 ▷차압 절차 ▷숏세일과 차압 비교 ▷숏세일 방법 등에 대해 자세한 설명을 하게 된다. 또한 베로니카 이 부사장이 운영하고 있는 숏세일 전문 컨설팅팀이 개별적으로 숏세일 상담 및 숏세일을 직접 도와줄 계획이다. 이 부사장은 "몇차례 차압 세미나를 실시해보니 정작 도움을 필요로 하는 차압 위기에 빠진 주택소유주보다는 차압 매물 투자자들이 투자 기회로 이용하려는 경우가 많았다"며 "따라서 이번 세미나에서는 가급적이면 투자 관련 부분을 빼고 차압 위기를 벗아날 수 있는 현실적인 방안을 제시하는 데 주력할 생각"이라고 전했다. 이번 세미나는 장소 문제로 예약자만 참석이 가능하다. ▷예약 및 문의: (949)678-5013 (949)552-5075(팩스) [email protected] 김현우 기자 [email protected]
2008.07.24. 18:58
5월중 거래 주택 4채중 한채 차압
지난 5월 OC에서 거래된 주택 4채 중 한 채는 차압주택이었던 것으로 나타났다. 부동산 관련 통계 전문회사인 데이터퀵의 최근 발표에 따르면 5월 한달 동안 팔린 주택은 총 2266채였으며 이 중 25% 가량에 해당하는 570채가 차압주택이었다. 데이터퀵측은 시장에 나오는 차압 주택의 수가 늘고 있으며 은행들 역시 소유한 차압 주택을 할인된 가격에 내놓고 있어 거래 물량 가운데 차압주택이 차지하는 비중이 더 늘어날 것으로 전망했다. 11일 현재 멀티플 리스팅 서비스(MLS)에 오른 OC의 차압 주택 수는 1184채에 달하고 있다. 임상환 기자
2008.07.16. 19:52
3000억불 차압구제안 통과, 상원 표결···하원 거쳐 대통령 서명 남아
사상 최대 규모의 차압구제 법안이 상원을 통과 부동산 업계 뿐 아니라 각 경제분야의 기대가 커지고 있다. 그러나 하원 구제안과 내용에 많은 차이를 보이는 데다 백악관이 여전히 거부 방침을 밝히고 있어 법안으로 확정되기 까지는 여전히 많은 난관이 도사리고 있다. 연방 상원은 10일 총 3000억달러 규모의 차압구제법안을 찬성 84 반대 12 라는 압도적인 표 차이로 통과시켰다. 상원이 통과시킨 차압구제 법안은 FHA(연방주택국)가 차압 위험에 빠진 주택소유주들에게 저리의 이자로 재융자 해주는 것을 비롯해 올해말까지 한시적으로 인상된 컨포밍 융자 한도액을 영구적으로 62만5000달러로 올리는 것 등을 골자로 한다. 이 법안은 하원에서 이미 지난 5월 통과시켰지만 상원 표결을 거치면서 상당부분이 수정돼 수정된 안으로 다시 하원 표결을 거쳐야 하며 이후 부시 대통령의 서명을 받아야 법으로 확정된다. ▷FHA 재융자 확대 차압 위기에 빠졌을 때 해당 융자은행이 감정가의 90% 수준으로 융자액을 재조정해 주면 FHA가 총 3000억달러를 투자해 낮은 고정 이자율로 재융자를 해준다. 차압 위기에 빠진 주택소유주 입장에서는 융자액수가 줄어드는 데다 낮은 고정 이자율로 재융자를 함으로써 모기지 페이먼트가 크게 주는 효과가 있다. 다만 주택을 처분해 이익이 발생하면 FHA와 수익을 나누게 된다. ▷컨포밍 융자 한도액 확대 컨포밍 융자 한도액은 41만7000달러(1가구 기준)지만 올해 말까지 한시적으로 72만9500달러로 상향조정됐다. 그러나 내년이면 다시 41만7000달러로 되돌아가게 된다. 이를 영구적으로 62만5000달러로 올림으로써 주택구입자들이 컨포밍 융자의 혜택을 받을 수 있는 범위를 확대시킨다. ▷주택 구입 세금 환급 처음으로 주택을 구입하는 첫주택 구입자에게는 세금 환급형식으로 8000달러를 되돌려준다. 그러나 정확하게는 무이자로 15년동안 8000달러를 빌려주는 것이다. 세금 환급 규모는 총 140억달러에 이를 전망이다. ▷주정부 차압주택 구입 지원 총 40억달러를 투자해 주정부들이 차압 주택을 구입하는 것을 지원한다. 백악관의 반대가 가장 심한 조항이다. ▷패니매와 프레디맥 감독 관청 신설 부실 채권 투자로 위기를 맞고 있는 연방정부 투자 융자은행인 패니매와 프레디맥을 감독하는 새로운 감독 관청을 신설한다. 이 역할은 연방의회 산하 재정 서비스기관인 GSEs가 맡게 된다. 김현우 기자 [email protected]
2008.07.10. 18:00
'주택 차압 하기 전에 피할 기회 먼저 줘야'···'차압방지법' 가주상원 통과
차압 위기에 빠진 가주민들을 보호하기 위한 새로운 차압 방지법안이 가주 상원을 통과했다. 가주 상원은 1일 융자은행이 차압 위기에 빠진 주택 소유주들에게 미리 경고를 주도록 하는 법안 SB 1137을 찬성 32 반대 8로 통과시켰다. 이 법안은 모기지 페이먼트를 연체한 주택이 차압 절차에 들어가기 전 융자은행이 주택소유주에게 상황을 알려주고 차압을 피하기 위한 노력을 하도록 강제하는 내용을 담고 있다. 프로 템 단 페라타 상원의장은 "SB 1137은 직접적인 효과를 발휘할 수 있는 차압 방지법안"이라며 "가주가 차압 위기로부터 빠져나오도록 하는데 중요한 역할을 할 수 있을 것"이라고 말했다. 한편 하원 통과를 남겨두고 있는 이 법안은 이미 아놀드 슈워제네거 가주 주지사도 지지 의사를 밝힌 바 있어 법안으로 확정될 가능성이 높다. SB 1137은 주지사가 사인하는 즉시 효력을 발휘하게 된다. 김현우 기자
2008.07.02. 18:05
주택 소유주 구제법 연방상원 승인 임박…빠르면 내달 4일께
연방상원이 부동산 경기 침체로 대출 원리금을 제때 갚지 못해 차압(foreclosure) 위기에 놓인 주택 보유자를 구제하기 위한 긴급 법률안을 승인할 태세라고 뉴욕타임스(NYT) 인터넷판이 25일 보도했다. 24일 발표된 스탠더드 앤드 푸어스(S&P) 케이스-쉴러 주택가격 지수에 따르면 미국 20대 도시의 4월 집값이 4년 전 수준으로 추락한 것으로 나타나자 상원의원들은 사태의 심각성을 인식 이날 밤 늦게까지 구제법안을 놓고 격론을 벌였다. 이 문제와는 상관없는 재생에너지 세금환급 문제를 놓고 여야 입장이 엇갈리는 바람에 이날 주택 보유자 구제법안의 승인이 이뤄지지 못했지만 지지 의원들은 독립기념일(7월4일) 이전에는 처리될 것으로 낙관한다고 신문은 전했다. 하원이 이미 유사한 법안을 승인한 가운데 상원 민주당 원내대표인 해리 리드(네바다) 의원은 주택 관련 법안을 매듭짓기 위해 내달 4일까지 회기를 이어가야 한다고까지 주장할 정도여서 이러한 전망에 힘을 실어준다. 상원이 마련 중인 구제법안의 골자는 '자격을 갖춘' 주택 보유자로 하여금 연방정부의 보증 아래 기존의 담보대출을 장기저리(30년 고정금리) 대출로 변경할 수 있도록 한다는 것이다. 또 비어있는 주택을 구입하는 생애 첫 주택 구입자에게는 최고 8천달러 또는 집 값의 10%에 상당하는 액수의 세금환급 혜택을 주는 내용도 상원 구제법안에 들어있다. 회의론자들은 이 구제법안이 '무책임한' 금융기관과 주택 보유자들로 하여금 수십억달러의 혈세로 자신들이 보유한 최악의 담보대출을 털어버리도록 하는 부작용을 낳을 수 있다고 지적한다. 그러나 11월 대통령선거를 앞둔 시점에 미국민이 집값 하락으로 수십억달러를 까먹는데 민주 공화 양당 관계자들은 결코 뒷짐지고 있는 모습으로 비치고자 하지 않을 것이라고 신문은 꼬집었다.
2008.06.25. 18:10
주택 차압으로 갈 곳 잃은 사람들 아파트 렌트로 몰린다
본격적인 주택매매 시즌임에도 주택경기가 워낙 얼어붙은 상태라 부동산회사나 관련 업종들이 한산한 반면 예년에 비해 더 바빠진 곳이 있다. 바로 아파트 임대 사무실이다. 주택을 팔거나 또는 차압당해 아파트로 이사가려고 문의해오는 렌트 거주 예정자들로 인해 아파트 임대 사무실은 오히려 더 바빠진 것이다. 웨스트코비나의 대형 아파트단지 '우드사이드 빌리지'에서 리스 상담을 맡고 있는 새틀라이트 매니지먼트사의 리싱 컨설턴트 아라 장씨는 "최근 수개월새 렌트에 대해 문의해오는 고객중 크레딧이 나빠졌거나 주택이 차압돼서 이주하려는 경우가 부쩍 증가했다"며 "직접 오피스를 찾는 사람 5명중 1명꼴로 주택이 차압된 경우이며 전화로 렌트에 대해 문의하는 고객들 가운데는 주택 차압자들이 이보다 훨씬 더 많다"고 말했다. 이들은 주택이 차압됐거나 숏세일 페이먼트 연체 등으로 크레딧이 손상되고 있는 가운데 이사할 거주지를 미리 알아보는 경우가 많지만 때로는 준비를 제대로 하지 못해 퇴거 명령을 받고 난 후 서둘러 이주를 문의해오는 안타까운 경우도 종종 있다고 장씨는 전했다. 장 컨설턴트는 "한번은 3살 5살 어린 자녀를 둔 한인 부부가 1주일후 강제퇴거를 당하게 됐다며 빈 아파트가 있는지 문의해 왔는데 요즘은 거의 빈 유닛이 없어 동료와 함께 다른 아파트 단지들을 수소문해 줬다"며 "숏세일이나 차압까지 갈 것 같으면 주택소유주들은 미리 이사갈 아파트나 렌트주택에 대해 알아봐야 집을 얻는데 차질이 없을 것 같다"고 강조했다. 우드사이드 빌리지 아파트단지는 2베드룸과 1베드룸 480유닛으로 이뤄진 대형 아파트 단지로 이 단지의 매니지먼트를 맡고 있는 새틀라이트 매니지먼트사는 이같은 대형 아파트단지 70여개를 관리하는 아파트 관리 전문회사다. 최근 이처럼 주택이 차압돼 이주하는 세입자들이 증가하면서 매니지먼트 컴퍼니에서도 리스를 허용할때 세입자들의 심사 기준에 대한 새 지침을 아파트 관리오피스마다 전달 시행하고 있다. 크레딧 기록에서 다른 내용이 괜찮을 경우 주택차압이 있는건 허용하기로 결정한 것. 최근 주택차압을 당한 경우가 워낙 많기 때문에 이처럼 주택차압자들의 렌트를 허용하는 아파트가 많은 것으로 나타났다. 장 컨설턴트는 "대형 아파트들이 렌트신청자들의 크레딧 조회를 하는것은 일반 주택을 구입할 때 크레딧 점수를 보는 것과는 다소 다른 방식으로 그간의 히스토리나 백그라운드를 살피는 방식"이라며 "주택차압외 그 동안의 크레딧 히스토리상에서는 문제점이 없을 경우 정상참작을 한다는 방침을 정한 것"이라고 말했다. 이처럼 최근 주택시장 악화로 본인 소유의 집에서 렌트 거주지로 옮기는 경우가 많아졌는데 이때 세입자들은 자기집에서 사는 것과는 다른 점을 숙지하고 리스계약시 아파트규정 및 계약사항에 대해 자세히 알아둬야 한다. 일반 개인 주택보다 대형 아파트들이 렌트 신청자에게 크레딧사정등 기타 여러가지 부분에서 보다 유동적인 입장을 취할 수 있지만 계약내용 및 이행에 관해서는 철저하게 규정대로 진행되기 때문이다. 따라서 리스 계약후 세입자들은 렌트비 연체료나 이주시 통보에 관한 사항 등 아파트의 규정을 잘 이해하고 준수해야 하는 것. 업계 관계자들은 특히 최근 아파트들이 렌트비를 연체했을 경우 '3일전 통보' '강제퇴거'등에 관해 매우 엄격하게 시행하고 있다며 이에대해 잘 알고 있어야 한다고 강조했다. 최연희 객원기자 [email protected]
2008.06.17. 15:52
주택차압 전에 융자받아 다른 집 구입 '모기지 사기'로 걸린다
캘리포니아주 리버사이드 카운티에 사는 박 모씨는 내달 지금 사는 주택에 대한 차압 절차를 밟을 계획이다. 하지만 박씨는 차압에 들어가기 전에 집 인근에 두 번째 집을 구입할 예정이다. 12일 한인 부동산 융자업계에 따르면 차압위기에 몰린 주택 소유주들이 부동산 융자관련 법의 맹점을 이용 두 번째 집을 사서 위기를 모면하는 편법이 성행하고 있다. 이같은 방법은 주류사회에서도 널리 이용되고 있으나 자칫 융자기관들로부터 피소될 수 있다는 점 등으로 인해 주의가 요구된다. 박씨의 경우 지난 2006년 40만달러를 주고 리버사이드 카운티에 집을 구입했다. 변동이자로 주택을 구입한 박씨는 최근 모기지 융자납부금이 월3000달러에서 4000달러로 높아지게 되자 융자상환에 부담을 느끼기 시작했다. 다운페이먼트 없이 주택을 구입한 박씨는 지금 집을 시세대로 팔면 22만달러 밖에 받지 못할 것으로 예상돼 차압절차를 밟는다는 계획이다. 정상적으로 집을 팔면 18만달러가 고스란히 빚으로 남기 때문이다. 하지만 한 번 주택을 차압당하게 되면 앞으로 5년간 주택융자를 받기가 힘들어진다. 또 5년이 지나도 10%이상의 다운과 좋은 크레딧 스코어를 유지해야 집을 살 수 있다. 자칫 잘못하면 평생 아파트 렌트 신세를 지게된 박씨는 '사서 빠져나가기(Buy and Bail)'라는 방법이 있다는 것을 알게 된다. 바로 차압에 들어가기 전에 다른 집을 하나 더 사는 것. 기존 집은 세를 줘 거기서 나오는 렌트비를 소득으로 잡아 두번째 집의 융자를 받게되는 방식이다. 다운페이먼트를 하지 않았던 박씨는 처음 집을 차압당해도 신용만 나빠질 뿐 금전적 손해는 크지 않게 된다. 또 살 집을 마련해 놓기 때문에 신용하락에 따른 불이익도 최소화하게 되는 것이다. 그러나 업계에 따르면 이같은 방법들은 융자기관들로 부터 모기지 사기를 이유로 소송 당할 수 있다. 또한 융자기관들이 주택융자에 대한 기준을 강화하면서 이같은 '사서 빠져나가기' 방법들이 점점 어려워지고 있는 실정이다. 김기정 기자 [email protected]
2008.06.12. 20:04