[부동산 이야기] 쇼핑센터 투자, 알아야 할 것들

이렇듯 힘들게 구입하는 상가건물을 구매할 때 고려하셔야 될 사항들에 대해 간략하게 알아보는 시간을 가져 보겠습니다.   상가건물에는 그 자체로 여러 가지 종류의 건물이 존재할 수 있지만, 임대수익 구조로 나누어 본다면 Gross Income Property와 NNN Income Property로 나누어 볼 수 있겠습니다.   Gross Income Property는 건물 관리와 재산세를 건물주가 책임지는 구조로서 기본 임대수입외 모든 비용을 건물주가 처리합니다. NNN의 경우 세입자들이 기본임대금 외 건물의 Property Tax, Maintenance 및 Insurance를 책임지는 구조입니다. 건물주의 경우 건물 관리에 따른 비용을 세입자에게 청구할 수 있기 때문에 더 높은 수익율을 올릴 수 있습니다.   세입자의 수와 종류에 따라 등급을 나누어 생각할 수도 있습니다. 건물의 연도수와 관리 정도 및 테넌트의 등급에 따라 A, B, C, D로 편의상 나누어 정의하기도 합니다. 테넌트의 등급은 권리금 및 기본설비 비용의 유무에 따라 나누어집니다.     예를 들어 네션와이즈 프랜차이즈 비지니스 같은 경우 (스타벅스 커피숍, 프랜차이즈 패스트푸드점, 코인 라운드리 등) 한번 정착한 경우 쉽게 이동을 안 하는 경우가 많아서 건물주의 입장에서 안정된 수입을 기대할 수 있기 때문에 건물의 가치평가에서 좀 더 높은 수익을 기대할 수 있습니다.     반대로 권리금 이 낮은 비지니스 (오피스, 옷가게등 작은 규모의 소매상)는 상대적으로 높은 공실율의 위험으로 인해 낮은 매매차익을 유발합니다. 적절한 테넌트의 입점은 상가 건물의 성패를 가르는 중요한 요소이기 때문에 건물주는 테넌트의 관리에 항상 만전을 기해야 합니다.   직접적으로 테넌트를 상대하기 보다는 부동산 관리 회사를 통한 테넌트들과의 소통이 건물주와 세입자 쌍방에게 도움이 돼 일상적인 일처리는 관리 회사에 일임하고 건물주는 보다 큰 투자의 그림에 집중하는 것도 좋은 방법이라 생각됩니다.   커머셜 부동산은 거주용 부동산 시장에 비해 폐쇄적인 마켓이라 할 수 있겠습니다. 그러므로 건물의 매매 정보가 항상 오픈 되어 있는 주택에 비해 상업용 부동산 거래시 전문적인 커머셜 부동산 에이전트의 역할이 절대적으로 필요한 분야입니다. 경험과 네트워크를 이용한 에이전트의 정보 처리능력이 올바른 투자의 지름길이라 할 수 있습니다.   가파른 남가주 부동산 가격의 상승으로 처음 투자하시는 분의 진입 장벽이 높아지고 있는 것이 현실입니다 하지만 여유가 있으신 분들은 서둘러 지금 시작하시는 것이 가장 좋은 타이밍이라고 생각합니다. 투자 수익율을 조금 보수적으로 잡고 미래 가치에 포커스를 맞추고 장기적인 안목에서 투자에 임하신다면 의미 있는 시작을 하실 수 있습니다.   상업용 부동산의 가장 대표 적인 투자처인 상가건물은 높은 수익율과 안정된 수요에 따른 매매차익을 기대할 수 있는 투자처입니다. 또한 아파트에 비해 건물주에 상대적으로 유리한 리스 계약과 관리는 또다른 매력적인 투자 이유라 할 수 있겠습니다. 다만 좀 더 전략적인 사고와 경기 동향 및 공실율을 대비할 수 있는 여유 자금의 비축 등 테넌트와 공생하며 나아갈 수 있는 현명한 방법을 항상 고민하는 것이 필요하다고 말씀드릴 수 있겠습니다.   ▶문의: (213) 605-5359 조진욱 / 드림 부동산부동산 이야기 쇼핑센터 투자 투자 수익율 income property 투자 이유

2025.12.03. 17:43

[부동산 가이드] 2026년 오피스 마켓 전망

2026년을 앞두고 오피스 시장의 분위기가 미묘하게 바뀌고 있습니다. 전반적인 공실률은 여전히 높지만, 뉴마크 설문에 따르면 현장에서 뛰는 오피스 자문 전문가들의 74%가 “내년에는 리스 거래량이 늘어날 것”이라고 답했습니다. 실제로 2025년 들어 리스 거래는 전년 대비 이미 5% 이상 증가했습니다.   그렇다고 해서 시장이 완전히 회복된 것은 아닙니다. 이번 설문에서 가장 큰 테넌트 우려 1위는 “공사비와 인테리어(피트아웃) 비용 급등”이었습니다.     그 다음으로는 출근율과 공간 활용, 정치·무역 환경, AI에 따른 일자리 변화가 꼽혔습니다. 즉, 임대료만 보는 시대는 끝나고, “얼마나 싸게 임대하느냐”보다 “얼마를 더 들여야 입주가 가능하냐”가 핵심 변수가 된 것입니다.   또 하나 눈에 띄는 점은 양극화입니다. 전국 평균 공실률은 역사적 고점 수준이지만, 센추리시티(LA), 어바인 스펙트럼(OC), 맨해튼 핵심 오피스벨트처럼 우량 입지·우량 빌딩은 여전히 리스 수요가 견조합니다.     설문에서도 “클래스 A 빌딩에서는 오히려 랜드로드가 협상 우위”라는 응답이 적지 않았습니다. 같은 도시, 같은 오피스라도 건물·입지에 따라 완전히 다른 시장이 형성되고 있는 것입니다.   고용 시장도 오피스에 우호적이지만은 않습니다. 최근 발표된 고용지표에서 전체 일자리 수는 예상보다 많이 늘었지만, 정작 오피스 중심 업종인 전문서비스·정보·금융 부문은 둔화 또는 정체를 보이고 있습니다.     연준은 인플레이션과 고용 사이에서 신중한 스탠스를 유지하며 추가 금리 인하에는 조심스러운 입장입니다. 이는 자본비용과 빌드아웃 비용을 함께 끌어올리며, 테넌트와 투자자 모두에게 보수적인 판단을 요구합니다.   이런 환경에서 미국 오피스 전략은 크게 세 가지로 나뉩니다. 첫째, 인재 확보를 위해 최고 입지·최고 건물을 선택하는 ‘직원 중심 전략’, 둘째, 하이브리드 근무에 맞춰 면적을 효율적으로 재구성하는 ‘운영 효율 전략’, 셋째, B·C급 빌딩을 활용해 임대료를 최대한 낮추는 ‘비용 절감 전략’입니다. 한국 기업·투자자도 “우리가 어느 전략에 해당하는지”를 먼저 정의해야 올바른 시장과 빌딩을 고를 수 있습니다.   결론적으로, 미국 오피스 시장은 “나빠졌다” 혹은 “회복 중이다”라는 한 줄 평으로 설명할 수 없는 국면에 들어왔습니다. 같은 도시 안에서도 블록 하나를 두고 승자와 패자가 갈립니다.     그렇기 때문에 더욱 중요한 것은 전국 평균 수치가 아니라, 하위 마켓·개별 빌딩까지 내려간 세밀한 리서치와 현장 감각입니다. 2026년을 준비하는 한국 투자자와 기업이라면, 숫자 이면의 ‘스토리’를 읽어줄 수 있는 파트너와 함께 전략을 점검할 시점입니다.   ▶문의 : (213) 537-9691  렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 오피스 마켓 오피스 시장 정작 오피스 오피스 자문

2025.12.03. 17:40

집 안 팔리자 셀러들 매물 철회…8년 만에 최고치

주택 시장에서 매물 철회가 8년 만에 최고치를 기록했다. 레드핀에 따르면 지난 9월 매물 철회는 8만5000건으로 지난해 같은 기간보다 28% 증가했다. 역대 8월 기준으로는 8년 내 최고치다.   셀러들이 매물을 거둬들이는 가장 큰 이유는 매물 정체 현상이 심화했기 때문이다. 레드핀은 9월 신규 주택과 기존 주택 매물의 70%가 시장에 60일 이상 머물렀다고 밝혔다. 거래가 지연되면 가격 협상에서 불리해진다.     결국 셀러들이 낮은 가격을 받아들이기보다 매물을 거두는 사례가 늘고 있다.   주택가격 상승률도 둔화하고 있다. S&P 케이스-실러 주택가격지수에 따르면 9월 주택가격은 전년 대비 1.3% 상승하는 데 그쳤는데 이는 8월 상승폭인 1.4%에서 더 둔화한 수치다.   레드핀의 아사드 칸 선임이코노미스트는 "매물 철회 빈도 증가가 겉으로 보이는 것보다 공급을 더 빠듯하게 만든다"며 "수만 명의 주택 소유주가 낮은 오퍼를 받느니 매물을 거둬들이면 실제로 구매 가능한 집의 공급이 줄면서 가격이 높게 유지되는 효과가 있다"고 말했다.   일부 셀러들은 가격을 낮추기도 한다. 질로에 따르면 일반적인 가격 인하 폭은 약 1만 달러지만, 요즘은 가격을 여러 번 내리는 매물도 증가하는 추세다. 10월 기준 누적 가격 인하액은 2만5000달러에 달했는데, 이는 질로의 데이터 역사상 가장 큰 폭의 가격 인하다.   주택시장은 이제 비수기인 겨울로 접어들고 있다. 철회한 매물 가운데 20% 정도는 다시 시장에 나오는데 대부분 봄 성수기까지 기다리는 경향이 있다.   주택가격은 여전히 5년 전보다 약 50% 올랐지만 최근 몇 년 사이에 집을 산 셀러는 손실을 볼 가능성이 커지고 있다. 레드핀에 따르면 9월에 철회된 매물 중 약 15%는 손실 매각 위험이 있는 것으로 나타났다. 5년 만에 가장 높은 비율이다.   리얼터닷컴에 따르면 주택 시장의 매물은 지난해와 비교해 약 15% 증가했다. 하지만 계절적 요인과 소비자 심리 악화로 매물 공급은 앞으로 다시 줄어들 가능성이 있다.최고치 주택 매물 철회가 주택 매물 주택가격 상승률

2025.12.03. 17:38

컬버시티 '계단 1개' 주택난 해소 주목

최대 6층 건물까지 조건을 충족하면 비상계단을 하나만 설치해도 되도록 허가하는 컬버시티의 조례가 주택 공급 확대 방법으로 주목을 받고 있다.   미국은 대부분 도시에서 3층 이상 건물은 비상 탈출을 위해 설계한 완전히 독립적인 비상계단 두 개를 설치하도록 의무화하고 있다. 하지만 컬버시티는 지난해 9월 특정 조건을 충족하면 최대 6층까지 단일 계단도 허용하는 조례를 통과시켰다.   아파트 건물에 필요한 최소 계단 규정을 변경하는, 사소해 보이는 조례가 통과되자 가주 내 다른 도시에서 도시 주택 공급을 크게 확장할 잠재력을 지니고 있다는 평가가 나오고 있다.   주택 공급 확대를 주장하는 진영은 이 변화가 단순한 규제 완화를 넘어선다고 본다. 계단을 두 개에서 하나로 줄일 수 있기 때문에 건축 설계의 질을 개선하고 채광이 좋은 가구 배치가 가능해 결과적으로 도심 주택 공급을 늘리는 데 기여할 수 있다고 환영하고 있다.   단일 계단 조례를 발의한 버바 피시 컬버시티 시의원은 "계단 하나의 문제가 아니다. 전 세계 대부분은 이런 방식으로 아파트를 짓는다. 우리가 오히려 예외였다"고 주장한다. 계단을 넘어서는 주택난과 주거비 위기 전체와 연결된 문제라는 것이다.   단일 계단 건물을 다른 주거 건물과 비교해 연구한 실제 사례에서도 사망률에서 유의미한 차이가 없거나 오히려 낮다는 결과가 나오기도 했다. 물론 단일 계단 승인을 받으려면 ▶각 층의 최대 면적 4000 스퀘어피트 ▶각 층 최대 유닛 4개 ▶출입구까지 이동 거리 단축 ▶계단 내부 연기 차단 시스템 등 화재 설비 강화 등 특별 조건을 충족해야 한다.   그럼에도 전문가들은 계단이 하나 줄면서 ▶복도·로비 공간 감소로 유닛 증가 ▶건축비 감소와 부지 활용률 상승 ▶중층 주택 공급 확대 효과를 볼 수 있어 가주의 주택 공급을 늘릴 잠재력이 있다고 평가하고 있다.   반대측에서는 화재나 위기 상황에서 탈출구가 하나뿐이어서 위험하다고 강하게 반발한다. 화재나 지진 등 비상 상황에서 하나뿐인 계단이 막힐 경우 빠져나올 길이 없어진다는 이유에서다.   다른 문제도 있다. 다른 도시는 2031년까지는 이 정책을 시행할 수 없다. 가주 의회는 지난여름 도시별 건축 기준 변경을 적어도 2031년까지 할 수 없도록 동결하는 AB130을 통과시켰다. 컬버시티는 이 법이 발효되기 직전에 긴급 조례 형식으로 단일 계단 승인안을 통과시켜 6년을 벌 수 있었다. 다른 도시는 적어도 6년 동안은 단일 계단 조례를 만들 수 없다.     찬성론자들은 컬버시티 덕분에 단일 계단 정책이 실제로 주택 공급 확대와 설계 품질 개선에 얼마나 효과적인지 가주 전체에 선례를 남길 수 있게 됐다고 주장한다.   컬버시티가 단일 계단 정책을 시행하려면 가주건축규정위원회(CBSC)의 승인이 있어야 한다. 컬버시티는 조례를 CBSC에 제출한 상태로 승인을 기다리고 있다. 안유회 객원기자컬버시티 주택난 계단 조례 계단 건물 피시 컬버시티

2025.12.03. 17:36

미 전역 주택차압 8개월 연속 증가... MD 8위

 전국적으로 주택 차압 건수가 크게 증가하는 것으로 나타났다. 특히 워싱턴지역(DC, VA. MD)에서는 메릴랜드가 가장 차압비율이 높은 것으로 조사됐다.   미국의 부동산·주택시장 데이터를 제공하는 주택 금융 전문 분석 업체 ATTOM의 최근 보고서에 따르면, 지난 10월 전국 차압 주택은 3만6766채로, 전월 대비 3%, 전년동월 대비 19% 증가했다.     지난 3월부터 8개월 연속 전월 대비 증가세를 보이는 등 심상찮은 조짐을 보이고 있다.     10월 차압완료 건수는 올 1월 이후 32%나 늘었다.     랍 바버 ATTOM 대표는 “최근의 차압건수 증가가 주택시장 붕괴를 의미하는 것은 아니다"면서 "팬데믹 이후 정부가 정책적으로 차압을 억제하던 정책에서 벗어나 시장 자율에 맡김으로써 정상화 과정에 들어선 것이라는 긍정적인 해석도 가능하다"고 분석했다.     현재 3781채 당 1채 꼴로 차압을 당하고 있는데, 플로리다(1/1829), 사우스캐롤라이나(1/1982), 일리노이(1/2570), 델라웨어(1/2710), 네바다(1/2747), 오하이오(1/3079), 아이오와(1/3222) 순으로 나타났으며, 메릴랜드(1/3272)는 아이오와에 이어 8위에 올랐다.     인구 100만명 이상 대도시권에서는 플로리다 템파(1/1373), 잭슨빌(1/1576), 올랜도(1/1703), 캘리포니아 리버사이드(1/1983), 오하이오 클리블랜드(1/2114) 순으로 나타났다.     보고서는 팬데믹 이후인 2020년부터 2023년 사이 사상 최저 수준의 모기지 이자 시대가 지속되면서 주택 매매가 크게 늘어났지만 최근 경제 상황이 악화되면서 주택을 유지하기 힘든 소유주들이 점점 늘어나고 있다고 분석했다.     반면, 전문가들은 당초 메릴랜드나 워싱턴 DC에 거주하는 경우, 2025년에는 주택 재고 대비 압류 활동이 상대적으로 증가할 것이라고 전망했지만 우려할 만한 일은 일어나지 않은 것으로 관측된다.     버지니아주의 경우, 최근 공개 데이터에 따르면 위험이 낮은 것으로 나타났으며, 이는 압류와 관련된 혼란이 덜 광범위하게 일어날 수 있음을 의미한다.     한편, 전문가들은 모기지 페이먼트 납부가 어려울 경우 지체하지 말고 렌더와 접촉해 상담할 것을 권했다. 대부분의 렌더들은 재정 곤란 사유가 있을 경우 각종 융자 조정 프로그램을 제공한다. 모기지 렌더 입장에서는 차압을 하는 것보다 주택 소유주가 계속해서 모기지를 납부하는 것이 훨씬 이익이기 때문이다.     연방도심주택개발부(HUD)도 각종 상담 서비스를 제공하고 있다.     재정적 구제 노력에도 실패할 경우 ‘숏세일(short sale)'이나 '렌더 양도(deed-in-lieu of foreclosure)' 방식을 선택하면 차압을 통한 각종 금융 불이익을 피할 수 있다.     렌더 양도는 주택 소유권을 자발적으로 렌더에게 넘기는 것을 말한다.  김윤미 기자 [email protected]주택차압 전역 차압건수 증가 주택시장 데이터 주택시장 붕괴

2025.12.03. 13:38

워싱턴 덜레스공항 ‘더욱 거대하게 업그레이드 된다’

 워싱턴 덜레스 국제공항이 더욱 거대해진 모습으로 한층 업그레이드 될 계획이다.   도널드 트럼프 대통령은 2일 버지니아 센터빌 한인타운 인근에 있는 덜레스 국제공항의 재건축에 착수할 것이라고 밝혀 귀추가 주목된다.   트럼프 대통령은 이날 백악관에서 열린 내각 회의에서 “덜레스 공항은 아주 훌륭한 공항이 아니기 때문에 재건할 것”이라며 “여러모로 좋은 공항이 되어야 하는 데 그렇지 못하다”고 말했다.   덜레스 공항은 워싱턴지역에 있는 3개의 공항 중 하나이며, 질적인 면과 관련해서는 주민들 사이에서 뜨거운 논쟁이 끊이지 않고 이어지고 있다.   전직 부동산 재벌인 트럼프 대통령은 덜레스 공항 건물이 “잘못 설계됐다”면서도, 그럼에도 불구하고 공항의 주 터미널을 설계한 건축가 에로 사리넨을 칭찬했다.   “우리는 이 상황을 반전시켜 워싱턴DC와 버지니아주, 메릴랜드주 등을 연결하는 덜레스 공항을 정말 멋지게 만들 것입니다. 우리는 이를 위한 놀라운 계획을 가지고 있습니다.”   트럼프 대통령의 차량 행렬은 11월 초 덜레스를 예고 없이 통과했는 데, 당시 백악관은 향후 잠재적인 프로젝트를 평가하기 위해 공항을 우회했다고 설명했다.   이날 회의에서 숀 더피 교통부장관은 승객들을 중앙홀 사이로 실어 나르는 논란의 여지가 있는 “피플 무버(people mover)”를 지적하며, ‘모바일 라운지’라고 불리는 이 차량의 한 대가 지난 달 사고를 냈다며 재건의 필요성에 힘을 보탰다.   연방 교통부는 이날 늦게 덜레스 공항에 “완전히 새로운 터미널과 중앙홀”을 건설하는 덜레스 프로젝트 입찰을 모집한다고 발표했는 데, 워싱턴 메트로폴리탄 공항청(Metropolitan Washington Airports Authority)은 덜레스 공항 개선을 위한 기존 70억 달러 규모의 계획을 바탕으로 교통부와 협력할 것이라고 밝혔다.   이와 관련 일부 전문가들은 트럼프 대통령의 덜레스 발언 내용에 의문을 제기하고 있어 반대론자들을 어떻게 설득시켜 나갈 지 관심이 모아지고 있다.   김성한 기자 [email protected]덜레스공항 업그레이드 워싱턴 덜레스공항 덜레스 국제공항 덜레스 공항

2025.12.03. 13:28

토론토, 재정난 해소 위해 '세금' 강화

  토론토 시가 재정 문서가 “더욱 빈약해질(leaner)” 것으로 예상되는 2026년 예산 편성을 앞두고, 주택 구매자 중 상위 2%에게 세금 부담을 가중하는 방안을 추진한다. 올리비아 초우(Olivia Chow) 토론토 시장은 300만 달러 이상의 고가 주택에 대한 토지 양도세(Land Transfer Tax) 세율을 높이는 소위 ‘럭셔리 주택세’ 인상안을 발표했다.   초우 시장이 지난 화요일 제안한 변경안은 300만 달러부터 2,000만 달러 초과 주택까지 거래 가격대에 따라 세율을 차등 인상하는 것을 골자로 한다.   이 제안이 통과되면 2026년에 추가로 1,380만 달러의 세수가 확보되며, 럭셔리 주택세의 총 예상 수입은 1억 5,200만 달러에 달할 것으로 전망된다.   대중교통 요금 동결 및 필수 서비스 보호   초우 시장은 이 제안을 다른 시 지원 생활 필수 서비스와 시민의 주거 안정 대책을 보호하기 위한 방안으로 내세웠다. 그녀는 시청 앞에서 기자들에게 "토론토 주민 중 0.5%에 불과한 가장 부유한 2%의 부동산 구매자들이 조금 더 기여하도록 제안하는 것"이라고 설명했다. 이렇게 확보된 재원은 학교 영양 프로그램 및 최근 발표된 3년 연속 TTC(토론토 대중교통) 요금 동결 등 시민들이 의존하는 서비스에 투자될 예정이다.   시 예산 위원장인 셸리 캐럴(Shelley Carroll) 시의원은 "효율성을 추구하고 꼭 필요한 곳에만 투자하며 다른 곳에서는 절약하는 모든 조치를 취했다"고 밝히며, "수입원이 많지 않은 시에서 아주 작은 추가 세수라도 주거 부담으로 고통받는 시민들에게 매우 유용하다"며 시장의 제안에 힘을 실었다.   최고가 주택, 양도세 8.6% 적용   2024년 기준 1,164건의 주택 거래에 영향을 미쳤을 것으로 예상되는 이번 주택 가치 범위에 따른 세율 변경폭과 총세율은 다음과 같이 조정 예상된다. - $300만 ~ $400만: 0.9%p 증가 (총세율 4.40%) - $400만 ~ $500만: 0.95%p 증가 (총세율 5.45%) - $500만 ~ $1,000만: 1.0%p 증가 (총세율 6.5%) - $1,000만 ~ $2,000만: 1.05%p 증가 (총세율 7.55%) - $2,000만 초과: 1.10%p 증가 (총세율 8.6%)   부동산 업계, “중산층 주택 시장에 악영향” 반대   토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)는 시의 토지 양도세 자체를 반대해 왔으며, 이번 인상안에도 강하게 반대 입장을 표명했다. TRREB의 최고 정보 책임자 제이슨 머서(Jason Mercer)는 고가 주택 구매자에게 더 높은 세금을 부과하는 것이 의도치 않은 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 경고했다. 그는 CBC 토론토와의 인터뷰에서 "부유층 주택 시장에서 더 높은 선불 세금(upfront tax)이 사람들이 그 공간에서 구매하는 것을 막는다면, 그들은 본질적으로 다른 주택 수요자들을 위해 공급될 수 있는 중급 주택(mid-range houses)에서 빠져나가지 않을 것"이라고 주장했다.   TRREB는 시가 세금 인상 대신 첫 주택 구매자를 위한 토지 양도세 환급액을 늘려야 한다고 촉구했다. 초우 시장은 다음 주 시 집행 위원회(executive committee)에 이 제안을 상정할 예정이다.   토론토 시의 재정난 해소를 위한 이번 럭셔리 주택세 인상안이 시의회에서 어떤 논의를 거쳐 최종 결정될지 주목된다. 토론토중앙일보 [email protected]재정난 토지양도세 부동산세금 토론토세금 주택시장 TRREB

2025.12.03. 5:55

토론토 부동산 시장 11월 침체 지속

  토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)는 지난 11월 광역 토론토(GTA) 지역의 주택 거래 활동과 신규 매물, 평균 매매 가격이 모두 하락세를 보이며 잠재적 구매자들이 여전히 관망세를 유지하고 있다고 밝혔다.   TRREB에 따르면, 지난 11월 토론토에서 거래된 주택은 총 5,010채로, 작년 같은 달 대비 15.8% 감소했다. 계절적 요인을 반영한 수치로는 지난 10월보다 0.6% 소폭 하락했다.   주택 가격 역시 하락세를 피하지 못했다. 11월 평균 매매 가격은 전년 대비 6.4% 하락한 $1,039,458을 기록했으며, 종합 벤치마크 가격 또한 5.8% 떨어졌다.   TRREB 회장 일레키아 배리-스프롤(Elechia Barry-Sproule)은 많은 GTA 가구가 낮은 대출 비용과 더 유리한 매매 가격을 활용하고 싶어 하지만, 장기적인 고용 전망에 대한 확신 부족으로 인해 구매를 망설이고 있다고 분석했다.   한편, 11월 시장에 새로 등록된 매물은 11,134건으로 작년 대비 4% 감소했다. 반면, 광역 토론토 지역의 총 활성 매물(Total Active Listings)은 24,549건으로, 재고가 16.8% 증가한 것으로 집계되어 시장의 매도세가 약해지고 있음을 시사했다.   TRREB는 현재 시장이 구매자에게 유리한 조건으로 나아가고 있지만, 경제 상황에 대한 근본적인 불확신이 거래 회복의 가장 큰 장애물임을 재차 강조했다. 토론토중앙일보 [email protected]토론토부동산 GTA 주택시장 TERREB 주택판매량 매매가격 시장침체

2025.12.03. 5:51

[부동산 이야기] 재산세 산정 기준일

지난주에는 다급한 목소리로 오랜 경험의 브로커분께서 흥분된 목소리로 문의를 해오셨다. 2023년도 1월에 구매한 건물을 법인 명의로 변경 후에 이번 해 새로 받은 재산세가 2배 가까이 올랐다는 것이 내용이었다.   아무리 경험 많은 분이라고 해도 자신의 직접적인 재산에 대해서는 이성적인 판단이 힘들게 되는가 생각되는 순간이었다. 내용은 2023년에 100만 달러 정도로 구매한 유닛의 재산세는 오래 소유한 전 주인의 재산세 내역으로 불과 연간 5000달러 정도의 2분기 총금액이 아주 저렴한 재산세를 인수하였다.   다음 해 공교롭게도 개인으로 취득한 명의를 법인으로 바꾸었는데, 혹시 그로 인하여 재산세가 2배 이상 오른 것이 아닌가 하는 것이 질문이다.   재산을 취득한 개인이 100% 소유권을 가지고 있는 법인으로 이전하는 재산권에는 세금의 변화가 없는 것이 기본적으로 명시되어 있으며, 집문서에 반드시 재산권 소유형태만 다를 뿐 같은 소유권자라는 것을 해당 카운티 세입 징수관에게도 함께 통보하는 것이 절차이다.   2023년도 전 주인의 세금이 5000달러였던 것은 구매 후에 카운티에서 매매 가격을 기준으로 재조정되어 구매가격의 대략 1.2%로 산정되어 다음 해에 새 주인에게 발부되었으며, 그 사이 명의를 변경한 것과는 무관한 것이 정상이다.   하지만 이 분의 경우 뒷마당에 별채(ADU)를 건축하여 재산상의 가치가 올랐으므로 추후에 재조정된 추가 징집세를 받게 될 것이다.   재산세는 매년 1월 1일 현재 시장가격이 기준이나 매매 가격이 우선하여 적용되며, 매년 2% 정도로 인상될 수 있다.   대략 9월 정도에 메일로 받게 되는 세금 고지서는 두 번에 1분기와 2분기로 나누어 11월 1일과 다음 해 2월 1일에 납부할 수 있으며, 각각 40일과 70일간의 유예기간이 있다.   그러나 추가 징집세는 수시로 발부될 수 있으며, 명의의 변경이나 공사 진척에 따라 감정사가 조사 후에 현재 시세로 산정하여 보고되고 세금 내용이 업데이트된다.   이러한 세금 내용에 이의가 있는 분들은 해당 카운티 세금 이의 보드에 신청할 수도 있다. 온라인으로 접수가 가능하고 정확한 내용을 가지고 신청을 하면 비교적 원하는 결과를 받을 수도 있으나, 인내와 많은 노력이 필요하다.   LA 카운티의 경우 관련 웹사이트(lacaab.lacounty.gov)에 자세한 안내문이 잘 설명되어 있다.   모기지를 통해 Impound 어카운트로 되어 있는 분들은 해마다 이 시즌이 되면 별 부담이 없으나 재산을 보유한 분들이 연말에 적지 않은 목돈이 지출되는 것이 또한 재산세이기도 하다.   ▶문의: [email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 재산세 기준 재산세 산정 재산세 내역 재산권 소유형태

2025.12.02. 22:21

서던캘리포니아의 10, 11월 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

▶문= 서던캘리포니아 10, 11월주택 시장 동향은 어떤가요?     ▶답= 최근 시장은 보합세를 유지하고 있지만, 일부 지역 대도시권의 선호 거주 지역과 다운사이징을 위한 외곽 주택들의 매매는 꾸준히 이어지고 있습니다. 최근 주택 보험 갱신이 거부되거나 여러 가지 재해 대비책 요구가 늘고, 프리미엄이 급격히 상승하는 경우도 증가하고 있습니다. 이에 따라 최근 몇 가지 주택시장 관련 루머와 질문 사항들을 살펴보고자 합니다.   첫째, 기존 주택을 보유하고 있고 여유 자금이 있으신 경우 인컴 프라퍼티를 구입하는 것과 기존 융자를 페이오프하는 것 중 어떤 선택이 더 나은지를 문의하시는 분들이 있습니다. 렌트용 주택 구입은 인컴 제한, 렌트비 상승의 한계, 지역별로 강화되는 테넌트 보호책, 각종 유지비 증가, 높은 모기지 등으로 인해 오히려 기존 모기지를 페이오프하는 편이 유리한 경우가 많습니다. 추후 투자나 기타 용도로 자금이 필요할 때에도 부동산 담보 대출의 이자율과 조건이 가장 좋기 때문에 자금을 유리하게 조달할 수 있으며, 은퇴를 대비해 주거비로 나가는 가장 큰 비용을 줄일 수 있다는 장점도 있습니다.   하지만 투자 목적이 명확한 경우 가격이 낮춘 매물을 캐시로 구입하는 편이, 추후 렌트비가 하락하거나 관리비가 상승하더라도 추가 자금 투입 없이 주택 유지가 가능하다는 장점이 있습니다. 본인에게 해당되는 상황을 고려해 선택하면 됩니다.   두 번째, 한국에서 미국 주택 투자에 대한 관심이 커지면서 “고가 아파트 한 채를 팔아 약 300만 달러 예산으로 미국에서 주택과 비즈니스를 구입해 쉽게 정착할 수 있다”는 스토리가 온라인에서 많이 회자되고 있습니다. 그러나 미국 투자나 이민을 고려할 때 1차 목표는 한국에서 추가 송금을 최소화하면서 정착하는 것입니다. 여유 자금으로 고가 주택을 바로 매입하는 경우 기타 비용을 고려하지 않는 실수가 자주 발생합니다. 체류 신분이 보장된 분들의 경우라도 정착 완료 전까지는 다소 비싸더라도 렌트를 권해드립니다. 본인의 경력과 연결되는 사업이나 직장을 기반으로 정착하는 것이 가장 안정적인 방법입니다.   세 번째, 고가 주택 매매가 활발하다고 해서 이를 바탕으로 전체 부동산 시장 흐름을 안정적이라고 판단해서는 안 됩니다. 고가 주택은 소위 그들만의 리그입니다. 실제 미국 주택시장을 판단하려면 지역별 중간 가격대, 가능하면 단독주택의 흐름을 보는 것이 중요합니다. 가족 단위 입주가 가능한 방 3개·화장실 3개 정도의 매물이 항상 시장의 주류였고, 2025년 6개월간 실거주 주택 구매자의 비율이 20%대, 평균 구입 연령이 40대인 비정상적인 상황 속에서 누가 집을 사고 있는지를 파악하는 것이 필요합니다.   투자자의 계산과 일반 소비자의 계산은 다릅니다. 무리한 구입 추진보다는, 대규모 투자자와 경쟁하지 않으면서 감당 가능한 렌트비를 제공할 수 있는 인컴 프라퍼티를 확보하는 것이 우선임을 잊지 마시기 바랍니다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 최근 주택시장 11월주택 시장 주택 투자

2025.12.02. 22:17

[부동산칼럼] 세 번째 수익, 감가상각의 힘

주거용 부동산 투자를 이야기하면 대부분 임대 수익과 집값 상승을 떠올린다. 하지만 실제로 부동산을 오래 보유해본 분들과 대화를 나눠 보면, 그분들이 가장 크게 체감하는 가치는 따로 있다. 바로 눈에 보이지 않는 절세 효과, 감가상각이다. 처음에는 어렵게 느껴지지만 구조를 이해하는 순간, 왜 많은 투자자들이 감가상각을 “부동산만의 숨은 혜택”이라고 부르는지 금방 알게 된다. 장기 투자자들이 감가상각을 ‘보이지 않는 또 하나의 수익’이라고 말하는 이유도 여기에 있다.   감가상각을 이해하는 가장 쉬운 비유는 자동차다. 자동차는 시간이 지나면 자연스럽게 가치가 떨어진다. 그래서 세법에서도 ‘차가 낡았다’고 인정하며 비용 처리를 허용한다.     그런데 부동산은 현실에서는 시간이 지날수록 가치가 오르는데도, 세법에서는 자동차처럼 ‘낡아서 가치가 떨어졌다’고 간주한다. 현실의 가치와 세법의 기준이 다르기 때문에 이 차이가 투자자에게 절세 효과로 돌아오고, 그 간극이 감가상각의 힘을 만들어낸다.   예를 들어보자. 롱아일랜드에서 1패밀리 하우스를 임대하는 A씨는 매년 감가상각으로 약 2만 달러씩 절세 혜택을 받아왔다. 10년 동안 누적된 금액은 총 20만 달러다. 그러면 자연스럽게 “집을 팔 때 그 금액만큼 다시 세금을 내야 하지 않나요?”라는 질문이 따라온다. 표면적으로는 맞는 말처럼 들리지만, 실제 구조는 그보다 훨씬 더 유리하다. 이 부분을 정확히 이해하는 것이 감가상각의 본질을 아는 첫걸음이다.   핵심은 ‘같은 금액이라도 시간에 따라 가치가 달라진다’는 점이다. A씨가 지난 10년 동안 감가상각으로 받은 20만 달러는 그 시점의 ‘진짜 20만 달러’다. 하지만 훗날 집을 팔 때 다시 계산되는 20만 달러는 시간이 흐르며 가치가 떨어진 미래의 돈이다. 예를 들어 10년 후 인플레이션으로 달러 가치가 절반이 되었다면, 나중에 부담하는 20만 달러는 지금 기준으로 약 10만 달러의 의미밖에 없다. 결국 투자자는 더 큰 가치를 가진 돈으로 혜택을 받고, 가치가 떨어진 돈으로 정산하는 셈이다.   퀸즈에서 멀티패밀리 하우스를 운영하는 B씨도 비슷한 경험을 했다. B씨는 여러 해 동안 감가상각으로 20만 달러가 넘는 절세 효과를 얻었지만, 시간이 흐르며 건물 가치는 훨씬 더 높아졌다. 부동산 가치는 인플레이션을 따라 상승하는데 정산 금액은 과거 기준 그대로이니 실제 부담은 줄고 실익은 더 커지는 구조가 만들어진다. 장기 보유자일수록 이 차이는 훨씬 더 크게 다가온다.   감가상각을 한 문장으로 요약하면 이렇다. “매년 세금을 줄여주는 쿠폰을 받고, 나중에는 가치가 떨어진 돈으로 계산을 끝내는 구조.” 오늘 받는 20만 달러 혜택과 미래의 20만 달러는 같은 숫자라도 전혀 다른 가치다. 당장의 혜택은 실질적인 현금흐름을 만들어주고, 나중의 정산은 훨씬 가벼운 부담이 된다. 이러한 차이는 투자자에게 예상보다 큰 안정감을 준다.   감가상각의 또 다른 장점은 변동성에 흔들리지 않는다는 점이다. 금리가 오르거나 시장이 조정되어도 감가상각은 매년 동일하게 적용된다. 잠시 공실이 생기더라도 혜택은 사라지지 않는다. 특히 퀸즈와 롱아일랜드처럼 임대 수요가 꾸준한 지역에서는 감가상각이 현금흐름 안정성을 더욱 높여 준다.   결국 감가상각은 임대 수익과 집값 상승에 더해지는 부동산만의 세 번째 수익원이다. 시간이 흐를수록 인플레이션 효과가 누적되기 때문에, 오늘 받는 감가상각 20만 달러의 가치는 미래의 같은 금액보다 훨씬 크다. 그래서 많은 투자자들은 “감가상각은 시간이 지나야 진짜 힘이 보인다”고 말한다. 부동산을 오래 보유할수록 더 유리해지는 이유가 바로 여기에 있다. 제이 윤 / 재미부동산협회 회장부동산칼럼 감가상각 수익 수익 감가상각 동안 감가상각 부동산 가치

2025.12.02. 20:54

전체 주택 절반이 작년보다 가격 하락

 올해 부동산 시장이 조정기를 거치면서 미국 전역의 절반 이상의 주택이 가격 하락세를 보인 것으로 나타났다.     인터넷 부동산업체 질로우 닷컴의 최근 보고서에 의하면 미국 전체 주택의 53.2%가 전년 대비 평가액(Zestimate)이 하락했다. 전년 최고 평가액 대비 하락은 9.7%였다.   워싱턴 메트로 지역 주택의 43.2%는 평가액이 하락했으며, 전년 최고 평가액 대비 평균 하락폭은 6.0%였다.     볼티모어 메트로 지역은 각각 33.8%와 7.2%였다.     평가액이 하락한 주택 비율이 특히 높은 곳은 애리조나 피닉스(86.9%), 텍사스 달라스(86.5%), 캘리포니아 샌디에고(77.8%), 플로리다 마이애미(75.9%), 조지아 애틀랜타(70.4%)등 팬데믹 이후 시장 과열 현상이 두드러진 곳이 많았다.     2007년 서브프라임 사태와 최근 팬데믹 위기를 거치며 주택가격 상승폭은 매우 두드러졌다.     미국 주택 소유주는 해당 주택을 매입한 이후 지금까지 평균적으로 67.2%, 워싱턴 지역은 48% 상승률을 맛봤다.     올해 리스팅된 주택 중 이전 리스팅 가격보다 낮은 경우는 3.4%, 워싱턴 지역은 2.6%에 그쳤다.     전국적으로 주택 매입 후 주택 가격 평균 상승률이 가장 높은 곳은 뉴욕 버팔로(108%), 캘리포니아 산호세(97%), 로드 아일랜드 푸라비던스(95%), 오하이오 콜롬보스(90%), 샌디에고(88%) 등 주로 매물 부족 현상이 심했던 곳이었다.     김윤미 기자 [email protected]하락 주택 주택가격 상승폭 지역 주택 주택 소유주

2025.12.02. 13:28

요즘 집 안 팔리면... "가격 낮추기 보다 차라리 매물 거둬들여"

메트로 애틀랜타에서 매물로 내놓은 주택이 팔리지 않자 상당수 셀러들이 가격을 낮추기 보다는 아예 매물을 시장에서 빼는 사례가 많아지고 있다.   부동산 중개업체 레드핀의 최신 보고서에 따르면, 지난 9월 메트로 애틀랜타 지역 29개 카운티에서 리스팅 철회(delist) 매물은 2450건에 달했다. 이는 전년 대비 41%나 증가한 수치다.   레드핀의 수석 이코노미스트 대릴 페어웨더는 “애틀랜타에서 예년보다 훨씬 많은 매물이 리스팅에서 철회되고 있다"며 "일반적으로 디리스팅은 겨울철에 정점을 찍는다"고 설명했다.   리얼터닷컴에 따르면, 10월 기준 메트로 지역 29개 카운티에서 주택 매물이 시장에 머무는 기간 중간값은 60일로, 전년 대비 14% 늘었다. 특히 모건, 파이크, 재스퍼, 허드, 코웨타 등 애틀랜타 외곽 카운티일수록 매물이 더 오래 팔리지 않는 것으로 나타났다. 페어웨더 이코노미스트는 “처음부터 경쟁력 있는 가격으로 내놓지 않으면 매물이 오래 남게 되고, 결국 시장에서 철회되는 경우가 늘고 있다”고 말했다.   전국적으로도 디리스팅은 늘어나는 추세다. 9월 한 달 동안 전국의 디리스팅은 작년 대비 28% 증가한 8만5000건 이상에 달해 8년 만의 최고치를 기록했다.   레드핀은 디리스팅을 31일 이상 판매·계약이 성사되지 않아 리스팅에서 빠진 매물로 정의한다. 9월 전국에서 디리스팅된 매물은 평균 100일 동안 팔리지 않았다.   전문가들은 이같은 디리스팅의 요인으로 높은 모기지 금리, 셀러들의 가격 착시 등의 요인을 꼽는다. 올들어 모기지 금리가 약간 낮아졌지만, 팬데믹 기간의 초저금리와 비교하면 여전히 높은 수준이다. 이로 인해 바이어들의 집 구입이 주춤한 상태다.   또 셀러들이 코로나 팬데믹 기간 동안 이어진 비딩(bidding) 경쟁과 급등한 집값을 기억하는 셀러들이 아직도 비현실적 가격 기대치를 갖고 있다는 분석이 많다. 페어웨더는 “많은 셀러들이 팬데믹 시절의 가격 기준을 고수하는 반면, 바이어들은 높은 모기지 금리 때문에 적극적으로 움직이지 않고 있다”고 전했다.   일부 셀러들은 전략적으로 매물을 뺀 뒤 더 낮은 가격으로 다시 리스팅하는 경우도 적지 않다. 기존 매물의 가격 인하를 반복하는 것보다 바이어들에게 구입 동기를 더 자극하는 효과를 발휘한다. 디리스팅으로 공급이 줄어들면서 집값이 인위적으로 높게 유지되는 효과도 발생한다.   10월 메트로 애틀랜타 지역 주택 중간 매매가격은 38만 달러로, 전년 대비 2.5% 하락했다. 다만, 일부 카운티의 집값은 여전히 상승세를 유지하고 있다. 김지민 기자매물 애틀랜타 주택 매물 기존 매물 애틀랜타 지역

2025.12.01. 19:22

베벌리힐스에 호화 주상복합…‘원 베벌리힐스’ 본격 착공

LA의 부촌을 상징하는 새로운 초호화 랜드마크가 떠오르고 있다.     부동산 전문 매체 리얼터닷컴에 따르면 무려 17.5에이커 규모의 베벌리힐스 부지를 통째로 재탄생시키는 ‘원 베벌리힐스(One Beverly Hills)’ 프로젝트가 본격적인 착공 단계에 돌입했다. 해당 프로젝트는 최근 3800큐빅야드의 콘크리트를 동원한 7시간짜리 대규모 타설 공정을 마무리한 것으로 알려졌다.   개발 가치만 100억 달러에 달하는 이 프로젝트는 초고가 라이프스타일을 지향하는 거대한 도심 리조트로 설계됐다. 최고급 리조트 브랜드 아만(Aman) 호텔이 서부 최대 규모로 들어서며, 두 개의 주거 타워에는 아만 브랜드 레지던스가 자리 잡을 예정이다.     완공 시 아만 호텔은 10층, 78개 스위트 규모로 문을 열며, 지하에는 약 1900대 차량이 수용되는 대형 주차장이 조성된다. 약 20만 스퀘어피트의 상업 시설과 최대 200개의 초호화 주거 유닛도 공사 단계에 따라 순차적으로 공개된다. 두 개의 레지던스 타워는 각각 28층과 31층으로 인근 센추리시티 빌딩들의 마천루와 어깨를 나란히 하게 된다.   또한 전체 부지의 절반을 차지하는 녹지 공간 중 4.5에이커는 일반에 개방되는 식물원으로 꾸며져 LA 도심에서 보기 드문 대규모 공공녹지를 제공할 예정이다.     이곳의 입주 문턱은 상상을 초월한다. 기본 콘도 가격이 2000만 달러 수준이며, 펜트하우스는 4000만 달러가 넘는다. 여기에 약 10만 스퀘어피트 규모의 프라이빗 클럽과 초고급 리테일, 파인 다이닝이 들어설 예정이다. 관계자들에 따르면 회원 가입만 해도 20만 달러의 입회비와 연 2만 달러의 회비가 들 것이라는 예측이다.   업계 측은 원 베벌리힐스가 세계적 자산가들을 위한 차별화된 은둔형 주거 단지가 될 것으로 봤다. 한 부동산 관계자는 “어쩌면 국내에서 가장 호화로운 콘도 건물이 될 수도 있다”면서도 “스퀘어피트당 가격이 7000달러로 예상돼 투자 목적이라면 부담이 크다”고 말했다.   프로젝트는 케인 인터내셔널, OKO 그룹, 그리고 베벌리힐스 기반 개발사 알라젬 캐피털 그룹이 주도하고 있다. 알라젬 그룹은 윌셔와 샌타모니카 불러바드가 만나는 해당 요지에 대해 수년간 행정적 난제를 극복하고 개발 허가를 이끌어낸 바 있다.   개발사 측은 2027년부터 주거와 상업 공간을 단계적으로 공개할 계획이며, 돌체앤가바나와 카사 투아 쿠치나 등 일부 리테일·레스토랑 입점도 이미 확정된 상태다. 전체 단지는 2028년 LA 올림픽을 앞두고 완공을 목표로 하고 있다. 우훈식 기자베벌리힐스 주상복합 베벌리힐스 부지 초호화 주거 초호화 랜드마크

2025.12.01. 19:06

주택 구매보다 렌트하면 월 3331불 절약

임대료가 비싸도 가주에선 집을 사는 것보다 렌트하는 게 돈을 크게 아끼는 방법인 것으로 나타났다.   부동산 정보업체 질로가 최근 발표한 렌트 보고서에 따르면 가주의 중간 렌트비는 월 2985달러인데 반해 중간가격(93만3000달러)의 주택을 구매할 경우 실제 소유 비용은 무려 월 6316달러로 차이가 컸다.   질로는 모기지 상환액 외에도 재산세, 보험료, 유지·보수비 등 실질적인 주택 소유 비용을 모두 더해 총비용을 산정했다. 모기지 이자율은 6.4%, 다운페이먼트는 20%를 기준으로 했다.     결과적으로 가주에서 주택 구매 시 월 3331달러, 비율로는 47%나 더 비싼 셈이다. 단순 금액적 관점에서 세입자들은 매달 거액을 절약하고 있다는 의미다.   렌트비가 매년 5%씩 상승, 주택 구매 비용은 그대로 유지된다고 가정하더라도 이 격차가 사라지려면 무려 16년이 걸린다는 계산이 나온다. 보험료와 보수 등 비용이 해마다 오르는 것까지 고려하면 격차는 더 벌어진다.     전문가들은 “이 정도라면 ‘월세는 버리는 돈’이라는 말이 더는 유효하지 않다”며 “경제적 판단만 놓고 보면 임대가 훨씬 합리적 선택일 수 있다”고 설명했다.   가주 내 지역별 차이를 보면, LA·오렌지카운티의 경우 주택 소유 비용과 렌트비 차이는 월 3450달러, 연간 4만1400달러로 이 격차가 줄어들려면 18년이 소요된다.   샌프란시스코에서는 매입 비용이 렌트비보다 월 4322달러 높아 두 비용이 같아지기까지 역시 18년이 걸린다.     샌디에이고는 월 3211달러 차이로 15년, 새크라멘토는 월 2078달러 차이로 13년이 필요한 것으로 계산됐다. 지역별로 편차는 있으나 대도시 공통적으로는 렌트가 훨씬 싸다는 의미로 풀이된다.   이 같은 현상은 가주뿐만 아니라 전국에서 나타나고 있다. 가주를 제외한 전국 26개 메트로 지역의 평균 렌트비는 월 1838달러, 주택 소유 비용은 3383달러로, 세입자는 월 1545달러, 즉 55%를 절약하게 된다. 이 차이를 극복하는 데에는 약 13년이 걸리는 것으로 나타났다.   이에 대해 전문가들은 “현재 주택 시장의 구조적 불균형이 원인”이라며 “급등한 주택 가격과 금리 탓에 주택 구매 장벽이 높아지면서 수년 전 대비 격차가 더 커졌다”고 지적했다. 우훈식 기자주택 구매 주택 구매 주택 소유 상승 주택 박낙희 렌트 임대 가주 LA

2025.11.30. 19:03

토론토 콘도시장 침체에 세입자들 '월세 인하' 협상 성공사례 늘어

  토론토 콘도 시장이 지속적으로 냉각되고 미분양 매물이 쌓이면서, 일부 세입자들이 과거에는 상상하기 어려웠던 월세 인하를 집주인과 협상하는 데 성공하고 있다. 한 부동산 전문가는 월세 인하에 성공한 경우 통상 10%에서 15% 사이의 감소 폭을 보이고 있다고 밝혔다.   ◇ '양질의 세입자 유지'가 더 중요해진 시장 상황 토론토에서 교사로 일하는 가넷 롤라(Garnet Lollar) 씨는 지난여름 월세 인하에 성공한 세입자 중 한 명이다. 직장 근처 아파트를 알아보던 중, 현재 자신이 내는 월세보다 최대 400달러 저렴한 유사 매물이 시장에 나와 있음을 발견했다.   롤라 씨는 이사를 원하지 않았기에 집주인에게 "현재 시장 가격이 급락하고 있어 이곳에 머무는 것을 정당화하기 어렵다"며 월세 인하를 요청했다. 그의 집주인은 10분 만에 "당신은 좋은 세입자이며 유닛 관리에 도움을 주니, 월세를 2,600달러에서 2,400달러로 낮추겠다"며 요청을 수락했다. 부동산 전문가 자로드 암스트롱(Jarrod Armstrong)은 2022년 봄까지 토론토에서 이러한 월세 인하는 매우 드문 일이었으나, 현재는 고객들로부터 세입자를 유지하기 위해 월세를 조정하는 사례를 한 달에 한 번꼴로 듣고 있다고 전했다. 그는 "활발한 임대 시장을 만드는 모든 지표가 악화되었다"며, "100달러를 더 받으려 새 세입자를 구하는 것보다 좋은 세입자를 유지하는 것이 낫다"고 분석했다.   ◇ 임대 시장 균형을 세입자 쪽으로 기울인 주요 요인 암스트롱 씨는 최근 임대 시장의 권력 균형이 세입자 쪽으로 기울어진 데는 몇 가지 요인이 있다고 설명했다.   국제 학생 수용 인원 제한: 연방 정부의 국제 학생 수용 인원 상한선 조치가 토론토의 임대 수요를 크게 감소시켰다. 특히 시내 중심가에 흔한 350~400평방피트 규모의 소형 콘도 스튜디오 유닛에 영향을 미쳤다.   콘도 가격 하락으로 임대 공급 급증: 지난 10년간 시세 차익을 노리고 분양 전 콘도를 구매했던 많은 소유주들이 콘도 가격 하락으로 매도를 포기하고 임대 시장에 매물을 내놓으면서 공급이 대폭 증가했다. 토론토 부동산 이사회 데이터에 따르면, 2025년 7월~9월 사이 토론토시에 매물로 등록된 콘도는 6,300건 이상으로, 2022년 같은 기간 대비 두 배 이상 증가했다.   ◇ 성공 협상 전략: '유사 매물 가격' 제시 월세 인하에 성공한 토론토 대학교 대학원생 아비게일 터너(Abigail Turner)씨는 시장 상황을 파악하고 자신의 월세가 경쟁력이 있는지 아는 것이 성공의 핵심이었다고 밝혔다. 그녀는 부동산 관리인에게 인근 및 동일 건물 내 유사 유닛들이 더 낮은 가격(3,100달러 또는 3,250달러)에 나와 있음을 지적하며 협상을 요청했고, 결국 140달러의 월세 인하를 확보했다.   암스트롱 씨는 월세 인하 폭은 보통 10~15% 수준에서 결정되며, 협상에 나설 때 양 당사자 모두 합리적이어야 한다고 강조했다. 세입자들이 터무니없이 높은 인하율을 요구하기보다는 유사 유닛의 시장 가격을 근거로 제시하는 것이 현명하다고 조언했다.   또한, 롤라 씨의 경우처럼 집주인과의 긍정적인 관계가 월세 인하에 유리하게 작용할 수 있으며, 월세를 제때 납부하고 직접 간단한 수리를 하는 등 '선의(goodwill)'를 쌓는 것이 도움이 된다고 세입자들은 입을 모았다. 토론토중앙일보 [email protected]콘도시장 월세인하 토론토부동산 세입자 임대시장 부동산동향

2025.11.28. 6:09

[부동산 이야기] 자연과 품격의 도시 뉴포트비치

캘리포니아 오렌지카운티, 인구 약 8%가 아시안인 도시 뉴포트비치(Newport Beach) 는 태평양을 품은 오렌지카운티의 대표적인 해안 도시이자 고급 주거지로 손꼽힌다.     부와 여유의 상징처럼 알려져 있지만 단순한 부촌이 아니라, 자연과 사람과 도시가 조화를 이루는 특별한 삶의 공간임을 느낄 수 있다. 핵심 명소인 뉴포트 코스트에 걸려 있는 크리스탈 코브(Crystal Cove) 는 자연 그대로의 보호구역과 고급 주택이 어우러진 자연의 보물창고다. 수백 에이커에 걸쳐 펼쳐진 자연 산책로와 트레킹 코스, 해안을 따라 이어진 절경은 그림 속 풍경 같다.     새벽 햇살이 산과 바다를 비추며 깨어나고, 공기 속 바다 내음과 바다에서 불어오는 신선한 바람이 어우러지는 그 평화로운 분위기는 자연이 주는 치유와 삶의 활력을 온전히 느낄 수밖에 없다.   뉴포트비치는 ‘삶의 질’이 일상의 기준이 되는 곳이다. 해안선을 따라 늘어선 주택들은 대부분 바다를 향해 열려 있고, 오션뷰를 품은 집 하나하나가 자신만의 스토리를 가지고 있다.     크리스탈 코브와 이어진 뉴포트 코스트 지역은 뉴포트비치의 상징과도 같은 고급 주거지로, 탁 트인 바다 전망과 완벽한 보안과 세계적인 리조트 펠리칸힐(Pelican Hill) 이 지역의 품격을 높여준다.     또 다른 매력은 자연과 도시가 이상적으로 어우러진 인공섬에서 느낄 수 있다.     두 개의 인공섬, 발보아 아일랜드(Balboa Island) 와 리도 아일(Lido Isle) 중 발보아 아일랜드는 활기찬 관광지로, 중심로에는 작은 상점과 카페, 아이스크림 가게가 즐비하며, 발보아 페리(Balboa Ferry) 로 건너는 짧은 보트 여행은 도시의 명물이다.     반면 리도 아일은 프라이빗한 주거지로, 지중해풍 주택들이 개인 보트가 정박해 있으며, 보트를 이용해 이동하거나 정박 생활을 즐긴다. 섬 앞 수로에는 요트와 보트가 오가지만, 공용 수상 레저 활동이 활발하게 이루어지는 관광지는 아니다. 프라이빗하면서도 바다와 밀접한 라이프스타일은 고급 주거지로서의 가치와 희소성을 높여준다.     남쪽으로 내려가면 절벽 위에서 바다를 마주한 코로나 델 마(Corona del Mar) 가 펼쳐진다. 이름처럼 ‘바다의 왕관’이라 불리는 이곳은 낮에는 햇살이, 밤에는 파도 소리가 집 안으로 스며들며 하루를 완성한다. 뉴포트비치는 도시와 자연, 그리고 사람이 만들어낸 가장 이상적인 조화를 보여준다.   2025년 기준 최신 데이터 반영: 최근 시장 기준으로, 뉴포트비치 전체 중간 매매가격(Median Sale Price)은 약 $3.9M 수준이며, 코로나 델 마르(Corona del Mar)는 약 $4.3M, 뉴포트 코스트(Newport Coast)는 약 $9.3M으로 나타난다.     발보아 아일랜드(Balboa Island)는 중간 매매가격이 약 $4.2M이다. 바이어들은 이 지표를 기준으로 예산 설정과 금융 계획, 투자 대비 가격 비교를 준비하면 좋다.   ▶문의: (562) 882-8949     준 리 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 뉴포트비치 자연 도시 뉴포트비치 자연 산책로 발보아 아일랜드

2025.11.26. 19:21

[부동산 가이드] 하반기와 내년 상반기 시장

2025년 하반기의 미국 부동산 시장은 복합적인 경제 변수 속에서 새로운 전환점을 맞이하고 있다. 특히 금리 정책 변화가 시장의 핵심 요인으로 작용하고 있다. 2025년 초까지만 해도 주택담보대출 금리는 6.75~7% 수준에 머물렀으나, 현재는 약 6.125%로 완만한 하락세를 보이고 있다. 전문가들은 연말에는 금리가 5% 후반대까지 내려갈 가능성이 높다고 전망한다. 이러한 금리 안정 조짐은 주택 구매를 미루던 실수요자와 투자자 모두에게 시장 재진입의 신호로 작용하고 있다.   그러나 여전히 높은 이자율은 매수 심리에 부담을 주고 있으며, 지역별로 뚜렷한 온도 차를 보이고 있다. 대도시 핵심 지역과 우수 학군 인접지는 견고한 수요를 유지하는 반면, 외곽 지역이나 중소도시는 거래가 부진하다. 공급 측면에서는 팬데믹 이후 미뤄졌던 신규 프로젝트들이 재개되면서 매물량이 증가하고 있다. 시장은 과열기에서 균형기로 이동하며, 점차 ‘바이어 마켓(Buyer’s Market)’으로 전환될 가능성이 크다.   2026년 상반기에는 완만한 회복과 안정세가 병행될 것으로 보인다. 금리가 안정화되고 소비 심리가 회복되면, 억눌렸던 매수 수요가 다시 시장에 유입될 가능성이 높다. 특히 인프라 확충 지역, 고용이 안정된 도시, 우수 학군 인접지는 빠른 회복세를 보일 것으로 기대된다. 반면 공급 과잉 지역은 회복이 지연될 수 있어 지역 간 양극화가 심화될 것으로 전망된다. 이는 미국 부동산 시장이 전국 평균 중심의 흐름에서 벗어나, 지역별 특성과 경제 기반에 따라 세분화되는 ’다극화 시장‘으로 진입하고 있음을 시사한다.   이 시기 부동산 시장에 접근하는 투자자와 실수요자에게는 세 가지 전략이 요구된다. 첫째, 펀더멘털이 견고한 지역의 자산을 선별적으로 매입해야 한다. 단기 차익보다는 리모델링을 통한 가치 상승이나 장기 보유를 통한 안정적 현금 흐름 확보에 초점을 맞추는 것이 바람직하다. 둘째, 유동성을 일정 부분 확보해 시장 변동에 신속히 대응할 수 있는 기반을 마련해야 한다. 셋째, 연방준비제도의 금리 정책, 세제 변화, 대출 규제 등 정책적 변수에 주목해야 한다.   이러한 요인들은 시장 심리에 직접적인 영향을 미치며 투자 방향을 결정짓는 주요 지표가 된다.   결국 2025년 하반기부터 2026년 상반기까지의 시기는 경기 조정기가 아니라 시장 재정비의 시점이다. 금리 하락과 함께 매수 기회가 다시 열리고 있으며, 준비된 투자자에게는 새로운 가능성이 펼쳐질 것이다. 변동성 속에서도 본질적 가치를 지닌 부동산은 가장 안정적인 자산으로 남을 것이다. 단기적 불확실성에 흔들리기보다, 장기적 안목으로 시장의 흐름을 읽어내야 할 때다.   ▶문의: (657) 222-7331 애니 윤 / Coldwell Banker Best Realty부동산 가이드 하반기 상반기 부동산 시장 시장 재진입 다극화 시장

2025.11.26. 19:20

주택시장, 10년 내 가장 강력한 바이어 마켓

부동산 중개업체 레드핀은 지난 10월에 주택시장이 10여 년 만에 가장 강력한 바이어 마켓에 진입했다고 밝혔다. 레드핀은 매물 공급과 실제 주택 구매 의사가 있는 수요층의 규모를 기준으로 시장을 분석했으며 셀러의 수가 바이어 수보다 약 36.8% 많았다. 이는 2013년부터 집계된 관련 기록 가운데 가장 큰 격차였다.   레드핀은 일반적으로 셀러 대비 바이어가 10% 이상 적으면 바이어가 우세한 마켓으로 정의한다. 레드핀 소속 이코노미스트들은 "이번처럼 격차가 벌어진 사례는 2008년 금융위기 이후 전국적으로 집값이 폭락했던 시기 이후 처음"이라고 평가했다.   레드핀은 일반적으로 셀러 대비 바이어가 10% 이상 적으면 바이어가 우세한 마켓으로 정의한다. 레드핀 소속 이코노미스트들은 "이번처럼 격차가 벌어진 사례는 2008년 금융위기 이후 전국적으로 집값이 폭락했던 시기 이후 처음"이라고 평가했다.   이 점은 현재 주택시장의 핵심 문제이기도 하다. 높은 집값 때문에 많은 잠재 바이어들이 시장에 진입하지 못하는 상황을 바이어 우세 시장이라고 부를 수 있느냐는 반론이 가능하다.   이를 방증하듯 전국부동산중개인협회(NAR)의 새 보고서에서도 부동산 업체들은 주택 구매 여력 악화를 최대 경영 리스크로 꼽았다. NAR의 제시카 라우츠 수석 이코노미스트는 "부동산 업체들은 소비자를 가장 가까이에서 접하는 만큼, 로컬 경제 상황과 구매 여력 악화가 고객들에게 어떤 영향을 미치는지 뚜렷이 체감하고 있다"고 말했다.   부동산 분석업체 코탤리티에 따르면 전국의 집값은 최근 다소 약세를 보였지만 지난 9월 기준 1년 전보다 1.2% 올랐다. 팬데믹 이전과 비교하면 지난 5년 동안 전국 평균 집값은 50%나 상승했다. 코탤리티는 상위 100대 주택시장 중 약 75곳이 과대평가 구간에 있다고 분석했다.주택시장 바이어 바이어 마켓 현재 주택시장 바이어 우세

2025.11.26. 19:19

실직해도 모기지 대출 방법 있다

최근 아마존 등 민간 기업들이 대규모 감원을 하고 연방정부 셧다운으로 공무원이 월급을 받지 못하면서 신용 점수가 높고 저축이 충분한 이들도 모기지 대출이 중단되는 사례가 늘고 있다. '실직하면 모기지를 받을 수 없나' 하는 질문이 나올 만하다.   전문가들은 실직이 곧 주택 구입이 불가능하다는 의미는 아니라고 강조한다. 모기지 대출 심사는 퍼즐처럼 이루어져서 고용 정보가 빠지더라도 소득원과 자산, 크레딧, 공동 대출자 등 나머지 조각이 완성되면 대출 승인을 받을 수 있다.   모기지 대출에서 중요한 것은 직업의 유무보다 상환 능력을 어떻게 증명하느냐이다. 상환 능력이 핵심이다. 2008년 금융위기 이후 도드-프랭크법에 따라 제정된 상환 능력 규정(ATR rule)에 따르면 대출기관은 대출자의 실제 상환 가능성을 입증해야 한다. 즉, 고정된 월급이 없어도 지속적이고 신뢰할 수 있는 소득원이나 자산이 있으면 대출은 가능하다. 일자리는 중요하지만 유일한 조건은 아니다   우선 고용 소득이 아니더라도 꾸준한 수입이 입증되면 대출 승인에 유리하다. 대체 소득원으로는 ▶소셜연금과 장애연금 ▶군인연금과 공무원연금 ▶퇴직연금이나 트러스트 인출금 ▶배당금과 투자수익 ▶장기 임대수입 ▶법원 명령에 따른 위자료나 양육비 등이 있다. 단, 이러한 수입원은 공식적으로 문서화되어야 하며 최소 3년 이상 지속 가능해야 한다.   충분한 예금과 투자계좌, 연금 자산, 주택 매각으로 확보한 자기자본도 고용소득이 사라진 것을 상쇄하는 중요한 요소가 된다. 대출기관은 이를 바탕으로 소득 공백기를 견딜 수 있는지 판단한다.   크레딧점수와 부채비율(DTI)도 중요하다. 이중 크레딧 기록은 고용이 불안정할수록 중요한 지표가 된다. FICO 기준 크레딧점수740~799점은 '매우 우수' 등급이며 밴티지스코어 기준 661~780점은 '양호' 평가를 받는다. 대출기관은 일반적으로 DTI는 36% 이하를 선호한다.   배우자나 파트너, 부모 등 안정적인 소득이 있는 공동 대출자(Co-borrower)를 추가하면 대출 승인 확률이 높아지고 조건도 유리해진다. 공동 대출의 경우 부채 상환 책임이 공동으로 발생하지만 나중에 재융자를 하면 단독 명의로 바꿀 수도 있다.   모기지 대출은 사전승인이 가능하지만 소득 안정이 확인돼야 최종 승인이 나온다. 실직을 했을 경우 사전승인 이후와 클로징 이전이 대출에는 가장 위험한 구간이다. 대출기관은 대부분 클로징 직전에 고용 상태를 재확인한다. 이때 실직 사실이 확인되면 추가 예비자금 증빙을 요구하거나 클로징을 연기할 수 있다. 경우에 따라 승인을 취소할 수도 있다.   클로징 이후에는 이미 대출이 실행된 상태이므로 고용 변화가 대출 조건에 직접적인 영향을 주지 않는다. 다만 상환이 어려워질 경우 즉시 대출기관에 알리고 재정곤란 지원 프로그램(hardship options)을 협의해야 한다.   재취업 제안서나 새 직장 출근일이 확정된 상태라면 대출기관에 '소득 재개 예정 증빙서류'를 제출하고 모기지 승인 일정을 연기해 달라고 요청할 수 있다. 모기지 승인 관련 일정을 늦추는 것이 장기적으로 더 나은 결과를 낳을 수 있다.   실직 상태에서 대출을 받는 전략 중 하나는 자산 기반 대출이다. 은행 계좌나 투자자산, 연금 등을 소득으로 환산해 월 상환 능력을 계산하는 방식이다. 고정 소득은 없지만 충분한 자산이 있는 은퇴자나 구직 중인 개인이 사용할 수 있는 방법이다.   고용이 불안정할수록 다운페이먼트를 늘리면 모기지 금리를 못 받는 리스크를 줄이는 수단이 된다. 대출금 규모가 줄고 월 상환액이 작아지면 모기지 승인 가능성이 높아진다. 안유회 객원기자연금 실직 공동 대출자 대출 승인 대출 심사

2025.11.26. 19:18