토론토 콘도시장 침체에 세입자들 '월세 인하' 협상 성공사례 늘어

  토론토 콘도 시장이 지속적으로 냉각되고 미분양 매물이 쌓이면서, 일부 세입자들이 과거에는 상상하기 어려웠던 월세 인하를 집주인과 협상하는 데 성공하고 있다. 한 부동산 전문가는 월세 인하에 성공한 경우 통상 10%에서 15% 사이의 감소 폭을 보이고 있다고 밝혔다.   ◇ '양질의 세입자 유지'가 더 중요해진 시장 상황 토론토에서 교사로 일하는 가넷 롤라(Garnet Lollar) 씨는 지난여름 월세 인하에 성공한 세입자 중 한 명이다. 직장 근처 아파트를 알아보던 중, 현재 자신이 내는 월세보다 최대 400달러 저렴한 유사 매물이 시장에 나와 있음을 발견했다.   롤라 씨는 이사를 원하지 않았기에 집주인에게 "현재 시장 가격이 급락하고 있어 이곳에 머무는 것을 정당화하기 어렵다"며 월세 인하를 요청했다. 그의 집주인은 10분 만에 "당신은 좋은 세입자이며 유닛 관리에 도움을 주니, 월세를 2,600달러에서 2,400달러로 낮추겠다"며 요청을 수락했다. 부동산 전문가 자로드 암스트롱(Jarrod Armstrong)은 2022년 봄까지 토론토에서 이러한 월세 인하는 매우 드문 일이었으나, 현재는 고객들로부터 세입자를 유지하기 위해 월세를 조정하는 사례를 한 달에 한 번꼴로 듣고 있다고 전했다. 그는 "활발한 임대 시장을 만드는 모든 지표가 악화되었다"며, "100달러를 더 받으려 새 세입자를 구하는 것보다 좋은 세입자를 유지하는 것이 낫다"고 분석했다.   ◇ 임대 시장 균형을 세입자 쪽으로 기울인 주요 요인 암스트롱 씨는 최근 임대 시장의 권력 균형이 세입자 쪽으로 기울어진 데는 몇 가지 요인이 있다고 설명했다.   국제 학생 수용 인원 제한: 연방 정부의 국제 학생 수용 인원 상한선 조치가 토론토의 임대 수요를 크게 감소시켰다. 특히 시내 중심가에 흔한 350~400평방피트 규모의 소형 콘도 스튜디오 유닛에 영향을 미쳤다.   콘도 가격 하락으로 임대 공급 급증: 지난 10년간 시세 차익을 노리고 분양 전 콘도를 구매했던 많은 소유주들이 콘도 가격 하락으로 매도를 포기하고 임대 시장에 매물을 내놓으면서 공급이 대폭 증가했다. 토론토 부동산 이사회 데이터에 따르면, 2025년 7월~9월 사이 토론토시에 매물로 등록된 콘도는 6,300건 이상으로, 2022년 같은 기간 대비 두 배 이상 증가했다.   ◇ 성공 협상 전략: '유사 매물 가격' 제시 월세 인하에 성공한 토론토 대학교 대학원생 아비게일 터너(Abigail Turner)씨는 시장 상황을 파악하고 자신의 월세가 경쟁력이 있는지 아는 것이 성공의 핵심이었다고 밝혔다. 그녀는 부동산 관리인에게 인근 및 동일 건물 내 유사 유닛들이 더 낮은 가격(3,100달러 또는 3,250달러)에 나와 있음을 지적하며 협상을 요청했고, 결국 140달러의 월세 인하를 확보했다.   암스트롱 씨는 월세 인하 폭은 보통 10~15% 수준에서 결정되며, 협상에 나설 때 양 당사자 모두 합리적이어야 한다고 강조했다. 세입자들이 터무니없이 높은 인하율을 요구하기보다는 유사 유닛의 시장 가격을 근거로 제시하는 것이 현명하다고 조언했다.   또한, 롤라 씨의 경우처럼 집주인과의 긍정적인 관계가 월세 인하에 유리하게 작용할 수 있으며, 월세를 제때 납부하고 직접 간단한 수리를 하는 등 '선의(goodwill)'를 쌓는 것이 도움이 된다고 세입자들은 입을 모았다. 토론토중앙일보 [email protected]콘도시장 월세인하 토론토부동산 세입자 임대시장 부동산동향

2025.11.28. 6:09

[부동산 이야기] 자연과 품격의 도시 뉴포트비치

캘리포니아 오렌지카운티, 인구 약 8%가 아시안인 도시 뉴포트비치(Newport Beach) 는 태평양을 품은 오렌지카운티의 대표적인 해안 도시이자 고급 주거지로 손꼽힌다.     부와 여유의 상징처럼 알려져 있지만 단순한 부촌이 아니라, 자연과 사람과 도시가 조화를 이루는 특별한 삶의 공간임을 느낄 수 있다. 핵심 명소인 뉴포트 코스트에 걸려 있는 크리스탈 코브(Crystal Cove) 는 자연 그대로의 보호구역과 고급 주택이 어우러진 자연의 보물창고다. 수백 에이커에 걸쳐 펼쳐진 자연 산책로와 트레킹 코스, 해안을 따라 이어진 절경은 그림 속 풍경 같다.     새벽 햇살이 산과 바다를 비추며 깨어나고, 공기 속 바다 내음과 바다에서 불어오는 신선한 바람이 어우러지는 그 평화로운 분위기는 자연이 주는 치유와 삶의 활력을 온전히 느낄 수밖에 없다.   뉴포트비치는 ‘삶의 질’이 일상의 기준이 되는 곳이다. 해안선을 따라 늘어선 주택들은 대부분 바다를 향해 열려 있고, 오션뷰를 품은 집 하나하나가 자신만의 스토리를 가지고 있다.     크리스탈 코브와 이어진 뉴포트 코스트 지역은 뉴포트비치의 상징과도 같은 고급 주거지로, 탁 트인 바다 전망과 완벽한 보안과 세계적인 리조트 펠리칸힐(Pelican Hill) 이 지역의 품격을 높여준다.     또 다른 매력은 자연과 도시가 이상적으로 어우러진 인공섬에서 느낄 수 있다.     두 개의 인공섬, 발보아 아일랜드(Balboa Island) 와 리도 아일(Lido Isle) 중 발보아 아일랜드는 활기찬 관광지로, 중심로에는 작은 상점과 카페, 아이스크림 가게가 즐비하며, 발보아 페리(Balboa Ferry) 로 건너는 짧은 보트 여행은 도시의 명물이다.     반면 리도 아일은 프라이빗한 주거지로, 지중해풍 주택들이 개인 보트가 정박해 있으며, 보트를 이용해 이동하거나 정박 생활을 즐긴다. 섬 앞 수로에는 요트와 보트가 오가지만, 공용 수상 레저 활동이 활발하게 이루어지는 관광지는 아니다. 프라이빗하면서도 바다와 밀접한 라이프스타일은 고급 주거지로서의 가치와 희소성을 높여준다.     남쪽으로 내려가면 절벽 위에서 바다를 마주한 코로나 델 마(Corona del Mar) 가 펼쳐진다. 이름처럼 ‘바다의 왕관’이라 불리는 이곳은 낮에는 햇살이, 밤에는 파도 소리가 집 안으로 스며들며 하루를 완성한다. 뉴포트비치는 도시와 자연, 그리고 사람이 만들어낸 가장 이상적인 조화를 보여준다.   2025년 기준 최신 데이터 반영: 최근 시장 기준으로, 뉴포트비치 전체 중간 매매가격(Median Sale Price)은 약 $3.9M 수준이며, 코로나 델 마르(Corona del Mar)는 약 $4.3M, 뉴포트 코스트(Newport Coast)는 약 $9.3M으로 나타난다.     발보아 아일랜드(Balboa Island)는 중간 매매가격이 약 $4.2M이다. 바이어들은 이 지표를 기준으로 예산 설정과 금융 계획, 투자 대비 가격 비교를 준비하면 좋다.   ▶문의: (562) 882-8949     준 리 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 뉴포트비치 자연 도시 뉴포트비치 자연 산책로 발보아 아일랜드

2025.11.26. 19:21

[부동산 가이드] 하반기와 내년 상반기 시장

2025년 하반기의 미국 부동산 시장은 복합적인 경제 변수 속에서 새로운 전환점을 맞이하고 있다. 특히 금리 정책 변화가 시장의 핵심 요인으로 작용하고 있다. 2025년 초까지만 해도 주택담보대출 금리는 6.75~7% 수준에 머물렀으나, 현재는 약 6.125%로 완만한 하락세를 보이고 있다. 전문가들은 연말에는 금리가 5% 후반대까지 내려갈 가능성이 높다고 전망한다. 이러한 금리 안정 조짐은 주택 구매를 미루던 실수요자와 투자자 모두에게 시장 재진입의 신호로 작용하고 있다.   그러나 여전히 높은 이자율은 매수 심리에 부담을 주고 있으며, 지역별로 뚜렷한 온도 차를 보이고 있다. 대도시 핵심 지역과 우수 학군 인접지는 견고한 수요를 유지하는 반면, 외곽 지역이나 중소도시는 거래가 부진하다. 공급 측면에서는 팬데믹 이후 미뤄졌던 신규 프로젝트들이 재개되면서 매물량이 증가하고 있다. 시장은 과열기에서 균형기로 이동하며, 점차 ‘바이어 마켓(Buyer’s Market)’으로 전환될 가능성이 크다.   2026년 상반기에는 완만한 회복과 안정세가 병행될 것으로 보인다. 금리가 안정화되고 소비 심리가 회복되면, 억눌렸던 매수 수요가 다시 시장에 유입될 가능성이 높다. 특히 인프라 확충 지역, 고용이 안정된 도시, 우수 학군 인접지는 빠른 회복세를 보일 것으로 기대된다. 반면 공급 과잉 지역은 회복이 지연될 수 있어 지역 간 양극화가 심화될 것으로 전망된다. 이는 미국 부동산 시장이 전국 평균 중심의 흐름에서 벗어나, 지역별 특성과 경제 기반에 따라 세분화되는 ’다극화 시장‘으로 진입하고 있음을 시사한다.   이 시기 부동산 시장에 접근하는 투자자와 실수요자에게는 세 가지 전략이 요구된다. 첫째, 펀더멘털이 견고한 지역의 자산을 선별적으로 매입해야 한다. 단기 차익보다는 리모델링을 통한 가치 상승이나 장기 보유를 통한 안정적 현금 흐름 확보에 초점을 맞추는 것이 바람직하다. 둘째, 유동성을 일정 부분 확보해 시장 변동에 신속히 대응할 수 있는 기반을 마련해야 한다. 셋째, 연방준비제도의 금리 정책, 세제 변화, 대출 규제 등 정책적 변수에 주목해야 한다.   이러한 요인들은 시장 심리에 직접적인 영향을 미치며 투자 방향을 결정짓는 주요 지표가 된다.   결국 2025년 하반기부터 2026년 상반기까지의 시기는 경기 조정기가 아니라 시장 재정비의 시점이다. 금리 하락과 함께 매수 기회가 다시 열리고 있으며, 준비된 투자자에게는 새로운 가능성이 펼쳐질 것이다. 변동성 속에서도 본질적 가치를 지닌 부동산은 가장 안정적인 자산으로 남을 것이다. 단기적 불확실성에 흔들리기보다, 장기적 안목으로 시장의 흐름을 읽어내야 할 때다.   ▶문의: (657) 222-7331 애니 윤 / Coldwell Banker Best Realty부동산 가이드 하반기 상반기 부동산 시장 시장 재진입 다극화 시장

2025.11.26. 19:20

주택시장, 10년 내 가장 강력한 바이어 마켓

부동산 중개업체 레드핀은 지난 10월에 주택시장이 10여 년 만에 가장 강력한 바이어 마켓에 진입했다고 밝혔다. 레드핀은 매물 공급과 실제 주택 구매 의사가 있는 수요층의 규모를 기준으로 시장을 분석했으며 셀러의 수가 바이어 수보다 약 36.8% 많았다. 이는 2013년부터 집계된 관련 기록 가운데 가장 큰 격차였다.   레드핀은 일반적으로 셀러 대비 바이어가 10% 이상 적으면 바이어가 우세한 마켓으로 정의한다. 레드핀 소속 이코노미스트들은 "이번처럼 격차가 벌어진 사례는 2008년 금융위기 이후 전국적으로 집값이 폭락했던 시기 이후 처음"이라고 평가했다.   레드핀은 일반적으로 셀러 대비 바이어가 10% 이상 적으면 바이어가 우세한 마켓으로 정의한다. 레드핀 소속 이코노미스트들은 "이번처럼 격차가 벌어진 사례는 2008년 금융위기 이후 전국적으로 집값이 폭락했던 시기 이후 처음"이라고 평가했다.   이 점은 현재 주택시장의 핵심 문제이기도 하다. 높은 집값 때문에 많은 잠재 바이어들이 시장에 진입하지 못하는 상황을 바이어 우세 시장이라고 부를 수 있느냐는 반론이 가능하다.   이를 방증하듯 전국부동산중개인협회(NAR)의 새 보고서에서도 부동산 업체들은 주택 구매 여력 악화를 최대 경영 리스크로 꼽았다. NAR의 제시카 라우츠 수석 이코노미스트는 "부동산 업체들은 소비자를 가장 가까이에서 접하는 만큼, 로컬 경제 상황과 구매 여력 악화가 고객들에게 어떤 영향을 미치는지 뚜렷이 체감하고 있다"고 말했다.   부동산 분석업체 코탤리티에 따르면 전국의 집값은 최근 다소 약세를 보였지만 지난 9월 기준 1년 전보다 1.2% 올랐다. 팬데믹 이전과 비교하면 지난 5년 동안 전국 평균 집값은 50%나 상승했다. 코탤리티는 상위 100대 주택시장 중 약 75곳이 과대평가 구간에 있다고 분석했다.주택시장 바이어 바이어 마켓 현재 주택시장 바이어 우세

2025.11.26. 19:19

실직해도 모기지 대출 방법 있다

최근 아마존 등 민간 기업들이 대규모 감원을 하고 연방정부 셧다운으로 공무원이 월급을 받지 못하면서 신용 점수가 높고 저축이 충분한 이들도 모기지 대출이 중단되는 사례가 늘고 있다. '실직하면 모기지를 받을 수 없나' 하는 질문이 나올 만하다.   전문가들은 실직이 곧 주택 구입이 불가능하다는 의미는 아니라고 강조한다. 모기지 대출 심사는 퍼즐처럼 이루어져서 고용 정보가 빠지더라도 소득원과 자산, 크레딧, 공동 대출자 등 나머지 조각이 완성되면 대출 승인을 받을 수 있다.   모기지 대출에서 중요한 것은 직업의 유무보다 상환 능력을 어떻게 증명하느냐이다. 상환 능력이 핵심이다. 2008년 금융위기 이후 도드-프랭크법에 따라 제정된 상환 능력 규정(ATR rule)에 따르면 대출기관은 대출자의 실제 상환 가능성을 입증해야 한다. 즉, 고정된 월급이 없어도 지속적이고 신뢰할 수 있는 소득원이나 자산이 있으면 대출은 가능하다. 일자리는 중요하지만 유일한 조건은 아니다   우선 고용 소득이 아니더라도 꾸준한 수입이 입증되면 대출 승인에 유리하다. 대체 소득원으로는 ▶소셜연금과 장애연금 ▶군인연금과 공무원연금 ▶퇴직연금이나 트러스트 인출금 ▶배당금과 투자수익 ▶장기 임대수입 ▶법원 명령에 따른 위자료나 양육비 등이 있다. 단, 이러한 수입원은 공식적으로 문서화되어야 하며 최소 3년 이상 지속 가능해야 한다.   충분한 예금과 투자계좌, 연금 자산, 주택 매각으로 확보한 자기자본도 고용소득이 사라진 것을 상쇄하는 중요한 요소가 된다. 대출기관은 이를 바탕으로 소득 공백기를 견딜 수 있는지 판단한다.   크레딧점수와 부채비율(DTI)도 중요하다. 이중 크레딧 기록은 고용이 불안정할수록 중요한 지표가 된다. FICO 기준 크레딧점수740~799점은 '매우 우수' 등급이며 밴티지스코어 기준 661~780점은 '양호' 평가를 받는다. 대출기관은 일반적으로 DTI는 36% 이하를 선호한다.   배우자나 파트너, 부모 등 안정적인 소득이 있는 공동 대출자(Co-borrower)를 추가하면 대출 승인 확률이 높아지고 조건도 유리해진다. 공동 대출의 경우 부채 상환 책임이 공동으로 발생하지만 나중에 재융자를 하면 단독 명의로 바꿀 수도 있다.   모기지 대출은 사전승인이 가능하지만 소득 안정이 확인돼야 최종 승인이 나온다. 실직을 했을 경우 사전승인 이후와 클로징 이전이 대출에는 가장 위험한 구간이다. 대출기관은 대부분 클로징 직전에 고용 상태를 재확인한다. 이때 실직 사실이 확인되면 추가 예비자금 증빙을 요구하거나 클로징을 연기할 수 있다. 경우에 따라 승인을 취소할 수도 있다.   클로징 이후에는 이미 대출이 실행된 상태이므로 고용 변화가 대출 조건에 직접적인 영향을 주지 않는다. 다만 상환이 어려워질 경우 즉시 대출기관에 알리고 재정곤란 지원 프로그램(hardship options)을 협의해야 한다.   재취업 제안서나 새 직장 출근일이 확정된 상태라면 대출기관에 '소득 재개 예정 증빙서류'를 제출하고 모기지 승인 일정을 연기해 달라고 요청할 수 있다. 모기지 승인 관련 일정을 늦추는 것이 장기적으로 더 나은 결과를 낳을 수 있다.   실직 상태에서 대출을 받는 전략 중 하나는 자산 기반 대출이다. 은행 계좌나 투자자산, 연금 등을 소득으로 환산해 월 상환 능력을 계산하는 방식이다. 고정 소득은 없지만 충분한 자산이 있는 은퇴자나 구직 중인 개인이 사용할 수 있는 방법이다.   고용이 불안정할수록 다운페이먼트를 늘리면 모기지 금리를 못 받는 리스크를 줄이는 수단이 된다. 대출금 규모가 줄고 월 상환액이 작아지면 모기지 승인 가능성이 높아진다. 안유회 객원기자연금 실직 공동 대출자 대출 승인 대출 심사

2025.11.26. 19:18

[부동산 이야기] 저소득층 임대 주택 보존 문제

무디스 애널리틱스의 최근 연구에 따르면 저소득층 지역에서는 임대 주택이 전체 주택 재고의 80%를 차지하는 것으로 나타났다. 현재 많은 저소득층 주택 세액 공제(LIHTC) 주택이 구매 가능 기간 만료를 앞두고 있어, 이미 어려운 시장에서 주택 공급이 더욱 줄어들 위험이 있다.   LIHTC는 정부가 임대 주택 부족 문제를 충족하기 위해 사용할 수 있는 가장 강력한 도구 중 하나다. 1986년 설립된 이래 LIHTC는 저렴한 임대 주택 개발을 가장 많이 추진해 오고 있다. 특히 임대 주택 부족으로 어려움을 겪고 있는 지역 사회에서 이러한 개발이 저렴한 가격을 유지하도록 하는 것은 장기적인 주택 전략에 필수적인 것이다.     연방정부는 LIHTC 임대 주택을 확보하기 위해 주택을 직접 건설하는 대신 민간 자본을 활용한다. 투자자(주로 은행이나 기업)는 저렴한 주택 개발 자금을 조달하는 대가로 연방 세금 부담을 1:1로 감면받게 된다. 그 대가로 부동산 소유주는 여러 조건에 동의해야 한다.   부동산 소유주는 지역 중위소득(AMI)의 60% 이하 소득을 올리는 세입자에게 주택의 일부를 할당하고, 세입자가 소득의 30% 이하를 지불하도록 임대료 상한을 설정해야 한다. 대부분의 경우 최소 30년 동안 적정 가격을 유지지만 이러한 준수 및 장기 사용 기간이 종료되면 소유주는 더는 LIHTC 규정의 구속을 당하지않게 되는 구조다. 이 시점부터 소유주는 임대료를 시장 수준으로 인상하게 되고 주택을 다른 용도로 전환하기도 한다. LIHTC 주택이 만료될 시점이 점점 다가올수록 점점 임대주택의 부족현상이 벌어지게 된다는 문제가 있다.   특히 무디스는 중산층 가구를 위한 임대 주택에서 심각한 부족 현상이 나타날 것으로 예상하고 있다. 일부 고소득 교외 지역에서 과잉 공급이 예상되고 도시 대부분 지역에서 주택 공급이 전반적으로 부족한 것으로 보고 있다. 저렴한 임대주택의 용도 변경과 주택의 노후화 및 임대료 상승으로 인해 저렴한 임대 주택이 매물이 점점 줄어들게 되는 것이다. 따라서 세금혜택으로 저렴한 임대주택 보존 노력이 제한의 만료로 임대 주택 부족 사태가 몰고 올 파장으로 인한 정부 정책의 주요 관심사가 되고 있다.   사실, 주택을 구매하는 것도 쉽지 않다. 커먼센스 연구소의 최근 데이터에 따르면, 대도시 지역의 주택 중간 가격은 2013년 이후 83% 급등했으며, 중산층의 주택 소유를 더욱 어렵게 만드는 코로나19 팬데믹 이후 53% 급등했다고 한다.   임대 주택 부족이 심화 되기 전에 정책입안자들의 노력이 있겠으나 점점 임대 주택 부족현상이 심화 될 것이 예상된다. 중저소득층이 이용 가능한 다운페이 보조 프로그램 및 지원 프로그램으로 내 집 마련을 대비하는 것도 좋겠다.     (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 저소득층 임대 저소득층 주택 임대 주택 저소득층 지역

2025.11.25. 21:59

임대료에 매달릴 것인가, 사옥이라는 실물자산을 가질 것인가

주거 대출 규제와 조달 비용 부담이 이어지면서 기업의 생존 전략이 달라지고 있다. 매년 인상되는 임대료를 비용으로 소모하기보다, 사옥을 실물자산으로 보유해 재무 안정성과 기업가치를 동시에 높이려는 움직임이 뚜렷해진 것이다.     전문가들은 “임대료는 매달 사라지는 비용이지만, 사옥은 재무제표에 남는 실물자산”이라며 “장기 보유가치, 담보 활용, 리스·대출 구조 다변화 등 재무 전략의 선택지를 넓힐 수 있어 기업들의 경영전략으로 관심이 높아지고 있다”고 설명한다.     특히 최근 지자체의 지식산업센터 입주업종 확대로 연구개발(R&D), IT 기반 서비스, 지식서비스, 콘텐츠·미디어, OEM 제조, 전문서비스, 스마트팜 등 미래 산업군의 실사용 수요가 늘어나고 있는 만큼, 대다수의 기업들은 임대료 지불보다 자산화 전환이 유리한 시점이라는 평가가 나온다.   이 같은 흐름 속에서 서울 인접 비즈니스 거점 ‘구리갈매지구’와 ‘현대 테라타워 구리갈매’ 지식산업센터가 합리적 대안으로 부상하고 있다.   구리갈매지구는 경춘선 갈매·별내 더블역세권에 더해 GTX-B 정차 추진, 8호선 연장 예정 등 철도 호재가 이어지고, 세종–포천(제2경부선) 고속도로 개통 수혜와 갈매IC·퇴계원IC 인접성으로 광역 도로 접근성이 뛰어나 기업들에게 안성맞춤으로 꼽히고 있기 때문이다. 특히 서울 접근성과 인근 교통호재까지 동시에 누릴 수 있는 ‘하이브리드 입지’로, 사옥 이전 후에도 출퇴근·영업·물류 전 과정의 효율을 높일 수 있다.   구리갈매지구의 대표적인 지식산업센터로 꼽히는 ‘현대 테라타워 구리갈매’는 특히 관심이 더욱 집중되고 있다. 입지는 물론 상품까지 기업들에게 탁월한 공간을 제공하고 있기 때문이다.   ‘현대 테라타워 구리갈매’는 지하 2층~지상 10층, 연면적 약 10만㎡ 규모의 복합 지식산업센터로, 업무형·라이브오피스형과 함께 드라이브인(일부) 설계를 적용해 차량이 호실 전면까지 진입할 수 있도록 했다. 이는 상·하차·출고 동선을 단축해 물류·유통·제조 기업의 시간·인건비를 절감하고 운영 효율을 높인다. 또 단지 내 특화 상업시설 ‘롬스트리트’와 건강검진센터 등 직원 복지·고객 응대를 아우르는 복합 인프라도 갖췄다.     특히 ‘현대 테라타워 구리갈매’는 계약자의 입주 자금 부담을 최소화한 가격 경쟁력이 돋보인다. 타 지역에서 비싼 임대료를 지불하며 입주 중인 기업들이라면, 임대보증금 수준으로 이 곳에서는 입주가 아닌 자산 취득이 가능한 셈이기 때문이다. 비싼 임대료를 내고 있는 기업들인 경우 경제적인 이자 수준으로 분양을 받아 기업을 운영할 수 있는 장점이 있기 때문에 분양과 임차의 장단점을 잘 살펴 비용 부담을 낮추는 것이 좋다.     업계 관계자는 “비싼 임대료를 지속 지불하는 구조에서 벗어나, 사옥이라는 실물자산을 확보하면 임대 인상·재계약 불확실성에서 자유로워지고 기업 정체성도 강화된다”며 “입주업종 확대 + IC 인접 + 철도망 호재가 겹친 구리갈매에서, 기업들이 자신의 제품·서비스 특성에 맞춘 평면을 고를 수 있는 ‘현대 테라타워 구리갈매’는 이전·확장 타이밍에 최선의 선택이 될 것”이라고 말했다.   ‘현대 테라타워 구리갈매’는 현재 입주를 진행 중이며, 단지 내 1층 분양홍보관에서 입주 및 계약자를 위한 자세한 정보를 얻을 수 있다.    정현식 기자실물자산 임대료 임대료 지불 지식산업센터 입주업종 현대 테라타워

2025.11.25. 21:44

집값할인 ‘부활’… 매물 중간 인하액 2만5000불, 팬데믹급 하락

지난달 주택 시장에서 매물 가격 조정이 팬데믹 당시 수준까지 커진 것으로 나타났다.     부동산 업체 질로가 지난 10월 전국의 매물 데이터를 분석한 결과, 일반적인 주택 매물 한 건이 시장에 나와 거래되기까지 적용된 누적 가격 인하액의 중간값은 2만5000달러였다. 이는 지난 2022년 여름 당시 기록한 역대 최대 할인 폭과 동일한 수준이다.   개별 가격 인하액은 최근 수년간 약 1만 달러 선에서 큰 변화가 없었지만, 매물이 시장에 더 오래 머무르면서 같은 매물이 두 번 이상 가격을 조정하는 사례가 늘어난 것이 이번 수치 증가의 주요 원인으로 분석된다.     다만 주택 판매자 대부분은 지난 몇 년간 급등한 집값 덕분에 상당한 자산 상승효과를 누렸기 때문에 가격을 한두 차례 낮추더라도 손실 없이 충분한 이익을 남길 수 있는 상황이었던 것으로 나타났다.     질로는 이 같은 현상이 가격 조정을 동반한 거래를 늘리고, 시장 전반의 균형 회복을 촉진하고 있다고 설명했다.   전문가들은 올해 가을 시장을 두고 팬데믹 이후 가장 활발한 가을 거래라고 평가했다.     또한 높은 모기지 금리 부담 속에서도 구매 여건이 3년 만에 가장 개선되면서, 시장은 팬데믹 기간의 과열을 벗어나 점차 정상화 단계로 접어들고 있다고 덧붙였다.     판매자들이 초기 가격 책정에 대한 기대를 조정하는 과정에서, 구매자들은 더 여유 있게 매물을 비교·검토할 수 있는 환경이 마련되는 장점이 있다.   특히 대도시일수록 할인액이 더 크게 나타났다. 샌호세는 초기 매물 가격에서 7만900달러가 떨어져 가장 큰 인하 폭을 기록했다. LA는 6만1000달러, 샌프란시스코는 5만9001달러, 뉴욕과 샌디에이고는 각각 5만 달러의 할인액을 기록했다.     이 도시들은 매물 가격 자체가 높아 할인액의 규모도 커지는 경향이 있다.     반면 중저가 지역에서는 상대적 할인율이 더 크게 나타났다. 펜실베이니아 피츠버그의 경우 약 2만 달러 인하였지만, 지역 중간 주택 가치의 약 9%에 해당하며 전국 최대 수준을 기록했다. 루이지애나 뉴올리언스도 약 9%, 텍사스 오스틴·휴스턴·샌안토니오 역시 7~8%대의 높은 할인율을 보였다. 이들 지역에서는 가격 조정이 체감적으로 크게 다가오는 것으로 나타났다.   반대로 가격 인하 폭이 가장 작은 도시들도 존재한다. 오클라호마시티, 루이빌, 세인트루이스, 인디애나폴리스, 디트로이트는 모두 1만5000~1만7000달러 수준의 비교적 작은 조정에 그쳤다.     이들 도시는 매물 회전 속도가 전국 평균보다 빠르고 신규 매물 비중이 높아, 판매자들이 가격을 크게 내릴 필요가 없는 지역이라는 공통점이 있다. 우훈식 기자주택가격 인하 주택 매물 매물 데이터 당시 수준

2025.11.24. 20:55

요바린다에 시니어 아파트 건설…타운센터 인근 64세대

요바린다에 64세대 시니어 아파트 단지 건설이 진행 중이다.   터스틴의 C&C 개발사가 오렌지 주택개발공사(Orange Housing Development Corp)와 협력해 개발 중인 알트루디 II(사진)는 ‘알트루디 레인 시니어’ 단지의 2단계 프로젝트로 오는 2027년 말 완공될 예정이다.   C&C 측은 1단계 공사를 통해 48세대 아파트 단지 건립을 이미 마쳤다. 두 단지 모두 요바린다 타운센터의 식당, 쇼핑 시설까지 도보 10분 이내 거리에 있어 편리하다. 알트루디 II 입주 자격은 62세 이상에게 부여된다.   2단계 공사는 현재 18611 알트루디 레인(Altrudy Lane)에서 진행 중이다. 알트루디 II 단지엔 671~1031스퀘어피트 규모 1베드룸 50유닛과 2베드룸 14유닛이 들어선다.   전체 유닛 중 최소 20%는 군 복무 경력이 있는 가구에 우선 제공되며, 이후 요바린다 거주자 또는 시내 근로자로 입주 우선순위가 확대된다.   단지 내 편의시설로는 주방이 딸린 커뮤니티 룸, 공동 세탁실, 야외 바비큐 파빌리온, 반려견 공원 등이 마련될 예정이다.시니어 아파트 시니어 아파트 오렌지 주택개발공사 2베드룸 14유닛

2025.11.23. 19:00

아마존 데이터센터 부지 189에이커 매입

 버지니아 프린스 윌리엄 카운티가 최근 논란 끝에 조닝을 변경해 마련한 데이터센터 산업단지에 아마존이 진출을 선언했다.     아마존 데이터 서비스는 델빈 테크놀러지 파크 산업단지 내에 188.5에이커를 7억달러에 매입했다고 밝혔다.     카운티 정부는 지난 2023년 브리스토우 등 외곽지역 조닝을 농업지역에서 데이터 센터 건설이 가능한 경공업 지역으로 변경하는 조닝개정안을 통과시켰다. 하지만 환경단체와의 극심한 반발 탓에 조닝 개정안에 찬성한 수퍼바이저들이 낙선하는 등 후유증을 겪고 있다.     아마존이 매입한 부지에는 최대 350만 스퀘어피트 규모의 데이터센터를 건설할 수 있다.     한편 메릴랜드 몽고메리 카운티는 폐쇄된 화력발전소를 데이터센터로 전환 허가하는 문제를 놓고 갈등이 커지고 있다.     화력발전소 부지에 들어설 데이터센터는 인근의 포토맥강을 이용해 냉각하겠다는 계획서를 제출했지만 환경단체들이 강력하게 반발하고 있다.     환경단체들은 강물을 냉각수로 활용한 후 다시 포토맥강에 배출할 경우 수온이 상승해 생태계를 위협할 수 있으며 냉각과정에서 각종 오염 물질이 유입될 수 있다고 지적했다.     포토맥강은 각종 상수원 저수지가 밀집해 워싱턴 지역 주민 75%에게 수돗물을 공급하는 원천이다.    아마존 데이터센터 데이터센터 부지 데이터센터 산업단지 화력발전소 부지

2025.11.20. 14:01

RRIF·TFSA·주택·비과세 자산, 어떻게 자녀에게 물려줄까…

  브리티시컬럼비아에 사는 84세 프랭크(가명)는 두 자녀에게 자신이 모은 자산을 가장 효율적이고 세금 부담이 적은 방식으로 넘기는 방법을 고민하고 있다.   그는 부채 없이 140만 달러 상당의 주택, 연 14만 달러의 연금·CPP(고정 수입), 그리고 148만 달러 규모의 투자 포트폴리오(RRIF 74만3천 달러, TFSA 26만5천 달러, 비등록 투자 47만3천 달러)를 보유하고 있다. 그의 목표는 명확하다.   “프로베이트(Probate) 복잡함과 비용을 최소화하면서 자녀에게 자산을 온전히 물려주는 것.”   ✨ 프로베이트는 ‘작은 비용’, 문제는 소득세… “잘못된 판단이 더 큰 손해 부른다” 재무전문가 에드 렘펠(Ed Rempel)은 사람들이 흔히 프로베이트를 지나치게 두려워해 오히려 더 큰 세금 문제를 초래하는 잘못된 결정을 한다고 지적한다.   BC주의 프로베이트 비용은 자산의 약 1.4% 수준이다. 반면 프랭크가 속한 소득세율은 41%, 고소득 구간에서는 54%까지 올라간다. 프로베이트는 소액이지만, 소득세는 매우 크다. 사람들은 프로베이트를 피하려다 오히려 더 큰 세금을 낼 수 있다.   ✨ RRIF·TFSA는 ‘수혜자 지정’으로 프로베이트 없이 이전 가능 전문가의 핵심 조언은 명확하다.   ✔ RRIF·TFSA는 두 자녀를 각각 50% 수혜자로 지정하면 프로베이트 없이 이전 가능. ✔ RRIF 잔액은 사망 시 모두 소득으로 간주돼 과세되며, 약 30% 원천징수가 이루어진다. 다만 고세율 구간까지 진입하는 경우 추가 세금 납부가 필요할 수 있다. ✔ RRIF와 TFSA는 세금 처리가 끝난 뒤 자녀의 비등록 계좌로 ‘세금 없이’ 이체 가능하다.   ✨ 하지만 문제는 ‘남은 세금 납부’… 비등록 계좌는 반드시 남겨야 RRIF와 TFSA는 빠르게 이전되지만, 사망 시 발생하는 세금을 납부할 자금이 필요하다. “비등록 투자 계좌는 세금 납부를 위해 반드시 보유한 채 상속해야 한다.” 즉, RRIF와 TFSA를 자녀가 바로 가져가면, 세금을 대신 납부할 자산은 결국 비등록 투자 계좌뿐이다.   ✨ 주택·비등록 투자에 자녀 이름 올리는 것은 ‘세금·법적 리스크’ 커 프로베이트를 피하려고 자녀 명의를 공동 소유자로 추가하는 것은 매우 흔하지만, 이 부분을 유심히 봐야 한다.   ✔ 주택 가치가 100만 달러 이상이거나 ✔ 비등록 투자가 25만~50만 달러 이상일 경우   자녀 명의 추가 시 문제가 발생한다.   ✔ CRA가 ‘증여’로 간주할 수 있음 → 즉시 과세 대상 ✔ 자녀의 이혼·채무·소송에 의해 자산이 위험에 노출 ✔ 2024년 이후 ‘Bare Trust’ 규정으로 인해 T3 신고 의무 발생   프랭크의 경우 자산 규모가 커 명의 추가는 오히려 최악의 선택이 될 수 있다.   ✨ 신탁(Trust) 활용? ‘주택에는 부적합, 비등록 자산이 100만 달러 이상일 때만 고려’ 인터 비보스 트러스트(Inter vivos trust) 또는 Bare Trust 설정은 비용과 관리 부담이 크다.   ✔ 설립 비용 5천~1만 달러 ✔ 매년 회계·신고 비용 1천 달러 이상 ✔ 주택을 신탁으로 이전하면 향후 모든 기간의 자본이득세 발생 → 주택공제(PR Exemption) 사라짐   따라서 현재 상황에서는,   ✔ 주택은 생전에 보유한 채 사망 시 상속 ✔ 비등록 투자 규모가 100만 달러 이상으로 성장하면 신탁 활용 고려..가 최적이라고 조언한다.   ✨ 집을 팔아 현금화?… “프로베이트 절감 효과 거의 없다” 프랭크가 고려한 또 하나의 시나리오는, '주택을 팔아 140만 달러를 투자자산으로 만들고, assisted living 등에 입주하는 것'이다   그러나 이는 프로베이트 절감과 전혀 무관하다.   “집을 팔면 프로베이트는 피하지만, 현금이 비등록 투자로 바뀌기 때문에 결국 비등록 자산에 대해 동일한 프로베이트가 발생한다.”   다만, 비등록 자산이 200만 달러 이상이 될 경우 신탁이 더 적절한 선택이 될 수도 있다.   ✨ 자녀에게 ‘현물(in kind)’로 자산 넘기는 전략도 유효 프랭크가 자녀보다 투자 지식이 많다면, 현금화하지 않고 포트폴리오를 그대로 옮겨주는 방식도 가능하다. 이는 자녀가 불필요한 매매로 손해를 보지 않도록 돕는 방법이다.   ✨ RRIF는 90세 이후에도 유지 가능… 사망 시 전액 과세 처리 RRIF는 90세에 반드시 해지되는 것이 아니라, 최소 인출 비율이 증가할 뿐 계속 유지 가능하다. 사망 시 전액 인출된 것으로 간주되어 과세된다. 토론토중앙일보 [email protected]브리티시컬럼비아 프로베이트 RRIF TFSA 주택

2025.11.20. 8:13

가주 단독주택 거래 3개월 연속 증가…LA·OC도 회복 흐름

가주 기존 단독주택 거래가 3개월 연속 증가했다.   가주부동산중개인협회(CAR)가 지난 18일 발표한 10월 주택 판매 동향에 따르면 지난달 에스크로 마감 기준 기존 단독주택 판매는 연율 환산 28만2590채였다.   이는 전달의 27만7410채 대비 1.9% 증가한 것으로 3달 연속 상승세를 기록했다. 전년 동월의 27만1370채 대비로도 4.1% 증가했다.   올 1~10월 누적 판매량도 지난해보다 우위를 유지하고 있다. 다만 총 거래량은 팬데믹 이후 37개월 연속 30만 채에 못 미치는 부진한 흐름이 이어지고 있다.   카운티별로는 26개 카운티가 전년 대비 증가, 24개 카운티는 감소해 지역별 회복세는 차이가 있었다.   CAR는 “모기지 금리가 10월 말부터 다소 다시 오르고 있지만, 바이어·셀러 양측의 균형이 이전보다 안정적이며, 주택 가격 상승률도 지나치지 않은 수준”이라며 “2026년을 앞두고 주택 구매를 고려하는 이들에게 긍정적인 시장 상황이 열리고 있다”고 설명했다.   가주의 중간 주택 가격은 9월 88만3640달러에서 0.4% 상승한 88만6960달러로 나타났다. 이는 일반적으로 집값이 9~10월 사이 평균 1.4% 내리는 하락 추세와는 반대되는 흐름이다. 다만 전년 동월 대비로는 0.2% 하락해 3개월 만에 다시 소폭 감소했다.   남가주 지역을 살펴보면, 지난 10월 LA카운티 단독주택 중간가격은 96만620달러로 전달 대비 2.3% 낮았지만, 전년 대비로는 0.5% 높았다. 거래량은 전달 대비 14.2% 급증해 눈에 띄었다. 1년 전과 비교해서도 5.5% 더 많았다.   오렌지카운티는 보다 안정적인 흐름을 이어갔다. 중간가격은 139만1000달러로 전달 대비 0.7% 하락했지만 1년 전보다는 3% 올랐다. 전달과 전년 대비 거래가 각각 4.6%, 3.2%씩 증가했다.   한편 전문가들은 이자율 하락 등 호재가 최근 주택 거래를 견인하고 있지만, 계속되는 경제 불확실성과 금리 변동성에 잠재적 구매자들이 관망세를 이어갈 가능성도 여전히 높다고 봤다.   조던 리바인 CAR 수석 이코노미스트는 “모기지 이자율은 12개월 최저치 근처까지 내려갔다가 셧다운 이후 연방준비제도(Fed·연준)의 신중한 태도로 다시 상승세로 전환했다”고 설명했다.   또한 시장도 계절적 비수기에 접어든 만큼 수요가 둔화, 연간 판매량은 지난해보다 소폭 증가하는 데 그칠 가능성이 크다는 분석이다. 우훈식 기자단독주택 판매 la카운티 단독주택 기존 단독주택 주택 판매

2025.11.19. 19:45

LA 세입자 26%만 '2년 내 이사'…전국 평균 38%보다 낮아

LA 거주자들은 다른 주요 도시보다 이사를 덜 하는 것으로 나타났다.   '렌트카페'가 지난달 발표된 보고서에 따르면, 2년 이내에 주거지를 옮기는 하이퍼모바일로 분류되는 이들은 전국 세입자의 38%에 이른다. 하지만 LA에서는 약 26%로 전국 평균보다 크게 낮은 수준이다. 이는 LA 렌트시장이 상대적으로 안정적임을 보여준다.   다른 가주 도시는 LA보다 이동률이 높다. 샌호세는 세입자의 40%가 2년 안에 이사했고 샌프란시스코와 새크라멘토, 샌디에이고는 각각 약 34%로 조사됐다.   전문가들은 LA의 낮은 이동성은 극심한 렌트 부족과 공급 제약을 원인으로 분석한다. 임대주택 점유율이 역대 최고 수준인 데다 새로운 매물 확보가 어렵기 때문에 많은 세입자들이 이사를 포기하고 기존 계약을 갱신하는 경향이 강하다는 것이다.   LA에서도 세대별 차이가 뚜렷하다. Z세대는 64%가 2년 내 이사하는 반면, 밀레니엄 세대는 35%에 그쳤다. 전국 평균은 Z세대 72%, 밀레니엄 세대 43%다.   LA 인구의 약 47%가 렌트 건물에 거주하고 있다. 이는 가주에서 가장 높은 비율이다. LA는 전체 주택의 52%가 렌트용으로 등록된 유일한 도시다. 전문가들은 "주택가격과 금리의 상승, 공급 부족으로 LA는 세입자들이 장기 거주를 택하는 도시로 변하고 있다"며 "이사율 감소는 시장 안정의 신호이지만 주거 이동성 저하의 단면이기도 하다"고 분석했다.세입자 이사 전국 세입자 이사율 감소 la 세입자

2025.11.19. 18:24

'공실 1층 상가' 주택난 해소 대안

LA 등 가주 도시에서 장기간 빈 채로 남아있는 1층 상가가 주택난 해소의 작은 대안으로 떠오르고 있다. 1990년부터 가주에서는 새로 짓는 아파트나 주상복합 건물의 1층은 카페나 레스토랑, 가게 등 상업 시설이 의무화됐다. 보행자 유입과 지역 소상공인 보호, 도시 활성화가 목표였다. 하지만 온라인 쇼핑 확산과 소매경기 침체로 비어 있는 1층 상가가 늘자 이를 주거공간으로 전환하는 움직임이 일고 있다. 이런 움직임에 호응해 상가 의무조항을 완화하거나 1층 상업 공간을 주거용 유닛으로 전환하도록 허용하는 시정부가 늘고 있다.   글렌데일의 경우 이미 2015년에 287세대 아파트 건물 1층 상가를 주거와 업무를 동시에 할 수 있는 '리브워크' 유닛 16세대로 바꾸었다. 이곳은 유동 인구가 많은 곳이어서 애초에 1만6000스퀘어피트 크기의 상가 공간에 커피숍이나 음식점이 쉽게 들어설 것으로 예상했다. 하지만 몇 년 동안 렌트가 나가지 않자 건물주는 이곳을 리브워크 공간 7세대로 전환했고 모든 유닛이 오래지 않아 렌트됐다. 이 아파트는 10년간 주거 공간 전환 프로젝트를 순차적으로 진행해 모두 16유닛으로 전환했다.   샌호세시는 주거공간으로 전환을 제도적으로 뒷받침하는 대표적 도시다. 도심 내 상가 공간이 12개월 이상 공실일 경우, 개발업자가 주거공간으로 전환할 수 있도록 허용한다. 실제로 1만4000스퀘어피트 규모 상가를 11세대 유닛으로 바꾸는 계획이 진행 중이다. 도심과 디리돈 웨스트 지역에서도 비슷한 프로젝트가 추진되고 있다. 맷 마한 샌호세 시장은 이 방법이 주택을 조금이라고 늘릴 수 있다며 규제 완화에 적극적이다.   샌디에이고시는 2020년 관련 조례를 개정해 지정된 구역에서는 1층 상가를 주택이나 리브워크 공간으로 전환할 수 있도록 했다. 샌디에이고시의 피터 켈리 도시계획국 대변인은 "샌디에이고는 주택이 더 많이 필요하다. 비어 있는 상가를 주택으로 바꾸는 것은 효율적인 토지 활용"이라고 밝혔다.   도시상권전략자문회사 스트리트센스의 라리사 오티즈 컨설턴트는 "코로나19 팬데믹 이후 대부분의 도시는 상가 공급이 수요를 훨씬 초과하고 있다"며 "1층은 반드시 상가여야 한다는 고정관념에서 벗어나야 한다"고 제안한다. 오티즈 컨설턴트는 "무조건 상가가 거리를 활기차게 하는 건 아니다"라고 강조한다. 도시의 활력은 거리와 사람 사이의 활력이며 주거공간이 상가보다 더 나은 해법이 될 수 있다는 것이다.   LA 우드랜드힐스에서는 올해 지상층 상가 공간 5곳을 아파트 5세대로 전환하는 계획이 제출됐다. 샌타모니카에서도 2020년 완공된 356세대 복합건물 중 2만5000스퀘어피트 상가 공간이 5년간 공실로 남아있자 이중 2만385스퀘어피트를 18세대 주택으로 바꾸는 재개발안을 심의하고 있다.   1층 상가의 수익성이 낮다는 것은 이미 알려진 사실이다. 여기에 주택 부족이 겹쳤다. 이를 해결하기 위해 먼저 가주 차원에서 2023년 7월 AB 2011과 SB6이 주택으로 전환이 가능하도록 기초를 깔았다. 두 법은 상업과 소매, 오피스 용도 지역에서 다세대 주택을 허용하는 길을 열었다. 일정 요건을 충족하면 신속한 사무처리형 승인이나 주택책임법상 보호장치를 두어 로컬정부가 거부할 수 있는 재량권을 제한했다. 밀도나 입지 요건 등 조건은 엄격했지만 주거 전환의 불확실성과 기간을 크게 줄였다.   주법 위에서 도시별로 제도 정비가 뒤따랐다. LA는 2024년부터 조례를 정비해 15년 이상 노후한 상업건물의 주택 전환을 간소화했다. 혼합용도 건물의 1층 상업공간 의무도 완화해 주택 비중을 늘리도록 했다.   짓기만 하면 렌트가 된다는 개념은 이제 잘 통하지 않는다. 상권이 과밀하거나 거의 없는 곳에서 특히 그렇다. 코로나19 이후 소매업 침체가 심화하며 공실이 더욱 늘었다. 시장조사기관 코어사이트리서치는 올해 소매점 폐업률이 지난해 대비 334% 급등할 것으로 예상한다. 상업공간 렌트가 늘어날 것으로 기대하기 어렵고 렌트비를 낮추면 재융자를 할 때 건물 가치가 하락하는 문제도 있다. 주거 공간으로 전환은 건물 구조와 출입구 변경, 프라이버시 확보 등 설계 변경 문제가 있지만 건물주에게는 공실과 건물 가치 하락을 해결하는 매력적인 대안이다.   거주자에게도 지상층은 장점이 있다. 계단이나 엘리베이터 이동이 적어 노년층에 적합하고 바닥이 상업 등급이라 층간 소음도 적다. 또 상가 공간은 주거용보다 안쪽 공간이 깊고 넓어 더 큰 평형의 유닛이 가능하다. 안유회 객원기자주택난 상가 상가 공간 주택난 해소 상가 의무조항

2025.11.19. 18:23

[부동산 이야기] 새집 구입시 고려 사항들

얼마 전에 오렌지 카운티 플러턴의 좋은 위치에 새 집 분양을 시작했는데, 마켓이 많이 다운 된 시기임에도 상당히 많은 바이어들이 몰려서, 아직도 위치와 가격이 좋다면 새 집에 관한 수요와 경쟁은 꾸준하다는 것을 보여주었다.     특히 위치 좋은 유닛은 랏 프리미엄을 높게 주고도 사려는 바이어들이 몰려서 경쟁이 치열 했었다. 이번에는 아직도 많은 바이어들이 관심 있어 하는 새 집 구입에 관한 절차와 방법 그리고 주의 해야 될 사항들에 대해 알아보기로 한다.   우리가 조금만 신경 써서 주의를 둘러 보면, 크고 작은 규모의 새 집들이 건축되고 있는 것을 쉽게 볼 수 있다. 땅이 제한적인 대도시의 경우에는 주로 크고 작은 빌더들이 콘도를 건설하고 있고, 신도시인 발렌시아나 어바인같이 대형 건설사가 중심이 되어 분양하는 곳도 있다.     이번에는 대형건설사가 중심이 되어 대규모 단지를 조성하는 최소 100 채 이상을 짓는 대규모 단지의 새 집 구입에 대해 알아보고자 한다. 내가 사려고 하는 지역에 새집 건축이 이루어지고 있다면, 먼저 주변 에이전트나 새집 전문으로 경험이 많은 에이전트에게 조언을 구한 뒤 세일즈 오피스로 향하는 것이 필요하다.     이유는 개인이 혼자 간다면 여러 가지 혜택을 놓치기 쉽기 때문이다. 일부 바이어들은 에이전트없이 간다면 그만큼 가격을 깎을 것으로 착각하지만, 빌더들이 이미 모든 비용을 계산에 넣고 하기 때문에 가격을 깎을 수 있다는 기대는 하지 않는 게 좋다.     내가 마음에 드는 지역에 새 집 분양이 시작되었다면, 먼저 빌더 측 윕사이트에서 분양 가격대, 분양 정보와 플랜등을 어느 정도 인지한 다음에 에이전트와 동행해 세일즈 오피스에 가는 것이 도움이 된다.   여기서 바이어들이 알아야 하는 중요한 점들이 몇 가지 있다. 첫째, 내 예산에 맞는 가격대의 집들만 골라서 보는 것이 필요하다. 괜히 내 예산에 맞지 않은, 다른 모델을 구경해 봤자 눈 높이만 올라가 나중에 나에게 맞는 집을 선택 시 어려움을 겪을 수 있다. 이유는 평균적으로 사이즈가 크고 가격이 높을수록 더 마음에 가게 되어있기 때문이다.   두 번째는 모델 홈을 볼 때, 구조를 주의 깊게 보는 것이 중요하다. 대부분의 바이어들, 특히 첫 집을 사는 바이어들은 집 구조보다는 디자이너들이 해 놓은 인테리어에 현혹되어 잘못된 선택을 하는 것을 가끔 보게 된다. 이를 방지하기 위해서는 마음에 드는 플랜이 있다면, 이미 지어진 같은 구조의 빈 집이 있다면 한 번 보는 것이 실수를 줄이는 방법이다.   세 번째는 당연히 주변 가격 비교이다. 같은 크기의 새집과 20년 된 집의 가격비교는 적절한 비교는 되지 않지만 그래도 참고는 해야 한다. 최근의 땅 값이 상승해서, 건설 사들은 이익을 내기 위해서는 여러 여건들을 고려해서 가격을 정하게 되고, 당연히 주변 오래된 집들 보다는 높을 수 밖에 없다. 보통 주변 시세보다 새 집이 10 % 이상 차이가 난다면 다시 한번 위치, 주변 여건 등을 고려해 결정하기를 권한다. 새 집의 경우 기존의 집에 비해서 클로징 비용이 높고, 업그레이드 등, 추가로 들어가는 금액이 생각보다 많을 수 있기 때문이다.     다음에는 추가로 주의해야 할 점들과 새 집 진행 절차에 관해 이야기 해 보기로 한다.   ▶문의: (818)357-7694     에릭 민 / 드림부동산부동산 이야기 새집 구입 새집 건축 새집 전문 분양 가격대

2025.11.19. 17:45

[부동산 가이드] 남가주 부동산의 숨은 기회

요즘 남가주 부동산 시장은 여전히 잔잔한 듯하지만, 그 속에서는 여러 흐름이 교차하고 있다. 끝없이 오르던 집값은 이제 제자리를 맴돌고 있고, 지역마다 가격도 내려가는 추세이다. 거래는 줄어들었고, 시장에는 조금씩 매물이 쌓이고 있다.   가장 크게 체감되는 변화는 역시 금리다. 몇 년 전만 해도 3%대 금리로 대출을 받아 집을 샀던 사람들이 지금은 7%를 넘는 금리를 보며 고개를 절레절레 흔든다. 그만큼 이자 부담이 커졌고, 대출 자격 기준도 까다로워졌다. 이런 이유로 바이어들은 발걸음을 멈추었고, 셀러들은 “이 금리에 누가 사겠나” 하며 매물을 거둬들이고 있다. 덕분에 거래량은 크게 줄었고, 가격은 작게나마 조정을 받고 있다.   한편, 매물이 늘어나고 있다는 말도 들리지만, 실상은 여전히 공급이 부족하다. 남가주는 오랫동안 주택 공급이 인구 증가 속도를 따라잡지 못했다. 새로 짓는 주택은 많지 않고, 짓더라도 가격이 높거나 HOA 비용이 부담스러워 일반 실수요자들이 접근하기 어렵다. 결국 시장에 조금씩 매물이 늘고 있다고 하더라도, 그 대부분은 중상가 이상의 주택들이고, 실수요자들이 찾는 단독주택은 여전히 희소하다. 그래도 조건이 좋은 집은 여전히 빠르게 계약이 이루어진다.   다만 시장은 균일하지 않다. 학군과 치안이 안정된 지역은 여전히 견조한 반면, 비교적 외곽에 있는 대형 주택들은 시장에 오래 머무는 경우가 많다. 대형 평수에 2층 구조의 집들은 금리 부담 탓에 구매층이 줄었고, 반대로 단층 구조나 관리가 쉬운 집들은 꾸준히 인기가 있다.     이런 변화는 단순히 가격의 문제가 아니라, 인구 구조와 생활 방식의 변화를 반영한 결과이기도 하다. 은퇴를 앞둔 세대들이 많은 남가주에서는 “크고 멋진 집”보다 “편하고 관리 쉬운 집”을 선호하는 흐름이 뚜렷해지고 있다.   이와 함께 최근 몇 년 사이, 기후와 보험 문제가 새로운 변수로 떠올랐다. 산불과 홍수가 잦아지면서 일부 지역에서는 보험료가 급등하거나, 아예 보험 가입이 거부되는 사례도 늘고 있다. 거래 전에 반드시 보험 가능 여부를 확인해야 한다. 예전에는 단순히 위치와 가격만 따졌다면, 이제는 자연재해 위험도 부동산 가치에 직접적인 영향을 미치는 시대가 된 것이다.   또 한 가지 주목해야 할 점은 정부의 규제 변화다. 캘리포니아 주정부는 여전히 심각한 주택난을 해결하기 위해 다가구 주택(ADU)이나 교통 인접 고밀도 주택 개발을 적극 추진하고 있다.     이런 정책은 투자자에게는 새로운 기회가 되기도 하지만, 기존 주택가 주민들에게는 주차난과 인구 밀도 증가라는 부담으로 다가올 수 있다. 법이 바뀌면 내 집의 가치가 오를 수도, 떨어질 수도 있다는 점을 이제는 누구나 인식해야 한다.   이처럼 지금의 남가주 시장은 어느 한 방향으로 치우치지 않은 ‘균형의 시기’라 할 수 있다. 금리 부담으로 거래는 줄었지만, 근본적인 수요는 여전히 탄탄하다. 매물이 늘었지만, 살 만한 집은 여전히 귀하다. 보험과 규제가 새로운 변수가 되었지만, 정보와 준비가 있는 사람에게는 또 다른 기회가 된다.     중요한 것은 ‘언제 사느냐’보다 ‘무엇을 알고 사느냐’이다. 남가주 부동산은 여전히 미국에서 가장 역동적인 시장이다. 그리고 언제나 그래왔듯, 위기 속에서도 늘 기회는 있었다. 지금이 바로 그 기회를 준비할 시간일지도 모른다.   ▶문의: (213) 718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 가든그로브 명예부사장부동산 가이드 남가주 부동산 요즘 남가주 다가구 주택 주택 개발

2025.11.19. 17:43

[부동산 이야기] 사업체 매각

사업체를 팔고 싶은 이유는 사람마다 다르다. 가장 흔한 이유 중 하나는 사업이 잘되지 않아 더는 미래가 보이지 않을 때이고, 또 다른 이유는 오히려 사업이 잘 되고 있을 때다. 지금이 최고점이라 판단되어 가장 높은 가치를 받을 수 있다고 생각할 때 매각을 결정하는 것이다. 이 두 가지 경우는 서로 반대의 상황처럼 보이지만 결국 모두 ‘현명한 시점의 선택’이라는 공통점을 가진다.   먼저 사업이 부진해 적자가 누적되고 자본이 잠식되는 상황이라면 손실이 더 커지기 전에 결단을 내리는 것이 최선의 방어책이 될 수 있다. 그러나 매각을 시도해도 사업체의 가치가 부채보다 낮다면 청산만으로는 모든 부채를 정리하기 어렵다. 때로는 가치가 더 낮아질 것으로 예상하여 미리 매물로 내놓는 경우도 있다. 이때 많은 오너들이 과거의 영광을 기준으로 비현실적인 가격을 제시하는 실수를 범한다. 과거에는 가능했을지 모르지만 현재의 시장 상황을 냉정하게 반영하지 않으면 결국 매수자를 찾지 못하고 시기를 놓쳐 남은 가치마저 잃게 된다. 현재 사업의 추세를 가장 잘 아는 사람은 오너 자신이다. 현실을 인정하고 욕심을 버리면, 남은 가치를 온전히 지키며 매각에 성공할 수 있다.   반대로, 사업이 잘되고 있을 때야 말로 매각을 진지하게 고려해야 할 타이밍이다. 대부분의 오너는 “이 흐름이 계속될 것”이라 믿지만, 시장 환경과 경쟁 구도는 언제든 변할 수 있다. 한걸음 떨어져 냉정히 판단해 보길 바란다. 매각을 결정했다면 매각 시기, 매물 가격, 최고 가격 위한 준비 등 세 가지를 명확히 정해야 한다.   경험적으로 매각 준비는 최소 1년, 이상적으로는 2~3년 전부터 시작해야 한다. 바이어들은 셀러의 말보다 세금보고서와 손익계산서(P&L)를 신뢰한다. 대출기관 역시 마찬가지다. 따라서 평소부터 재무자료를 체계적으로 관리하고, 사업의 성장 추세가 명확히 드러나도록 준비하는 것이 중요하다.   절세를 위해 적자로 보고하거나 비용을 과도하게 반영해 오너의 실제 수입을 낮게 보이게 하는 것은 매각가에 큰 손해를 가져온다. 세금을 더 내야 하는지 의문이 들 수 있지만 반드시 그런 것은 아니다. 세금상 비용으로 처리되더라도 사업 가치 평가에서는 오너의 실질 수입으로 환산되는 항목이 있다. 이때는 반드시 경험 많은 브로커와 CPA의 조언이 필요하다.   또한 매출 추세는 매각가 결정의 핵심 요소다. 하락세에 있는 사업은 매수자들이 꺼리지만, 상승세에 있다면 오히려 프리미엄을 받을 수 있다. 그러나 대부분의 오너들은 상승세일 때 매각을 고려하지 않는다. 하지만 바로 그 시점이 가장 이상적인 매각의 타이밍이라는 점을 잊지 말자.   결론적으로, 사업체 매각은 준비된 사람만이 성공할 수 있다. 최소 1년, 이상적으로는 2~3년 전부터 재무자료를 정비하고, 매출 구조를 개선하며, 매수자의 입장에서 매력적인 그림을 그려야 한다. 세금보고서와 손익계산서가 그 그림의 핵심이며, 이를 전략적으로 관리하면 높은 가격에 매각할 수 있다. 또한 오래된 사업체일수록 양도소득세(Capital Gain Tax) 절감 전략을 미리 세워야 한다. 그렇지 않으면 수년간 땀 흘려 일군 결실의 절반을 세금으로 잃을 수도 있다.   ▶문의: (949)560-7676 사이먼 조 / 레드포인트 부동산부동산 이야기 사업체 매각 사업체 매각 매각가 결정 매각 시기

2025.11.19. 17:42

[부동산 이야기] 가주 부동산시장 전망

최근 마커스 앤 밀리챕을 통해서 40여 명의 저명 경제학자와의 인터뷰 후 공개된 캐시 페트키의 리포트에 따르면 2026년은 안정적인 성장세 유지와 통제 가능한 인플레이션의 지속 그리고 예측 가능한 모기지 이자율의 흐름이 이어질 것으로 전망했다.     실물 경제에서도 이에 대한 대비가 잘 진행되고 있다고 보인다. 이미 거대한 자본력을 가진 기업형 투자가에 추가로 은퇴계좌인 401(k)나 자기 주동형 IRA(SDIRA)를 이용한 각종 부동산 투자나 사모펀드, 암호화폐 등 대체 자산에 투자가 집중되고 꾸준히 부동산 시장으로 자금이 유입이 되고 있다.     임대용 부동산이나 부동산 채권에 대한 투자가 주택가격이 상대적으로 고가인 캘리포니아 지역에서는 활발히 이루어지거나 성장세를 이끌 전망이다. 이런 상황이 지속적인 경쟁이 심화할 경우 투자자가 주택시장에서 큰 비중을 차지할 가능성이 높다.     의회에서 이에 대한 규제를 논의 중이지만 실제 주택시장에 재고가 부족한 상태에서 수요가 약간만 늘어나도 가격 상승이 주택 구입 선호 지역에서는 일어날 가능성이 크다고 볼 수 있다.     투자자들의 중요한 툴이었던 1031 exchange나 각종 투자 관련 법안이 주로 추가적인 세수 확보를 위해서 비우호적으로 바뀔 수 있는 가능성이 있고 주택 보유에 대한 제반 비용이 큰 폭으로 늘어난 상황에서 장기간 투자하는 투자자들을 이겨 낼 수 있는 조건을 갖추는 것이 2026년에는 투자의 성공 여부를 좌우할 것이다.     일부 투자가들은 이미 공급 과잉된 신규 주택 지역에서 대규모 단위로 구입을 디스카운트된 가격으로 협상하거나 바이다운을 포함한 바이어층에 좀더 유리한 모기지를 얻기 위한 구체적인 협상을 추진하고 있다.     또한 새해에는 부동산이나 융자 관련 각종 사기 행위가 많이 증가할 것으로 예상하며 공실이 높은 건물들의 주택으로의 개조 사업이나 정부 소유의 땅을 임대하거나 저가로 구입한 후에 모쥴랄 홈과 같은 신축이 싼 가격에 용이한 주택들의 개발과 인허가 과정이 단축될 전망이다.     대도시 지역 경우 심한 경쟁과 마진이 떨어지면서 플리핑 주택 투자가 부진해질 것으로 전망되고 있다. 평균 25% 정도의 투자 수익률을 기대했던 플리핑 투자는 이미 거의 모든 대도시 지역에서는 중단이 된 상태다.     2026년에는 필요한 부동산 관련 투자 자금의 공급을 위한 각종 프라이빗 대출 은행을 포함한 여러 금융권의 규제를 완화하는 방향으로 정책 사이클을 잡을 가능성이 크다.     내년에는 정부 주도로 유동성 확대(돈을 더 찍어 내는 정책)와 정책적인 금리 인하 정책으로 경제 전반에 활력을 높일 정책을 추진 시에 주택 가격의 10~20%까지 두 자릿수 상승도 가능해지겠지만, 연준이 12월에 금리 인하가 아직은 결정되지 않았다는 움직임을 취하면서 어떤 방향으로 정책이 결정될지 추이에 따라서 정반대의 상황이 전개할 수 있다.     다만 지나친 통화량 증가는 물가의 상승을 유발하면서 다시금 금리의 인상으로 이루어지고 이는 부동산 가격이 다시 떨어지게 할 가능성이 동시에 공존한다.     현재 렌트비가 상승해도 높아지고 있는 유지 비용을 더 이상은 테넌트에게 전가하는 건 불가능하다. 이 상황 속에서 유지비용을 줄이고 재융자를 철저히 준비하고 렌트 관련 법안을 철저히 숙지하는 게 중요하다. 특히 주택 렌트용 투자 고려 시에 투자 지역을 넓히고 주로 단독 주택시장의 상황을 예의주시해야 할 필요성이 크다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 퍼스트팀 부동산 에이전트부동산 이야기 부동산시장 은퇴계좌 기업형 투자가 일부 투자가들 임대용 부동산

2025.11.19. 17:41

달라스 주택의 87% 올해 가격 하락

 올해들어 달라스 지역 대부분의 주택 가치가 큰 폭으로 떨어진 것으로 나타났다고 ABC 뉴스가 부동산 정보 업체 질로우(Zillow)의 자료를 토대로 17일 보도했다.   질로우가 공공 기록, 사용자 제출 정보, 인근 주택 거래 사례 등을 결합한 알고리즘을 통해 산출되는 주택 추정가(Zestimate) 변동을 바탕으로 집값 흐름을 측정한 새로운 보고서에 따르면, 지난해 미국내 주택의 약 53%가 가치가 떨어진 것으로 나타나, 2012년 이후 가장 빠른 하락세를 기록했다.   2024년 10월부터 2025년 10월까지의 기간을 기준으로 한 이번 집값 하락은 특히 달라스 지역에서 더 두드러졌다. 보고서는 집값 하락이 나타나고 있음에도, 실제로 이전 거래 가격보다 낮게 판매되는 주택은 여전히 흔하지 않은 편이라면서 다만 이러한 사례가 점차 늘고 있다고 덧붙였다. 보고서에 따르면, 올해 달라스에서는 주택의 거의 87%가 가치가 떨어진 것으로 파악됐다. 주택 가치 하락은 코로나19 팬데믹 기간 동안 주택 가격과 수요가 급등했던 서부와 남부 지역에서 특히 가파르게 나타났다. 보고서는 “지난 1년간 가장 광범위한 가치 하락이 나타난 지역은 서부와 남부”라며 “이들 지역 주요 대도시 대부분에서 절반 이상의 주택이 가치가 하락했다”고 밝혔다. 이어 “덴버가 91%로 가장 높은 하락 비중을 기록했고, 오스틴(89%), 새크라멘토(88%), 피닉스와 달라스가 각각 87%로 뒤를 이었다”고 설명했다. 질로우 분석에 따르면, 달라스 주택의 추정 가치는 정점 대비 평균 11% 하락했다. 이는 2013년(-13.6%) 이후 가장 큰 하락 폭이다. 다만 대부분의 주택은 최근 몇 년 사이 정점을 기록했기 때문에, 여전히 처음 매입했을 때보다 전체적으로는 가치가 오른 상태라고 보고서는 강조했다. 질로우는 “이번 데이터에서 거래 기록이 확인되는 주택 가운데 중위값 주택은 마지막으로 매입된 시점이 약 8.6년전이며 그 이후 현재까지 가치가 67.2% 상승한 것으로 나타났다”고 밝혔다. 전반적으로 달라스-포트워스(DFW)와 미전국 대부분 지역에서 주택은 여전히 이전 매입가보다 높은 가격에 거래되고 있다고 보고서는 덧붙였다. 보고서에 따르면, 지난 9월 기준 미국 주택의 5.9%가 마지막 거래 가격보다 낮은 가치를 기록했으며 이는 전년 대비 약 2.8% 증가한 수치다. 또한 “역사적으로 높은 수준은 아니지만, 팬데믹 기간 주택 거래가 집중적으로 몰렸던 지역에서는 이러한 비중이 더 높게 나타난다고 보고서는 전했다. 달라스 지역에서는 약 3.9%의 주택이 이전 매입가보다 낮은 가치로 평가된 것으로 나타났다. 보고서는 “집값 하락이 우려를 낳고, 더 낮은 판매 가격은 더욱 불안 요소가 될 수 있으나, 대부분의 주택 소유자는 여전히 상당한 자산(에퀴티)을 확보하고 있다”고 밝혔다.   〈손혜성 기자〉달라스 주택 달라스 주택 주택 가치 달라스 지역

2025.11.19. 7:08

[부동산] 주택 지금 팔아야 할까

모기지 이자율이 하락하면서 LA 부동산 시장은 매도자에게 유리한 전환점을 맞았다. 이는 단순히 구매자들의 관심 증가 때문이 아니라 시장 구조적 변화와 경제적 여건이 복합적으로 작용한 결과다. 이자율 인하로 약 1년간 누적된 잠재 구매자들이 시장으로 대규모 유입되면서 ‘구매자 군중 효과’가 발생했고, 경쟁 입찰 상황이 조성됐다. 이러한 수요 증가는 평균 계약 체결 기간을 단축하고 매도자의 협상력을 극대화할 수 있는 희귀한 시장 조건을 만들었다.   현재 LA 주택 가격은 역사적 고점에 근접해 있다. 2024년 현재 LA 카운티 중간 주택가격이 10년 전보다 80% 이상 상승한 85만 달러 수준을 유지하면서 장기간 형성된 높은 평가액을 현실화하기 가장 적합한 시기다. 이러한 가격 수준은 경제적 리스크와 조정 가능성을 내포하고 있기 때문에 지금의 호황기가 일시적일 수 있다는 점을 인지해야 한다.   현재의 매도 호기는 시장의 공급 부족 현상이 극대화된 시점에서 발생하고 있다. LA의 주택 재고량이 정상 시장의 50% 수준에 불과한 2.5개월 분량에 머물러 있어 공급 대비 수요 불균형이 가장 심각한 단계다. 그러나 이자율 하향이 본격화되면 ‘자물쇠 효과’로 시장에 나오지 않았던 주택들이 점차 공급될 것으로 예상되어선점적 매도 전략이 필수적이다.   경제적 관점에서 LA 부동산 시장은 여러 리스크 요인에 노출되어 있다. 연준의 금리 정책이 인플레이션 지표에 따라 유동적으로 변화할 가능성이 있고, 고금리 환경의 장기화가 경제 활동을 위축시켜 실질 구매력을 약화할 수 있다. 역사적으로 이자율 인하가 단기적으로 시장을 과열시키다가 결국 조정으로 이어진 사례가 반복됐다.   세제 측면에서 현재의 고가 수준에서 매도할 때 25만 달러 양도소득세 기본공제액(부부 공동 시 50만 달러)을 최대한 활용할 수 있는 장점이 있다. 1031 교환을 통해 다른 지역에서 가격 대비 수익률이 더 높은 부동산으로 재투자하거나 다양한 자산 클래스로 자본을 분산시킬 기회가 열린다. 베이비부머 세대는 은퇴를 앞두고 유지비가 높은 주택에서 벗어나려는 성향과 맞물려 이자율 하락을 매도 계기로 삼을 수 있다. 이러한 인구통계학적 요인은 향후 공급 증가로 이어질 가능성이 높다.   지역별로 웨스트사이드(베벌리힐스, 웨스트우드, 샌타모니카)는 국제적 경제 불확실성과 달러 강세 약화 가능성이 해외 구매자의 구매력에 영향을 미칠 수 있으므로 프리미엄을 최대한 활용할 수 있는 지금이 매도 적기다. 내륙 지역(샌퍼낸도밸리, 이스트LA)은 개발 호재가 실현되기 전에 미래의 불확실성을 회피하는 전략이 유효하고, 신흥 급성장 지역(LA다운타운, 아트디스트릭트)은 이미 상당한 가격 상승을 기록했으므로 성장세가 주춤하기 전에 수익을 실현하는 것이 바람직하다.   LA시와 가주 정부의 주택 공급 확대 정책(ADU 건축 허용 확대, 고밀도 개발 장려 등)이 본격화되면 2025년 이후 공급이 점차 증가하여 매도자 시장이 약화할 것이므로, 이러한 정책적 변화가 본격 효과를 발휘하기 전에 매도하는 것이 유리하다.   현재의 이자율 하락이 가져온 시장 조건은 매도자에게 여러 측면에서 유리하게 작용하지만, 이러한 호조건이 영구적으로 지속될 것이라고 기대해서는 안 된다. 부동산 시장의 주기성을 고려할 때 상승 사이클의 후반부에 위치한 현재 시점이 자본 이전을 위한 최적의 타이밍이라고 판단된다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석/HK 메가 리얼티 대표부동산 주택 이자율 중간 주택가격 주택 재고량 이자율 인하

2025.11.18. 22:38