2016년 1월 LA·오렌지 카운티 주택 판매

2016년 1월 LA카운티 단독주택과 콘도 가격은 지난해 같은 기간에 비해 각각 6.9%와 3.7%가 상승했다. 오렌지 카운티 단독주택과 콘도 가격 역시 7.2%와 12%가 올랐다. 거래량은 계절적 요인에 따라 전달보다 감소했다. <자료: 코어로직>

2016.02.24. 19:39

주목할만한 개발 프로젝트 50개 <6> 올림픽타워

LA다운타운에 또 하나의 초고층 빌딩 프로젝트(조감도)가 추진되고 있다. 올림픽과 피게로아 코너의 카워시 부지(811 W. Olympic Blvd. LA)가 60층 규모에 호텔과 거주용 유닛, 상가를 포함하는 대규모 복합단지로 변모하게 된다. 이 카워시는 1980년에 지어져 35년 역사를 가지고 있으며 지난 2014년 개발업자 벤 네멘이 2500만 달러를 주고 매입했다. 총 0.83에이커 크기의 부지에는 373개의 객실을 보유한 호텔, 374세대 콘도미니엄, 3만3500스퀘어피트의 오피스 공간, 1만800스퀘어피트의 콘퍼런스룸, 6만5000스퀘어피트의 리테일 공간 등이 들어설 예정이다. 건물 디자인을 맡은 몬로비아 소재 건축설계업체 나디 어소시에이츠가 공개한 조감도에 따르면, 다이아몬드 패턴이 혼합된 디자인에 LED조명이 설치된 건물 외벽이 눈에 띈다. 또 2개의 확 트인 중앙홀과 14층에는 로비와 수영장과 피트니스 등을 비롯한 오락시설을 갖춘 덱(deck)도 마련된다. 주거용 유닛은 상층부에 위치할 것으로 보인다. 60층에는 옥상정원도 조성된다. 이에 더해 자전거를 세울 수 있는 공간뿐만 아니라 자전거 발렛 서비스도 제공할 방침이라고 나디 어소시에이츠 측은 밝혔다. 업체는 또한 건물 곳곳에 녹지공간을 마련해 건물 자체가 대형 나무처럼 보일 수 있도록 할 계획이라고 덧붙였다. 구체적인 공사일정과 공사비용 등의 자세한 정보는 아직까지 알려지지 않고 있다. 이 건물이 완공되면 인근의 메트로폴리스와 오션와이드플라자 등과 다운타운의 명물로 자리잡을 것으로 업계 관계자들은 내다봤다. 진성철 기자

2016.02.24. 19:27

중간소득 1.7배 벌어야 집 장만 가능

LA카운티에서는 중간소득의 172%를 벌어야 내집마련의 꿈을 이룰 수 있는 것으로 조사됐다. 가주부동산중개인협회(CAR)가 최근 발표한 자료에 따르면, 2015년 4분기 LA카운티 주택 중간가는 48만2000달러로, 이 집을 구입하기 위한 최소 월소득은 8035달러다. 이를 연소득으로 환산하면 9만6420달러가 된다. LA카운티 중간 소득이 5만5909달러인 것을 감안하면 카운티 중간소득의 약 1.7배나 더 벌어야 집을 장만할 수 있다는 것이다. 이는 LA카운티 주민들의 주택구입능력이 현저히 떨어진다는 것을 의미한다. CAR의 지난해 4분기 LA카운티 주택구입능력지수는 27%로 30%가 채 안 됐다. 즉 LA카운티 10가구 중 2.7가구만이 주택을 살 수 있다는 뜻이다. 캘리포니아에서 단독주택을 구입하기 위한 연봉 수준은 9만6640달러였으며 콘도미니엄은 7만8720달러로 나타났다. 오렌지.샌디에이고.벤투라카운티에서 집을 마련하려면 연 소득이 6자리 이상이어야 한다. 특히 오렌지카운티의 경우엔 주택 구입에 필요한 소득이 14만1790달러로 제일 높았고 벤투라(12만1730달러)와 샌디에이고(10만9390달러)가 그뒤를 따랐다. 진성철 기자 [email protected]

2016.02.24. 19:25

세계 경제 불황에 미 채권으로 돈 몰려

채권 금리 하락에 모기지 이자율도 '뚝' 30년 고정, 3.5% 수준까지 떨어질 듯 지난해 12월 기준금리 인상 이후 주택 모기지 이자율이 오르지 않고 오히려 내려가고 있다. 지난해 예상으로는 올 상반기중에 30년 고정 이자율이 4%대 중반이 될것이라는 전망이 대부분이었다. 하지만 막상 새해가 되고 보니 오를 것 같았던 30년 고정 이자율은 3.7%대로 지난해말보다 더 떨어졌다. 왜 이런 현상이 일어나는 것일까 이런 저금리는 언제까지 지속될 것인가. 모기지 융자를 신청해야 할 바이어들은 궁금하지 않을 수 없다. ▶돈이 미국으로 몰린다 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 올린 이유는 시중의 돈줄을 죄기 위해서였다. 2008년 이후 Fed는 유동성 공급을 위해 수조 달러를 시중에 풀었고 미국 경기가 회복되면서 인플레이션을 우려해 금리를 올렸다. 금리가 오르면 미국 채권가격도 오르기 때문에 10년 만기 재무부 채권 이자율도 상승할 것으로 전망됐었다. 10년 만기 국채 이자율이 상승하면 이와 연계된 30년 고정 모기지 이자율도 오를 것으로 예견됐었다. 그러나 막상 2016년을 맞이하고 보니 유럽 일본 러시아 남미 등은 경기가 계속 부진하고 잘 나가던 중국이 휘청거리면서 세계 경제가 흔들리고 있다. 이처럼 글로벌 경제가 힘들어지자 투자 자금이 안전 자산인 미국으로 몰리면서 채권 이자율은 하락세로 반전하기 때문에 모기지 이자율도 같이 내려가는 것이다. 실제로 지난해 12월 기준 10년 만기 재무부 채권 이자율은 2.20%~2.30%에서 움직였다. 그러나 올 1월 채권 이자율은 세계 주식시장이 큰 폭으로 하락하면서 글로벌 자금이 다시 채권으로 몰리기 시작했다. 그 결과 채권 이자율은 전 달에 비해 하락하면서 이자율은 2.01%~2.17% 수준으로 소폭 하락했다. 2월에도 채권 이자율이 1.63%~1.97%까지 떨어지면서 모기지 이자율도 동반 하락하고 있다. 지금은 30년 고정이 3.50%까지도 가능한 수준으로 떨어지고 있어 주택 구입을 계획하고 있는 바이어나 재융자를 하려는 홈오너들에게 좋은 기회가 되고 있다. ▶언제까지 지속되나 현재 미국 채권 이자율이 낮은 이유는 국내 문제가 아니라 해외발 경기불황이 가장 큰 요인이다. 여기에다 원유가격이 너무 낮은 수준을 유지하는 것도 세계적인 경기 침체의 한 원인이 되고 있다. 따라서 미국의 모기지 전문가들도 언제 글로벌 경기가 나아질지에 대해서는 쉽게 전망하기 힘들다. 글로벌 경기가 6개월 안에 회복될지 아니면 1년 이상 장기적인 시간이 필요한지에 대해서도 섣불리 진단하기 어렵다. 일부에서는 Fed가 더 이상의 추가적인 금리인상을 할 수 없을 지도 모른다는 이야기도 솔솔 나오고 있다. 기준금리가 더 오르면 각국에서 달러화의 자금 이탈이 심해지고 글로벌 경제가 더 나빠질 수 있기 때문이다. 모기지 금리가 낮은 상태로 유지된다는 것은 바이어에게 좋은 소식이다. 다만 좋은 기회가 언제까지 이어질지에 대해서는 아무도 예견하기 힘들다는 것이다. 메트로 부동산의 사이먼 이 에이전트는 "예상외로 모기지 이자율이 하락하면서 급하게 집을 사려는 바이어들이 시간적인 여유를 갖게 됐지만 언제 이자율이 오를지 모르는 상황이므로 가능하면 빨리 구입하는 것이 모기지 페이먼트를 줄일 수 있는 기회가 될 것"이라고 조언했다. 융자 전문가인 줄리아 임씨는 "모기지 이자율이 올들어 계속 하락하면서 집을 사려는 바이어들과 재융자를 하려는 홈오너들의 전화 문의가 많아지고 있다"고 전하면서 "이런 상황이 언제까지 지속될지 예측하기 힘들기때문에 준비된 사람들은 서둘러 모기지융자를 받는 것이 좋다"고 설명했다. 박원득 객원기자

2016.02.24. 19:24

홈스테드, 별도 등기 안 해도 자동 인정돼

법원통해 주택 강제매각돼도 부부 10만달러까지 보호받아 모기지 생명보험 '실효' 없어 주택을 구입하고 나면 여러 종류의 알 수 없는 메일들이 온다. 중요한 서류도 있겠지만 홈오너가 그냥 무시해도 되는 메일이 대부분이다. 그러나 처음 집을 사거나 주택에 대한 법적 상식이 부족한 경우라면 집으로 오는 메일에 대해 어떻게 대처해야 될지 몰라 답답할 때가 있다. 특히 정부 로고와 비슷한 그림이 겉 봉투에 찍혀 있으면 중요한 메일인 것 같아서 홈오너는 더 신경을 쓰게 된다. 홈오너가 됐을 때 집으로 오는 여러 종류의 메일에 대해서 간단히 소개한다. ▶홈스테드 등록하라 주택 구입 후 보통 몇 개월이 지나면 홈스테드(Homestead)를 등기하라는 메일이 날라온다. 등기 비용으로 수십달러에서 100달러대까지 요구한다. 홈스테드란 담보 없는 채무로부터 홈오너의 에퀴티의 일부를 보호받도록 하는 것이다. 예를 들어 홈오너가 빚을 갚지 못할 경우 채권자가 법원을 통해 강제 매각 신청시 에퀴티의 일부에 대해서 손을 댈 수 없도록 하고 있다. 홈오너가 싱글이며 신체적으로 아무런 장애가 없다면 강제 매각되는 주택 에퀴티에서 7만5000달러까지 보호 받는다. 홈오너가 부부이면 주택이 강제 매각돼도 에퀴티중에서 10만 달러를 우선적으로 받아 갈 수 있다. 홈오너가 65세 이상이거나 정신적 신체적으로 장애를 갖고 있다면 매각되는 주택에서 17만5000달러를 우선적으로 갖고 갈 수 있다. 홈오너의 나이가 55세 이상이고 연 소득이 1만5000달러 이하여도 17만5000달러에 대해서 보호받는다. 홈오너가 65세 이상 시니어로 주택을 법원의 강제 매각 절차를 따라 팔았다면 판매 대금 중 17만5000달러를 홈오너에게 먼저 주고 나머지 금액을 채권자가 받아가는 것이다. 홈스테드는 등기(Declared Homestead Exemption)를 하면서 권리를 얻을 수 있지만 가주의 경우 홈오너의 주거용 주택에 대해서는 별도의 등기를 하지 않아도 자동(Automatic Homestead Exemption)으로 홈스테드를 인정받을 수 있다. 따라서 홈스테드를 등기라하는 메일이 날라오면 주거용 주택에 대해서는 별도로 등기하지 않아도 된다. ▶소유권 등기 서류 발급 받아라 에스크로가 끝나면 바이어 이름으로 주택 소유권이 이전된다. 그리고 한달쯤 지나면 카운티 등기소에서 서류 한통이 온다. 내용을 읽어보면 귀하의 이름으로 등기가 완료됐으며 소유권 등기 서류(Grant Deed)가 첨부되어 있으니 혹시 이름이 틀렸다면 바로 연락하라고 적혀있다. 그리고 몇 달이 더 지나면 카운티 등기소에서 보낸 메일과 비슷한 봉투의 메일이 주택 구입 후 1년 동안 자주 날라온다. 이 메일을 읽어 보면 주택 소유권은 매우 중요한 것이므로 소정의 수수료를 지불하면 카운티에서 발행하는 등기 서류를 대신 발급 받아 주겠다는 내용을 담고 있다. 비용은 100달러 수준을 요구한다. 등기 서류에 대해서 잘 모르는 홈오너들은 이 서류를 꼭 신청해야 되는 것으로 알고 있다. 하지만 이 서류에 사인하고 수수료를 보내는 것은 돈만 낭비하는 일이다. 이미 카운티 등기소에 홈오너 이름으로 등기가 되어 있는데 굳이 등기 서류를 또 신청할 필요가 없기 때문이다. 만약 카운티에 보내 준 등기 서류를 분실했다해도 등기소에 가면 다시 발급 받을 수 있다. ▶모기지 생명보험 가입하라 집을 소유하고 있으면 생명보험 가입 권유 메일이 자주 배달된다. 대부분이 주택 소유주가 사망하면 남아있는 모기지 빚을 갚아 준다는 오퍼를 하고 있다. 미래의 예상치 못한 일에 대처하기 위한 생명보험은 필요하다. 그러나 집으로 날라오는 모기지 탕감 생명보험은 조건이 까다롭다. 보험혜택을 받으려면 일반 생명보험에 비해서 까다로운 조건을 충족시켜야 하므로 섣불리 가입하는 것은 좋지 않다. 박원득 객원기자

2016.02.24. 19:20

세련된 주방, 렌트 수입 공간에 '솔깃'

에너지 효율·테크놀러지·추가 리빙공간 호감 오디오 등 스마트 디바이스 주택 장치도 인기 주택을 사고 싶어하는 사람들은 무엇을 중점적으로 볼까. 최근 부동산 시장 주택 구입 주 연령층은 7500만 명에 이르는 1980년대 초반 출생한 밀레니얼 세대로 2014년 주택 바이어의 32%를 차지했다. 집의 가치를 높이기 위한 리노베이션을 하려면 현재 부동산 시장을 이끄는 주 연령층 외 몇 가지 기본 법칙을 알아야 한다. 컨수머리포트는 1573명의 밀레니얼세대를 대상으로 실시한 설문조사 결과를 통해 바이어들이 매력을 느끼는 집 가치 높이는 포인트를 소개했다. ▶주방이 최고 관심사 모든 바이어들의 최대 관심사는 역시 주방이었다. 세련되고 업그레이드된 주방은 밀레니얼 세대 대상 설문조사에서 30%가 넘는 응답자들이 세련되고 업그레이드된 주방이 가장 이상적인 집의 특징으로 꼽았다. 5000달러 정도면 새로운 카운터탑과 바닥 뿐만 아니라 새 가전제품으로 바꿀 수 있다. 스테인레스 스틸은 바이어로 하여금 주방이 업그레이드되었다는 인상을 강하게 주는 일등 공신이다. 최신 유행하는 블랙 스테인레스 스틸은 키친에이드 LG 삼성 제품이 인기다. 쿼츠 카운터탑은 고급스러운 카운터탑의 주 소재로 군림해온 그라나이트와 마블에 도전장을 내밀었다. 스퀘어피트 당 40~100달러정도 예상해야 한다. ▶효율적인 집안 구조 활용도가 높은 리빙룸과 함께 오픈된 집안 구조는 가치를 높이는 두 번째 항목이다. 리모델링된 지하실은 주택의 공간을 늘리는 가장 흔한 방법이다. 홈어드바이저에 따르면 지하실 면적에 따라 다르지만 리모델링하는데 1만~2만7000달러를 쓴다. 다락방 리모델링은 또 다른 선택이다. 다락방을 리모델링하는 비용은 2014년 기준 평균 5만 달러였다. 집에서 일을 하는 젊은 바이어층은 리빙룸을 오피스로 활용할 생각을 한다. 낮에 손자.손녀를 돌보는 베이비부머 경우 플레이룸을 원한다. 플렉스룸(Flex Room) 혹은 더블 듀티룸(Double-duty room)으로 알려진 추가된 리빙 공간은 게스트베드룸 게임룸부터 피트니스룸 아이들 공부방 등 다양한 목적으로 사용된다. '마더 인 로 아파트먼트(Mother-in-law apartment)' '그래니 플랫(granny flat.노인용 별채)' '커시터스(casitas.방갈로)'로 불리는 공간은 베이비부머 세대들이 은퇴 후 렌트를 해서 수입을 늘리거나 밀레니얼 세대들 경우 렌트를 줘서 모기지를 갚는데 도움을 주는 공간이다. ▶높은 에너지 효율 2015년 전국주택건설업자협회(National Association of Home Builders.NAHB) 설문조사에 따르면 에너지 효율은 집 구입 결정에 영향을 주는 항목에서 첫 번째 안전한 동네에 이어 두 번째순위를 차지했다. 일반 주택의 에너지 비용의 16%를 차지하는 워터히팅이 낡으면 새 워터히팅을 설치하는 것도 에너지 효율이 중요한 바이어들에게 매우 매력적인 요소가 될 수 있다. 비용은 1800달러~2400달러 정도 든다. 에너지 스타 인증을 받은 '고효율 윈도우(High-efficiency windows)'를 설치하면 에너지 비용을 7~15%까지 낮출 수 있다. 집의 모든 창문을 고효율 윈도우로 바꾼다면 비용은 8000~2만4000달러 정도 든다. ▶연령 맞춤 리모델링 2040년까지 인구의 21%인 8천만명이 노인인구로 예상된다. 현재 주택들은 많은 계단 좁은 복도 미끄러운 욕조 등 노인들 주거용 주택으로 적합하지 않다. 미리 이런 단점을 보완해 리모델링 을 해놓는다면 노인뿐만 아니라 다양한 연령층의 바이어가 호감을 가지는 매력적인 집이 될 수 있다. 홈어드바이저가 실시한 2015년 설문조사에 따르면 50대 이상 연령들은 욕조에 들어가 샤워하는 것을 좋아하지 않는다. 욕조를 없애고 샤워부스를 설치해 휠체어가 움직일 수 있는 공간을 확보하고 있다. 기존에는 매스터 베드룸이 2층에 있었지만 베이비부머들은 1층에 매스터 베드룸이 있기를 원한다. 1층에 있는 멀티룸을 매스터베드룸으로 리모델링하는 경우가 늘고있는데 비용은 3만5000달러 정도다. ▶새 테크놀러지 장착 주택의 하이 테크놀러지는 사실 집의 밸류를 높이는데 크게 작용하지 못한다. 왜냐하면 테크놀러지는 빨리 바뀌기 때문이다. 최근 가장 크게 떨어진 것은 오디오비주얼 시스템이다. 스마트폰과 컴퓨터로 조정하는 프로그램화된 온도조절장치 뿐만 아니라 조명 문 열쇠 시큐리티 시스템 관련 확실한 스마트 디바이스는 집 가치를 올리고 특히 스마트폰과 함께 성장해 스마트한 디바이스 사용이 능숙한 밀레니얼 바이어의 관심을 상승시킨다. 이은영 객원기자

2016.02.24. 19:17

사업체 은퇴플랜과 함께 대표적 비즈니스 재정설계

비즈니스 상황 파악이 가장 먼저 승계 후보와 수에 따라 다양한 변수와 방법 상호 계약, 파트너가 사망자 지분 인수 동업자 많으면 사업체 매입계획이 더 적절 사업을 하다 보면 은퇴계획이나 그밖의 장기적 재정계획은 신경쓸 새도 없이 그냥 지나치게 되는게 일반적이다. 그러나 아무리 바빠도 그냥 넘어갈 수 없는 문제들이 있다. 큰 금액을 세금 공제 받으면서 은퇴를 준비할 수 있는 사업체들만의 은퇴플랜이 그 중 가장 대표적인 항목이다. 또 하나 중요한 사업체 재정설계 항목 중 하나가 향후 사업체를 어떻게 유지하고 혹은 정리할 것인가에 대한 계획이다. 재정설계 업계에서는 이를 사업체 승계 플랜, 혹은 출구전략이라고 부른다. 사업체 정리 혹은 지속방안을 세워놓는 것은 대개의 사업자들에게 유익할 뿐 아니라 어떤 경우에 따라 반드시 필요한 부분일 수 있다. 성공적인 사업체 정리 혹은 출구 해법에는 어떤 옵션과 절차들이 있는지 살펴보자. ▶어떤 상황인가 사업체 처리 방안이 필요한지 여부는 여러가지 변수나 고려사항에 달려 있다. 은퇴 전이나 적절한 시기라고 판단될 때 사업체를 제값 받고 파는 것은 가장 간편한 방법이 될 수 있다. 그러나 이 경우 내 비즈니스가 얼마나 시장에서 사고 팔릴 수 있는 성격의 것이냐가 관건이다. 또 비즈니스가 본인의 은퇴 혹은 사후에도 가족이나 자녀 등에 의해 어떤 형태로든 지속될 수 있고, 그렇게 되기를 원한다면 이를 가능하게 하는 방법이 선호될 것이다. 가족 구성원이나 자녀들 중 가업을 이어갈 의사나 능력이 있는 후보가 있다면 그에게 넘겨주는 것이 가장 자연스러운 해결책이 될 수 있을 것이다. 이 역시 그냥 증여 형식이 될 수 있고, 사후 상속의 형태가 될 수 있다. 원한다면 가족에게도 매각할 수 있다. 만약 동업 관계에 있다면 파트너에게 넘길 수도 있고, 그도 아니라면 사업을 운영해오는 동안 오랜 시간 함께 동고동락해온 간부직원들 중 누군가에 넘길 수도 있을 것이다. 어떤 방법이 되었든 중요한 것은 현재 자신이 사업체를 둘러싼 상황을 판단하는 것이다. 구체적인 상황과 비즈니스 환경을 고려해 내가 원하면서, 동시에 내게 가장 적절한 방법을 찾는 것이 포인트다. ▶얼마에 넘길 것인가 비즈니스 출구전략을 새우기 위해 빠질 수 없는 것이 사업체 가치다. 증여를 해도, 상속을 해도, 혹은 매각을 해도 사업체가 얼마의 가치가 있는지를 알아야 한다. 이는 공인회계사(CPA)나 회계법인 등 사업체 감정이 가능한 전문가들에게 맡기는 것이 일반적인 방법이라고 할 수 있다. 물론 시중에서 거래되고 있는 주식이 있다면 업주나 파트너들의 해당 지분 가치는 현재 주가에 따라 결정될 수도 있다. 전문가들에 맡기지 않고, 당사자들이 서로 동의하는 수준의 가치를 설정할 수도 있다. 그러나 후에 문제의 소지를 없애기 위해선 결국 전문가인 제 3자의 견해를 반영하는 것이 바람직할 것이다. 어쨌든 업주나 파트너 등의 소유지분을 상호 구매할 수 있도록 가장 일반적으로 쓰이는 금융상품은 생명보험이다. 일단 사업체에 대한 가치 평가가 이뤄졌다면, 해당 사업체의 파트너들 모두에 대해 지분에 해당되는 생명보험을 든다. 누군가 사망하게 될 경우 그의 지분을 지급된 보험금으로 산다는 것이 기본 개념이다. 파트너 중 누군가 비즈니스를 그만두기 전 사망할 경우 지분을 상속받게 되는 망자의 가족들에게 보험금으로 지분에 대한 대금을 지불하고, 회사나 남은 파트너들이 해당 지분을 가져오는 것이다. ▶바이셀(Buy-Sell) 계획 이런 플랜은 기본적으로 두 가지 방법에 의해 성취될 수 있다. 하나는 상호간의 매입계약(Cross-purchase agreement)이고 다른 하나는 사업체를 주체로 한 매입계약(Entity purchase agreement)이다. 먼저 이런 계획이 필요한 이유를 정리하자면 크게 세 가지를 정리해볼 수 있다. 첫째, 파트너들간 서로 사업체 평가를 통해 전체 가치와 각자의 지분 가치에 대해 동의할 수 있도록 하고 또 그 때문에 지분 매각과 매입이 이뤄져야 할 때 (사망시 포함) 사업체 가치 평가작업을 다시 거치지 않아도 된다. 둘째, 보험금은 사망한 파트너의 지분 매입을 위해 즉각적으로 사용될 수 있는 자금을 제공해준다. 이는 자금의 유동성을 의미하고 그만큼 자금 마련에 소요될 시간이나 어려움을 절감해준다. 이는 곧 외부 인사의 어쩔 수 없는 영입이나 원치 않는 값에 매각해야 하는 상황 등을 방지할 수 있고, 자금 문제로 다른 자산을 매각해야 하는 상황을 피할 수 있다. 세번재로 간과하기 쉬우면서도 가장 중요한 이유 중 하나가 사망한 파트너의 가족의 입장에서도 사업체 지분이 빠른 시일내에 해결돼 생활자금이나 상속자산 관리에 큰 도움을 받을 수 있을 것이다. ▶상호매입 계약(Cross-purchase agreement) 일례로 3명의 파트너가 있는 사업체를 보면 이해가 쉬울 것이다. 현재 이 사업체의 가치는 300만 달러로 평가됐다. 3명의 파트너의 지분이 동일하다면 각자의 지분 가치는 100만 달러가 된다. 이들이 동업자 중 한 명이 사망할 경우 사업체가 입을 타격을 최소화하고 안정적 운영을 보장하기 위해 상호매입 계약을 맺는다. 이 계약에 따라 각자는 나머지 2명의 파트너에 대해 각각 50만 달러 혜택의 생명보험을 구입한다. 이렇게 하면 3명 중 누군가 사망할 경우 나머지 2명은 각각 50만 달러의 보험금을 받게 되고, 그들은 계약에 따라 이 돈을 사망한 동업자의 지분(100만 달러)을 해당 가족이나 상속자들에게 50만달러씩 주고 사게 된다. 결국 나머지 2인의 지분은 각각 50%(150만 달러)로 늘고, 공평하게 나눠지게 된다. 만약 이같은 계획을 세워두지 않았다면 파트너의 사망 후 그의 지분 처리를 두고 복잡한 문제가 발생할 수 있다. 잘못하면 사업체의 정상적 운영에까지도 영향을 줄 수 있을 것이다. ▶사업체 매입계약(Entity purchase agreement ) 말 그대로 사업체가 업주나 파트너들의 보험을 사는 방식이다. 사업체가 파트너 당사자들에 대한 보험의 소유주이자 수혜자가 돼서 파트너 수 만큼 만의 보험을 갖게 되는 것이다. 파트너 개개인이 다른 파트너 모두에 대해 보험을 사야 하는 상호 계약보다 관리상 편리할 수 있다. 소유자나 파트너가 사망할 경우 보험금은 사업체에 지불되고, 이 사업체는 이 보험금을 이용해 사망한 업주나 파트너의 지분을 사게 된다. 비즈니스 재정설계는 준비가 철저해야 한다. 그만큼 전문가의 도움이 꼭 필요한 분야이기도 하다. 지금이라도 효과적인 사업체 플랜에 대해 고려해보자. 켄 최 객원기자

2016.02.17. 20:37

LA 다운타운 콘도값 계속 오른다

LA다운타운 콘도 가격이 지속적으로 상승하고 있다. LA와 샌프란시스코 등에서 대규모 콘도 개발을 진행하고 있는 마크사가 최근 발표한 자료에 따르면 지난해 12월 기준 다운타운 신규 콘도 가격은 스퀘어피트 당 803달러로 전달보다 2%, 지난해 같은 기간보다는 4%가 상승한 것으로 집계 됐다. 콘도의 가장 높은 층에 배정되는 펜트하우스는 스퀘어피트당 1299달러로 저층 유닛과 똑같이 전달보다는 2%, 지난해에 비해서는 6%가 뛰었다. 신축공사가 진행중인 새 콘도의 인벤토리는 581유닛으로 전달보다 7%가 감소했으나 지난해 12월에 비해서는 86%가 증가했다. 콘도 인벤토리가 1년전 보다 갑자기 증가한 이유는 LA다운타운에서 공사가 진행중인 메트로폴리스가 지난가을부터 타워I에 이어 타워II에 대한 판매를 시작했기 때문이다. 메트로폴리스 콘도는 타워I과 타워II를 합쳐 824유닛이 있으며 이중 243유닛이 에스크로 중이고 581유닛이 남아 있는 상태다. 메트로폴리스의 분양가격은 면적과 위치, 층수에 따라 60만~200만 달러에 팔리고 있으며 스퀘워피트당 평균 1100달러 선에서 분양되고 있다. 메트로폴리스는 중국계 바이어를 비롯해 다운타운에서 사업하는 한인들도 많이 구입하고 있다. 기존 콘도는 스퀘어피트당 627달러로 전달보다 가격이 2% 하락했지만 지난해 12월 보다는 11%가 올랐다. 12월에 거래된 기존 콘도 수는 모두 30유닛으로 전달보다는 12%, 1년전 보다는 29%가 감소했다. 메트로폴리스와 같은 신규 콘도 분양이 활발해지면서 기존 콘도 거래는 주춤하는 모습을 보여주고 있지만 봄이 되면 다시 늘어날 것으로 예상된다. 현재 마켓에 나와있는 기존 콘도 리스팅 수는 94개이며 에스크로중인 유닛은 25개다. 다운타운 콘도의 인벤토리는 공급보다 수요가 많아 3.1개월치로 매우 낮은 수준이다. 정상적인 마켓에서의 인벤토리는 6~7개월치가 보통이다. 경기가 나쁘던 2010년도에는 리스팅 수가 600개가 넘었으나 지금은 매물이 많이 부족한 상태다. 다운타운 콘도 전문가인 아메리카 부동산의 스캇 남 에이전트는 "다운타운은 생활이 편리해지고 과거에 달리 안전해졌다는 인식 덕분에 콘도 구입을 원하는 바이어들이 많은 편이며 주로 젊은 전문직 고소득자와 다운타운에서 크게 사업을 하는 사람들이 선호하고 있다"고 전했다. 박원득 객원기자

2016.02.17. 20:10

은행서류와 조기상환 벌금 여부 확인하라

모기지 스테이트먼트의 잔액 확인하고 이상 없다면 소비자보호국에 불만 접수 집을 팔거나 재융자를 하게되면 기존의 1차 모기자 융자금은 새로 들어오는 은행의 자금으로 페이오프를 하게된다. 그런데 에스크로 과정에서 기존 융자금에 대한 페이오프 금액에 차질이 생길 때가 간혹 있다. 페이오프해야 할 금액보다 적은 돈을 전 모기지 렌더에게 송금하는 바람에 나중에 추가 자금을 더 보내야되는 상황이 발생하는 것이다. 이렇게 난감한 상황에 빠진 홈오너는 어떻게 대처해야 될까. ▶사례 LA 인근에 거주하는 한인 이모(57)씨는 두 달 전 재융자를 했다. 그 당시 렌더가 에스크로로 보낸 페이오프 서류에는 이씨가 갚아야 할 모기지 잔액이 분명히 25만5889달러로 적혀 있었다. 이씨는 재융자를 해주는 은행의 자금으로 이 돈을 에스크로를 통해 전 모기지 렌더에게 보냈다. 약 한 달에 걸쳐 모든 에스크로 과정이 끝난 상태에서 이씨는 최근 전 렌더로부터 한 통의 메일을 받고 깜짝 놀랐다. 페이오프해야 할 금액이 26만5889달러 인데 잘못 계산하는 바람에 1만 달러가 부족하다는 내용이었다. 전 렌더는 이씨에게 메일을 받는 즉시 차액 1만 달러를 보내라고 요구했다. 빨리 보내지 않으면 콜렉션으로 넘길 수 있으며 그로 인해 크레딧에 나쁜 영향을 줄 수 있다는 글도 담고 있었다. 황당한 이씨는 에스크로에 알아봤지만 분명히 은행으로부터 온 페이오프 서류(Demand Letter)에는 25만5889달러가 적혀 있었던 것을 확인했다. 이씨는 갑자기 1만 달러를 더 내라고 하는데 수중에 여유 자금이 없는 상황에서 어떻게 대처해야 할지 난감해 하고 있다. ▶이씨가 할 수 있는 옵션 페이오프 금액에 차질이 생길 때 홈오너가 대응할 수 있는 방법에는 몇 가지가 있다. 첫째는 은행이 실수했을 가능성이 있으므로 다시 한번 페이오프 금액을 확인하는 것이다. 재융자를 하기 직전에 받았던 전 모기지 렌더의 스테이트먼트를 찾아서 잔액을 확인할 수 있다. 보통의 경우 렌더가 매월 발송하는 스테이트먼트에는 그달 갚아야 할 금액과 남아있는 모기지 잔액이 적혀 있다. 물론 잔액과 실제 갚아야 할 금액에 차이가 날 수 있지만 우선은 스테이트먼트에 나와있는 잔액이 정확한지에 대해 렌더 측과 확인해볼 필요가 있다. 둘째는 조기상환 벌금 여부다. 이 조항은 홈오너가 일정 기간 내(보통 3년이나 5년)에 주택매매나 재융자을 하면서 모기지를 다 갚아 버리면 일종의 벌과금을 내야하는 항목이다. 렌더들은 홈오너가 조기에 모기지를 상환하면 이자 수익이 없어지므로 조기상환 벌금 조항을 넣는 경우가 종종 있다. 이런 사실을 바이어도 융자서류에 사인을 하면서 알고 있지만 시간이 지나면 잊어버리게 된다. 조기상환 벌금액은 모기지 스테이트먼트에 나오지 않으므로 페널티 조항이 있다면 렌더가 나중에 이 벌과금을 더해서 페이오프 금액이 모자라게 될 수 있다. 셋째. 조기상환 벌금이 없고 추가로 은행에 납부해야 할 돈이 없음에도 불구하고 렌더가 계속 차액 1만 달러를 요구한다면 연방소비자재정보호국(CFPB, consumerfinance.gov/complaint)에 불만사항을 접수할 수 있다. 이렇게 해서 보다 전문적인 기관에서 정확한 페이오프 금액을 다시 산출해달라고 요구하는 것이다. ▶렌더의 책임 소재 페이오프 금액이 잘못 계산됐다고 해도 렌더나 에스크로는 법적 책임이 없는 경우가 대부분이다. 항상 페이오프할 때마다 렌더는 각종 수수료 등 추가적인 비용이 발생할 수 있다는 것을 서면으로 명시하고 있으며 에스크로에서도 홈오너는 추가 페이오프 금액이 생길 수 있다는 서류에 사인을 하도록 하고 있다. 따라서 홈오너는 재융자나 집을 팔아서 페이오프를 할 때 렌더가 알려주는 잔액이 맞는지를 재차 확인하는 것이 좋다. 박원득 객원기자

2016.02.17. 20:04

포인트, 모기지 이자 낮추기 위한 비용

소득 대비 부채비율 38% 이하여야 20% 이하 다운 하면 PMI 가입 필수 <모기지 보험> 주택구입의 성공은 모기지 융자에 있다고 해도 과언이 아니다. 아무리 좋은 집이 나타나도 융자를 얻지 못하면 그 집은 있으나 마나다. 처음 집을 장만하려는 바이어들은 모기지 융자에 대해 잘 모르는 경우가 많다. 초보 바이어를 위해 융자와 관련된 용어와 기본적으로 꼭 알아야 할 사항에 대해 소개한다. ▶소득대비 부채 비율(DTI)이란 바이어의 총 소득에서 매월 고정적으로 나가는 비용에 대한 비율이다. 모기지 렌더들은 이 비율이 상환 능력을 보여주는 것이므로 융자 승인의 중요한 기준으로 삼는다. 은행마다 기준은 다르지만 보통의 경우 주택과 관련 페이먼트(재산세와 보험료, 콘도나 타운하우스일 경우 관리비)가 세전 소득의 28%가 넘으면 안된다. 한달 월급이 5000달러라면 집과 관계된 페이먼트는 1400달러 이하여야 한다. 크레딧카드나 자동차 활부금 등 바이어가 지출해야 하는 모든 채무에 대한 DTI는 38% 선이다. 이 비율은 은행마다 다르고 연방정부가 보증해주는 FHA 융자는 일반 렌더보다 허용하는 DTI 비율이 다소 높아 바이어에게 유리하다. ▶포인트(Points)란 모기지 이자를 낮추기 위해 홈 바이어가 추가로 은행에 지불하는 비용을 말한다. 바이어가 해당 주택에 오래 거주할 계획이 있다면 기본적인 비용 이외에 추가적으로 융자 금액의 몇 퍼센트를 더 다운하면 이자율을 내릴 수 있다. 예를 들어 융자금액의 1%를 지불하면 모기지 이자율을 0.5% 내리게 하는 식이다. 융자금이 50만 달러라면 바이어가 5000달러를 더 내고 30년동안 갚아야 하는 기본 이자율에서 0.5%를 내리게 하는 것이다. 이때 포인트와 줄어드는 이자율은 모기지 렌더마다 다르므로 은행측에 자세한 내용을 물어보는 것이 좋다. 이자율 할인을 원치 않는다면 별도로 포인트 비용을 지불하지 않으면 된다. ▶PMI란 Private Mortgage Insurance의 약자로 다운페이먼트 자금이 20% 미만일 때 은행은 융자액에 대한 모기지 보험을 요구한다. 모기지 은행은 바이어가 다운페이를 20% 이상 하지 못하면 재정적으로 약하다고 생각한다. 이러한 리스크를 보전해주기 위한 보험이 바로 PMI다. 군인 복무자를 위한 VA론을 제외하고는 대부분의 렌더들은 바이어가 20%를 총족시키지 못하면 PMI에 가입하도록 한다. PMI 요율은 융자금액 등 여러 조건에 따라 다르며 보통 융자액의 0.5~1.5% 전후라고 보면 된다. 만약 모기지 융자액이 30만 달러라면 PMI 요율을 1% 적용시 모기지 보험은 1년에 3000달러라는 계산이 나온다. 한달에 250달러 꼴이다. PMI는 주택 에퀴티가 20%를 넘으면 은행에 해제를 요청할 수 있다. 그러나 FHA 융자는 상환기간이 15년이 넘을 경우 늘어나는 에퀴티에 상관없이 7년간 의무적으로 보험료를 납부해야 된다. ▶이자율을 특정기간 묶을 수 있나 모기지 이자율은 매일 바뀐다. 그래서 에스크로를 오픈하고 나서 처음 생각했던 이자율이 계속 올라 걱정하는 경우가 종종 있다. 이럴때 이자율을 묶으면(Lock) 나중에 이자율 상승을 걱정하지 않아도 된다. 대부분의 모기지 렌더들은 바이어의 요청에 따라 2주, 30일, 45일, 60일 등 이자율을 일정기간 고정시킬 수 있도록 허용하고 있다. 이자율을 고정 시키려면 수백달러의 비용이 발생할 수 있고 이자율이 처음보다 내려 간다면 높은 이자를 선택해야 되는 단점이 있으므로 모기지 시장상황을 잘 판단해서 결정해야 한다. ▶클로징 경비는 얼마나 되나 집을 구입하게 되면 에스크로 비용이나 타이틀 보험, 융자 수수료 등 여러 항목으로 지출이 발생한다. 바이어는 주택 구입에 필요한 다운페이먼트 이외에 이러한 클로징 경비를 별도로 준비하고 있어야 한다. 클로징 경비는 대개 융자금액의 2~4% 정도로 생각하면 된다. ▶모기지 은행은 몇 곳을 알아봐야 하나 가능한 많이 알아보는게 유리하다. 현재의 신용점수 시스템(FICO)은 소비자가 같은 목적으로 크레딧 점수를 조회할 경우 횟수에 상관 없이 한번으로 간주한다는 특별조항을 갖고 있다. 따라서 바이어는 크레딧 점수 하락에 대한 걱정 없이 여러 은행으로부터 이자율을 비교할 수 있다. 박원득 객원기자

2016.02.17. 19:59

주목할만한 개발 프로젝트 50개 <5> 1020 사우스 피게로아

LA다운타운의 스카이라인을 변경할 또 다른 메가 프로젝트가 베일을 벗었다. '메트로폴리스' '오션와이드 플라자'와 함께 LA다운타운 '빅3' 프로젝트로 꼽히는 '1020 사우스 피게로아'는 7억 달러가 투입되는 초대형 프로젝트다. 이 프로젝트를 진행하고 있는 중국의 부동산 개발업체 셴젠 헤이즌사에 따르면 동서로 플라워와 피게로아 남북으로 11가와 올림픽 사이에 위치한 2.7에이커 부지에는 446피트 높이의 32층짜리 주거용 빌딩과 374피트 높이의 32층짜리 W호텔이 세워진다. 특히 인근에 들어서는 메트로폴리스 인디고 호텔과 경쟁브랜드인 W호텔을 유치했다는 게 개발 업체 측의 설명이다. 건물 모양은 L자 모양이다. 주거용 빌딩에는 650 유닛의 콘도미니엄이 W호텔에는 300개 객실이 들어서게 되며 양 빌딩 모두 1층 8만 스퀘어피트 공간에는 리테일 업소와 레스토랑이 입점하게 된다. 공사는 2017년 초에 시작해 2020년쯤 완공될 계획이다. 또 이 부지에는 이 두 빌딩의 공사가 끝나는 대로 셴젠 측은 기존의 럭스 시티센터호텔을 562피트 높이의 42층짜리 주거용 빌딩으로 탈바꿈시키는 작업에 돌입한다. 이외에도 8층짜리 주차빌딩 꼭대기에는 야외 수영장과 정원 등이 갖춰지게 된다. 또한 오션와이드 플라자처럼 대형 디지털 LED간판도 설치할 예정이다. 한편 10억 달러가 들어가는 메트로폴리스는 중국 개발업체 그린랜드가 110번 프리웨이 동쪽 LA 라이브 북쪽에 위치한 6에이커 주차장 부지에 콘도 3개동(1524 유닛) 및 인디고 호텔 건물을 짓는 메가 프로젝트다. 또 오션와이드 플라자는 중국 베이징을 기반으로 한 개발업체 오션와이드가 10억 달러를 투입해 스테이플스 센터 동쪽 11가와 플라워 인근 4.6에이커 규모의 주차장 부지에 호텔과 콘도로 구성된 49층 높이의 건물 1동과 40층짜리 건물 2동을 건설한다. 진성철 기자

2016.02.17. 19:57

주택 거래 3건 중 1건 에스크로 늦어져

주택매매 3건중 1건은 예상됐던 기한보다 늦어지고 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)가 부동산 에이전트 2643명을 대상으로 조사한 결과, 응답자의 32%는 집 계약을 종료하는데 지연을 경험했으며 절반 가까이는 돈 문제를 주원인으로 꼽았다. 이는 전년 상반기의 40%보다 6%포인트 증가한 수치다. 주택 인스펙션 문제가 21%였으며 주택감정가 차이(14%) 관련 이슈가 그 뒤를 이었다. 주택거래가 늦춰진 이유는 ▶바이어의 재정문제 ▶주택 인스펙션 ▶주택 감정가 차이 등 세 가지로 좁혀진다. 따라서 올해 집을 팔거나 살 계획이 있는 주택소유주나 구입자는 이 세 가지 문제를 피할 수만 있다면 집 매매를 원하는 기간에 마칠 수 있다는 게 업계 관계자들의 전언. 바이어 재정문제 주택융자 업계 관계자들은 예비주택구입자들이 흔히 저지르는 실수중 하나가 융자 승인 후 크레딧점수에 영향을 줄 수 있는 자동차나 대형 가구 등을 구입하는 것이라며 크레딧점수가 변하면 모기지 융자에 문제가 생기고 이로 인해 주택거래를 종료할 수 없는 경우가 발생한다고 지적했다. 웰스파고의 제니퍼 김 모기지 컨설턴트는 "모기지 융자의 사전승인을 받았다 하더라도 집계약이 끝날 때 까지는 새로운 물건을 구입하지 않는게 이롭다"며 "특히 크레딧점수에 영향을 미칠만한 소비행동은 아예 자제해야 한다"고 설명했다. 한 융자업체 관계자는 자동차 융자 때문에 주택 매매가 중단됐다는 전화를 종종 받는다며 집을 정말 구입하고 싶다면 크레딧카드 사용에 주의하라고 귀띔했다. 소득대비채무비율(DTI) 역시 주택거래가 늦어지는 이유다. 론오피서에게 바이어가 본인의 빚을 포함한 재정상황을 정확하게 알리지 않아 문제가 생기는 경우가 많다는 것이다. SNA 파이낸셜의 매튜 남 대표는 "바이어의 이직 등 고용상태가 바뀌어 소득 수준이 바뀌거나 채무가 추가된 사실을 알리지 않아서 융자기준인 DTI를 맞추지 못하는 경우가 많다"며 "이로 인해서 융자가 깨지는 경우도 있어서 주의가 요구된다"고 강조했다. 이어 그는 "주택 대출이 거절됐다는 소식을 들으면 바이어와 셀러 양측 모두가 거래를 쉽게 포기하려는 한다"며 "인내심을 가지고 은행 측 융자 담당자 또는 융자 브로커와 지속적으로 연락을 취하며 대안을 찾는 게 바람직하다"고 덧붙였다. 주택 인스펙션 주택 인스펙터의 잘못된 인스펙션은 거래 자체를 무산시킬 수 있고 주택 수리비 문제가 발생하면 비용부담 분쟁으로 거래가 지연될 수 있다. 주택 수리비를 둘러싼 셀러와 바이어간의 분쟁은 자칫 감정싸움으로 번질 수 있어서 조심해야 한다. 적절히 대처하지 못하면 바로 주택 거래가 깨지게 되므로 바이어, 셀러 양측 모두 주의해야 한다. 특히 완벽한 집을 구입하고 싶은 바이어의 마음은 이해할 수 있지만 셀러 측에 수리비용을 요청하는 것은 주택 거래의 파기 요인이 될 수 있다. 따라서 바이어는 인스펙션 보고서에 기재된 여러 결함 사항들의 내용을 자세히 살펴 예상 수리비용도 알아본 후 셀러의 비용분담이 필요한지 판단하는 자세가 필요하다. 셀러도 주택거래를 빨리 마무리 지으려면 바이어의 요구가 적정한지를 파악해 수리비를 나누거나 부담하는 게 좋다. 주택 감정가 주택 감정가 문제도 인스펙션 이슈와 유사하다. 주택 감정가가 셀러와 바이어 간 계약한 금액보다 낮거나 높게 나오면 일단 거래가 중지된다. 감정가가 낮게 나오면 융자은행 측은 감정가 이상의 융자를 승인하지 않기 때문에 거래가 지연될 수밖에 없다. 만약 감정가와 계약한 금액의 차이가 있다면 이 문제가 해결돼야 거래가 진전된다. 이럴 경우, 셀러나 바이어 둘 중 하나가 더 부담하던지 아니면 합의를 통해 분담하는 방법이 있다. 그러나 융자은행의 감정가가 워낙 낮게 나오면 셀러는 주택 감정을 주관한 업체에 감정가 조정을 요청하거나 2차, 3차 감정을 시도해 감정가를 거래 금액에 최대한 근접시켜서 바이어 설득에 나서는 방법이 있다. 이런 난항을 미리 막기 위해서 셀러는 리스팅 전 주택가치를 미리 확인하고 이를 받아두면 바이어 융자은행의 낮은 감정가에 정식 항의도 할 수 있고 정확한 가격을 미리 알 수 있어서 적정 거래가를 설정해 거래가 늦춰지는 것을 피할 수 있다는 장점이 있다. 진성철 기자

2016.02.17. 19:54

'추천·리뷰'로 주택 공사 컨트랙터 정해라

DIY로 집을 고친 홈 오너들은 컨트랙터를 고용하는 것이 시간과 돈을 절약하는 방법이라고 입을 모은다. 하지만 컨트랙터와 리모델링을 하는 과정도 결코 쉬운 일이 아니다. 리모델링을 한 번이라도 경험한 홈 오너들은 똑같이 말한다. “다시는 안하고 싶다." 홈 오너들이 말하는 집 고친 경험은 나이트 메어 수준이다. 이런 홈 오너에게 일했던 컨트랙터 추천을 부탁하면 한결같이 거부한다. 부실공사, 예산초과, 공사기간 무한대 연장 등 이유도 다양하다. 무책임한 컨트랙터를 만난 홈 오너의 스트레스는 공사가 끝난 후에도 지속된다. 매주 일요일 밤 10시에 방송되는 스파이크 TV의 리얼리티 쇼 ‘컨트랙터를 잡아라(Catch a Contractor)’는 이것이 전제다. 전직 컨트랙터였던 진행자 아담 캐롤라와 뉴욕 롱아일랜드 베테랑 컨트랙터 스킵 베델이 홈 오너들이 고발한 컨트랙터를 찾아내 새는 지붕부터 끝내지 않은 공사까지 그들의 비전문적이고 무책임한 작업과 대면시킨다. 2014년 시작된 이 리얼리티 쇼는 시즌 3까지 이어지며 인기를 끌고 있다. 프로그램을 통해 알려진 좋은 컨트랙터를 구하는 방법과 나쁜 컨트랙터를 피하는 방법을 소개한다 ▶싼 견적 조심 몇 군데 컨트랙터 견적서를 받아보면 공사에 드는 기본 자재비용은 비슷하다. 견적 비용의 차이는 결국 노동력이다. 무조건 싼 견적을 찾으면 그 만큼 공사의 질도 낮아지고 무엇보다 공사기간이 늘어날 수 있다는 것을 생각해야 한다. ▶라이선스와 보험 확인 라이선스가 있는지 현재 유효한지 확인해야 한다. CGR(Certified Graduate Remodeler) CBD(Certified Bath Designer) 등의 자격증을 소지하고 있는지도 살펴본다. 공사비용이 낮다고 라이선스가 없고 상해보험도 들지 않은 무면허 컨트랙터와 계약하면 안된다. 라이선스가 있어야 문제가 생겼을 때 라이선스 에이전시에 도움을 요청할 수 있고 부실 공사에 대한 불만을 제기할 수도 있다. ▶상세한 견적서 요청 상세하게 쓰인 견적서를 통해 전문가인가를 가늠해 본다. 견적서에 자재 노동력 가격 등 리모델링 진행과정에 알아야 할 항목을 자세히 적어야 한다. 견적서를 통해 비용을 크게 줄일 수 없더라도 어떤 자재를 사용하는지 작업과정에 따른 시간은 얼마나 드는지 항목별 비용을 통해 리모델링 총비용 산출 등을 알 수 있다. ▶컨트랙터와 하청업체 간 신뢰도 컨트랙터 회사가 자격이 있는 목수 라이선스가 있는 배관공 전기기사와 일하는지 반드시 확인해야 한다. 또한 컨트랙터와 일한 기간과 신뢰 등이 있는지도 살펴야 한다. ▶추천인에게 전화 믿을 만한 컨트랙터를 구할려면 역시 추천이 최고다. 추천 명단을 받으면 바로 전화해서 필요한 질문을 하고 가능하면 컨트랙터 회사나 작업한 곳을 보는 것을 권한다. 컨트랙터와 미팅을 할 때 서로 리모델링 프로젝트에 대해 충분히 질문하는 시간을 가져 의사전달이 잘 되는지도 살펴야 한다. ▶10% 혹은 1000달러 이상 지불 금지 컨트랙터와 계약할 때 총 공사비용의 10% 이상 혹은 수천 달러를 지불해서는 안된다. 만약 계약하면서 먼저 수천 달러 지불을 요구하면 경고 신호와 다름없다. 대부분의 주에서는 계약서에 3일 이내 계약 해지가 가능하다는 문구를 넣도록 요구하고 있다. ▶작업과정 대로 지불 일정 컨트랙터가 정확한 지불 일정을 가지고 있는지는 정말 중요하고 계약서에 표기해야 한다. 공사비용지불은 계약서대로 끝낸 작업과 맞물려 지급되어야 한다. 일을 시작할 때 먼저 공사비용의 10%를 지급하고 다음 작업에 다시 10%를 지급하는 식이다. ▶명확한 공사 날짜 정확한 공사 시작과 끝내는 날짜는 정말 중요하다. 컨트랙터가 세 달 작업이라고 계약하고 8개월 걸린다면 매일 작업하지 않거나 다른 집 공사와 함께 진행하는 경우일 수 있다. 계약하기 전 날짜를 명확하게 정하고 공사기간이 늘어날 경우 컨트랙터의 해결 방법도 미리 요구해야 한다. ▶안전한 집 관리 질문 컨트랙터에게 공사 중 어떻게 안전하게 집을 관리할지 구체적으로 질문한다. 가구 마루 그리고 벽을 어떻게 보호할지 아이들 안전 매일 수많은 사람이 작업하며 드나드는 동안 집과 일하는 사람들 안전 지키지 매일 작업 후 누가 정리할지 등 상세하게 질문한다. ▶매일 작업 내용 요구 매일 작업한 내용을 받으면 서로 의견을 나누기 쉽고 홈 오너가 원하는 것을 바로 얘기할 수 있어 작업에도 도움이 된다. 컨트랙터가 5분 안에 작성할 수 있을 정도로 간단하게 정리한 내용이 적당하다. 이은영 객원기자 -------------------------------------------------------- 홈 서비스 리뷰 사이트 인기 음식점, 호텔, 화장품 등 리뷰 사이트 평가를 통해 선택하는 소비자가 늘어나면서 홈 서비스도 등장했다. 대표적인 홈 서비스 리뷰사이트는 앤지스 리스트(Angie's List)다. 앤지스 리스트는 각 지역별 총 300만 명의 소비자들이 720개 이상의 홈 서비스 등급을 매기는 서비스업체 전문 리뷰 사이트(angieslist.com)다. 매달 회원들이 서비스 이용 후 남기는 6만개 평가는 작업진행, 비용, 작업기간, 작업수준 등 매우 상세하다. 고객 불만해결 팀이 있어 작업 후 문제가 생기면 A/S 뿐만 아니라 불만족도가 높으면 할인도 해준다. 가입비는 매월 3.75달러, 1년 9.99달러, 2년 15.98달러다. 앤지스의 앱 ‘스냅픽스(SnapFix)는 리모델링하고 싶은 공간이나 수리가 필요한 부분을 글과 함께 사진도 올리면 컨트랙터 회사나 핸디맨들이 연락을 한다. 이외 홈서비스 업체로 옐프, 그루폰 등이 있으며 아마존도 ‘아마존홈서비스(Amazon Home Services)’를 시작했다. 이은영 객원기자

2016.02.17. 19:51

새집 분양 안내…몬터레이파크

몬터레이파크 주택 전문 개발업체인 올슨은 LA 동부지역인 몬터레이파크에서 단독주택을 분양하고 있다. 주택 실내 면적은 2166스퀘어피트이며 방은 옵션에 따라 4개 화장실은 3.5개까지 가능하다. 새 단지지만 주변에 마켓 식당 쇼핑몰 등 기존 편의시설이 잘 갖춰져 있으며 모든 주택은 전기요금을 절약할 수 있는 태양광 에너지 시스템이 설치되어 있다. ▶주소:2015 Potrero Grande Dr. Monterey Park CA 91755 (562)370-9509

2016.02.10. 21:01

카드만 잘 사용해도 신용점수 올라간다

집이나 사업체를 구입할 때 중요한 것은 돈을 빌리는 사람의 신용상태다. 신용 점수에 따라 융자 승인 여부가 결정되고 이자율도 정해진다. 그래서 경제 활동을 하기 위해서는 좋은 신용점수를 유지하는 것이 좋다. 미국의 신용점수(Fico Score)는 300~850점까지 분포되며 개인의 신용 활동과 기간, 그리고 연체 여부에 따라 점수는 오르고 내린다. ▶신용상태 우수: 720~850 크레딧이 가장 좋은 그룹이다. 신용 거래 기록이 길고 소득대비 빚이 적으며 페이먼트 연체기록이 전혀 없는 사람들의 점수라고 할 수 있다. 이 정도 수준이면 주택 등 부동산 모기지나 자동차 융자를 받을 때 최상위 조건의 낮은 이자율을 얻을 수 있다. ▶좋은 신용점수: 690~720 미국인들의 평균 점수대다. 각종 페이먼트를 제 날짜에 납부하고 있으며 카드 빚도 한도액 대비 30% 이하로 잘 유지하고 있는 경우다. 아주 우수한 점수라고는 할 수 없지만 웬만한 융자를 받는데 있어서 별 어려움이 없는 점수대다. ▶문제 있는 신용상태: 650~690 여러 은행에 대한 각종 페이먼트를 늦게 하면 이 점수대로 떨어진다. 연체를 수 개월 이상 지속해도 이 수준이 될 수 있다. 또한 연체 기록은 없을지라도 여러 장의 크레딧 카드 한도액을 거의 채우게 되면 점수는 크게 떨어진다. 이 상태에서는 더 이상의 새로운 융자를 받아 내거나 크레딧 카드를 신청하기 힘들다. ▶아주 약한 신용점수: 350~650 크레딧 기록이 없어 신용 점수를 만들어가는 사람을 제외하고는 크레딧과 관련하여 중대한 연체기록이 있는 경우가 대부분이다. 크레딧 카드나 주택및 자동차 페이먼트 등 여러 어카운트에 대해 연체한 기록이 많으며 차압을 당하거나 파산을 해도 이 점수대에 속하게 된다. 신용점수가 이 수준이라면 재정 전문가를 만나 크레딧 회복을 위한 전문가의 상담을 받는 것이 좋다. ▶신용 기록 없음: 0~349 이 점수에 속한 사람들은 아직 크레딧 활동을 하지 않고 있는 경우가 많다. 신용을 쌓으려면 작은 한도액의 크레딧 카드부터 시작하는 것이 바람직하다. 처음 6개월 동안 카드를 썼다 갚았다를 반복하면 이때부터 크레딧 점수는 올라가기 시작한다. 대학 신입생의 경우 이 점수대에 속하므로 작은 액수의 크레딧 카드를 발급받아 신용점수를 키우는 것이 좋다. 박원득 객원기자

2016.02.10. 21:00

모기지 페이오프 vs 투자용 부동산 구입

이자율 높거나 은퇴 연령대라면 모기지 페이오프 하는 게 유리 홈오너에게 10만 달러의 여유 자금이 갑가지 생겼다. 이 돈으로 살고 있는 주택의 남아 있는 모기지를 페이오프 하는 것이 좋은지 아니면 다른 투자용 부동산을 구입하는데 사용하는 것이 현명한 생각인지 고민에 빠지게 된다. 사실 이 질문에 대해서 100% 정답을 말하기는 매우 곤란하다. 홈오너의 크레딧 등 재정적인 상태와 나이, 그리고 갖고 있는 모기지 이자율, 남아있는 융자금, 현재 소득과 앞으로 수입에 대한 변화 등 따져봐야 할 변수들이 너무나 많기 때문이다. 과연 10만 달러의 여유자금으로 그려 볼 수 있는 시나리오를 생각해 보자. 모기지 페이오프 모기지 이자가 7~8% 이상으로 높다면 수중에 있는 여유 자금으로 페이오프 하는 것이 유리하다. 현재 30년 고정 이자가 4% 수준이므로 이보다 훨씬 높은 이자를 갖고 있다면 페이오프 할 경우 큰 돈을 절약할 수 있다. 수입이 일정치 않고 재정적으로 안정되지 못한 홈오너라면 역시 남아 있는 빚을 없애는 것이 좋다. 굳이 모기지 빚이 아니더라도 5~6%대 이상의 높은 이자율의 자동차 융자금이 남아있다면 이것을 페이오프해도 된다. 은퇴를 생각하는 시니어라면 여러 가지를 따져봐야 한다. 은퇴 연령대라면 고정적인 수입이 필요하다. 단순히 생각하면 은행에 잠자고 있는 여윳돈으로 매월 렌트 인컴을 만들어 주는 유닛을 구입하는 것이 좋다고들 말한다. 그러나 깊게 생각해보면 결정이 말처럼 쉽지만은 않다. 소자본으로 인컴 유닛을 구입하면 건물주가 모든 테넌트를 관리해야 한다. 테넌트가 나가면 세입자를 찾아서 리스 계약을 맺어야 하고 자잘하게 수리할 곳이 생기면 직접 손을 봐야 할 때도 있다. 만약 홈오너가 이런 것을 하기 힘들어 한다면 차라리 살고 있는 집의 모기지를 페이오프 하는 것이 마음 편하다. 은퇴가 다가 오거나 이미 은퇴를 한 상태에서도 다른 곳에서 수입이 나온다면 굳이 투자용 건물을 구입하는 것 보다 모기지를 페이오프해서 페이먼트에 대한 부담을 없애는 것도 생각해 볼 수 있다. 인컴 창출 투자용 부동산 구입 우선 홈오너가 젊고 고용이나 수입이 안정적이라면 10만 달러로 투자용 부동산을 구입하는데 쓰는 것이 좋다. 현재 소득으로 충분히 살고 있는 집의 모기지 페이먼트를 하고 인컴 유닛을 구입해서 추가 수입을 올릴 수 있기 때문이다. 투자를 하게 되면 항상 위험 부담을 안게 된다. 따라서 부동산 투자는 무리하게 시작하기보다는 재정적으로 안정된 상태에서 하는 것이 정석이다. 또한 부동산은 장기적으로 투자할수록 수익률이 높아지므로 부동산 투자는 나이가 젊을 때 할수록 유리하다. 고연봉 직장인이라면 이자에 대한 세금 공제 효과를 보기 위해 이자율이 낮은 모기지 페이먼트는 남겨두는 것도 괜찮다. 은퇴 이후에 수입을 원하고 본인이 투자용 건물을 관리할 수 있는 상황이라면 투자용 부동산에 돈을 넣는 것도 나쁘지 않다. 부동산 에이전트들은 "투자용 부동산을 구입 할 때는 건물 및 세입자 관리 능력이 있어야 하고 높은 공실률 등 예기치 못한 리스크에 대처할 수 있는 여유 자금, 세금 관계 등 개인의 재정적인 상황을 잘 따져보는 것이 중요하다"고 입을 모으고 있다. 박원득 객원기자

2016.02.10. 20:57

주목할만한 개발 프로젝트 50개 <4> LA 다운타운 더블록

LA다운타운의 상징물인 메이시스 플라자가 대대적인 리모델링에 들어갔다. 남북으로 7가와 8가 사이 동서로 플라워와 호프가 사이에 위치한 오피스 상가. 메이시스 플라자를 포함한 쇼핑센터 셰라턴 호텔 오피스 빌딩 등을 포함하는 재개발 프로젝트가 '더블록'(The Bloc)이다. 이 프로젝트에는 총 1억8000만 달러가 투자되며 블록의 데뷔 시기는 애초 지난해 말이었으나 올해 여름으로 늦춰졌다. 셰라턴 호텔은 로비와 485개의 객실을 재단장하고 75만 스퀘어피트의 공간은 럭셔리 오피스로 탈바꿈한다. 또 40만 스퀘어피트 이상의 리테일 공간에는 로컬 부티크 프리미어 소매업체 레스토랑 등이 입점할 예정이다. 또 7가를 통해 들어가는 입구는 샌타모니카 플레이스 몰의 입구와 유사하게 오픈 스페이스로 꾸며진다. 중심부에는 메이시스 백화점이 위치해 있고 9개의 스크린을 갖춘 알라모 드래프트하우스 시네마가 오픈한다. 알라모 드래프트하우스 시네마는 댈러스에 본사를 두고 있으며 포트워스 샌안토니오 휴스턴 등 텍사스 주 주요 도시 8곳과 콜로라도 덴버 미주리 캔자스시티 뉴욕 용커스 등에 영화관을 운영하고 있다. 이름에서도 알 수 있듯 알라모는 다양한 맥주와 와인은 물론 샌드위치 조각 피자 파스타 디저트 등 음식을 제공하는 극장으로 유명하다. 메이시스 플라자 재개발을 진행 중인 라코비츠사는 남성의류업체 윙팁(Wingtip)과 노던 이탈리안 스테이크하우스 킬러 카페 디스트릭트 어반오븐 LA피트니스 저녁시간대 와인.맥주.술안주를 판매하는 스타벅스 이브닝 등도 유치했다. 특히 메트로 전철 역이 더블록 안에 위치해 차가 없어도 편안하게 이용할 수 있다는 것이 특징이다. 진성철 기자

2016.02.10. 20:52

대도시·도심보다 교외지역 활기 띨 듯

마이크로 주택 개발 열풍 계속 젊은층, 교외·역세권에 몰려 사무실 렌트도 공유 바람 거세 지난해 말부터 최근까지 부동산 데이터 분석업체와 월가의 애셋매니지먼트 업체들은 2016년 부동산 전망을 계속해서 쏟아내고 있다. 대부분의 분석 보고서들은 가격 동향과 시장변동 사항 등에 초점이 맞춰져 있다. 최근 부동산 재정전문 회사인 어반랜드인스티튜트(ULI)와 프라이스워터하우스쿠퍼스(PWC)는 부동산 전문가 수백 명들을 대상으로 설문조사를 펼쳐 올해 부동산 시장에서 부상할 9가지 트렌드에 대해 조사했다. 이 결과를 살펴보면 올해 부동산 시장이 어떤 방향으로 흘러갈지 가늠해 볼 수 있을 것으로 보인다. 1. 2급 도시들의 성장 뉴욕과 샌프란시스코와 같은 대도시들이 2014~2015년 가장 눈부신 성장을 이뤘다면 올해는 내시빌, 샌안토니오, 포틀랜드, 오스틴, 롤리더럼과 같은 2급 도시의 신장세가 두드러질 것이라는 분석이 지배적이다. 이들 도시는 메인 허브 도시와 긴밀하게 연결돼 있는 데다 주택구입능력이 상대적으로 낫다는 점과 이미 개발이 한창인 메트로 지역보단 투자기회가 많다는 점으로 부동산 개발업체와 투자업체들이 눈독을 들일 만하다. 2. 부모 된 밀레니얼 세대 교외지역 이주 흔히 밀레니얼 세대하면 도심 거주를 고집하고 있는 것으로 서술되고 있지만 이 젊은층도 그들의 부모세대와 마찬가지로 자녀가 생기면 좋은 교육구에 내 집을 마련하길 원한다. 현재 밀레니얼 세대가 결혼을 미루고 자녀도 늦게 갖고 있지만 한 연구 결과에 따르면, 곧 그들이 결혼과 자녀양육이라는 상황에 편입될 것이라는 것. 이에 따라 고용시장이 크게 개선된 밀워키의 하트포드와 피츠버그와 같은 도시의 교외지역으로 젊은층들이 몰릴 것이다. 전문가들은 교외지역이긴 하지만 통근열차 등 대중교통 접근이 용이한 지역 또는 환승 역세권 지역 등 도심의 라이프스타일을 제공하는 교외지역이 부상할 것이라고 진단했다. 3. 진화된 사무 공간에 대한 투자 증가 국내 경제회복의 가시화에 따라 고용시장이 성장하고 이에 따라 상업용 부동산 시장도 강세를 보이고 있다. 특히 IT업계를 대표로 하는 비즈니스 환경의 급격한 변화는 오피스 공간 디자인도 확 바꾸고 있다. 최근 사무 공간은 크리에이티브 오피스라 불리는 트렌드가 불고 있다. 즉, 오피스 환경이 공유형태로 변해가고 있다. 따라서 2000년 직원 1인당 사무공간은 253스퀘어피트였지만 IT를 이용한 협업과 이동형 업무 처리 등으로 인해 2020년에는 138스퀘어피트를 줄어들 것으로 ULI 측은 내다봤다. 오피스 공간 축소가 오피스 시장의 위축을 의미하는 게 아니라고 ULI는 못 박았다. 4. 새로운 주거형태 등장 주택가격의 고공행진은 주택소유를 어렵게 하고 있다. 이에 따라 주택소유율 70% 선이 무너졌고 2015년 2분기에는 63.5%로 최저 수준을 기록했다. 급격하게 오른 집값때문에 소비자들의 주택구입능력 악화됐다. 따라서 예비주택구입자들의 주택구입능력에 맞는 마이크로 주택 건설이 늘어날 것이라고 전문가들은 풀이했다. 마이크로 주택은 렌트비와 집값이 하향조정되지 않는 한 더 많은 지역에서 개발될 것이라는 게 건설업계의 전언이다. 5. 도심 주차공간 축소 젊은층 다수는 자동차를 소유하길 꺼리고 있는데다 우버와 리프트 같은 자동차 공유서비스와 무인자율주행차 등으로 인해서 도시개발 전문가와 정부관계자들은 도심의 지상 주차장을 주차공간으로 놔두는 것보단 개발하는 게 훨씬 효율성 제고라는 측면에서 낫다는 판단을 하고 있다. 6. 인프라 투자 증가 국내 인프라의 노후화는 이미 진행될 만큼 진행돼 있다. 새로운 대중교통 시스템이 필요하고 도로와 고속도로와 철도 등의 보수도 시급한 상황이다. 미국토목공학협회는 2020년까지 인프라 개보수에 3조6000억 달러의 자금이 필요할 것으로 예측했다. 이 막대한 자원을 조달하기 위해 정부와 민간의 협력사업은 물론 부동산 투자개발업체의 투자 유치 등 다양한 방법이 강구되고 있다. 7. 도시 농업 부상 옥상 정원이나 도시 농장 등이 새로운 트렌드로 떠오를 것이라는 게 전문가들의 설명이다. 도시민이 도시의 자투리땅, 뒤뜰, 옥상, 베란다 등 다양한 공간을 이용해 동식물을 기르는 것을 도시농업이라 한다. 이를 통해 먹을거리를 직접 생산하고 생활환경의 질적 향상도 도모할 수 있다. 8. 소형 또는 틈새 융자업체의 성장 건설 시장은 더 활성화될 것으로 보이지만 융자시장은 대형융자 기관들과 중소형 업체 또는 틈새시장을 공략하는 융자업체 등으로 양분화될 것이라는 게 ULI 보고서 내용이다. 큰 건설 프로젝트는 거액의 자본을 조달해야 하기에 대형융자 업체로 몰리면서 융자시 더 많은 시간이 소요되고 대형업체들은 정부의 까다로운 규정을 준수해야 한다. 따라서 상대적으로 작은 건설 프로젝트는 중소형 융자업체를 찾게 될 것이라는 분석이다. 9.자본유입 지속 미국 부동산 시장에 자본유입 현상은 올해도 계속된다. 2015년 상반기 국내 부동산 시장에 흘러들어 온 자본은 4974억 달러로 전년 동기 대비 24.6% 증가했다. 2016년에도 유사한 수준의 자본 유입이 예상된다. 진성철 기자

2016.02.10. 20:48

차압주택? 아직도 많이 남아 있다

홈패스닷컴서 차압 리스팅 검색 구입 절차는 일반 주택과 똑같아 남가주에 차압주택이 없어졌다고는 하지만 아직도 뒤져보면 찾을 수 있다. 국책 모기지 기관인 패니매(Fannie Mae)가 소유중인 차압 부동산은 별도로 운영중인 웹사이트인 홈패스닷컴(www.homepath.com)에 접속하면 알아 볼 수 있다. 홈페이지에서 원하는 도시와 카운티를 입력하면 구입이 가능한 차압 매물이 나온다. 현재 LA 카운티에 있는 차압 주택은 104채. 랭캐스터에 있는 방 4개짜리 주택은 리스팅 가격이 18만4700달러다. 토런스 인근 하버시티에 있는 2베드룸 콘도는 24만4900달러다. 다른 카운티에도 차압주택은 아직도 남아 있다. 이들 차압 주택은 홈패스를 통해 직접 살 수 있는 것은 아니고 일반 차압 주택과 같은 구입 절차를 밟아야 한다. 다음은 패니매 소유 차압 주택에 대한 일문일답이다. ▶패니매 소유 주택이란 패니매는 컨포밍 모기지 노트(융자 한도액 41만7000달러)의 최대 투자자다. 패니매는 모기지 2차 노트 시장의 70%를 차지하는 큰 손이기 때문이다. 홈오너가 모기지 페이먼트를 못해서 차압을 당하게 되면 그 주택은 투자자 소유로 넘어간다. 그래서 패니매가 차압주택 오너가 되는 것이다. 만약 모기지 노트 투자자가 일반 은행이라면 차압주택 소유권은 해당 은행이 갖게 되므로 패니매와는 상관이 없다. ▶패니매 차압주택은 어떻게 구입하나 패니매가 소유한 주택은 보통의 매물처럼 일반 부동산 회사가 리스팅을 갖고 있다. 차압주택의 주인은 패니매지만 일반 차압주택의 거래 과정과 똑같다고 보면 된다. 홈패스를 검색해서 마음에 드는 주택이 있으면 바이어가 자신의 에이전트를 통하거나 직접 리스팅 에이전트에게 연락해서 오퍼를 쓰면 된다. 홈패스에 있는 차압주택을 클릭하면 집에 대한 일반적인 설명과 함께 건물 및 땅 면적과 건축연도, 재산세, 지도, 구조 등 기본적인 주택 관련 자료가 나온다. 사이트 중간 오른쪽의 'Make an Offer'(오퍼쓰기)를 누르면 리스팅 에이전트의 사진과 함께 주소와 전화번호가 나온다. ▶패니매 소유 차압 주택은 반드시 홈패스에서만 검색할 수 있나 아니다. 일반 로컬 MLS(Multiple Listing Service)에서 리스팅을 검색할 수 있다. 홈패스에 나와 있는 리스팅을 클릭하면 MLS ID 번호가 나온다. 이 번호로 로컬 MLS에 접속해서 ID를 입력하면 해당 리스팅을 찾을 수 있다. 또는 아는 에이전트에게 MLS ID를 알려주고 찾아 달라고 부탁해도 된다. ▶패니매 주택에 여러 개의 오퍼가 몰렸다면 어떤 오퍼가 선택되나 일반 주택 거래과정과 똑같다. 셀러인 패니매는 가격이나 구입 조건 등을 비교해서 가장 좋은 오퍼를 고른다. 바이어가 오퍼를 썼다고 해서 패니매가 다 받아야 할 의무는 없다. ▶패니매 주택 가격대는 낮은 리스팅 가격대가 대부분이다. 패니매는 2차 모기지 시장에서 컨포밍 융자에 대한 노트만을 구입하므로 가격이 싸다. 융자 기준상 점보론이 있는 고급주택은 해당하지 않는다. ▶패니매서 클로징 비용을 지원해주나 그렇다. 첫 주택구입자로 홈패스에서 제공하는 온라인 교육을 수강하고 이수증을 오퍼와 함께 제출하면 클로징 코스트에 대한 크레딧을 받을 수 있다. 이럴 경우 바이어는 에스크로 종료 후 60일 이내에 반드시 해당 주택에 거주해야 한다. ▶패니매는 소유주택을 수리해서 판매하나 꼭 그렇지는 않다. 경우에 따라서 부분적으로 수리를 해 놓기도 하지만 이러한 것이 모든 차압주택에 다 적용되는 것은 아니다. 집의 컨디션에 대해서 패니매는 일반 차압주택처럼 아무런 보증도 해주지 않는다. 그러므로 바이어는 전문 인스펙터를 고용해서 집이 어떤 상태인지를 검사하는 것이 좋다. ▶패니매 주택은 어디에 주로 있나 LA를 비롯해서 남가주를 포함한 전국 모든 도시에 산재해 있다. 참고로 차압주택이 많은 플로리다의 마이애미 카운티에는 400여 채의 패니매 주택이 아직도 바이어를 기다리고 있다. ▶현재 살고 있는 집이 팔리면 패니매 주택을 구입하겠다는 조건을 걸 수 있나 안 된다. 그러나 융자나 인스펙션 등 다른 구입 조건에 대해서는 사안별로 받아들여질 수 있다. 박원득 객원기자

2016.02.10. 20:44

직장인들 노후 위해 '개인은퇴계좌' 잘 활용해야

IRA는 직장인들 은퇴자금 축적위해 고안된 플랜 50세 미만의 경우 지난해 적립 한도액은 5500달러 50세 이상은 적립 한도액 1000달러 더 늘릴 수 있어 더 많은 금액 적립하려면 저축성 생명보험 활용 다시 세금보고 시즌과 함께 은퇴플랜을 고민하는 시기가 왔다. 해마다 세금시즌이 되면 세금공제 은퇴플랜에 대한 관심과 수요가 높아진다. 특히 직장에서 제공하는 은퇴플랜도 없고 개인 사업자가 아니라서 SEP이나 DB(Defined Benefit), 이익분배(Profit Sharing) 플랜 등을 활용할 수 없는 경우에는 어떤 플랜을 어떻게 활용하는 것이 좋을지 궁금하게 마련이다. 개인이 선택할 수 있는 가장 일반적인 은퇴플랜은 개인은퇴계좌(IRA)라고 할 수 있다. IRA는 사업체 플랜들에 비해 적립 한도가 낮아 경우에 따라 부족하다고 보일 수 있다. 그러나 자기 사업을 하지 않고, 직장 내 은퇴플랜도 없는 많은 직장인들에게는 적당한 수준이라고 볼 수도 있다. 현실적으로 볼 때 상대적으로 낮은 적립 한도라고는 하지만 이를 십분 활용하며 꾸준히 저축을 한다는 것도 생각보다 쉽지는 않다. 어쨌든 이미 은퇴를 목전에 둔 경우가 아니라 앞으로 최소한 20년~30년을 내다보며 '자금축적'의 시기를 지나는 이들이라면 IRA가 특히 유용할 수 있다. 물론, 은퇴시기가 10년 안팎이라고 해서 의미가 없다고 생각할 필요는 전혀 없다. 아무것도 준비하지 않는 것보다 저마다 처한 상황에서 최선책을 찾는 것이 중요하다. 개인이 활용할 수 있는 다양한 은퇴플랜들을 그 목적과 용도, 중요한 관련규정들을 중심으로 정리해보자. ◇ IRA의 목적과 용도 개인은퇴계좌(IRA)는 기본적으로 직장에 다니며 소득을 올리는 개인들이나 그 배우자들이 세제혜택(적립금 공제 및 수익 유예)을 받으면서 은퇴자금을 축적할 수 있도록 고안된 플랜이다. 은퇴시 자금을 인출하기 전까지만 세금을 낼 일이 없는 것이 일반적 은퇴계좌의 성격이지만 Roth의 경우만은 인출시에도 세금을 내지 않는다. 이는 적립시 공제혜택을 받지 않기 때문이다. IRA는 전통적 일반 IRA계좌일 수도 있고, Roth 계좌일 수도 있다. IRA는 어뉴어티(annuity) 연금플랜으로 열 수도 있고 일반 뮤추얼 펀드, 브로커리지(brokerage) 계좌 등으로 열 수도 있다. 어뉴어티 IRA는 세제상으로는 추가적 혜택을 제공하지 않는다. IRA 자체가 소득공제와 자본소득세 유예 혜택을 제공하기 때문에 어뉴이티로 IRA를 열었다고 IRA가 제공하는 세제혜택에 더해 추가적 혜택이 제공되는 것은 아니라는 의미다. 어뉴이티 자도는 수익에 대한 세금유예 혜택을 갖고 있다. 이것이 이른바 공제혜택과 관련 없는 NQ(Non-Qualified)로 활용될 수도 있고, IRA나 그 밖의 Qualified Plan으로 활용될 수 있다. 결국, 어뉴이티 IRA는 일반 IRA의 특성을 모두 공유하면서 별도로 해당 어뉴어티 규정이 적용되기 때문에 그 규정들을 잘 알고 선택해야 한다. 적립 한도 은퇴계좌들에는 일반적으로 적립한도라는 것이 있다. 한 해 적립할 수 있는 액수에 대해 상한선이 정해져 있는 것이다. 개인 IRA 은퇴계좌의 경우 적립 한도는 traditional이나 Roth IRA나 같다. 실제 한도액은 나이와 적립하는 연도, 소득에 따라 달라질 수 있다. 50세 미만일 경우 2015년 적립 한도액은 5500달러다. 50세를 포함, 그 이상일 경우는 은퇴까지 시간이 촉박하다는 점을 감안, 캐치업(Catch-Up) 허락에 따라 같은 해 1000달러를 추가 적립할 수 있다. 결국 50세 이상을 위한 적립 한도액은 6500달러가 된다. 그러나 어떤 경우도 최대 적립금은 총 근로소득을 넘을 수 없다. 예를 들어 파트타임으로 3500달러를 번 21세 학생이라면 IRA 적립을 원할 경우 5500달러가 아니라 3500달러가 최대 적립 한도액이 된다. IRA 가입자는 일을 하지 않거나 파트타임으로 일을 하고 있는 배우자를 위해 계좌를 열어주고 대신 적립해줄 수도 있다. 이 경우 적립 한도액은 위에 언급된 개별 계좌 적립 한도와 두 계좌에 들어가는 총액이 부부의 전체 소득을 넘을 수 없다는 규정에 따라 결정된다. Roth IRA의 적립 한도는 전통적 IRA와 기본적으로 같다. 그러나 동시에 소득 수준에 따라 달라질 수 있다. 너무 많이 벌면 이를 활용할 수 없다. 2015년 기준 싱글은 연소득 11만6000달러 미만, 부부는 18만3000달러 미만이어야 연간 적립 한도액까지 적립할 수 있다. 그 이상일 경우 정부가 정한 스케줄에 따라 점차 주는 페이즈아웃(phase-out)이 적용된다. 인출은 Traditional IRA의 경우 70.5세 이후부터는 강제인출(RMD) 규정이 있지만 Roth에는 적용되지 않는다. 세제혜택 Traditional IRA 적립금은 공제혜택을 받지만 Roth IRA 적립금은 공제대상이 아니다. 일반 전통적 IRA의 최대 공제액은 적립 한도액과 같다. 2015년 최대 공제액은 5500달러고, 50세 이상은 6500달러가 된다. 그러나 이 같은 공제혜택은 여타 직장 내 과세혜택(qualified) 플랜을 활용할 경우 제한을 받는다. 예컨대 현재 직장에서 401(k)나 403(b) 플랜에 참여하고 있다면 소득규모에 따라 공제혜택 규모가 처음 적립 한도액에서 단계적으로 줄어들어 일정 규모 이상이 되면 공제혜택이 완전히 없어진다. 2015년을 기준으로 할 때 직장 내 은퇴플랜을 활용하고 있는 싱글의 경우는 소득이 6만1000달러를 넘게 되면 공제받을 수 있는 한도액이 줄어들기 시작해 7만1000달러를 넘게 되면 전통적 IRA 적립금도 전혀 공제 대상이 되지 못한다. 결혼해서 부부 모두 직장 은퇴플랜이 있고 공동으로 세금보고를 하는 경우라면 2015년 기준 9만8000달러에서부터 공제액 규모가 줄어 11만8000달러가 넘게 되면 전혀 공제받을 수 있는 금액이 없다. 둘 중 한 사람만 직장 은퇴플랜을 갖고 있을 경우 IRA 가입을 원하는 당사자와 배우자 중 누가 직장 은퇴플랜이 있는가에 따라서 이 같은 공제 금액 스케줄은 달라질 수 있다. 만약 부부 중 한 사람은 직장 내 은퇴플랜에 참여하는 상태고 다른 사람은 아닐 경우, 부부의 총 소득이 18만3000달러 미만이라면 직장 내 은퇴플랜에 참여하지 않는 배우자의 IRA 적립금은 모두 공제혜택을 받을 수 있다. 18만3000달러 이상이면 배우자 적립금도 공제받지 못한다. Roth IRA는 소득수준에 따른 적립 제한이 있을 뿐 직장 내 은퇴플랜 등 다른 과세혜택 플랜 참여 여부는 관계가 없다. 간혹 혼동하는 경우가 있는데 만약 전통적 일반 IRA와 Roth IRA 둘 다 활용하길 원한다면 적립 한도액은 두 IRA에 적립되는 총액이 기준이다. 따로 따로 적립 한도액을 다 쓸 수 없다는 뜻이다. 만약 Roth IRA를 하고 싶은데 소득이 위에 언급한 금액을 넘어 활용할 수 없다면, 혹은 IRA 제한 규정 이상의 금액을 적립하고 싶다면 IUL 등 저축성 생명보험을 활용하는 것도 고려할 수 있다. 생명보험의 자산축적도 수익 부분에 대한 세금유예와 인출시 세금 없이 쓸 수 있는 혜택이 있기 때문이다. 인출규정 일반적으로 59.5세 이후부터는 페널티 없이 인출해서 쓸 수 있다. 그러나 조기 인출은 극히 예외적인 상황을 제외하고 10%의 페널티를 물게 된다. 전통적 일반 IRA의 인출금은 일반 소득세가 적용된다. Roth IRA는 자신이 넣은 적립금에 한해서 은퇴 전이라도 페널티 없이 빼서 쓸 수 있다. 그러나 수익 부분은 59.5세가 넘어야 소득세 없이 인출 가능하다. 만약 어떤 이유로 신체적 장애가 생긴 경우라면 수익 부분이라도 세금 없이 인출 가능할 수 있다. 그러나 이 역시 계좌를 연 지 최소한 5년이 넘어야 한다. 5년 이후라면 첫 내집마련 자금용으로 최대 1만 달러까지는 세금 없이 인출 가능하다. 결론 전통적 IRA와 Roth IRA는 개인 차원에서 자금축적을 위해 활용할 수 있는 효과적인 은퇴플랜이다. 양자 중 어떤 플랜을 활용하는 것이 유리한가 여부는 나이와 소득, 여타 과세혜택 플랜 참여 등 각자의 처한 상황에 따라 다를 수 있다. 그러므로 어떤 플랜이 더 적합할지는 자신의 상황을 검토한 후 결정하는 것이 바람직하다는 것이 전문가들의 조언이다. 켄 최 객원기자

2016.02.10. 20:35