[부동산 Q&A] 개인 파산시 채무면제의 조건

Q.저는 사업이 어렵게 되고 또한 사고로 인한 병원비등으로 인하여 파산을 고려하고 있습니다. 또한 갖고있는 집에서 2차 융자도 이미 다 쓰고 현재 집 가치보다 많은 주택융자를 갖고 있습니다. 파산을 할 경우 모든 빚에서 벗어날 수 있습니까? 저는 학자금 융자도 아직 남아있고 밀린 세금도 있습니다. A. 개인이 할 수 있는 파산은 크게 챕터 7과 챕터 13이 있다. 챕터7의 경우는 파산 신청 후 채무자의 자산을 정리한 후 채무면제 판결을 받게 되고 챕터 13의 경우는 채무변제 계획이 끝난 후 나머지 채무에 대한 면제를 받게 된다. 파산법원에서 채무면제로 판결된 채무는 영원히 면제된 채무가 되면 채권자는 더 이상 어떠한 채무에 대한 요구를 할 수 없게 된다. 일반적으로 크레딧 카드 의료비 재판 판결문 리스계약 차용증 등은 파산을 통해서 채무면제를 받게 된다. 특히 위에서 질문한 주택융자의 경우 기본적으로 파산을 할 경우 사기에 의한 융자가 아니라면 채무변제를 받는것은 어렵지 않은 일이다. 그러나 파산이 완료된 후에도 채무면제가 되지 않는 채무도 있다. 채무면제가 되지 않는 경우에는 크게 3가지가 있다. 첫째는 어떠한 경우에도 채무면제가 되지 않는 빚이다. 이러한 빚에 속하는 빚은 가정법원으로부터 명령받은 자녀양육비나 배우자 보조비 파산을 신청할 때 파산 신청서에 기입이 안 된 채무 고의적인 상해에 의하여 발생한 책임 정부기관에서 부과한 벌금 음주운전에 의하여 발생한 상해 책임 세금보고를 하지 않은 세금 1년이 안 된 재산세 등은 채무면제가 되지 않는다. 둘째 채무면제를 받기위해서는 법원의 명령을 받아야만 하는 채무의 종류가 있다. 학자금 융자의 경우 채무면제가 되지 않을 경우 지속적으로 빈곤의 상태를 벗어날 수 없고 그동안 성실하게 채무변제를 노력했다는 것을 증명할 경우 채무면제가 되는 경우도 있다. 학자금 융자를 채무면제를 받으려면 법원에 채무면제를 요청하는 서류를 제출하고 법원의 판결을 받아야한다. 일반적으로 소득세는 채무면제가 절대 안 되는 걸로 알려져 있지만 소득세도 몇가지 조건을 충족하면 파산을 통해서 채무면제를 받을 수 있다. 채무면제가 되는 소득세를 크레딧 카드로 갚고 파산을 했을 경우 일반적으로는 크레딧 카드 빚을 채무면제가 되지만 채무면제가 되지 않는 소득세를 갚는데 쓰인 크레딧 카드빚을 채무면제에서 제외가 된다. 채무면제가 되지 않은 3번째의 경우는 채권자가 파산법원에 채무자의 채무를 면제에서 제외시켜 달라는 소송을 내고 승소를 해야만 하는 채무의 종류가 있다. 사기 배임 횡령 등에 의해 발생된 채무의 채권자는 채무자의 파산에 의해서 채무면제를 막으려면 파산법원에 채무면제 거부 소송을 제기해야한다. 첫번째 채권자 모임이 있은 후 60일안에 채무면제 거부소송을 하지 않을 경우 채무면제 거부신청의 권리를 잃게 되므로 채무변제 거부신청 소송을 제기해야 한다.

2010.02.11. 13:43

[부동산 Q&A] 리스 계약시 주의할 사항

Q: 저는 새로운 사업을 시작하면서 샤핑몰에 리스를 계약하는 과정에 있습니다. 리스를 계약하면서 주의해야할 사항들에 대해서 알고 싶습니다. A: 소매를 하는 비즈니스의 가치를 산정할 때 가장 중요한 것 중의 하나는 리스의 가치다. 리스의 가치라는 것은 결국 일반적으로 '자릿세' 라는 것이 영업장소에 따른 가치인 것이고 영업장소의 권리를 확보하고 행사하게 하는 것이 리스계약서이다. 상업용 건물의 리스는 임차인의 기본적인 권리가 법적으로 보호를 받는 주거용 부동산과는 달리 임대인과 임차인과의 계약관계가 주도를 하게 된다. 즉 임대인과 임차인이 맺는 리스계약이 양측 간의 관계를 성립하게 하는 것이다. 짧은 지면에서 상업용 부동산의 리스계약의 중요한 조건을 모두 다룰 수는 없지만 고려해야할 사항을 정리해 보겠다. 첫째 모든 리스 계약서에는 리스 계약이 성립되는 계약 시점에 관한 조항이 있다. 단순한 경우에는 계약이 서명된 후 바로 렌트도 지불해야 되는 경우도 있지만 많은 경우 리스 계약 성립일과 렌트가 시작하는 날짜가 다른 경우가 많다. 또한 렌트가 시작하기 전에 충족해야할 조건을 제시하기도 한다. 특히 입주하기 전에 내부공사를 해야 할 경우 임대인이 공사를 책임지는 경우와 임차인이 공사를 책임지는 경우에 따라서 렌트 지급의 시작시점이 달라질 수도 있다. 따라서 계약 성립일과 렌트 시작일의 관계를 검토하고 이에 따른 협상을 해야 한다. 둘째 법인이 임차인이 되는 경우 법인의 대주주에게 개인 보증을 요구를 하는 경우가 많다. 이럴 경우 보증의 한계를 정하는 것이 매우 중요한다. 보증의 한계가 없는 지속성 보증 (Continuing Guaranty)의 경우 리스가 제3자에 양도된 경우뿐 아니라 임차인의 리스가 갱신되거나 재계약을 했을 경우에도 보증의 책임이 계속된다. 따라서 임차인의 경우 임대인이 보증을 요구할 경우 보증의 한도를 제한하는 조건을 협상의 중요 대상으로 해야 한다. 보증의 한도를 제한하는 보증계약서를 '제한적 보증' (Limited Guaranty)라고 한다. 셋째 렌트에 대한 정확한 이해가 필요하다. 상업용 부동산의 경우 렌트의 개념이 단순하지 않은 경우가 많다. 단순히 렌트 안에 모든 공용 면적의 비용까지 포함된 단순 렌트부터 매상에 따른 추가적인 렌트를 요구하는 경우까지 렌트의 종류에도 다양하다. 공용면적의 비용의 경우에도 비용에 포한되는 항목 또한 리스 계약마다 천차만별이다. 따라서 리스 협상이 렌트의 규정을 자세히 살펴본 후 임대인과 협상에 임해야 한다. 넷째 리스 옵션 규정에 대한 검토가 있어야한다. 리스 옵션은 기본적으로 임차인에게 행사 권리가 있으므로 임차인에게는 매우 중요한 항목이다. 사업체를 매매할 때 사업체 구입자에게는 옵션의 유무가 매우 중요한 구입결정의 중요한 요소가 된다. 문제는 리스 자체는 양도가 돼도 옵션은 제3자에게 양도가 안되게 하는 조건이 들어가 있는 리스 계약서를 많이 보게 된다. 이런 경우 옵션이 양도가 가능하도록 리스조건을 수정해야한다. ▷문의: (213)487-2371

2010.02.04. 14:48

[부동산 Q&A] 융자된 부당산 인수시 고려사항

Q : 부동산을 구입하기 위하여 부동산 융자를 금융기관에서 직접 받지 않고 셀러의 부동산에 이미 융자되어있는 융자를 인수받는 형태로 부동산을 구입하려고 합니다. 이런 경우 고려해야 할 법률적 사항에 대해서 알고 싶습니다. A : 일반적으로 부동산을 구입할 때 크게 세 가지 형태의 융자가 있다. 첫째는 새로운 융자를 받아 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 지불하는 것 둘째 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자금을 융자회사의 동의하에 인수받는 것 셋째 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 융자회사의 동의 없이 인수받는 방법이 있다. 첫째 기존의 융자를 완불하는 것이 아니고 바이어가 융자를 인수하는 것이기 때문에 조기 지불 (Prepayment)할 때 요구하는 조기 지불 벌금 (Prepayment Penalty)을 피할 수 가 있다. 둘째 기존의 융자의 이자율이 현재 시장의 이자율보다 낮을 경우 낮을 이자율의 이점을 활용할 수 있다. 셋째 새로운 융자에 따르는 융자비용을 피할 수 있다. 또한 새로운 융자를 필요하지 않기 때문에 부동산 거래과정이 단축되고 간소화 될 수 있다. 기존의 융자를 인수받을 때 융자회사의 동의의 유무에 따른 법적인 책임은 달라진다. 융자회사의 동의하에 인수받을 경우 셀러는 기존의 융자에 대하여 더 이상의 책임이 없는 반면에 융자회사의 동의 없이 인수 받을 경우에는 바이어가 융자를 인수했음에도 불구하고 셀러는 융자회사에 대한 책임은 지속된다. 따라서 융자회사의 동의 없이 바이어가 융자를 인수받았을 경우 바이어가 융자에 대하여 지불 못할 경우 이미 부동산을 매각한 셀러는 지불 안된 융자에 대한 책임이 있게 되는 것이다. 융자회사의 동의하에 융자가 인수되었을 경우 가장 중요한 부분은 바이어가 융자회사가 제시하는 융자조건을 갖추어야 된다는 것이다. 이러한 조건을 충족하고 기존의 융자의 이자율이 현재 시장의 이자율보다 낮고 또한 셀러가 조기지불에 따른 벌금을 피하려 할 경우 바이어가 기존의 융자를 인수하는 것이 유리하므로 이러한 형태의 융자를 고려해 볼만하다. 반면에 융자회사의 동의 없이 바이어가 융자를 인수하는 경우에는 셀러가 계속해서 동일한 책임을 갖는 것 뿐 아니라 융자회사는 기존의 융자가 제공된 부동산이 매각된 것이므로 융자회사의 동의 없이 이전된 융자를 만기요청하고 융자전액의 지불을 요구할 수 있다. 다만 바이어의 경우 새융자를 신청하는 것이 아니므로 이에 따른 비용을 절약할 수 있고 또한 바이어의 경우 인수받은 융자에 대한 개인적인 책임이 없는 이점이 있다. 따라서 기존의 융자를 인수한 경우 바이어와 셀러는 융자회사의 동의를 받을 것인가의 유무를 결정하고 이에 따른 법률적 책임을 점검한 후 결정을 내려야 추후에 법적 시비를 피할 수가 있다. ▷문의: (213) 487-2371

2010.01.28. 14:29

[부동산 Q&A] 파산후 주택면제

Q: 챕터 7 파산을 고려하고 있습니다. 현재 주택융자금을 제외한 집의 가치는 7만 달러 정도 됩니다. 파산을 해도 집을 계속 갖고 있기를 원합니다. 주택 외의 가장큰 자산은 자동차를 가지고 있습니다. 융자금은 없고 중고차 시세로 약 5000달러 정도됩니다. 파산을 해도 집과 자동차를 지킬수 있습니까? A: 미국파산법의 기본적인 구조는 '새로운 시작'을 하기 위하여 채무를 조정하거나 면제를 하는 것을 원칙으로 한다. 따라서 '새로운 시작'을 하기 위해서 가장 필수적인 것이 파산자의 자산 중 일부는 채권자로부터 보호를 해주어 '새로운 시작'을 할 수 있는 여건을 마련해 주는 것도 파산법의 기본정신이라 할 수 있다. 이렇게 채권자의 추심으로부터 보호하는 자산을 '면제자산'이라고 한다. 연방법에서도 면제자산에 관한 법률이 있지만 가주 법에서는 연방법에서 보장해주는 면제자산보다 더 광범위하게 보장해 주므로 가주에서는 가주 법에 따른 자산면제를 하게 된다. 자산면제에 대한 법적조항은 가주민사 소송법 703조와 704조에 자세히 명시돼 있는데 703조에 명시된 면제 조항을 적용할 것인가 아니면 704조에 명시된 면제 조항을 적용할 것인가는 파산자의 상황에 따라서 선택해야한다. 일반적으로 주택자산이 없거나 있다 하더라도 주택에 가치가 없을 경우 703조의 면제 사항을 선택하게 된다. 가장 큰 이유는 703조에서는 어떠한 자산에 관계없이 2만725달러의 가치까지는 면제를 받을 수 있기 때문이다. 위의 질문한 경우에는 주택의 가치가 7만달러이기 때문에 703조에 의한 혜택이 없으므로 704조의 홈스테드 면제가 유효할 수 있다. 704조에 의하면 주택의 경우 65세 이하의 부부일 경우 7만5000달러 까지는 면제가 되고 65세 또는 장애인 그리고 55세의 저소득층일 경우에는 12만5000달러 까지 면제된다. 따라서 위의 질문의 상황에서는 704조의 면제 조항을 적용하면 파산을 해도 파산법원으로부터 청산해서 다른 무담보 채권자의 채무를 갚는데 써야할 자산으로부터 제외가 된다. 자동차의 경우에도 703조와 704조는 면제될 수 있는 금액이 달라진다. 704조에서는 모든 자동차의 가치에서 2550달러 까지 면제가 되고 703조에선 단 한 대의 차량에 대해서 3300달러 까지 면제가 된다. 위의 질문을 예로 든다면 주택에 대한 가치를 보호하기 위해서 704조의 면제 조항을 선택했기 때문에 다른 자산에서도 동일하고 704조에 명시된 면제조항을 적용해야합니다. 따라서 5000달러의 가치에서 2550달러 까지는 채무면제가 적용되지만 나머지에 대해서는 파산법원의 파산관재인이 처분해서 2550달러를 파산자에게 돌려주고 나머지 금액에 대해서는 다른 채권자의 채무를 청산하는데 쓰여 질수 있다. 그러나 현실적으로 파산관재인이 보는 가치는 일반적으로 생각하는 자산 가치보다는 낮은 경우가 많다. 파산관재인이 보는 자산 가치는 청산가치 (Liquidation Value)를 기준이기 때문이다. ▷문의:(213)487-2371

2009.12.30. 15:37

[부동산 Q&A] 2차융자 채무 의무

Q: 저는 살고 있는 주택의 가치도 떨어지고 모기지 페이먼트를 감당하지 못해 차압을 당할 처지에 있습니다. 차압이 되면 주택융자에 대한 책임이 없어지는 것인지 궁금합니다. 주택 구입시 1차 융자가 있었고 구입 후에 2차 에퀴티 론을 받아 사용했습니다. A: 주택융자일 경우 1차융자는 은행에서 차압을 하게 되는데 사법절차를 거치지 않는 차압 즉 트러스티 세일(Trustee's Sale)이라는 방식으로 차압을 하게 된다. 용어가 어렵게 들리기는 하지만 일반적으로 주택의 차압경매는 트러스티 세일이다. 트러스티 세일을 통한 차압은 차압된 부동산을 공개 경매에서 처리한다. 경매에서 은행융자액 이하의 금액으로 경매되어도 1차융자 채권자는 융자액 부족부분에 대한 추가적인 법적 조치를 할 수 없다. 이러한 1차 주택융자의 조건은 첫째 주택구입시 발생한 융자여야 하고 둘째 구입한 주택에 담보가 설정돼야 하고 셋째 구입자가 실질적으로 주거해야 하며 4유닛 이하의 주택이어야 한다. 대부분의 주택융자는 위의 조건을 충족하므로 1차 융자에 대한 책임을 지는 경우는 없다. 문제는 2차 융자에서 발생한다. 대부분의 2차 융자는 주택구입시 융자를 받은 융자가 아니고 구입 후 2차 융자를 받아 다른 용도로 쓰는 융자다. 예를 들어 라인 오브 크레딧(Line of Credit)같은 융자가 이에 해당한다. 1차 채권자가 차압을 할 경우 1차 융자는 법에 의해서 차압 후 원금 부족부분에 대한 책임이 없어지지만 2차 융자의 경우 차압 후에도 융자금에 대한 개인적인 책임이 계속 남게 되는 것이다. 즉 차압경매에서 경매가가 1차 및 2차 융자금을 합한 금액보다 낮은 금액으로 경매되었을 경우 1차 융자 채권자는 부족 부분에 대한 법적청구를 할 수 없지만 2차 융자 채권자는 부족부분에 대한 전액 청구를 할 수 있다. 2차 융자은행은 1차융자에 의한 차압이 종료된후 채무자에게 독립적인 채권 추심 절차를 진행할 수 있다. 채권추심 소송을 통해서 확정판결문을 받게 되면 채무자의 자산에 대한 법적 절차를 진행하게 된다. 숏세일에서도 2차 융자의 경우 숏세일의 조건으로 모자라는 원금에 대해 채무자에게 계속적인 책임을 물게 하는 경우가 많다. 차압이 되더라도 2차 융자의 경우 계속적으로 책임이 남기 때문에 숏세일을 허용했어도 모자라는 원금에 대해여 관대할 이유가 없기 때문이다. 다만 현실적으로 은행에서 2차융자에 대한 채권추심의 경우가 많지 않은 것은 사실이다. 하지만 채무자의 다른 자산이 있을 경우 2차 융자를 한 채권자가 모자라는 원금에 대한 계속적인 추심을 할 수 있는 권리가 있다는 사실은 주지해야 한다. 많은 분들이 차압이나 숏세일을 하게 되면 모든 주책융자에서 탕감을 받는다는 잘못된 이해를 갖고 있는 경우가 많다. 2차융자에 대한 책임은 법적으로 차압 후나 숏세일 이후에도 계속 존재하는 것이므로 이에 대한 이해를 한 후 대비를 해야 한다. ▷문의: (213)487-2371

2009.12.23. 15:47

[부동산 Q&A] 선납지불 벌금

Q: 부동산융자에서 선납지불 (prepayment) 벌금 에 대해서 알고 싶습니다. A: 최근 부동산가격 하락과 더불어 상업용 부동산 구입에 관한 관심을 보이는 사람들도 늘어나는 것으로 보인다. 이러한 사람들을 위하여 주의해야 할 여러 요소 중 한 가지가 선납벌금 (Prepayment Penalty) 이다. 많은 사람이 부동산 융자를 할 때 이자율이나 대출기간 등에 대해서는 자세히 검토하지만 중요한 한 가지를 간과하는 경우가 많다. 따라서 융자기간동안 부동산을 매매 또는 재융자를 하려고 할 때 선납지불 (Prepayment)에 의한 벌금에 대한 조항에 의하여 상당액의 이자를 선납벌금 을 내거나 부동산 매매나 낮은 이자율의 재융자를 포기하는 경우가 생긴다. 선납벌금의 형태는 크게 두 가지가 있다. 첫째는 융자가 나간 후 일정한 기간동안 선납지불을 불허하는 형태의 융자다. 이러한 융자를 락인 론 (Lock-In Loan) 이라고 하는데 상업용 부동산에 대한 융자에서만 가능하다. 락인론일 경우 은행은 락인 기간동안 선납지불을 불허할 수 있고 다만 채무자와 협상 속에서 벌금을 받는 조건으로 선납지불을 허락할 수 있다. 둘째는 융자를 할 때부터 선납지불에 관한 벌금을 이미 설정해 놓는 형태의 융자다. 이러한 융자는 선납벌금을 내야하는 선납지불 형태를 규정해 놓는데 많은 경우 부동산을 매매할 때도 선납지불로 간주하여 벌금을 부과합니다. 다만 부동산 매매에 따른 선납지불할 경우 융자계약서 외에 부동산 융자 채무자가 선납벌금에 대하여 통지를 받았고 이에 대한 권리를 포기한다는 각서를 서명해야만 효력이 있습니다. 위에 설명한 선납지불에 따른 벌금의 부과는 상업용 부동산일 경우에는 융자 당사자간의 계약에 의해서 정해지기 때문에 차후에 벌금의 금액이 과도하다고 이의를 제기하기가 어렵다. 반면에 4유닛이하의 주거용 부동산의 선납벌금에 대해서는 법적으로 제약하고 있다. 예를 들어 상업용 부동산과는 달리 주거용 부동산융자에서는 락인에 의한 선납벌금을 부과할 수 없다. 또한 융자가 이뤄진 후 5년이 지난 후에는 선납벌금을 부과할 수 없다. 5년이 안된 기간에도 총 융자액의 20%까지는 벌금 없이 매년 조기 지불할 수 있다. 총융자액의 20%이상의 원금을 조기지불했을 경우에도 초과된 금액의 6개월치 이자액 이상을 벌금으로 부과할 수 없다. 또한 주거용 부동산일 경우에는 부동산을 매매하는 경우에는 융자기간과 관계없이 선납벌금을 부과할 수 없다. 따라서 부동산 융자계약을 할 때에 단순히 융자기간과 이자율만 확인하는 것이 아니라 선납지불 및 다른 중대한 내용이 포함될 수 있다는 점을 잊지 말고 전체적으로 세밀하게 검토해야한다. ▷문의: (213) 487-2371

2009.12.17. 14:45

[부동산 Q&A] 법정관리인 제도

Q: 저는 다른 3명의 파트너와 함께 대형 아파트를 공동 구입했습니다. 그러나 서로의 약속과는 달리 관리를 담당한 파트너가 운영과 관리에 있어서 불투명한 의사 결정과 수익에 대한 분배를 거부하고 있습니다. 현재 다른 파트너와 함께 소송을 고려하고 있으나 소송이 진행되는 동안 아파트의 관리와 수익을 담당하고 있는 파트너를 신임할 수 없는 것이 문제입니다. 이런 경우 소송기간중 제3자가 아파트를 관리하는 방법이 있습니까? A: 위의 질문에서 제기하는 제3자에 의한 부동산을 관리하는 제도가 있다. 파트너간에 분쟁이 생겨 소송이 제기됐을 경우 법원에 명령에 의해 중립적인 제3자를 부동산 관리인으로 임명할 수 있다. 이러한 사법제도을 법정관리인제도 (Receivership)라 한다. 법정관리인 제도는 소송기간중 분쟁의 원인인 부동산이나 개인 재산을 소송당사자에서부터 관리 의무를 박탈하고 법원이 임명한 법정관리인에게 부동산이나 개인재산에 대한 관리를 위임하는 것이다. 법정관리인 제도는 부동산에 관련된 파트너간의 분쟁뿐 아니라 법정 차압소송을 진행하는 경우 사기로 인한 부동산 매입 퇴거명령소송 이나 부동산 분할소송에서도 소송기간동안에도 법정관리인의 임명을 신청할 수 있다. 법정관리인제도의 목적은 소송 당사자가 직접 부동산을 관리하지 못하게함으로서 부동산을 실질적으로 운영관리하고 있는 소송당사자가 다른 소송당사자에게 손해를 입힐 수 있는 임의적인 행동을 제약하는 데에 있다. 소송당사자의 요청에 의하여 법원이 임명하게 되지만 법정관리인의 소송당사자의 어떠한 명령을 받지 않고 오로지 법원이 규정한 권한에 의하여 부동산을 관리하게 된다. 소송당사자간에서는 중립을 유지하게 돼있고 부동산의 가치를 유지하고 관리하는 의무만 있다. 법정관리인의 임명은 부동산을 소유 관리하는 소유주의 입장에서 보면은 매우 엄격한 사법제도이므로 법원에서는 법정관리인 임명의 요청이 있을 때 신중하게 부동산에 관련된 소송당사자들의 권리와 의무를 고려한다. 법원이 법정관리인의 임명이 필요하다고 판단해 요청을 받아들이게 되면 법정관리인은 부동산에 대한 운영 관리의 권한을 갖게 된다. 그러나 법정관리인은 부동산에 대한 법원이 규정한 권한 내에서 운영하는 것이다. 부동산 소유권에는 변동이 없고 담보권의 순위나 권한에 대해서도 변동 사항은 없다. 소유권이 없으므로 스스로 부동산을 처분하거나 매각할 수 없다. 그러나 부동산의 처분이나 매각이 필요할 경우 법원에 매각처분을 요청할 수 있고 법원이 이를 받아들일 경우 매각할 수 있다. 법정관리인의 부동산 관리는 소유주를 대신하여 운영하는 것이므로 법정관리인은 부동산 운영관리에 있어서 부동산의 가치를 유지하고 수익을 증대시키는 경영을 할 의무가 있다. 이러한 의무를 충실히 하지 않거나 불공정하고 권한 밖의 행동을 했을 경우 법정관리인은 법적인 책임을 져야한다. 법정관리인의 임명은 파트너간의 분쟁에 있어서 효과적인 대안이 될 수 있으나 엄격한 사법제도이므로 전문변호사와 충분히 상의한 후 신중하게 결정해야 한다. ▷문의: (213)487-2371

2009.12.10. 15:21

[원동석의 부동산 Q&A] 추가적인 투자가 필요할 때 LLC는 운영합의서 따라

△문= 저는 한인 타운 인근에 위치한 아파트를 여러명의 공동 투자자들과 함께 유한책임회사(LLC)의 형태로 소유하고 있습니다. 그런데 최근에 와서 아파트에 공실율이 높아지고 빈방은 과거보다 낮은 가격에 임대가 되어 전체적으로 수입이 줄어든 반면 보수할 일이 많아서 적자가 발생하였습니다. 특히 우기를 앞두고 지붕을 새로 교체하고자 하기로 결정하고 적자부분에 대하여 소유주들이 각자의 지분대로 추가적인 투자를 하기로 하였는데 소유주 중에서 한 분이 자신의 개인적인 사정 때문에 자신이 내어야 할 추가투자를 할 수 없다고 합니다. 이 경우 다른 분들은 다 투자를 하는데 자신만 투자를 하지 않게 되면 공정하지 않은 데 이 경우 어떻게 해결할 수 있는지요? ▼답= 귀하가 그 부동산을 다른 분들과 유한책임회사의 형태로 소유하고 있다고 하신 것으로 보아 그 회사에는 회사를 운영하기 위한 운영합의서가 있을 것입니다. 그것은 유한책임회사를 설립할 당시 작성하게 되는 것으로 유한책임회사를 운영하는 것과 관련된 규정을 정하고 모든 소유주들이 그 규정에 합의를 한 내용을 담은 것입니다. 일반적으로 그 운영합의서에 보면 누가 추가적인 투자를 결정할 수 있는지가 명시되어 있고 추가적인 투자를 하기로 결정을 내리게 되면 모든 소유주들이 각자의 소유지분에 맞는 금액을 추가로 투자하도록 규정하고 있습니다. 어느 한분이 추가적인 투자를 하지 않게 되는 경우의 해결책은 그 운영합의서에 어떻게 명시하는가에 따라 다를 수 있습니다. 예를 들어보면 투자가 중에서 원하는 분이 추가로 투자하지 않은 분의 금액을 대신 투자하고 이에 해당하는 만큼 추가적인 소유 지분을 받으실 수도 있겠습니다. 또는 투자가중에서 그 추가적인 투자금을 대신 내는 분에게 높은 이자율로 융자를 해 준 것으로 처리할 수도 있겠습니다. 따라서 먼저 귀하가 가지고 계시는 운영합의서를 검토해 보실 것을 권해 드립니다. 만일 운영합의서에 이에 대한 구체적인 규정이 없는 경우에는 투자가들 사이에 이 문제를 어떻게 해결할 것인지에 대한 의결을 통하여 그 방법을 찾아 나가시면 될 것으로 생각됩니다. 구체적인 것은 전문가와 상의해 보실 것을 권해 드립니다. ▷문의: (213)738-7337 또는 [email protected]

2009.12.07. 20:41

[부동산 Q&A] 파산전 양도한 재산

Q: 저는 사업에 실패하여 많은 빚을 지게 되었습니다. 빚중에는 가족에게 진것도 있어서 제가갖고 있던 부동산은 친척에게 양도했습니다. 그후 사업은 더욱 어렵게 되어 결국은 파산을 고려하고 있습니다. 친척에게 양도한 부동산은 6개월전에 양도했습니다. 지금 파산을 하게 되면은 친척에게 양도한 부동산이 파산과정에서 문제가 되는지 궁금합니다. A: 미국에서 비즈니스를 운영하면서 사업경영이 힘들어 졌을때 한국과 비교해서 가장 큰 다른점은 파산을 통해서 새로운 시작을 도모할수 있다는 점일것이다. 미국의 파산법에 익숙치 않은 분들은 파산에 따른 두려움과 파산후에 불이익이나 차별을 걱정하는 모습을 자주 보게된다. 파산법에서 규정하는 파산의 종류에는 여러가지가 있지만 그중에서 챕터 7에 대해서 간략하게 설명하고 또한 챞챕터 7 법정관리인의 역활에 대해서 설명하고자 한다. 특히 파산법을 잘못이해하여 파산하기전에 여러 채권자중 일부의 채권자의 채무만 변제하고 파산하는 경우가 있는데 이러한 경우를 파산법에서는 채권자 우대(Preference)라 규정한다. 파산을 준비하는 사업자들이 많은 실수를 하는 부분이다. 챕터 7은 기본적으로 채무자의 자산을 청산하여 채권자에게 배분해주는 파산이다. 챕터7 파산을 신청하면 파산법원에서는 법정관리인(Chapter 7 Trustee)을 임명하여 채무자의 자산의 관리 및 배분을 하는 임무를 맡긴다. 이러한 법정관리인의 임무중 한가지는 채권자중 다른 채권자보다 더 많은 금액을 파산 전에 받았을 경우 이러한 자산을 다시 회수하는 일이다. 이러한 파산법 절차를 채권자 우대 소송 (Preference Action)이라고 한다. 예를 들어 A라는 채권자만 파산직전 모든 채무금을 지불 받았을 경우 다른 채권자는 분배받을 기회를 잃는 것이기 때문에 이런 경우 A가 받은 현금 또는 자산을 파산자의 자산에 다시 귀속시켜 모든 채권자에게 채권비율에 따른 분배를 할 수 있게 하는 것이다. 법정관리인은 채권자 우대소송을 승소하기 의해서는 다음과 같은 조건을 증명해야한다. 첫째 파산신청일부터 90일 안에 채권자에게 자산 이동이 있어야한다. 다만 가족이나 내부인 일 경우에는 1년전까지 해당된다. 둘째 자산이동이 있었던 당시 채무자의 재무구조가 자산보다는 부채가 많았었다는 것을 증명한다. 셋째 채권자에게 지불한 현금이나 자산이 채권자의 과거에 존재한 채권에 대한 지불임을 증명해야한다. 위의 세가지 조건이 충족되면 채권자 우대에 해당되고 채권자에게 지불된 자산을 파산법원에 귀속시킬수 있다. 물론 채권자 우대소송에대한 예외 조항은 존재한다. 첫째 채권자의 새로운 서비스나 상품과의 교환은 채권자우대에 해당되지 않는다. 예를 들어 C.O.D.에 의해서 받은 돈은 채권자우대에 해당되지 않는다. 둘째 일반적인 상거래에 따른 분활금일 경우에는 채권자우대에 해당되지 않고 마지막으로 채무자로부터 현금 또는 자산을 지불받은후 새로운 가치가있는 서비스나 상품이 제공되었고 파산신청시 이에 대한 지불이 안됐을 경우이다. ▷문의:(213)487-2371

2009.12.03. 14:55

[부동산 Q&A] 미케닉스 린

Q: 저는 부동산을 담보로 설정하고 상업용 건물소유자에게 돈을 빌려주었습니다. 돈을 빌려줄 당시 채무자는 소유하고 있는 건물을 리모델링을 하고 있었습니다. 저는 돈을 융자해 주면서 즉시 부동산에 담보권 (Deed of Trust)을 카운티 등기소에 등기하였습니다. 그 후 채무자와 리모델링한 건설업자와 분규가 생겨 채무자는 건설업자에게 건축대금을 지불하지 못하게 되었고 건설업자는 건물에 대해 미케닉스 린 (Mechanics' Lien)을 설정했습니다. 이러 경우 저의 담보권과 건설업자의 메케닉스 린 사이에 담보순위에 대해서 알고 싶습니다. A: 가주법은 건설업종사자나 건설 자료상이 부동산 건축에 들어간 대금을 지불 받지 못할 경우 건물에 저당을 등기할 수 있는 권리를 주고있다. 이런 저당을 미케닉스 린이다. 미케닉스 린은 법이 정한 절차에 따라 등기될 경우 해당되는 부동산에 담보설정과 같은 역할을 한다. 부동산에 대해서 담보권을 설정하고 나서 가장 큰 문제는 부동산에 설정된 다양한 담보권간의 순위설정이다. 일반적으로 부동산 담보권사이에서의 순위는 담보가 설정되고 등기된 순서에 따라서 결정된다. 그러나 이러한 일반적 규칙에서 예외인 경우가 미캐닉스 린이다. 일반적으로 미케닉스 린은 공사가 시작된 후에 설정된 담보권보다 우선순위다. 위의 경우에서처럼 일반 채권자가 공사가 진행되고있는 건물에 대출을 하고 담보권을 설정한 후 미케닉스 린이 등기된 경우에는 비록 메케닉스 린이 등기된 날짜로는 후순위 일지라도 먼저 설정된 담보권이 공사가 시작한 후에 등기된 경우에는 메케닉스 린이 선 순위를 갖게된다. 또한 대출이 건물공사가 시작되기 전에 이루어졌으나 담보권 등기가 건물공사가 시작한 후에 등기되었을 경우에도 이러한 담보권은 미케닉스 린보다 후순위가 된다. 다만 대출에 관한 담보권 등기가 건물공사가 시작되기 전에 이루어지지는 않았으나 미케닉스 린을 설정할 수 있는 건설업자가 대출 담보가 있었다는 실질적인 통보가 있었을 경우에는 등기되지 않은 담보권일지라도 미케닉스 린보다 선 순위를 인정 받을 수 있다. 미케닉스 린은 건물주가 공사대금을 지불하지 않았을 때 발생하는 담보권이지만 담보권으로서의 순위를 결정할 때는 공사가 처음시작한 시기로 소급 적용되기 때문에 건물공사가 시작한 이후에 등기된 다른 담보권에 대해서 선 순위의 권리를 갖게 된다. 따라서 건물에 대하여 담보를 설정하고 융자를 할 경우 담보건물에 미케닉스 린을 설정할 권리가 있는 건물공사가 있었는지를 확인해야한다. 이외에도 건물에 대한 여러 가지 담보권이 설정된 건물에 대한 선순위의 결정은 채권자로서의 채무를 추심 하는데 있어서 결정적 역할을 하기 때문에 단순히 타이틀 리포트에 기재되어있는 담보권의 날짜만 확인해서는 안된다. 미케닉스 린외에도 세금에 관련된 린 또한 특별한 선순위 대우를 받고 세금종류에 따라서 선순위가 달라질 수 있으므로 타이틀 리포트에 대한 법률적 자문을 받아야한다. ▷문의:(213)487-2371

2009.11.25. 18:46

[원동석의 부동산 Q&A] 임대계약서의 건물구입 우선권 조항

△문= 요즘 상업용 부동산의 임대료가 몇년 전보다 많이 낮아지며 지금이 사업을 시작할 최적기라고 생각돼 한인타운 인근에 사업을 운영하고자 합니다. 적지 않은 돈을 투자해야 하기 때문에 그 건물을 차후에 기회가 되면 구입하고 싶습니다. 임대계약서에 만일 건물주가 그 건물을 팔게 되면 제가 그 건물을 구입할 우선권을 갖고자 합니다. 이것이 가능한지요? ▼답= 비교적 많은 금액의 돈을 투자하여야 하는 사업체를 시작하거나 건물주가 재정적으로 확고하지 않은 경우이거나 또는 그 건물을 지금 구입하고 싶어도 지금은 경제적인 여력이 안되지만 꼭 그 건물을 구입하고 싶은 경우 등에는 그 건물을 임대하면서 차후에 그 건물을 구입할 우선권을 갖는다는 조항을 삽입하는 경우가 있습니다. 임대계약서에 그 구입우선권과 관련된 조건을 명확히 기술하지 않게 되면 차후에 이와 관련된 분쟁이 발생하게 됩니다. 구입우선권을 임대계약서에 넣을 때 함께 고려하여야 할 조건에는 먼저 구매가격을 들 수 있겠습니다. 구매가격을 누군가 제삼자가 제시한 구매오퍼에 기재된 금액을 기준으로 할 것인지 그 당시의 시세를 감정사를 고용하여 결정할 것인지 아니면 임대계약을 작성하면서 그 구매가격을 정해 둘 것인지 등에 대한 결정이 있으셔야 합니다. 구매가격을 미리 정하여 두는 것은 그 옵션을 행사할 당시의 시세가 올라갈지 내려갈지 몰라 양측 모두 위험부담이 있으나 구매가격을 얼마로 정할 지에 대한 분쟁은 없앨 수 있는 장점도 있습니다. 위의 여러가지 방법 중에서 어떤 방법으로 구매가격을 결정한다 하더라도 구매가격 이외에 다른 조건들을 명확히 해 둘 필요가 있겠습니다. 예를 들면 에스크로 기간 에스크로 회사 다운페이는 구매가격의 몇퍼센트 융자조건 및 기간 기타 조건 및 조사기간 계약위반에 따른 해결방법 등을 들 수 있겠습니다. 구매계약서 자체를 작성하여 임대계약서에 첨부하는 방법도 있겠습니다. 제삼자가 제시한 오퍼에 있는 가격과 조건대로 구입한다고 하는 경우는 구매조건에 대한 분쟁이 줄어들 수는 있으나 어떤 내용의 오퍼가 있을 지 모르니 불확실성에 따른 위험부담이 있다고 볼 수 있습니다. 그 구체적인 조건이 어떤 내용과 방법이 되더라도 이러한 조건과 방법을 사전에 합의해 두는 것이 구입우선권의 법적 효력을 증가시키며 분쟁 가능성을 줄일 수 있다고 생각됩니다. 자세한 것은 전문가와 상의해 보실 것을 권해 드립니다. ▷문의: (213)738-7337

2009.11.23. 19:43

[부동산 Q&A] 차압

대부분의 부동산 거래는 현찰거래가 아닌 융자를 동반한 거래이다. 융자 동반 거래일 경우 융자를 제공하는 채권자는 융자지불에 관한 안전 조치로 부동산에 담보를 설정하게 된다. 담보를 설정하는 방법은 여러가지가 있지만 대부분의 부동산 융자는 신탁증서(deed of trust)를 작성함으로써 담보설정을 한다. 신탁증서를 통한 부동산 융자에서 채무자가 융자를 지불하지 못했을 경우 채권자는 사법절차를 거치지 않는 차압(non-judicial foreclosure)과 사법절차를 거치는 차압(judicial foreclosure)을 할 수 있다. 이 두 차압 사이에는 크게 두 가지의 차이가 있다. 첫째는 차압 후 부동산을 처분하고도 융자액을 지불하지 못했을 경우 부족부분에 대한 추가적인 법적 조치의 권리가 다르다. 사법절차를 거치지 않는 차압에서는 부족부분에 대한 추가적인 법적 조치를 할 수 업다. 반면에 사법절차를 거치는 차압에서는 담보부동산을 처분 후에 부족부분에 대한 추가적인 법적 조치를 할 수 있다. 둘째는 담보부동산을 차압하는 과정의 차이다. 사법절차를 거치는 차압에서는 차압소송을 해야 하며 모든 차압절차는 법원의 명령 하에 이루어지므로 시간과 비용이 많이 들어간다. 반면에 사법절차를 거치지 않는 차압에서는 신탁인이 차압절차를 진행하며 시간과 비용이 적게 든다. 이러한 이유 때문에 대부분의 차압이 사법절차를 거치지 않는 차압으로 이루어진다. 사법절차를 거치지 않는 차압을 진행하려면 먼저 계약불이행 통지서(Notice of Default)를 채권자에 보내야하고 부동산이 위치한 해당 카운티에 기록해야 한다. 계약불이행 통지서를 보내고 세달이 지난 후 경매통지서(Notice of Sale)를 채권자에게 보내야한다. 경매통지서는 담보부동산의 경매시간 장소 부동산에 관한 정보 등 법에서 규정한 내용이 포함되어 있어야한다. 필요한 내용이 포함되지 않을 경우 차압절차가 무효화 될 수도 있으므로 경매통지서를 작성할 때 세심한 주의가 필요하다. 경매통지서는 경매 날로부터 최소한 20일전에는 통보되어야 하고 발송과 동시에 신문에 경매공시 되야하며 경매일로부터 최소한 14일전에는 부동산이 위치한 해당 카운티에 기록되어야 한다. 채권자가 경매 전에 융자금 전액과 이자 비용을 지불하면 차압을 막을 수 있다. 담보부동산의 경매는 신탁인이 진행하며 부동산이 위치한 카운티에서 경매절차가 이뤄져야 한다. 또한 구입자의 가격이 신탁인이 제시하는 최소가에 미치지 못했을 경우에는 신탁인이 경매를 취소하고 추후 재경매를 실시할 수 있다. 담보부동산의 경매에서 부동산 구입은 현금이나 캐시어스 체크여야 한다. 부동산 구입자금이 확인되면 경매는 완료된다. 위에서 간단하게 사법절차를 거치지 않는 차압에 관하여 설명을 했으나 지불불이행 통지부터 경매가 끝나기까지는 매우 복잡한 법적 규정이 있으므로 전문가와 상의하여 불이익을 받지 않도록 주의해야한다. ▷문의: (213)487-2371

2009.11.18. 14:51

[부동산 Q&A] 에스크로의 역할과 책임

Q: 저는 부동산을 부동산 거래에 있어서 에스크로의 역할과 법적인 책임과 의무에 대해서 알고 싶습니다. A: 부동산 거래에 있어서 에스크로의 역할은 매우 중요하다. 에스크로는 부동산을 양도하고 이에 따른 대금을 지불하는 과정을 셀러와 바이어를 대행해서 거래과정을 진행시켜 준다. 에스크로는 셀러나 바이어의 한쪽에 치우치지 않고 중립적인 입장에서 거래를 진행시키기 때문에 바이어와 셀러가 합의하여 작성한 에스크로 인스트럭션에 의하여 모든 조건이 충족됐을 때 에스크로를 클로징하게 된다. 따라서 에스크로는 바이어와 셀러 양자에게 성실하게 주어진 의무를 실행해야하는 책임이 있다. 일반적으로 에스크로는 에스크로 인스트럭션에 기재된 계약조건을 엄격하게 지켜야 되고 에스크로 인스트럭션의 조건과 다른 거래가 진행될 경우에는 에스크로를 클로징 할 수 없다. 부동산거래에 있어서 계약실행의 시간제한에 관한 조항은 엄격하게 지켜져야 한다. 마찬가지로 에스크로는 에스크로 인스트럭션에 명시된 시간 조항을 엄격하게 지켜야한다. 예를 들어 바이어의 리스계약서의 확인기간이 지난 후에 리스의 승인을 거부하고 에스크로를 취소하려할 경우 셀러가 바이어의 에스크로 취소를 반대할 경우 에스크로 회사는 에스크로를 취소할 수 없다. 한편 바이어와 셀러의 에스크로 인스트럭션이 일치하지 않는 경우에 에스크로 회사는 인스트럭션에 관한 유권해석을 하지 않고 법원에 매매대금과 매매서류를 공탁하는 소송 (Interpleader) 을 제기할 수 있다. 또한 소송에서 발생하는 소송비용을 바이어와 셀러에게 청구할 수 있다. 에스크로 회사는 손님의 인스트럭션에 따라 에스크로를 진행하지만 셀러와 바이어의 인스트럭션이 일치하지 않고 분쟁이 생겼을 경우에는 법적 해석을 할 수 없다. 부동산거래에 익숙하지 않은 많은 한인들은 에스크로 회사에 법적인 자문을 요구하고 부동산 매매계약서의 유권해석을 요구하는 경우가 있는데 이는 에스크로 회사의 역할에 관한 잘못된 인식에서 비롯된 것이다. 에스크로를 담당한 회사는 에스크로 계약을 어겼거나 횡령이나 고의적 또는 실수로 손님에게 피해를 끼쳤을 경우에는 민사 형사 책임을 지게 된다. 그러나 현재 에스크로 회사에서 사용하는 에스크로 계약서에는 에스크로 회사의 책임을 제한하는 조항이 포함되어있는 경우가 많다. 즉 고의적이거나 심각한 실수가 아닌 경우에는 에스크로 회사에 책임을 부과할 수 없다는 조항이 들어간 경우가 많으므로 에스크로 회사를 선택하기 전 에스크로 회사와의 계약도 검토해야 한다. 위에서 설명한 것처럼 부동산 거래에 있어서 에스크로는 거래의 투명성을 제공해주는 매우 중요한 역할을 한다. 에스크로의 책임한계와 역할을 정확하게 이해하고 에스크로 회사의 선택 또한 부동산 거래의 중요한 조건으로 받아들이고 부동산 거래를 하는 것이 부동산투자나 거래에 있어서 위험부담을 줄이는 한 방법이다. ▷문의:(213)487-2371

2009.11.10. 21:04

[부동산 Q&A] 홈스 테드

Q저는 사업실패로 인하여 부득이하게 많은 빚을 지게 되었습니다. 현재 채권자들이 소송을 제기하여 법원으로부터 지급명령 판결(Judgment)을받고 판결을 집행을 시작했습니다. 저는 현재 가족이 살고 있는 집을 소유하고 있는데 채권자들이 집을 강제로 차압할경우 제가 갖고있는 권리는 무엇인지 궁금합니다. A 채권자가 법원으로 부터 지급명련 판결을 받은후에 채무자가 소유하고 있는 자산에 집행을 행할수가 있다. 채무자가 소유하고 있는 주택에 대해서도 강제로 차압절차를 진행할수 있다. 그러나 채무자가 소유하고 있는 또한 거주하고 있는 주택에 대해서는 채무자는 법이 설정한 금액까지는 채권자가 차압할수 없는 법적 제도를 홈스테드 면제(Homestead Exemption)라고 합니다. 홈스테드 면제는 일정한 종류의 채권자로 부터 강제 차압으로 주택을 잃어버릴경우 일정한 금액을 채권자가 차압할수 없도록한 법이다. 현재 채권자의 청구로부터 홈스테드로 보호 받을수있는 금액은 최소 $37500에서 최고$125000 까지다. 보호받을 수있는 금액은 채무자의 나이와 소득기준과 채무자가 차압되는 주택에 거주여부에 따라서 결정된다. 홈스테드면제는 홈스테드 면제를 신청하지 않아도 자동으로 최소한의 홈스테들 면제 혜택을 주지만 주택을 구입하면서 홈스테드 면제를 신청하는 신청서를 주택이 소재한 카운티의 등기소에 등기할경우 등기하지않은 자동 홈스테드면제보다 광범위한 혜택을 받을수 있다. 따라서 주택을 구입할경우 홈스테드 면제 신청서를 만약을 대비하여 등기해야 한다. 예를 들어 위의 질문의 경우처럼 채권자가 채무자 소유의 거주하고 있는 주택을 강제 차압할경우 채권자는 차압한후 경매하여 받은 매매금에서 홈스테드로 보호 받을수있는 금액은 채무자에게 돌려줘야할 의무가 있다. 따라서 채무자가 소유하고 있는 주택의 순자산이 홈스테드로 보호 받을수있는 금액이상일 경우에만 채권자로서는 차압의 효과가 있는것이다. 모든 채권자가 홈스테드 면제에 의하여 채권추심의 제약을 받는것은 아니다. 예를 들어 메케닉스 린의 경우 홈스테드 면제가 등기되어 있다하더라도 채권추심의 제약을 받지않는다. 또한 홈스테드 면제가 등기되기전에 등기된 판결의경우에도 채권추심의 제약을 받지 않는다. 홈스테드면제에 관한 법률은 여러가지의 예외조항과 홈스테드 면제를 등기 여부에 따라서 권리의 규정이 달라지므로 현재 홈스테드 면제를 등기를 안했을 경우에는 즉시 등기를 하고 재판판결에 따라서 차압이 진행되는 경우에는 변호사와 상의하여 홈스테드 면제로 구제받을수 있는 채권면제 금액을 확인해야 한다. ▷문의:(213) 487-2371

2009.11.04. 14:42

[부동산 Q&A] 에이전트 제재

Q 집을 구입하면서 저를 대변했던 에이전트와 여러 가지 문제가 많았습니다. 결국에는 변호사를 고용하여 에이전트가 잘못했던 부분을 해결하여 구매를 완료할 수가 있었습니다. 그러나 에이전트의 부도덕하고 또한 에이전트로서 책임을 완수하지 않는 것에 대하여 부동산국에서 제재할수 있다고 들었습니다. 부동산국에 이러한 에이전트를 고발할수 있는지요? A 가주에서 활동하는 부동산 에이전트는 가주 부동산국 (Department of Real Estate)에서 요구하는 조건을 충족했을경우 라이선스를 유지시켜준다. 또한 부동산 에이전트가 부동산법을 어겼을경우 라이센스이 일시정지 또는 박탈을 할수 도 있다. 부동산 에이전트의 불법적인 행동에 대해서 피해자는 일반 법원에 피해소송을 제기할수 있을뿐아니라 부동산국에 불법적인 행동을 고발할경우 부동산국은 고발내용에대한 조사를 해야한다. 부동산국은 피해자가 서면으로된 고소장이 접수되면 두가지 형태로 진행된다. 첫째는 공식적인 청문회를 개최하는것이 아니라 고소에 관련된 에이전트나 증인을 인터뷰를 진행하여 사실관계를 조사하게 된다. 사실관계조사에서 심각한 문제가 있다고 판단될경우 부동산국에 소속된 변호사를 통하여 부동산 에이전트에대한 행정소송을 제기하게 된다. 행정소송은 일반 법원소송과는 달리 부동산 행정소송법에 따른 절차를 따르게 된다. 부동산법 행정소송에서는 고소당한 부동산 에이전트와 부동산국의 변호사가 소송의 당사자가 되며 고소를 한 고소인은 부동산국 변호사의 증인의 역활을 하게된다. 행정소송판사는 양측의 내용을 검토한후 고소의 내용이 인정되면 부동산 에이전트의 라이선스에대한 제재를 할수 있다. 부동산 에이전트에게 피해를 입은 피해자는 금전적 손해를 입었을경우 피해보상을 받으려는 경우에는 일반법원에 피해소송을 제기해야한다. 법원에서 피해보상에 대한 확정판결을 받았을겨우 가주 부동산국이 관리하는 교육과 연구에 관한 펀드 (Education and Research Account) 로부터 피해액의 일부를 보상받을수 있다. 교육과 연구에 관한 펀드는 부동산 중개인에 의한 사기로 손해본 피해자를 보호해주기 위한 것이다. 만약에 피해자가교육과 연구에 관한 펀드를 통해서 피해보상을 받았을 경우에는 해당부동산 중개자는 자동적으로 라이센스를 박탈당하게 되고 해당 부동산 중개자는교육과 연구에 관한 펀드에서 지불된 보상금을 지불하기 전에는 라이선스를 받을 수 없게된다. 위에서 설명한것과 같이 부동산 에이전트로 부터 피해를 입었을경우 부동산국에 피해사실을 고소함과 동시에 피해보상을 받기위하여 피해보상소송을 진행해야 부동산 에이전트의 라이선스에 대하여 제재를 가할뿐만 아니라 피해보송을 받을수 있게된다. 참고로 로스앤젤레스 지역의 부동산국의 주소와 전화번호는 다음과 같다. ▷가주 부동산국 320 West 4th Street Suite 350 Los Angeles CA 90013-1105 (213) 620-2072 ▷문의: (213)487-2371

2009.10.28. 14:43

[원동석의 부동산 Q&A] 부동산 매매시 알려야 할 정보

Q: 저는 한인타운 인근에 있는 주택을 소유하고 있었는데 최근에 그 집을 팔고자 부동산 중개사를 고용하였습니다. 그런데 주위에서 집에서 사람이 죽은 적이 있으면 그 사실을 구매자에게 알려야 한다고 합니다. 그 집에 함께 사시던 저희 아버지가 4년 전 쯤에 이 집에서 강도를 당하시면서 돌아가셨는데 이 사실을 구매자에게 알려야 하는지요? A: 부동산을 매매하면서 구매자에게 알려야 할 여러가지 정보가 있습니다. 특히 부동산 구매자가 구매결정을 내릴 때 고려할 사항으로 판단되는 사실은 모두 구매자에게 밝히도록 되어 있습니다. 어떤 집에 거주하던 분이 자연사로 돌아가신 경우가 아니라면 어떤 구매자에게는 그 부동산을 구입하는 결정을 내리는 데 영향을 미칠 수도 있는 사항이겠습니다. 특히 강도에 의한 타살의 경우는 중요한 요소로 간주될 수 있습니다. 그러나 캘리포니아의 경우 민법 제 1720.2조에 따라 집을 사거나 임대하기 위하여 오퍼를 제출하기 3년보다 더 오래된 기간에 강도에 의한 타살이 있었다면 그 사실이나 이유를 밝히지 않더라도 이에 따른 법적인 책임이 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 돌아가신 것이 오퍼를 받은 날로 부터 3년이 되지 않았다면 이를 밝히셔야 하지만 3년이 넘었다면 이를 밝히실 의무가 없다고 볼 수 있겠습니다. 이같은 일이 3년이 지난 경우 판매자가 먼저 밝혀야 할 이유는 없으나 구매자가 이에 대해 문의해 오는 경우에는 사실대로 답변해야 합니다. 동일한 민법조항에서는 이같은 의무를 함께 지적하고 있습니다. 따라서 돌아가신 지 3년이 넘었다고 하더라도 만일 구매자가 돌아가신 사실이 있는지 문의해 오면 이것을 구매자에게 알리셔야 합니다. 구매자의 부동산 중개사의 경우라면 이에 대하여 판매자가 먼저 밝히지 않는다 하여도 이에 대하여 문의해 보시는 것도 차후에 구매자와의 사이에 발생할 수 있는 문제를 예방할 수 있는 방법이 될 수 있겠습니다. 판매자의 중개사라면 이에 대하여 구매자가 문의해 오는 경우 판매자가 먼저 이야기를 해주지 않은 경우 판매자에게 문의하여 이를 문서로 남겨두는 것도 좋은 방법이 될 수 있겠습니다. 자세한 것은 변호사와 개별적인 상담을 해보시기 바랍니다. ▷문의: (213)738-7337

2009.10.26. 19:27

[부동산 Q&A] 방치된 세입자 소지품

Q 저는 임대용 아파트를 소유하고 있습니다. 세입자가 이사간 후 많은 경우 소지품을 두고 가는 경우가 있습니다. 두고 간 개인재산을 처리하는데 에 따른 법적 절차를 알고 싶습니다. A 아파트세입자가 이사를 한 후 임대주택 또는 아파트에 남아있는 세입자의 개인재산을 법적인 절차를 거치지 않고 처분하여 아파트 임대주가 세입자로부터 배상을 요구하는 소송을 당하는 경우를 자주 보게 된다. 아파트 세입자가 이사한 후 남아있는 세입자의 개인재산을 처분하는 것에 관한 법률규정은 가주 민법 1983조에 나와있다. 가주 민법 1983조에 의하면 세입자의 개인재산을 처분하기 위해서는 세입자나 개인재산의 소유주라고 믿어지는 당사자에게 해당되는 개인재산의 처분에 관한 통지를 해야 한다. 일반적으로 통지서의 내용은 개인재산 목록 보관료와 개인재산을 재 수거할 수 있는 장소를 명시해야한다. 또한 통지서가 발송된 후 15일 안에 개인재산 수거가 이루어져야된다는 내용을 명시해야한다. 개인재산 처분 통지서는 세입자의 알려진 최근의 주소로 서신 또는 직접 전달돼야 한다. 통지서에 명시된 기한이 지나기 전까지는 임대주는 세입자가 두고 간 개인재산을 함부로 처분하거나 폐기할 수 없다. 통지서가 나간 후 임대주는 세입자가 두고 간 개인재산을 세입자가 거주하던 장소나 창고에 보관할 의무가 있다. 물론 창고에 보관하는 데에 따른 보관료를 개인재산을 찾으러온 세입자에게 받을 권리가 있다. 세입자가 통보 시한 안에 개인재산을 수거해가지 않을 경우에는 임대주는 경매를 통해서 매각하거나 개인재산의 가치가 300불 이하일 경우에는 경매를 거치지 않고 임대주가 소유하거나 임의로 처분할 수 있다. 경매를 할 경우에는 경매수익에서 경매에 들어간 경비와 보관료를 제외한 수익을 세입자에게 돌려주거나 세입자를 찾을 수 없을 경우에는 카운티재무국에 공탁해야된다. 세입자는 카운티 재무국에 공탁된 지 1년 안에 공탁된 경매수익을 돌려받을 수 있는 권리가 있다. 또한 세입자또한 자신인 주거하던 임대주택이나 아파트에 자신 소유의 개인재산을 두고 갔을 경우 이사 나간 후 18일 안에 서면으로 개인재산을 수거해 가겠다는 통보를 할 경우 임대주는 세입자에게 세입자의 주거지에 남아있는 개인재산을 돌려줘야 한다. 따라서 세입자가 이사를 나간 후에 개인재산이 남아있을 경우에는 법적 절차에 따라서 통보를 보내고 세입자에게 돌려주거나 통보 기한 안에 수거해 가지 않을 경우에는 법적 처분절차를 따라야 한다. 따라서 이러한 번거로운 절차를 피하기 위해서는 세입자가 이사할 때 세입자가 두고 가는 물건이 있는지 확인하는 것이다. ▷문의:(213)487-2371

2009.10.21. 16:46

[부동산 Q&A 토질보고서의 비용과 부담

△문= 작은 상업용건물을 사고자 판매자(seller)와 직접 계약했고 은행융자 신청후 토질오염조사 보고서를 요구받았습니다. 보고서의 비용은 얼마나 되며 누가 그 비용을 내야하는지요 ? ▼답= 상업용 건물 매매를 할때 환경조사 보고서(Environmental Site Assessment)는 거의 필수조건입니다. 매매당사자들도 짚고 넘어가야할 문제이지만 융자를 한다면 은행에서는 꼭 챙기는 서류중의 하나이기 때문입니다. 해당되는 부동산의 땅에 토질이나 수질이 오염되어 있는지를 확인하기 위해서는 1단계 검사와 2단계 검사가 있습니다. 1단계 검사는 해당되는 부동산의 주변환경등을 현장에서 육안으로 보고 그 부동산의 과거 역사와 현재 내역(history)의 기록조사 등으로 보고서를 작성하게 됩니다. 대략 2주정도의 시간과 2000달러 정도의 비용이 듭니다. 이 1단계 보고서에 약간이라도 의문점이 든다고 검사관이 의견을 제시하면 2단계 검사를 하게되며 이때는 현장에서 지하 깊이 들어있는 흙을 채집해 오염 유무를 판단하게 됩니다. 이때 들어가는 비용이 또 4000-5000달러 정도 되며 시간도 많이 소요되게 됩니다. 다행히 오염되지 않았다면 매매에 문제가 없겠지만 오염되었을시 매매 계약의 해지나 그 이후의 문제등을 계약서에 꼼꼼이 챙겨 두셨어야 합니다. 그리고 1단계 2단계 검사의 비용을 누가 낼것인지도 미리 정해 놓았어야 합니다. 또한 땅이 오염되었을시 다행히도 보험에 가입되어 있다면 비용이 덜 들겠지만 보험도 없는 경우 몇 십만달러의 정화비용이 발생되기 때문에 매매계약 종결전 환경조사 보고서를 면밀히 검토한후 전문가의 도움을 얻도록 하십시요. ▷문의:(213)272-1234

2009.10.19. 20:20

[부동산 Q&A] 커미션 분쟁

Q 저는 부동산 에이전트입니다. 부동산 거래를 하면서 다른 부동산 에이전트와 커미션에 관한 분쟁이 자주 생깁니다. 이러한 분쟁이 발생했을 때 부동산 에이전트 사이에서의 분쟁은 중재로 해결된다고 들었습니다. 부동산 에이전트 사이에서의 중재에 대해서 알고 싶습니다. A 가주에서 대부분의 거주용 부동산의 거래는 MLS (Muliti Listing Service)라고 하는 리스팅 서비스를 통해서 이루어진다. 부동산 브로커는 부동산 매물을 MLS 에 게재 함으로서 부동산의 마케팅 효과를 극대화 할 수 있는 이점이 있다. 또한 MLS를 통하여 바이어를 대변하는 에이전트는 리스팅 에이전트(Listing Agent)로부터 커미션의 보장을 받을 수 있다. 부동산 에이전트가 MLS를 가입하게 될 때는 MLS의 규정에 따를 것을 약속하게 된다. MLS 의 서비스를 받는대신 MLS의 리스팅을 통하여 거래된 부동산에 관련한 부동산 에이전트사이의 분쟁은 MLS가 제공하는 중재프로그램에 의하여 중재(Arbitration)를 하는것을 원칙으로 하고있다. MLS 에 가입한 부동산 에이전트는 MLS를 통하여 주거용 부동산을 거래하면서 발생한 분쟁은 MLS의 중재에 절대적으로 참여해야한다. 이러한 MLS의 중재규정을 따르지 않기 위해서는 에이전트간에 MLS 중재 외 다른 기관의 중재를 한다는 계약이 있어야한다. 일반적으로 부동산 브로커는 일정 지역의 MLS를 관장하는 지역 부동산 협회에 가입하게되고 중재 또한 지역 부동산 협회에서 관장한다. 부동산 에이전트 분쟁이 다른 지역 부동산 협회에 가입되었을 경우에는 가주부동산 협회가 주관하는 중재정에서 중재하게 된다. 지역부동산 협회에 소속은 안되어 있어도 MLS 리스팅 서비스에만 가입되어 있을 경우에도 MLS 리스팅 서비스를 관장하는 지역 부동산 협회의 규정에 따른 중재에 참여해야한다. MLS 규정에 따른 부동산 에이전트 분쟁은 분쟁이 발생한 시점에서부터 180일 이내에 중재를 신청해야한다. 180일 이내에 분재의 중재를 신청하지 않을 경우 공소시효 말소가 될 수 있다. MLS 중재는 MLS 중재정 고유의 규정이 있으며 모든 중재의 진행은 이규정에 따르게 된다. 중재를 신청할 때에 필요한 서류와 양식은 중재를 관장하는 지역 부동산 협회에서 구입할 수 있다. 중재를 준비할 때는 무엇보다도 분쟁에 관련된 서류의 준비를 철저히 해야한다. 대부분의 분쟁이 커미션에 관한 분쟁이므로 커미션을 받을 사유를 밑받침해줄 서류를 준비하고 증인이 있는 경우 사전에 증인출석을 부탁하고 참석할 수 있는 시간을 미리 알아두어야 한다. MLS 중재는 변호사 없이 진행하는 경우도 있으나 변호사의 도움 없이 직접 중재에 참여할 경우에는 위에 설명한 사항을 철저히 준비해야한다. MLS 중재정의 판결을 일반법원의 판결과 같은 효력을 갖는다. 따라서 MLS 중재정의 판결에 따라서 배상 판결을 받았을 경우 일반법원의 판결과 같은 절차에 따라서 집행할 수 있다. ▷문의:(213)487-2371

2009.10.14. 17:01

[부동산 Q&A] 손실책임

Q 저는 상업용 부동산을 구입하기 위해 에스크로를 개설했습니다. 에스크로 과정의 대부분이 종결되고 마지막으로 은행으로부터 잔금의 지급만이 남겨있는 상태에서 건물에서 화재가 발생하여 건물이 전소되었습니다. 이런 경우 저에 어떤 권리와 의무가 있는지 궁금합니다. A 가주민사법 1662조에 의하면 부동산의 소유나 명의가 이전되기 전 부동산의 일부나 전체가 바이어의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우에는 셀러는 바이어에게 계약의 준수를 강요할 수 있는 권리가 없으며 바이어는 매매계약서에 대한 책임이 없을 뿐 아니라 이미 지불된 매입금을 돌려 받을 수 있는 권리가 있다. 반면에 부동산의 소유나 명의가 이전된 후 부동산의 일부나 전체가 셀러의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우에는 바이어는 매매계약서에 의하여 계약을 준수해야 한다. 따라서 부동산의 명의나 소유권이 바이어에게 이전의 유무와는 관계없이 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손되었을 경우에는 셀러는 매매계약하에서의 책임이 더 이상 없게 된다. 그러나 부동산의 명의나 소유권이 바이어에게 이미 이전된 상태에서 화재나 자연재해로 인하여 부동산이 파손되었을 경우에는 바이어는 매매계약서에 따른 책임을 끝까지 완수해야한다. 물론 부동산 구입 잔금이 남아있다면 바이어는 구입잔금을 셀러에게 지불해야 한다. 이러한 문제가 자주 발생하는 것은 아니지만 종종 에스크로가 완결되기 전 바이어가 부동산이나 비즈니스의 소유권을 행사하는 경우가 있는데 비록 명의이전이 완결되지 않은 상태이지만 소유권을 행사하기 시작한 후 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손될 경우 파손된 부동산을 구입해야하는 상황이 될 수 있다. 따라서 에스크로가 완결되기 전 소유권을 행사하는 데에는 예상치 않은 책임의 전가가 있을 수 있으므로 신중하게 결정해야 한다. 따라서 에스크로가 종료되기 전에는 부동산이나 사업체의 소유권을 행사하는것은 법적으로 많은 복잡한 문제를 발생시키기 때문에 피하는것이 좋다. 부득이한 사정으로 미리 소유권을 행사해야할 경우에는 계약서에서 이러한 책임손실 문제에 대한 규정을 정확하게 정해야 된다. 에스크로 기간중에 위와 같이 부동산에 손실이 났을 경우 보험에 대한 처리에 관한것도 매매계약서에 명시해야 분쟁의 소지를 줄일수 있다. 마찬가지로 계약서 안에서 부동산 손실이 발생했을 경우 보험금에 대한 소유가 누구에게 있느지를 규정한 조항을 확인해야 한다. 계약서마다 손실에대한 보험금 처리가 다르게 규정되어 있으므로 반드시 검토해야한다. ▷문의:(213)487-2371

2009.10.07. 16:27