[부동산 Q&A] 리스권 양도

△문=저는 한인타운 인근에 있는 한 샤핑센터에서 임대를 하여 사업을 운영해 오고 있습니다. 최근 그 사업체를 사려고 하는 구매자가 있어 임대계약권을 양도하기 위해 건물주에게 양도승인 요청을 하였습니다. 그러나 건물주는 저의 요청을 거절했고 이로 인해 그 사업체 판매 에스크로가 취소되었습니다. 임대계약권을 양도하는 것을 승인해 달라고 하는 요청을 건물주가 임의로 거절할 수 있는지 알고 싶습니다. ▼답=어떤 사업체를 구입하고자 하는 경우 그 사업체의 임대계약서상의 권리와 의무를 구매자가 판매자로부터 양도(assignment) 또는 전대(subletting) 받아야 그 장소에서 계속해서 사업을 운영할 수 있습니다. 이처럼 임대계약서상의 권리와 의무를 구매자가 판매자로부터 양도를 받는 것은 별도의 계약이 없는 한 건물주로부터 승인을 받아야 합니다. 1985년 이전의 캘리포니아법규에 따르면 건물주가 상업용 임대계약서상의 권리와 의무를 제삼자에게 양도해 주는 것을 승인해 주기 위하여 구체적으로 검토해야 할 조항이 명시되어 있지 않은 경우에는 건물주의 재량에 따라 승인여부를 결정할 수 있었습니다. 따라서 이 조항이 악용되어 입주자들이 어려움을 겪는 상황도 종종 발생하였습니다. 그러나 1985년에 있었던 판례에 따르면 만일 어떤 임대계약서에 건물주가 양도요청에 대하여 심사하는 기준이 명시되어있지 않은 경우 건물주는 합당한 사유가 있어야 그 양도를 거절할 수 있다고 수정되었습니다. 이러한 판례는 그 이후 캘리포니아 법안에 따라서 양도에 대한 구체적인 조항이 없는 경우 자유롭게 타인에게 양도할 수 있도록 허락하게 되었습니다. 그렇다면 건물주가 입주자의 양도요청을 검토하는 구체적인 기준은 무엇일까요. 이에 대해서는 성문화된 법규가 없으며 단지 판례에 의존하여 해석되고 있습니다. 판례에 따르면 다음의 경우를 합리적인 기준으로 해석하고 있습니다. (1) 양도인과 비교한 양수인의 재정상태 (2) 새로운 사용용도의 법적 허용여부와 타당성여부 (3) 양도와 관련된 건물수리 필요성 여부 (4) 사용목적 (5) 양수인과의 사업상 경쟁 가능 여부 (6) 현재 입주자와 비교할 때 새로운 입주자가 창출해 낼 수입에 따른 임대료 등. 그러나 건물주의 승인 및 거부가 합당한 것인지에 대한 기준이 판례에 의존하기 때문에 정확한 기준이 없고 처한 상황과 주어진 여건에 따라 달리 해석될 수 있습니다. 이에 따라 최근에는 많은 경우 임대계약서 자체에 입주자가 양도를 원하는 경우 건물주는 어떤 것을 기준으로 그 양도의 승인여부를 결정한다고 하는 기준이 명시되어 있습니다. 최근에 많이 검토되고 있는 기준을 예로 들면 위에 열거한 사항 이외에 양수인의 신용상태 양수인이 하고자 하는 사업에 대한 경험 유무 양수인이 하고자 하는 사업의 사업방향 및 사업계획 건물내의 다른 입주자와의 사업체 성격 비교 등을 들 수 있겠습니다. 귀하의 경우 건물주가 그 임대계약서상의 권리와 의무를 구매자에게 양도하는 것을 거절하여 에스크로가 취소되었다고 했습니다. 건물주가 거절한 것이 합리적인지의 여부를 검토하기 위해서는 귀하가 가지고 있는 임대계약서에 양도와 관련하여 어떤 조건이 담겨있는지를 검토해 보아야 알 수 있습니다. 만일 임대계약서에 담겨있는 양도의 승인과 관련된 어떤 조항이 부당하다고 생각되는 경우 그 기준이 불합리하다고 주장하는 입주자가 그 부당성 여부를 증명해야 할 의무가 있습니다. ▷문의: (213)738-7337 또는 [email protected]

2008.11.05. 17:15

[부동산 Q&A] '관리비 약관에 렌트 금지 조항' 외

관리비 약관에 렌트 금지 조항…그래도 HOA 회사와 협상하라 Q:타운하우스를 소유하고 있는데 집을 내놓은지 10개월이 되었지만 팔리지 않고 있다. 모기지 페이먼트가 너무 부담이 되어 렌트를 주고 싶은데 HOA 약관에서 렌트주는 것을 금지하고 있어 걱정이다. 어떻게 해야 하나. A:주택시장 침체로 이런 경우에 처해있는 주택소유주가 많다. 본인의 의지와 상간없이 요즘 주택시장과 경제위기에 따른 외부환경으로 인해 주택판매가 어려우므로 협상가능성이 있다. 일단 HOA 회사에 주택시장이 회복될 때까지 일정기간동안 렌트를 줄 수 있는지 문의해 보는 것이 좋다. 요즘, 팔리지도 않고 렌트도 안되면 차압으로 넘어갈 가능성이 많기 때문에 HOA에서 안된다고 말하기 어려울 것이다. HOA 회사 입장에서는 어떻든지 지속적으로 당신 유닛으로부터 HOA를 받기 원하기 때문이다. 에스크로 중 매매 중지 가능한지 감정가, 매매가보다 높을때 가능 Q:부모님이 5년째 임대해서 살고 있는 주택을 구입하고 싶어한다. 집주인이 집을 싸게 판매하다고 해서 매매계약을 체결했다. 그러나 알고 보니 인근 마켓시세보다 집가격이 훨씬 높다. 에스크로에 들어갔지만 중지할 수 있을까. A:중지할 수 없다. 오퍼라는 것은 바이어가 셀러에게 어떤 가격, 어떤 조건으로 사겠다는 의사를 표시한 것이고 이를 셀러가 수락해 매매계약이 체결되는 것이다. 따라서 오퍼계약서를 작성할 때 인근 마켓시세보다 높게 쓴 것은 바이어이기 때문에 셀러의 동의없이 일방적으로 에스크로를 중지할 수 없다. 다만 감정가가 매매가격보다 적게 나오거나 융자를 받지 못하면 위약금없이 계약을 파기할 수 있다. 이 경우에도 계약서에 명시된 기간 안에 셀러에게 서면으로 반드시 통보해야 한다. 옆집 죽은나무, 우리집 지붕 손상 이웃집서 수리 안할때 시에 알려야 Q:우리집 뒷쪽에 살고 있는 이웃집에 죽은 나무가 3그루 있다. 만약 그 나뭇가지가 부러져 우리집 지붕 위로 떨어지면 지붕 수리비용은 누가 내야 할까 A:떨어진 나무로 손상된 지붕을 커버하고 싶다면 이웃집에 빨리 연락해서 직접 보여주는 것이 좋다. 지붕 위 죽은 나무들이 떨어지면 자칫 중요한 안전사고로 이어질 수 있다. 그러므로 이웃집에게 나무를 옮겨야 한다고 알려주고 이웃이 실행하지 않을 경우에는 사람이나 주택이 상해를 입을 수 있으므로 법적이나 재정적으로 준비해야 한다. 만약 이웃이 끝까지 책임지지 않는다고 하면 살고 있는 시의 해당부서에 알리는 것이 좋다. 그러면 이웃집에게 나무를 옮기라고 통보할 것이다. 그래도 여전히 옮기지 않으면 시에서 나무를 옮기고 이웃집에게 비용청구를 할 것이다.

2008.11.05. 14:36

[부동산 Q&A] 독점 중개 계약

△문=저는 LA 인근에서 부동산 중개사로 일하고 있습니다. 최근에 어떤 분이 자신이 소유하고 있는 아파트를 매각하겠다고 해서 여러가지 이야기를 나눈 후 부동산 독점중개 계약서에 서명을 했습니다. 그래서 열심히 그 부동산을 팔기 위해 노력하고 있었는데 갑자기 그 부동산이 다른 부동산 중개사를 통해 매매계약을 체결하고 에스크로에 들어갔다고 합니다. 저와 이미 계약을 맺었음으로 이는 부당하다는 말씀을 드렸으나 그 셀러가 말하기를 그 건물은 동업자와 함께 소유하고 있는데 그 동업자는 저와의 부동산 독점중개 계약서에 서명을 하지 않았고 자신만 그 서류에 서명을 했기 때문에 저와 맺은 계약은 무효라고 주장합니다. 그렇다면 저는 부동산 중개 수수료를 받을 길이 없는지요? ▼답=부동산 중개사가 부동산을 매각하고자 하는 부동산 소유주로 부터 부동산 중개를 의뢰받을 때 여러가지 형태의 계약을 할 수 있지만 일반적으로 많이 사용하는 것은 부동산 독점중개 계약서(Exclusive Right to Sell)입니다. 이 계약서에 서명을 하게 되면 그 부동산을 건물주가 소개한 사람을 통해 매매가 성사되든지 다른 부동산 중개사가 소개한 사람을 통하여 매매가 성사되는 것에 상관없이 부동산 중개 수수료를 받을 수 있습니다. 그런데 귀하의 경우처럼 분명히 건물주로 알고 있는 사람으로부터 부동산 독점중개 계약서에서명을 받았는데도 차후에 그 서명한 사람이 그 부동산의 소유주를 대표하여 서명할 자격이 없는 사람이기 때문에 그 독점중개 계약서가 무효라고 하는 경우에는 난감해 집니다. 계약법을 살펴보면 귀하와 계약을 맺기 위하여 서명한 자가 건물주가 아니라도 그 건물주를 법적으로 대표하는 사람이라면 그 계약이 법적인 효력이 있다고 볼 수 있겠습니다. 예를 들어 어떤 법인체가 그 건물을 소유하고 있는 경우 그 법인체의 사장이 서명을 한다면 그 계약은 법적인 효력이 있다고 볼 수 있을 것입니다. 따라서 먼저 그 독점중개 계약서에 서명을 한 분이 그 부동산 소유주와 어떤 관계인지를 알아보는 것이 필요하겠습니다. 만일 그 서명한 분이 그 부동산 소유 회사의 사장이든지 무한책임동업자이든지 대표관리자의 경우라면 그 계약이 법적으로 유효하다고 주장할 수 있겠습니다. 반면 그 분이 실질적으로는 소유권을 가지고 있다 하더라도 서류상으로 아무 권한이 없는 분이라면 그 분과 한 계약은 유효성에 의문이 있겠습니다. 만일 신용상태가 좋지 않으 분이 타인의 이름을 빌려서 부동산을 구입한 경우 그 실질적인 소유주는 신용상태가 좋지 않은 분이지만 매매계약은 이름을 빌려준 분과 맺어야 합니다. 만일에 서명을 한 분이 건물의 소유주를 대표할 수 없는 분인 경우라면 그 독점중개 계약서 자체에는 문제가 있을 수 있으나 그 서명한 분이 자신이 건물의 소유주를 대표한다고 서명한 행위는 잘못된 것임으로 그 계약을 체결한 후 귀하가 그 건물의 매매를 위하여 지출한 시간과 경비에 대한 보상을 그 계약서에 서명한 분에게 청구할 수 있겠습니다. 특히 독점중개 계약서에 서명한 분이 건물주를 대표하여 서명한다고 하는 문구가 있는 경우에는 그러한 권한이 없이 그 계약서에 서명한 분은 더 큰 잘못을 저지르신 것임으로 이에 따른 추가적인 책임을 추궁할 수 있겠습니다. 추천해 드리고자 하는 것은 독점중개 계약서에 서명을 받을 때 그 건물의 소유주가 누구인지를 사전에 조사를 하여 그 건물의 소유주 또는 소유주를 대표하는 분으로 부터 서명을 받을 것을 권해 드립니다. ▷문의: (213)738-7337 또는 [email protected]

2008.10.29. 16:10

[부동산 Q&A] '집에 문제점 모르고 팔아' 외

집에 문제점 모르고 팔아…정식 손해배상 의무 없어 Q:지난 겨울 6년동안 소유하고 있던 집을 팔았다. 바이어가 이사를 들어오고 얼마 안 돼 큰 비가 내렸는데 그 비로 인해 지하실이 침수됐다. 내가 살던 6년동안에는 비 때문에 지하실이 침수된 경우는 한 번도 없었다. 그런데 그 바이어가 지하실을 고치면서 지하실에서 틈을 발견했다. 즉 틈 때문에 지하실이 침수 피해를 입은 것이다. 바이어는 내가 그런 문제를 알리지 않아 재산상 피해를 입었다며 손해배상 소송을 제기하겠다고 한다. 그런데 나는 그런 문제가 있다는 것을 알지 못했다. 어떻게 해야 하나. A:주택을 판매하면서 셀러는 알고 있는 모든 문제점을 바이어에게 알려야 한다. 문제는 셀러가 알지 못하는 문제점이다. 일반적으로 셀러가 알지 못하는 문제점 까지 알려야 할 의무는 없다. 따라서 당신의 경우 바이어가 손해배상을 청구하기 위해서는 당신이 그 문제점을 알고 있다는 것을 증명해야 한다. 만약 지난 6년동안 큰 비가 없었거나 당신이 지하실을 따로 수리하지 않았다면 크게 걱정할 필요는 없을 것 같다. 다만 당신은 변호를 위해 전문가와 미리 논의할 필요는 있을 것 같다. 아파트 타인과 함께 쓸땐?…렌트비 부담 서류로 작성 Q:나와 커플 이렇게 3명이 2베드룸 아파트를 렌트해 살고 있다. 처음 계약할 때 3명이 1/3씩 디파짓을 했고 렌트비도 각각 1/3씩 부담하기로 했다. 그리고 커플이 큰 방을 사용하고 내가 작은 방을 사용하고 있다. 그런데 그 커플이 자신들과 내가 똑같이 방 1개씩 사용하고 있으니 렌트비도 나보고 반을 부담하라고 한다. 나는 그들의 요구가 말이 안 된다고 생각하는데 어떻게 해야 하나. A:렌트를 할 때 어떻게 렌트비를 부담해야 한다는 기준은 없다. 이는 전적으로 렌트하는 임대자들의 의사에 달려 있다. 따라서 아파트 매니저 또는 법이 결정을 내려줄 수는 없다. 만약 당신이 조금만 더 현명했다면 아파트 입주 당시 그 커플과 계약서를 만들었을 것이다. 그렇다면 그들도 이렇게 주장할 수 없지만 지금은 커플과 합의하는 것이 가장 중요하다. 만약 합의가 이뤄지지 않으면 공동 리스라는 계약 자체를 파기하는 것 외에는 방법이 없다.

2008.10.29. 14:46

[부동산 Q&A] 연체료 정산

△문=저는 한인타운에 상업용 건물을 소유하고 있습니다. 그 건물에는 다섯개의 사업체가 있으며 각 사업체와 맺은 문서로 된 임대계약서가 있습니다. 그런데 그 중의 한 사업체가 임대료를 늦게 지불하고 있었습니다. 저의 기억으로는 임대기간 동안 최소한 10달 정도를 납부일로 부터 10일에서 15일 정도가 지난 후에야 지불하곤 했습니다. 그러던 중에 최근에 임대기간이 만료되어 그 사업체가 이사를 나갔고 저는 임대보증금을 정산하여 잔금과 정산서를 이사 나간 사업체의 주인에게 보냈습니다. 정산하는 과정에서 저는 임대료를 늦게 지불한 과태료를 공제했는데 그 사업체의 주인은 제가 그 사업체가 이사를 나간 후 오랜 시간이 지나서야 잔금을 보냈줬고 또한 부당하게 연체료를 공제했다고 저의 건물 앞에서 시위를 벌이고 다른 입주자 들에게 부당한 주인이라고 편지를 보냈습니다. 제가 정산과정에서 연체료를 공제한 것이 부당한 행위인지요? ▼답=상업용 건물의 경우 임대차계약을 맺게되면 임대인과 임차인의 관계는 그 임대차계약서에 명시된 조건에 따라서 해석되게 됩니다. 귀하의 경우 두가지 점을 살펴보아야 하겠는데 하나는 귀하가 임대보증금에서 연체료를 공제한 것이 부당한 것인지와 정산 후에 잔금을 보낸 시점이 부당한 지에 대한 것입니다. 먼저 연체료를 임대보증금에서 공제한 것도 위에 이야기한대로 임대계약서의 내용을 검토해 볼 필요가 있습니다. 귀하의 경우 임대차계약을 문서로 체결한 것인지 구두로 체결한 것이지가 명확하지 않습니다. 만일 구두로 체결한 것이라면 연체료의 금액이 서로간에 합의를 한 금액임을 입증하는데 어려움이 있을 것입니다. 여기서는 문서로 체결한 것으로 가정하고 설명을 드립니다. 문서로 체결한 경우 그 임대차계약서에 연체료에 대한 조항이 있을 것입니다. 먼저 그 조항을 살펴 보시고 어떤 조건이 발생하게 되면 얼마의 연체료를 부과할 수 있는지를 확인하시기 바랍니다. 예를 들면 임대료 납부일에서 며칠이 지난 후에 연체료를 부과할 수 있는지 또 그 연체료는 얼마를 부과할 수 있는 지 등입니다. 그 다음으로 살펴보실 것은 연체료가 임대료의 일부로 간주되는지에 대한 조항입니다. 연체료가 임대료의 일부로 간주되면 그 연체료가 발생한 시점이 연체료를 공제한 날로 부터 4년이 지나지 않았는지를 계산해 보시기 바랍니다. 그 다음으로는 임대차계약서에 포기조항(Waiver)이 있는지를 검토해 보시기 바랍니다. 이 조항은 한번 계약위반한 것을 면제해 줬다고해서 그 이후에 위반한 것 모두를 면제해 준 것이 아니라는 내용이 담긴 조항인데 이 조항의 의미는 혹시 과거에 입주자가 임대료를 한번 늦게 내었을 때 연체료를 받지 않기로 했다고 해도 그 이후에 발생되는 연체료도 면제해 준 것은 아니라는 것입니다. 물론 각 임대차계약서마다 여러가지 다른 조항들이 있을 수 있음으로 임대차계약서를 전체적으로 검토해서 그밖에 연체료에 영향을 미치는 다른 조항들이 없는지도 검토해 보시기 바랍니다. 캘리포니아 민법에 따르면 주거용 건물의 임대차계약이 아닌 경우에는 입주자가 이사를 나가고 임대장소를 임대인이 넘겨받은 이후 30일 이내에 임대보증금을 정산하여 정산내역서와 함께 이사를 나간 임차인에게 보내 주도록 되어 있습니다. 귀하가 임대보증금의 잔금과 정산내역서를 이사를 나간 임차인에게 보낸 시점을 계산해 보시기 바랍니다. ▷문의: (213)738-7337 또는 [email protected]

2008.10.22. 15:31

[부동산 Q&A] '변호사라 아파트 입주 거부' 외

변호사라 아파트 입주 거부…가주선 직업차별도 안돼 Q:아파트를 구하고 있으며 직업은 변호사이다. 마음에 드는 아파트가 있어 입주 신청을 했는데 거절 당했다. 나와 아내의 크레딧 점수는 매우 좋은 편이며 현재 거주하고 있는 아파트에도 렌트비를 늦게 낸 적이 한번도 없다. 그래서 건물주에게 렌트를 거부한 이유를 물어보니 변호사는 까다로와서 렌트를 주기 싫다고 한다. 이는 분명 직업 차별에 포함되는 것이라고 생각한다. A:주에 따라서 다르지만 가주에서는 임대를 할 때 직업에 따른 차별을 할 수 없도록 법으로 규정돼 있다. 즉 인종 국적 피부색 직업 신체상 불편 등을 이유로 임대를 거부할 수 없다. 만약 이러한 이유로 임대를 거부한다면 이는 차별 대우에 해당되는 만큼 차별 대우에 따른 피해 보상을 청구받을 수 있다. 그러나 연방 법에서는 인종이나 국적 피부색 신체상 불편 성별 등에 대한 차별은 인정하지만 직업에 따른 차별은 인정하지 않고 있다. 따라서 당신이 아파트를 구하는 지역이 연방법을 채용한 주라면 직업 차별이 적용되지 않는다. 뒷마당 데크에 다소 문제점…집 팔땐 바이어에 알려야 Q:뒷마당에 데크가 있는데 지난해 수리를 했다. 그런데 수리를 하고 나서 비가 오면 데크 위에 물이 고이는데 고인 물이 빠지지 않는다. 수리를 하면서 데크의 평평도에 문제가 생긴 것 같다. 이 집을 팔려고 하는데 이 때문에 고민이다. 물론 보기에나 사용하는 데는 전혀 문제가 없지만 우기가 다가오는 만큼 우기에는 좀 문제가 될 수 있을 것 같다. 어떻게 해야 하나. A:셀러가 알고 있는 주택에 관한 문제점은 반드시 바이어에게 공개돼야 한다. 물론 데크의 문제점이 큰 문제가 아닐 수도 있지만 계속 방치하면 물이 고이는 부분이 썩거나 터마이트가 서식할 확률이 높아지는 만큼 수리가 필요하다. 따라서 우선 바이어에게 이 부분에 대해서는 알려야 한다. 만약 알리지 않고 주택을 판매했다 나중에 바이어가 이에 대한 해명을 요구하면 곤란한 경우를 당할 수 있다. 그리고 바이어는 데크의 문제점을 고쳐달라고 요구할 수도 있다. 이때는 고쳐주거나 수리비를 제공하는 방법 등으로 문제를 해결할 수 있을 것이다.

2008.10.22. 15:01

[부동산 Q&A] 온라인 브로커리지 왜 좋은가

△문=온라인 브로커리지가 다른 부동산과 다른 점은 무엇인가요? 또 편리한 점과 장점에 대해서도 말씀해 주십시오. ▼답=일단 브로커리지의 형태를 설명드려야 겠습니다. 브로커리지는 크게 3가지 종류로 나뉩니다. 흔히 많은 분들이 잘 아시는 전통적인 방법 즉 에이전트와 회사와의 딜이 됐을 때 커미션을 배분하는 형태의 회사를 뜻합니다. 두번째는 Fee Base Method 이라는 형태인데 부동산 에이전트들이 커미션 액수와는 상관없이 일정 금액을 File 당 회사에 지급하는 형태의 회사입니다. 세번째의 온라인 브로커리지는 커미션 Base 의 부동산 회사가 아닌 풀타임 직원 개념의 회사입니다. 즉 Independent Contractor가 아닌 회사의 직원체제로 회사가 운영이 되는 것을 말합니다. 편리한 점은 대부분의 온라인 브로커리지는 리베이트형식의 부동산 회사이란 점입니다. 예전에는 매물을 찾는데 에이전트들이 이 일을 했으나 이제는 고객들이 매물을 직접 찾을 수 있는 툴을 제공하고 진행과정 등을 제공하는 형식의 체제입니다. 좋은 점은 똑같은 매물을 매매한다고 계산할 때 리베이트가 합법적으로 이루어지기 때문에 가격면에서 장점이 됩니다. 예전에 실시했던 온라인 브로커리지의 단점은 전문성에 큰 문제점들이 제시됐지만 지금은 많은 회사들이 이 부분들을 적절히 조절해서 현실적으로 크게 적용이 되었습니다. 회사들마다 조금씩 회사 규율은 다른데 요즘 새로 만들어진 온라인 회사들은 타 부동산 회사의 시스템과 별 차이가 없습니다. 쇼잉부터 컨트랙까지 처음부터 끝까지 다 서비스를 드리는 것으로 알고 있습니다. 문의:(562)881-6695

2008.10.17. 18:09

[부동산 Q&A] 임대계약 기간 전 퇴거

△문=저는 한인타운에 상업용 건물을 소유하고 있습니다. 그 상업용 건물에는 7개의 사업체가 입주해 있습니다. 그 중의 한 임차인이 최근에 저에게 사업이 안되는 관계로 임대기간이 많이 남아 있지만 그 장소를 비우고 이사를 가겠다고 합니다. 그래서 이사를 나가는 것을 승인해 줄 수 없으며 밀린 임대료를 지불하라고 통보하였습니다. 그런데 임대료를 지불하는 날짜가 지났는데도 임대료가 오지 않아서 사업체로 찾아갔더니 그 사업체의 문이 잠겨있고 그 안에 있던 모든 가구와 장비 등이 다 없어진 상태입니다. 아마도 제 생각에 이미 이사를 나간 것으로 판단됩니다. 다른 사람이 그 장소에 입주하겠다는 관심을 표해 왔기에 저는 바로 그 사업체의 문을 열고 그 관심있는 사람에게 보여준 후에 임대계약을 맺고자 합니다. 이렇게 해도 아무 문제가 없을 지 알려 주시기 바랍니다. ▼답=입주자가 사업이 안되는 경우 무단으로 밤 중에 이사를 나가는 경우가 있습니다. 물론 임차인이 이사를 나가는 것 자체를 건물주 또는 임대인이 강제로 막는 것은 어렵습니다. 그러나 임차인이 이사를 나갔다고 하는 심증만으로 그 임대장소의 문을 따고 들어가서 타인에게 임대를 준 후에 그 임차인이 돌아와서 본인이 이사를 나간 것이 아니라 가구를 새것으로 바꾸는 중이었다든지 새로운 배치를 하는 중이었다든지 등의 이야기를 하게 되면 이중으로 임대를 준 것이 되기 때문에 건물주 또는 임대인이 어려운 상황에 처할 수도 있습니다. 귀하가 만일 무조건 그 임대장소의 문을 열고 들어가서 그 장소에 관심이 있는 사람에게 그 장소를 보여주고 임대계약을 맺은 후 그 임차인이 나타나게 되면 바로 이러한 상황에 처할 수 있다는 말입니다. 실제로 이런 상황이 종종 발생하기도 하기 때문에 이러한 상황을 예방하기 위해 의회에서는 이와 관련된 법을 제정하게 되었으며 민법 제1951.3조에 명기되어 있습니다. 즉 아무리 입주자가 이사를 갔다고 판단이 되어도 민법 제1951.3조에 명기된 대로 입주자에게 사전 통보를 하여야 하는 것입니다. 이 법규에 따르면 임차인이 이사를 나갔다고 판단하는 기준으로는 최소한 14일 이상의 임대료가 밀려있는 상황에서 임차인이 임대장소를 버려두고 이사를 나갔다고 하는 상황적 증거가 있어야 합니다. 즉 임대장소가 밖에서 보이는 경우 그 임대장소에 있던 임차인 소유의 모든 동산들이 없어진 상태이거나 옆가게의 주인이나 종업원들에게 이사를 나간다고 이야기를 한 적이 있다거나 임차인이 자신의 임대장소의 열쇄를 건물주 또는 임대인에게 반납하였다거나 하는 경우를 들 수 있겠습니다. 이처럼 확실한 상황적 증거가 있는 경우 이 법규에 정한 형식의 통지서를 임차인에게 보낼 수 있으며 이러한 통지서를 받은 임차인은 만일에 자신이 이사를 나간 것이 아닌 경우라면 그 통지서를 받은 날로 부터 15일 이내에 건물주 또는 임대인에게 자신은 이사를 나간 것이 아니라는 통보를 하면서 동시에 자신이 퇴거소송장을 전달받을 수 있는 주소를 건물주 또는 임대인에게 통보해야 합니다. 만일 15일 이내에 이러한 통보를 건물주 또는 임대인이 받지 못하게 되면 건물주 또는 임대인은 비로소 그 임차인이 임대를 포기하고 중간에 이사를 나간 것으로 간주할 수 있으며 제삼자에게 그 장소를 임대해 줄 수 있겠습니다. 귀하도 이러한 절차를 밟을 것을 추천해 드립니다. ▷문의: (213)738-7337 또는 [email protected]

2008.10.15. 17:08

[부동산 Q&A] '새집도 인스펙션 해야 하나' 외

새집도 인스펙션 해야 하나…새집이 더 문제 있을수 있어 Q:새로 지어진 주택 중 마음에 드는 것이 있어 살려고 한다. 위치도 적당하고 가격도 건설업체가 최근 대폭 디스카운트를 해 줘 살만하다는 생각이다. 그런데 에이전트가 인스펙션을 하자고 한다. 인스펙션을 하게 되면 수백달러의 비용이 들고 새집이기 때문에 굳이 인스펙션을 할 필요가 있을 것 같지 않다. 어떻게 해야 하나. A:당신의 에이전트는 에이전트로서의 임무를 충분히 이행하고 있다. 많은 바이어들이 새집을 살 때는 인스펙션을 할 필요가 없다고 생각하지만 새집도 문제가 많은 경우가 많다. 실제로 모든 건설업체들이 완벽한 상태로 공사를 진행하는 것은 아니다. 때론 오히려 기존주택보다 더 심각한 문제가 발견되는 경우도 많다. 따라서 새집이라도 반드시 인스펙션을 해야 한다. 더욱이 새집의 경우 인스펙션에서 문제가 발견되면 셀러가 보다 쉽게 고쳐주는 경향이 있다. 세입자가 설치한 패티오…철거때 책임 문서로 남겨라 Q:세컨드 홈이 있는데 수년간 한 테넌트에게 렌트를 줬다. 몇년 전 그 테넌트가 뒷마당에 패티오를 만들고 싶다며 가능하냐고 문의했다. 그래서 테넌트의 비용으로 만드는 것은 가능하며 대신 테넌트가 퇴거할 때는 그 패티오도 없애는 조건하에서 허락한다고 했다. 그런데 얼마전 그 테넌트가 이사를 나가면서 패티오를 철거하지 않았을 뿐 아니라 오히려 패티오를 만들어 줬으니 자신들한테 보상을 해줘야 한다고 요구한다. 그 패티오에 대해 보상해야 하나. A:만약 당신이 거부한다면 그 테넌트는 소송을 제기할 가능성이 높다. 그 테넌트는 패티오로 인해 당신 주택의 가치가 올라갔으니 당신이 적절한 보상을 해줘야 한다고 주장할 것이다. 그러나 당신은 애초 조건으로 테넌트가 퇴거할 때 패티오를 철거하는 것이었던 만큼 테넌트가 철거 비용을 내야 한다고 주장할 수 있다. 이때 중요한 것은 당시 테넌트가 패티오를 설치할 때 당신이 말한 조건이 입증 가능한가 하는 것이다. 만약 그러한 내용이 서류로 꾸며져 있다면 당신이 패티오 철거 비용을 청구할 수 있지만 그렇지 않다면 당신에게 불리하게 적용될 수도 있다. 그때는 여러 상황를 고려해봐야 하는 만큼 부동산 관련 변호사와 문의하는 것이 좋을 듯 하다.

2008.10.15. 14:54

[부동산 Q&A] '에스크로 중 홍수지역 밝혀져' 외

에스크로 중 홍수지역 밝혀져…인스펙터 의무 소홀 아니다 ▷문=오렌지카운티 지역에 마음에 드는 집이 있어 구입하기 위한 에스크로에 들어갔다. 셀러도 별 말을 하지 않았고 인스펙션에도 별 다른 문제점이 없어 에스크로를 진행했다. 그런데 모기지 회사에서 홍수대비 보험을 요구했다. 알고보니 내가 살려고 하는 집이 홍수재해 지역에 위치해 있었다. 인스펙터가 인스펙션을 하면서 이러한 내용도 확인하지 않나. 그리고 인스펙터는 나한테 이러한 사실에 대해 알려야 하지 않나. ▷답=인스펙션의 목적은 인스펙션 하는 시점의 주택 상황에 대해 보고하는 데 있다. 이때 주택 상황이라 함은 눈으로 확인가능한 것을 말한다. 따라서 지리학적 문제나 전문 엔지니어가 검사해야 할 필요성이 있는 것 등은 포함되지 않는다. 즉 그 주택이 위치한 지역이 홍수재해 지역인지 또는 콘크리트 부식 정도가 어느 정도 인지 등은 인스펙션으로 파악될 만한 문제가 아닌 만큼 인스펙터가 그러한 사실을 알리지 않았다고 해서 의무를 다하지 않은 것은 아니다. 셀러나 에이전트도 이러한 사실을 몰랐다면 문제로 삼기는 힘들다. 다만 경험있는 바이어 에이전트라면 셀러측에게 홍수재해 지역에 포함돼 있는지 여부를 물어보거나 관련 리포트를 확인했을 것이다. 임대보증금 6개월치 요구…6개월 이상 렌트라면 허용 ▷문=미국에 온지 얼마 되지 않아 아직 크레딧이 없다. LA한인타운의 아파트를 렌트하기 위해 알아보고 있는데 마음에 드는 것이 있어 문의하니 신용상태가 좋지 않거나 신용기록이 없는 경우 시큐리티 디파짓으로 렌트비 6개월 어치를 내야 한다고 한다. 그렇게 많은 금액을 임대보증금으로 내라고 하는 것은 불법 아닌가. ▷답=아파트를 렌트하면서 시큐리티 디파짓을 받는 것은 법으로도 허용이 된다. 그러나 임대보증금으로 받을 수 있는 금액은 법규에 의해 제한되고 있다. 관련법규에 따르면 일반적인 렌트의 경우 시큐리티 디파짓은 가구가 제공되지 않는 아파트는 렌트비 두달치 보다 많을 수 없고 가구가 제공되는 경우에는 세달치 보다 많을 수 없다. 그러나 리스 기간이 6개월 이상 되는 장기임대계약의 경우에는 6개월치 이상의 렌트비에 해당하는 금액을 임대보증금으로 받는 것도 허용되고 있다. 따라서 리스 계약을 6개월 하는 경우라면 건물주는 6개월 임대료에 해당하는 시큐리티 디파짓을 하라고 요구할 수 있다.

2008.10.08. 14:31

[부동산 Q&A] 사업체 매매와 매상 차이

▷문=저는 몇 달전에 한인타운 인근에 있는 상업용 건물 내에 위치한 사업체를 구입해서 지금까지 운영해 오고 있습니다. 그런데 지난 몇 달간의 매상이 그 사업체를 매매할 때 판매자가 이야기한 것보다 훨씬 적어서 은행의 융자금을 상환하는 것도 어려울 정도입니다. 이처럼 매상에 차이가 있어서 손해를 보는 경우 이에 대한 보상을 받을 길이 있는지 알고 싶습니다. ▷답=사업체의 구매가격을 결정하는 데 있어서 매상은 매우 중요한 요소 중의 하나입니다. 따라서 판매자와 구매자 모두 매상에 민감하며 차이가 있는 경우 그냥 넘어가기가 어렵습니다. 그러다 보니 사업체를 매매하면서 분쟁이 많이 발생하는 것 중의 하나가 매상의 차이에 대한 것입니다. 구매자는 구매하고자 하는 사업체에 대한 매상조사를 실시한다 하더라도 단지 며칠간 하는 것이기 때문에 그 매상이 실제 매상과 동일하지 않을 수 있으며 경우에 따라 차이가 있게 됩니다. 그렇기에 전반적인 매상을 확인하고자 실제로 그 사업체에 나가서 매상조사를 하기도 하지만 판매자가 제공해 주는 매상장부에 근거하여 매상조사를 실시하기도 합니다. 이러한 과정을 통해 매상점검을 마치고 사업체를 구입한 후 매상에 차이가 나는 경우 그 이유는 크게 세가지로 나누어 볼 수 있습니다. 하나는 판매자가 매상장부를 속인 경우이고 두번째 경우는 구매자가 사업체를 구입한 후 사업경험의 미숙으로 인해 매상이 떨어진 경우이고 세번째는 판매자와 구매자 모두가 잘못을 하지 않았어도 경제적 또는 주변환경 여건이 변해 매상이 떨어진 경우를 들 수 있겠습니다. 판매자가 매상장부를 속여서 매상에 차이가 있다면 당연히 구매자는 판매자에게 이에 따른 손해를 청구할 수 있겠습니다. 반면에 구매자의 운영미숙으로 인하여 매상이 떨어진 경우에는 판매자에게 이에 따른 손해를 청구할 수 없겠습니다. 그러나 주변여건의 변화에 따라서 매상이 떨어진 경우에는 이러한 여건의 변화에 대하여 판매자가 미리 알고 있는 상황에서 그 사업체를 판매하였다면 이에 따른 손해를 판매자에게 청구할 수 없는 반면 만일 판매자가 이러한 여건의 변화를 모르는 상태에서 그 사업체를 판매했다면 그 판매자에게 매상 차이에 따른 손해배상을 요구하기는 어려울 것으로 생각됩니다. 예를 들어 어떤 분이 샤핑몰 내에 있는 사업체를 구입했는데 그 샤핑몰 내에 있는 큰 백화점이 이사를 나감으로 인해 구입한 사업체의 매상이 급감한 경우 그 백화점이 이사를 나갈 것을 판매자가 알고 있으면서 그러한 사실을 숨긴 채 그 사업체를 판매했다면 이로 인한 손해를 판매자에게 청구할 수 있는 반면 그 백화점이 이사를 나갈 것을 판매자가 모르는 채 판매하였다면 이로 인한 손해를 판매자에게 청구할 수는 없습니다. 따라서 매상의 차이가 어떤 이유에서 기인된 것인지에 대한 파악이 중요합니다. 어떤 경우에는 비록 판매자가 알려준 매상이 실제 매상보다 크게 기재된 것이라 하더라도 두 당사자 사이에 과거의 모든 매상에 대한 것은 고려하지 않고 미래의 수입만을 예상해 그 사업체를 구입하는 것이라고 하는 합의를 하였다면 비록 판매자가 잘못된 매상을 알려 주었다고 해도 판매자에게 매상 차이에 대한 책임을 물을 수 없을 수도 있습니다. 따라서 구체적인 것은 계약서의 내용에 대한 검토가 선행돼야 할 것입니다. 또한 어떤 경우에는 이상의 여러가지 사유가 복합적으로 얽힌 경우도 있겠습니다. ▷문의: (213)738-7337 또는 [email protected]

2008.10.01. 18:01

[부동산 Q&A] '바뀐 아파트 규칙 준수 조항' 외

Q:몇개월전 현재 거주하고 있는 아파트로 이사를 았다. 당시 1년의 리스 계약을 했으며 계약서는 기본적인 리스 계약서였다. 다만 아파트 규칙(House Rules)은 언제든지 변할 수 있으며 테넌트는 바뀐 규칙을 준수해야 한다는 조항이 계약서에 들어있었다. 그런데 얼마전 건물주가 수영장 이용 시간을 줄이고 주차료를 따로 부과하며 렌트비 연체료도 현재보다 두배로 인상하는 것으로 아파트 규칙을 바꾼다는 통보를 했다. 부당하다고 생각되는데 건물주의 이러한 정책을 그냥 따라야 하나. A:아파트 규칙으로 테넌트에게 중대한 영향을 미칠 수 있는 내용까지 바꿀 수는 없다. 이를테면 리스 조항을 바꾸거나 새로운 리스 계약같은 주요한 내용을 아파트 규칙으로 변경할 수 없다. 따라서 주차비나 렌트비 연체료를 아파트 규칙으로 바꾸는 것은 문제가 있다. 당신이 입주한 아파트의 건물주는 아파트 규칙을 과장해석한 것 같다. 만약 연체료를 올리거나 주차료를 따로 부과하려면 리스 계약을 새로 해야 한다. Q:아파트에 살고 있는데 건물주가 이 아파트를 판매하기 위한 에스크로 중에 있다. 그리고 나는 비즈니스 형편이 좋지 않아 지난 달 렌트비를 내지 못했다. 그런데 건물주가 에스크로 종료 전에 렌트비를 내야 한다고 통보를 해왔다. 그렇지 않으면 새로운 건물주가 퇴거조치시킬 것이라고 한다. 전 건물주에게 렌트비를 주지 않았다고 새 건물주가 퇴거조치 시킬 수 있나. A:그렇다. 일반적으로 아파트를 구입하면 새로운 건물주는 전 건물주로부터 아파트의 자산과 부채 및 권리 등도 함께 물려받게 된다. 따라서 당신이 전 건물주에게 지고 있는 부채도 같은 조건으로 새 건물주에게 양도되는 것이다. 물론 당신의 리스 조건도 그대로 새 건물주에게 양도된다. 따라서 당신에게 변하는 것은 없다. 만약 당신이 렌트비를 내지 않으면 새 건물주는 당신에게 사전 통보를 통해 퇴거 절차를 진행할 수 있으며 이는 합법적인 것이다.

2008.10.01. 15:04