부동산 계약의 무효..취소될 수 있는 계약도 있다

쌍방이 합의를 하고나서 주고 받은 것은 지켜져야 하는 것이 계약의 기본이다. 아무런 대가 없이 주는 것은 증여라고 말한다. 그런데 계약이라고 해서 반드시 지켜져야만 하는 것은 아니고 그 계약의 근본이 무효인 경우도 있고 ,처음부터 무효는 아니었지만 취소될 수 있는 계약도 있다. 다른 한 쪽에서 계약을 취소하지 않더라도 *계약을 만들 때부터 불법적인 계약, *합법적인 계약일지라도 근본적으로 공정하지 않거나 어떠한 이유에서 법원이 무효를 선언한 경우, * 법이 바뀌어 무효가 된 경우, *또는 계약 일부분만이 무효가 될 수도 있다. 그런데 여기서 또 주의 할 경우로는 법적인 효력은 있으나 후에 취소될 수 있는 계약도 있다. *중요한 사항을 숨겼을 때, *의도적으로 거짓을 통해서 계약을 하게 되었을 때, *쌍방에 실수가 있었을 때, *계약이 자유의지에 따라 이루어지지않았을 때 등을 예로 들 수가 있다 계약 자체가 무효인 경우에는 구속력이 없고 한 쪽에서 계약을 어기더라도 상대방이 법적으로 계약의 이행을 강요할 수 없게 된다. 또한 계약을 인정할 수 없다는 의사를 밝힐 필요도 없다. 반면에 취소할 수 있는 계약의 경우에는 법적으로 계약을 거부할 수 있는 당사자가 계약을 인정할 수 없다는 의사를 밝히기 전까지는 그 자체로 법적인 효력이 있다. 또한 법적으로 문제가 있는 계약일지라도 행동이나 말로서 그 계약을 인정하든지 계약에 따른 이행을 하게 되면 취소할 수 없는 정상적인 계약으로 바뀌게 된다. 따라서 계약에 문제가 있다고 생각하면 무조건 그 계약의 내용대로 이행을 하면서 문제점을 상대방과 이야기하기 보다는 일단 계약을 다시 한 번 살펴보고 전문가와 상담하는 것이 중요하다. 지나치게 부당하고 본래 원하지 않았던 계약이라면 그 계약 자체가 문제가 있는 경우가 많이 있음으로 일단 계약을 하였고 서명을 하였으니 아무런 방법도 없다고 생각하지 말고 다시 한 번 살펴보는 것이 필요하다. 703-342-2194 / www.agentkimrealtor.com

2013.09.10. 5:24

정부, 컨포밍 모기지 한도액 인하 추진

연방 정부가 컨포밍 모기지 한도액을 낮추는 방안을 추진 중이다. 주택 모기지 시장에서 정부가 차지하는 비중을 줄이기 위한 것이지만, 주택 시장을 위축시킬 위험이 크다는 우려도 나온다. 월스트리트저널에 따르면 연방 주택금융청(FHFA)은 최근 패니메, 프레디맥 등 국책 모기지기관이 보증하는 컨포밍 모기지의 한도액 인하 방침을 세우고, 그 폭을 고심하고 있다. 내년부터 시행될 이 방침은 연방 의회의 승인을 거칠 필요가 없으며, 그 폭을 얼마나 낮출 지는 아직 알려지지 않았다고 신문은 전했다. 컨포밍(conforming) 모기지는 패니메와 프레디맥이 정한 대출 금액 등의 조건만 맞으면, 정부가 이에 대해 보증을 해주는 형태의 모기지 융자이다. 은행들이 이 조건에 맞춰 모기지 융자를 한 뒤 패니메나 프레디맥에 매각하는 방식으로 보증이 이뤄진다. 대부분 지역에서는 41만7000달러까지이지만, LA나 뉴욕 등 집값이 비싼 지역에서는 62만5500달러까지이다. 그 이상의 금액으로 이뤄지는 모기지 융자는 점보(jumbo) 모기지라고 한다. FHFA측은 "컨포밍 융자 한도액을 점진적으로 줄이는 건 납세자들이 모기지 리스크에 노출되는 위험을 줄이고 모기지 융자 시장에서 민간 기업의 역할을 더 늘리는 데 효과적인 방법"이라는 입장을 내놓았다. 금융위기 이후 이뤄진 모기지 융자 10개 중 9개 가량이 정부 보증을 받아 이뤄지는 상황을 정상화 하기 위한 것이라는 설명이다. 부동산 업계에서는 이 조치가 융자 시장 위축으로 이어질 수 있다는 걱정이 나온다. 정부가 보증을 해주다 보니, 융자기관 입장에서는 아무래도 컨포밍 모기지를 선호하기 마련이다. 이 때문에 정치권에서 반대의 목소리가 나올 가능성도 적지 않다. 전국부동산중개인협회(NAR)의 개리 토마스 회장은 "민간 자본이 완전히 회복되지 않은 상황에서 이같은 변화를 추진하는 건 주택 시장 회복에 역효과를 낼 수 있다"고 주장했다. 금융업계는 연방 정부의 빈자리를 채울 준비가 됐다는 반응을 보이고 있다. 정부 입김이 덜한 점보 모기지가 지난 2분기에 전년동기 대비 20% 늘어난 590억달러가 이뤄진 게 이같은 분위기를 잘 보여준다. 최대 모기지 융자 업체인 '웰스파고 홈 모기지'의 브래드 블랙웰 전무는 "컨포밍 모기지 한도액이 줄어드는 여파를 흡수할 충분한 수준의 유동성을 갖고 있다"고 말했다. 염승은 기자

2013.09.09. 17:58

주택거래 절반 현금 거래

많은 미국민들이 집을 구입하면서 현금으로 거래를 이룬 것으로 집계됐다. 일부에서는 이 때문에 지금 주택시장은 건전하다고 할 수 없다는 평가를 내리고 있다. 지난 7월 거래된 주택시장의 매매 현황을 살펴보면 거래의 총 40% 가량이 현금으로 이뤄졌던 것으로 나타났다. 이는 지난해 7월, 즉 1년전에 보여졌던 31% 보다 훨씬 높은 것이기도 하다고 리얼티 트랙사가 집계한 보고서에서 지적했다. 이는 가장 많은 현금거래 비율이었던 지난 2012년 3월의 53% 선을 보였던 이래 두번째로 높은 비율이기도 하다. 리얼티 트랙사와는 별개로 골드만 삭스사가 조사한 보고서에서는 거주용 주택거래의 무려 57%가 현금으로 이뤄졌었다고 집계해 발표하고 있다. 두 기관의 보고 내용을 종합하면 7월 주택거래의 무려 절반 가량은 현금을 동원, 결재한 융자 없는 거래였다는 말이다. 그러나 한편에서 전미 부동산중개인협회(NAR)의 월트 멀로니 대변인은 협회가 조사한 바로는 현금만으로 주택거래를 이룬 건수는 전체 거래의 31%선이라고 말했다. NAR은 그러나 그 수치 역시 지금까지 보여졌던 주택현금 거래 건수 가운데 가장 높은 수치라고 덧붙였다. 물론 이는 전국에서 이뤄진 주택거래내역을 평균해서 낸 비율이며, 이를 지역별로 들여다 볼 경우 수치는 천차만별로 나타난다. 예를 들어 텍사스주 탤러스시의 경우 현금으로 이뤄진 주택거래는 무려 82%선을 넘었다. 거래의 거의 대부분이 현금으로 이뤄진 것이라는 말이다. 미주리주 세인트 루이스 시의 경우에도 비율은 66%에 이른다. 서부의 대표적인 부동산 거래 지역인 로스앤젤레스에서도 현금 거래 비율은 무려 32%에 달한다. 시애틀과 피닉스등에서도 각각 21% 정도의 선을 보이고 있다고 집계됐다. 도시 개별 단위로 볼 때 현금이 위력을 발휘하는 지역은 돋보이나 총론적으로 말하면 어느 지역이나 현금거래 비율이 늘어난 것이다. 현금으로 거래가 이뤄졌다면 그 만큼 많은 자금이 부동산 시장에 투입된 것이며, 이는 미국 부동산 시장에 도움이 됐던 것은 사실이다. 7월에 거래된 주택의 수량은 연간비율로 환산했을 경우 550만채 수준이었다. 이는 1년전에 비해 11%나 많아진 것이며, 한달 전인 6월과 비교할 때에도 4%가 증가한 것이다. 최근들어 거래량이 모기지 이자율 급상승으로 주춤한 가운데에서도 7월에 현금 동원력이 가세, 증가한 것은 주택시장 측면에서는 일단은 좋은 일이라고 평가된다. 그러나 엄밀한 의미에서 주택시장을 분석할 때 현금 동원 구입이 많았던 것에 대해서 전문가들은 그리 좋은 평가를 내리지 않는다. 현금 동원력이란 그만큼 여유가 있는 이들, 달리 말하면 융자를 해서 자금을 마련해 집을 구입하는 대부분의 평범한 수요가 아닌 여유자금을 가진 투자자라는 의미로 해석된다. 부동산 시장이란 평범한 수요자들이 자연스럽게 시장을 형성하고 사고 팔는 수치가 많아야 건전한 시장이며, 투자자의 수요가 많다는 것은 인위적으로 가격이 만들어지고, 평범한 거래가 아니라는 측면에서 다소 위험성을 갖는 것으로 평가되는 것이다. 현금을 동원하는 세력은 일부로 범위가 제한적이며, 또 시기적으로 단기에 그칠 공산이 크기 때문에 오르지 않는 주택시장이라는 전망이 나올 경우 투자자들의 자금회수시에는 또 다른 위험한 행동 결과가 나타날 수 있다. 리얼티 트랙의 데런 블룸퀘스트 분석관은 “현금 구입 비율이 늘어난다는 것은 장기적인 관점에서 주택시장에 좋은 것은 아니다고 말했다. 게다가 투자자들이 주택을 구입했을 경우엔 반드시 그에 상응하는 원금 이상의 이익을 추구하기 때문에 구입한 주택이 고가의 렌트용으로 바뀌거나 플립핑을 통한 더 비싼 집으로 바뀌어 주택가격 인위적 인상요인이 되기도 한다. 그렇다고 일반 평범한 수요자가 없는 높아진 주택가격은 붕괴의 위험을 가진 위험한 것임을 우리는 이미 한 차례 경험한 바 있다. 또 다른 측면의 분석 시각은 융자 시장의 왜곡현상이다. 융자가 제대로 이뤄지지 않으니 현금 동원한 투자자들의 활동범위가 넓어지고 있으며, 이들에 의한 시장 장악은 기반없는 투자자용 시장이라는 비판이다. 거래의 절반 가량이 현금구입이라고 했을 때 모두가 투자자들은 아닐 것이며, 일반적으로 투자자들의 70%가 현금 구입을 하고 있다는 통계에서 볼 때 나머지 매매자들은 융자가 어려워 현금을 동원한 이들일 가능성이 높다. 투자가 더 많은 비중을 차지하는 주택시장은 물론 거품이 낀 시장 보다는 덜 위험하다. 그러나 일반 매매가 아닌 투자자가 다수인 주택시장은 역시 재고해 봐야 하는 시장이라고 평가된다. 가격 하락이 이들 투자자들에 의해 이뤄진다면 가격 지지대 역시 그만큼 취약한 것이기도 하다. 최철호 선임기자

2013.09.05. 5:06

상업용 부동산 공실률 계속 낮아져

상업용 부동산에서 공실률이 계속해서 낮아지고 있다. 전미 부동산중개인협회(NAR)의 공식 통계에 따르면 상업용 부동산의 경우 렌트시장이 점점 포화되고 있는 가운데 경제의 완만한 성장세와 함께 국제 무역의 증가가 이뤄지면서 렌트 여유가 좁아지는 상황을 보이고 있다. NAR은 사무실용 부동산의 경우 아직까지 급격하게 공실률이 높아지는 현상없이 꾸준히 이어져 왔다고 판단하면서 최근 국제교역이 늘어나는 추세속에 유통망의 확보와 이를 관리하는 공간, 그리고 교역에 따른 경제활동 등의 영향으로 꾸준히 채워지고 있는 것으로 분석했다. 로렌스 윤 NAR 수석분석관은 “상업 부문에서의 지출이 부동산 시장에 호재를 형성할 정도로 유리하게 움직여지고 있다면서 “상업용 부동산의 공실률이 낮아지면서 거주용 아파트 공실률은 줄어드는 속도가 2배가 되기도 했다고 언급했다. 앞으로의 상업용 부동산 공실률은 내년까지 사무실 부동산의 경우 0.2% 포인트가 낮아지고 산업용의 경우 0.6%포인트가 낮아진다고 예상됐다. 그러나 다가구 주택의 공실률은 현재의 높은 점유율로 인해 큰 변동은 보이지 않은 채 계속 렌트 얻기가 어려운 상황이 이어지는는 것으로 전망됐다. 사무실용 부동산 시장 사무실용 부동산의 공실률은 지난 1분기에 보여졌던 15.7%에서 앞으로 2014년 3분기까지 기강동안 15.5%로 다소 높아질 것으로 예상됐다. 가장 높은 점유율을 보인 지역은 바로 워싱턴 DC로 공실률은 단 9.7%에 불과했으며, 뉴욕이 그 다음으로 9.7%, 그리고 아칸소주의 리틀록이 12.1%를 보였다. 사무실용 렌트는 앞으로도 올해 내에 2.5%가 더 늘어날 것으로 보이며, 2014년에도 2.8%가 더 증가할 것으로 내다보인다. 현재 점유되고 있는 사무실 공간의 면적은 올해말까지 3010만 스퀘어피트가 될 것이며, 내년까지 가면 모두 4160만 스퀘어피트로 증가될 것으로 전망됐다. 산업용 부동산 시장 공장 부지 등 산업용 부동산 시장에서 보여지는 공실률은 올해 3분기에 약간 떨어져 9.3%에서 8.7%로 역시 낮아졌다. 점차 공장부지나 국제 교역의 증가로 인한 상품저장 등의 운송거점을 위한 공간 수요가 늘어난 탓이다. 산업용 부동산의 공실률이 가장 낮은 지역은 캘리포니아주 오렌지 카운티로 무려 3.8%라는 빈공간 없어 보이는 상황을 보였고, 다음이 로스앤젤레스 4.0%, 그리고 역시 부두 지역인 마이애미가 5.9%, 시애틀이 6.4% 등의 낮은 수치를 나타내 공간이 거의 찬 모습을 보였다. 산업용 렌트 상황은 올해 2.4% 포인트가 더 늘어나고, 2014년까지 2.6% 포인트가 더 늘어날 것으로 기대됐다. 산업용으로 렌트된 공간의 면적은 1억200만 스퀘어피트이며, 내년에는 1억580만 스퀘어피트로 더욱 증가할 전망이다. 소매업용 부동산 시장 소매업용 부동산 공간의 공실률 역시 떨어져 올 3분기에 10.6%에서 내년 3분기까지 더 떨어진 10.0%선을 보일 것으로 예상됐다. 역시 서부지역 빈번한 국제 교역이 이뤄지는 지역에서 더욱 공실률이 낮아 샌프란시스코가 3.9%, 코네티컷주 페어필드 카운티 4.1%, 뉴욕 롱아일랜드에서 5.0%, 캘리포니아 오렌지 카운티 5.5% 등으로 낮은 순서를 나타냈다. 앞으로도 소매업용 부동산 시장 렌트 역시 올해 1.3%가 늘어난 뒤 내년에도 2.3%가 더 늘어날 것으로 예측됐다. 현재 점유된 소매업 면적은 1180만 스퀘어피트이며, 내년까지 1820만 스퀘어피트로 늘어날 것으로 보인다. 다가구용 부동산 시장 다가구가 사는 부동산, 즉 아파트와 같은 공간의 상황도 공실률은 높아지는 방향을 탈 것으로 전망됐다. 올해 3분기에는 3.9%를 보일 전망이며, 내년 3분기까지 지금보다 0.1% 포인트가 늘어난 4.0%를 보일 전망이다. 이같은 다가구, 즉 아파트 시장의 공실률이 극히 미미하나마 증가하는 것은 현재 렌트시장의 수요를 보면서 건설사들이 다가구 주택을 늘리면서 다소 공실률이 늘어날 것이라는 설명이다. 그러나 늘어난다고는 하지만 아프트 등 다가구 부동산 시장에서 5% 미만의 공실률은 완전히 매진된 것과 같은 의미를 갖는 것이어서 수치상의 증감은 큰 의미가 없다는 지적이다. 현재 렌트시장이 가장 어려운 다가구 부동산 지역은 코네티컷주 뉴헤이븐으로 고실률이 단 1.9%에 불과하며, 뉴욕 시라큐스가 역시 1.9%, 뉴욕시 2.0%, 샌디에이고 2.1%, 미니애폴리스 2.2% 등으로 나타나 있다. 최철호 선임기자

2013.09.05. 5:05

셀러들이 범하기 쉬운 실수 중의 한가지는 너무 높은 가격

집을 팔려고 결정한 셀러들이 범하기 쉬운 실수 중의 한가지는 너무 높은 가격을 책정하는 데에 있다. 리스팅 가격에 대한 객관적 평가를 내릴 수 있는 사람은 사실 셀러가 아니고 바이어이다. 셀러는 자신이 살던 집을 팔 때는 객관적인 평가보다는 주관적이 평가로 가격을 정히려하는 경우가 종종 있다. 가족들의 추억이 어려있는 집에 대한 감정적인 애착도 한몫을 하곤 한다. 그중에 하나가 “우리가 이집에 이사들어 오고 나서는 안되는 일이 하나도 없었다거나 “누구든 이집을 사는 사람은 복받은 사람일 것이다 등등의 이야기로 내집을 다른 집들과 비교하지 말라는 식의 이야기를 하곤 한다. 이에 반해 바이어는 자신이 원하는 동네에서 비슷한 가격대의 하우스들을 보기 때문에 셀러 보다는 더 객관적으로 가치를 판단할 수 있는 눈을 가지고 있다. 지난 봄에 리스팅 상담을 해드렸던 셀러 A 씨로부터 얼마 전 다시 전화가 왔다. 그 때 집을 내놓았었는데 6개월 동안 팔리지 않아 포기했다는 내용이였다. 지난 봄에 이분의 집을 방문하였을 때 이분도 여느 셀러들처럼 자신의 집을 동네 최고의 집으로 여기고 계셨다. 그동안 같은 동네에서 팔려나간 집들의 사진들을 노트북으로 보여드리며 여러가지를 꼼꼼히 비교해 가격을 제시해 드렸었다. 그 가격은 내가 팔 수 있는 최고의 가격이었다. A씨는 며칠 생각해 보고 연락하겠노라고 하셨지만 사실 그 때 내가제안한 가격이 기대에 미치지 않으신 것 같았다. 그 후 A씨는 그 집을 다른 에이전트분을 통하여 집을 마켓에 내놓았는데 정말 터무니없는 가격에 리스팅이 되어 있었던것을 MLS를 통하여 본적이있다. 그리고 A씨는그 후가격을 대폭내려서 결국 계약서를 받기는 했지만, 은행감정이 계약서 가격에 미치지 못하자 바이어가 다시 흥정을 해왔는데 자신이 거절을 하여서 계약이 파기가 되기도 했다는 이야기도 하셨다. 결국 지난 6개월동안 고생만 하셨다는 것이다. 무조건 리스팅을 받고보자는 마음에는 높은 가격을 제시하는 에이전트나 무조건 빨리 팔고보자는 마음에서 낮은 가격을 제시하는 에이전트는 피해야 한다. 오버프라이스 된가격에 리스팅을 하면 방문객의 숫자가 적을 것이며 시간이 흐를수록 가격을 내려야 할 수 밖에 없다. 그러나 집을 내놓은 지 하루 이틀만에 멀티풀 오퍼를 받았다면 이 또한 언더프라이스를 의심해 보아야 한다. 가장 실력있는 에이전트는 셀러를 위한 최고의 가격 그러나 팔릴 수 있는 가격을 책정할 줄 아는 에이전트이다.

2013.09.05. 5:05

환경의 지배, 환경을 지배

Nokia는 핸드폰계의 왕이었다. 삐삐를 차고 다녔고, 차에 연결된 투박한 Car Phone을 사용하던 핸드폰 1세대들은 Nokia의 전설을 아직도 기억한다. 벽돌같이 크고 무겁던 핸드폰이 Nokia로 인해서 한손에 들어왔다. Nokia폰은 전화기능 뿐만이 아니라 알람, 달력, 계산기, 게임등이 첨부된 최초의 다기능 핸드폰이었다. 어찌보면 핸드폰의 기능뿐 아니라 디자인의 아름다움을 처음으로 추구한 것도 Nokia 였던 것 같다. 그러던 Nokia가 스마트폰의 흐름을 타는데 실패했다. 이미 핸드폰 시장의 최대 점유률을 보유하고 있었기에 절박한 변화의 필요성을 느끼지 못했던 것이다. 결국 어제 Nokia는 체질개선에 실패해서 Microsoft에 합병인수 되었다. 자연에서 환경변화에 빨리 적응하지 못하는 개체가 멸종하듯이, 비지니스에서도 신속한 변화를 동반하지 못하는 기업은 존속하지 못한다. 1980년대말, 록커펠러는 미국 정유산업의 90%이상을 소유하고 있었다. 이런 그에게 첫 환경변화는 ‘운송’이었다. 철도회사를 소유하고 있지 않던 록커펠러는 울며 겨자먹기로 높은 운송료를 지불해야 할 형편이었다. 그러나 록커펠러는 그는 4000마일이 넘는 송유관을 설치하는 방법으로 철도업계를 무릅꿃게 만든다. 두번째 환경변화는 전기의 등장이었다. 전기등이 보편화되기 전에는 케로신(Kerosene)등이 집집마다 사용되었다. 그러나 전기의 보급으로 전등이 케로신 등을 대체하므로써 록커펠러의 비지니스는 크게 타격을 입게 되었다. 그는 또다시 변화를 성공시킨다. 휘발류는 정유과정에서 만들어지는 휘발성이 너무 높아 위험한 불필요한 제품이었다. 그런데, 이를 이용한 내연기관(Internal combustion engine)을 활용하면서 꼭 필요한 제품으로 바꿔었다. 특히 자동차라는 내연기관을 활용한 기계는 휘발류가 꼭 필요한 연료가 되었다. 당시 포드의 등장은 자동차산업으로 성장, 잘 맞물렸다. 결국 록커펠러는 변화하는 비지니스 환경에 굴복하지 않고, 자신의 변화를 통해서 자신이 원하는 환경으로 만들어 갔던 것이다. 문제가 발생하면 그 문제를 직시하는 사람들의 자세에는 두가지가 있다. 무언가를 탓하는 부류와 자신을 탓하려는 부류. 무언가, 누군가를 탓하는 부류는 항상 문제가 자신의 밖에 있다고 생각하고, 자신을 탓하는 부류는 오직 자신만이 자신의 한계를 정한다고 믿는다. 자신에 의해서 모든 결과가 만들어진다고 믿는 사람들은 주변환경에 핑계를 돌리지 않는다. 록커펠러는 후자임에 틀림없다. 우리는 지난 5년간 부동산 시장의 호경기에서 불경기, 불경기에서 다시 호경기를 바라보고 있다. 주택시장 환경의 변화는 앞으로도 계속 될것이다. 그렇다면 우리는 주택매매의 완벽한 환경을 무작정 기다리기보다는, 변화하는 환경을 지배해야 할것이다.

2013.09.05. 5:03

건설 물량 늘어나는 주택시장

집이 모자란다는 말을 올해 내내 들어왔었다. 집이 없어 가격이 오르고, 렌트는 몰리고 하니 부동산 시장이 활황이라는 판단이 많이 나왔다. 최근들어서는 현금으로 집을 산 사람이 무려 절반 가량 된다는 소리가 나와 한편에서는 집값 상승이 불건전한 것 아니냐는 우려도 없지 않다. 아뭏든 이처럼 시중에 팔 집이 모자란다는 평가는 누누히 있어왔고, 이 때문에 언제 건설사들이 집을 더 짓느냐는 것이 한때 관건이 됐었다. 마침내 건설사들이 집을 더 짓는다는 통계가 나왔다. 연방 상무부가 지난 3일 발표한 통계 자료에 따르면 민간 거주용 주택을 건설하는 건수가 계절적인 요인을 감안한 수정 수치에서 0.6%가 늘어난 것으로 나타났다. 금액으로 따지만 3억3458만달러라는 규모로 확인됐다. 이는 지난 2008년 9월 이래 가장 많은 규모이기도 하다. 전반적인 건설 물량수치는 상업용과 민간용이 모두 포함돼 있기는 하지만 모두 합쳐 보면 무려 9억82만달러 규모로 집계됐다. 이같은 수치만으로 보면 2009년 6월 이래 가장 많은 수의 물량을 짓는 것이라는 말이다. 건설 붐이 다시 활기를 띠는 것은 역시 경제전반에도 바람직하다는 평가가 나온다. 집을 더 짓는다는 것은 그만큼 팔리는 양을 계산한 것이 전제이기 때문에 주택부문의 활기가 왕성하다는 말이다. 그러나 우리가 우려하는 것은 실제 집을 살 때 필요한 재원이나 조건이 제대로 갖춰진 것인가 하는 점이다. 집을 많이 지어봐야 융자 시장이 개선되지 않으면 살 사람은 어차피 정해져 있는 셈이다. 크레딧이 높고, 소득이 제대로 갖춰진 서류를 준비할 수 있는 사람 뿐인 것이다. 그렇다면 집을 많이 지어봐야 그나마 현재 집을 가지고 있는 사람들 조차 집값에 영향을 줄 것으로 판단되기 때문에 반가움은 적어진다. 이자율 또한 최근 높아지는 추세에서 집을 사려는 사람들은 멈칫거리게 되고 결과적으로 융자 자체가 부담으로 작용, 집 매매에 별 도움이 되지 않는다. 그렇기 때문에 지난 7월에 기존주택의 매매가 줄어든 것으로 나타난 것이라는 평이다. 전미부동산중개인협회가 집게한 계절적 요인을 감안한 현재 진행중인 매매 거래 건수는 지난 7월에 1.3% 가 감소했다. 바로 이자율의 급상승으로 인한 결과이라고 여겨진다. 그럼에도 불구하고 건설사들의 집짓는 규모가 늘었다는 것은 그 나름대로의 판단이 선 이후 행동이기에 부동산 관계자로서 일단 장래가 밝다는 안도감을 갖게 한다. 건설의 장래 목적은 바로 판매해서 이익을 취하는 것이다. 집을 더 지어야 한다는 판단이었다는 것이 건설사의 판단이었기에 부동산 물량은 다소 늘어날 것이며, 그동안 현금 구매에 우선해서 팔리던 집들이 다소 여유가 있어질 것이라는 판단도 가능해진다. 그러면서 다소의 변수는 염두에 둬야겠다. 바로 경제수급의 논리상 공급이 많아지는 측면을 고려해야 한다는 것이다. 이 결과가 집값에 어떤 영향을 주는 것인가는 미지수이긴 하지만 우리로서는 그 점에 일단 초점을 두고 다시 기대값을 예상해야 할 시기이다.

2013.09.05. 5:02

요즘 주택시장…이·상·기·류

LA 사우스 지역의 주택 매물이 예전보다 늘고 있지만 실제 거래로 이어지는 경우는 드문 것으로 나타났다. 부동산 업계에 따르면 주택가격이 폭등세를 보이면서 많은 주택 소유주가 지금을 매각의 적기로 판단하고 매물을 내놓고 있다. 하지만 한인이 선호하는 지역이 아닌데다 가격이 너무 높아 실제 매매는 거의 없는 것으로 파악됐다. 센추리21 비 부동산의 제니 강 에이전트는 "지금이 팔 때라고 생각해 매물로 내놓는 셀러가 많이 늘었다"고 전하고 "그러나 대부분 가격을 너무 높게 내놓아 바이어들이 망설이는 경우가 많다"고 설명했다. 이 지역 단독주택의 경우 지난해 말보다 약 15만~20만 달러 정도 더 높게 부르고 있는 실정이며 다세대 주택도 비슷한 수준으로 가격이 뛴 상태에서 거래되고 있다는 것이 부동산 관계자들의 말이다. 일부 셀러는 주택시장이 당분간은 지금과 같은 핫한 상황이 유지되거나 더 올라갈 것으로 판단하고 제시가격보다 낮은 가격이 들어오면 팔지 않거나 아예 시장에서 거둬들이는 등 셀러가 시장을 주도하고 있는 것으로 나타났다. 그러나 한인타운은 전반적으로 여전히 매물이 부족한 형편이다. 남가주한인부동산협회의 린다 노 회장은 3일 "한인타운의 주택 매물 부족 현상에 별다른 변화가 없다"면서 "게다가 모기지 금리도 꾸준히 오르고 있어 실제 거래는 뜸하다"고 상황을 이야기했다. 노 회장은 또 "매매가 없는데도 가격은 내리지 않고 있다"면서 "당분간은 지금 같은 상황이 유지될 것으로 보인다"고 전망했다. 전문가들은 현재 거래되고 있는 주택이나 콘도는 대부분 좋은 지역에 위치하고 있으며 바이어도 대부분 전액 현금으로 구입하는 경향을 보이고 있다고 설명했다. 일반 바이어는 집값의 25% 이상을 다운페이먼트하고 은행에서 요구하는 모든 구비서류를 갖출 경우에만 주택 융자가 나오고 있는 실정이다. 부동산 업계는 모기지 금리가 올랐다고는 하지만 역사적으로 볼 때 아주 낮은 수준을 유지하고 있기 때문에 집값이 많이 올랐어도 쉽게 떨어지지는 않을 것으로 전망하는 분위기다. 올해 말이나 내년 초부터 모기지 금리가 5%를 넘어서고 거래가 더 줄어들면 주택가격에 변화가 올 수도 있을 것으로 점치고 있다. 김병일 기자

2013.09.04. 17:23

[그곳에 살고 싶다] 폰타나…집값 싸고 일자리 많은 '신 성장도시'

▶개요 　폰타나는 1900년대 초반만 해도 감귤과 포도밭 및 목장지대가 도시전체를 차지했던 전형적인 시골 마을이었다. 제2차 세계대전 중에 헨리 카이저가 시 외곽지역에 철강회사를 설립하면서 과수원과 목장으로 둘러싸인 폰타나는 산업지대로 탈바꿈하기 시작했다. 1950~60년대에는 크고 작은 자동차 경주대회가 이곳에 열리면서 스피드 애호가들의 많은 관심이 집중됐던 도시이기도 하다. 폰타나는 지난 2000년대 후반 부동산 경기 침체로 주택가격 하락을 경험했지만 상대적으로 낮은 집값으로 인해 타지역에서의 유입인구가 크게 늘고 있는 성장하는 도시다. 면적은 42스퀘어마일로 넓다. ▶위치 LA에서 동쪽으로 약 50마일정도 떨어져 있다. LA 지역에서 라스 베이거스로 가기 위해 10번이나 210번 프리웨이서 15번 프리웨이로 갈아 탈 때 바로 오른쪽에 보이는 도시가 폰타나다. 시 서쪽으로 랜초 쿠카몽가와 온타리오가 있다. 동쪽에는 리알토와 샌 버나디노가 자리잡고 있다. 남으로는 미라 로마가 있다. 폰타나는 북으로는 210번 프리웨이가 있고 남으로는 10번이 시를 관통하고 있다. 좌우로는 15번과 215번이 지가나고 있어 샌버나디노 지역의 교통중심지라고 해도 과언이 아닐 정도로 프리웨이 접근성이 뛰어나다는 장점을 갖고 있다. 　로컬 도로로는 풋힐, 베이스라인, 월넛, 시트러스 등이 있다. ▶주택가격 　시의 역사가 깊다보니 주택연령도 1920~1930년대부터 새 집까지 다양한 분포를 이루고 있다. 단독주택 가격은 20만달러~50만달러대를 형성하고 있다. 건물 면적이 3000스퀘어피트 가 넘는 방 4~5개짜리 새 주택은 40만달러대면 구입할 수 있다. 콘도와 타운 하우스는 10만달러~20만달러대면 살 수 있다. 단독주택 가격이 싸므로 콘도와 타운 하우스 매물은 상대적으로 적은 편이다. 렌트는 단독주택이 월 1500달러~2500달러이며 콘도와 타운 하우스는 1000달러대다. 　이 지역은 투자용으로 주택을 구입한 사람들이 많아 세입자를 찾는 리스팅도 풍부하다. 주민의 69%는 자신의 주택에 거주하고 있다. 　이 지역 전문인 뉴스타 부동산의 제인 양 에이전트는 "15번 동쪽의 풋힐 지역을 노스 폰타나로 부르는데 이곳은 2000년대 초반에 새집이 많이 분양되며서 각급 학교도 신설되었으며 샤핑 센터와 공원 등 주민 편의시설이 많이 지어지면서 신도시같은 분위기를 내고 있다"고 전했다. 양씨는 "한인들의 대부분은 마켓이나 코인 론드리 등 자영업을 하는 사람들이 많이 거주하고 있다"고 설명했다. ▶학군 　폰타나는 자체 통합교육구를 갖고 있다. 그러나 시 일부지역은 이웃 교육구 소속 학교를 이용해야 된다. 시 북서부 지역은 에티완다 교육구 관활이며 고등학교는 채피 조인트 통합고등학교 소속 하이스쿨에 등교해야 한다. 　시의 남동부 지역은 칼튼 조인트 통합교육구 소속이며 시의 북동부는 리알토 통합교육구로 나뉘어 진다. ▶인종구성 　2010년 연방 센서스 자료에 따르면 19만6069명이 거주하고 있다. 백인이 47%를 차지하고 있으며 흑인이 10%, 아시안이 7%다. 나머지는 기타 인종이다. 　2000년에는 10년전보다 47%가 늘었고 다시 2010년에는 52%가 증가해 인구증가율에 있어서 전국 상위권에 속해있다. 　주변에 산업시설이 많이 있어 취업에 유리하고 주택가격이 저렴한 것이 인구유입의 원인이 되고 있다. ▶특징 　대부분의 도시들이 매물로 나온 리스팅이 리스보다 월등히 많지만 폰타나는 매물과 리스가 2대1의 비율을 나타내고 있다. 폰타나는 여러 교육구 소속으로 분리되므로 주택을 구입하기 전에 해당 주소지가 어느 교육구 소속인지 확인하는 것이 좋다. 박원득 기자

2013.09.03. 18:02

질로우 발표 남가주 6개 카운티 '깡통주택 비율'

남가주 6개 카운티 가운데 이른바 '깡통주택' 비율이 가장 높은 곳은 샌버나디노 카운티인 것으로 파악됐다. 부동산 전문회사 질로우가 최근 발표한 올해 2분기 통계에서 샌버나디노 카운티는 전체 주택 가운데 38%가 주택가격보다 상환해야 할 모기지 액수가 큰 언더워터(underwater·깡통주택) 상태였다. 35%를 기록한 리버사이드 카운티가 그 뒤를 이었고 벤투라와 샌디에이고(각 21%), LA 카운티(20%) 순이었다. 〈표 참조> 깡통주택 비율이 가장 낮은 곳은 오렌지카운티였다. 14%에 불과해 6개 카운티 가운데 유일하게 20% 미만을 기록했다. 오렌지와 LA 카운티의 경우, 질로우가 산정한 주택가격 중간값이 각각 56만7000달러와 42만900달러에 달했다. 주택 가격이 많이 오른데다 상대적으로 집값이 높게 유지되고 있는 것이 깡통주택 비율을 낮추는 데 기여한 것으로 풀이된다. 실제로 두 카운티의 사상최고치 대비 주택가치 하락 폭은 21%와 26%로 여타 카운티에 비해 상대적으로 적은 편이었다. 깡통주택 비율이 가장 높은 샌버나디노 카운티의 경우, 주택가치 하락 폭이 사상최고치 대비 -47%에 달했다. 주택가격 상승에 따라 지난해 깡통주택 신세를 벗어난 주택은 지난 1년 동안 전국에서 320만 채에 달했다. 질로우는 내년까지 190만 명이 깡통주택을 면할 것이라며 가주에선 LA와 리버사이드 카운티 주택 소유주들이 집값 상승의 덕을 많이 보게 될 것으로 전망했다. 임상환 기자

2013.09.03. 17:07

[불황 탈출 프랜차이즈] 베스킨 로빈스(Baskin-Robbins USA Co.)

던킨도넛 계열 지원 탄탄 31가지 다양한 맛도 장점 창업비 20~30만달러선 로열티는 매상의 5.9% ▶역사 　때는 1930년대. 틴에이저인 어빈 로빈스는 워싱턴 주 타코마에서 아버지가 운영하는 아이스 크림 샵에서 일하고 있었다. 그는 하루종일 초콜릿과 바닐라 맛의 아이스 크림 판매에 지루함을 느꼈다. 어빈 로빈스는 변화를 시도했다. 그는 전통의 맛에서 탈피해 과일과 캔디를 아이스 크림 속에 섞기 시작했다. 소비자들의 반응은 좋았다. 하지만 로빈스는 2차대전이 터지자 해군에 입대했다. 로빈스는 군에서 제대한 1945년 LA인근 글렌데일에 '스노 버드'라는 아이스 크림가게를 오픈했다. 그 당시 로빈스는 21가지의 맛을 내는 아이스 크림을 팔았다. 이 업소가 베스킨 로빈스의 모태가 됐다. 1946년 그의 매제인 버튼 베스킨은 패서디나에 아이스크림 샵을 열었다. 1948년이 되자 로빈스와 베스킨이 운영하는 가게는 모두 6개로 늘었다. 그 해 로빈스와 베스킨은 동업을 결정했다. 두 사람은 동전을 던졌다. 누구의 이름이 업소 간판의 앞으로 가느냐를 결정하기 위해서다. 동전게임은 베스킨이 이겼다. 결국 그의 이름이 앞으로 나가면서 베스킨-로빈스의 프랜차이즈가 창업됐다. 이때가 1948년이었다. 　현재 베스킨 로빈스는 사모펀드인 베인 캐피탈, 카알라일 그룹, 토머스 리 파트너스가 공동으로 소유한 던킨도넛의 자회사이기도 하다. 본사는 메사추세츠의 캔튼에 있다. ▶가맹점 수 2013년 기준 미 전역에 2456개의 프랜차이즈가 영업중이다. 캐나다에 106개가 있으며 한국과 일본, 호주, 사우디 아라비아 등 해외 50개국 이상에 미국보다 많은 4517개의 프랜차이즈가 있다. 본사 직영점은 7개다. ▶전망과 취급업무 　건강식을 챙기는 현대 식생활과는 다소 거리가 있지만 그래도 어린이들이 선호하는 제품으로 인기가 높다. 아이스크림은 콘이나 컵 또는 조그만 통에 넣에 판매되고 있으며 기호에 따라 여러가지 맛을 선택할 수 있다. 아이스크림 맛은 민트, 쿠키 등 31가지로 다양하다. 　소모임이나 파티를 위한 케익 스타일의 아이스크림도 있으며 과일 맛이 첨가된 아이스크림 세이크도 여름철 인기 아이템중의 하나다. 이외에도 프로즌 요거트가 있으며 얼음과 과일을 섞은 시원한 주스류도 잘 나가는 편이다. 　오랜 전통의 베스킨 로빈스는 해마다 3억명이상의 고객이 아이스크림을 구입할 정도로 세계 최고 수준의 브랜드를 자랑한다. ▶프랜차이즈 비용 　프랜차이즈 규모및 조건에 따라 2만5000달러가 필요하다. 로열티는 월 매상의 5.9%다. ▶창업 투자금액 　업소 크기에 따라 12만달러~37만5000달러가 소요된다. ▶마진 　총 수입에서 로열티와 인건비, 렌트비, 재료비 등을 공제한 금액이 순수입이다. ▶자격 　특별히 요구되는 자격 조건은 없지만 같은 업종에서 일해본 적이 있다면 유리하다. 일반 사업체 운영경험이나 마케팅 능력만 있으면 된다. 무엇보다 사업주의 의지가 중요하다. 　프랜차이즈 신청인의 순 자산은 25만달러가 필요하며 유동성 현금은 12만5000달러가 있어야 된다. ▶교육 　본사에서 마케팅 기법과 업소 운영에 대한 교육 프로그램이 준비되어 있다. 교육기간은 그때마다 다르다. 창업후에도 전화나 미팅, 인터넷 등을 통한 지원이 계속된다. ▶광고 　지역적인 광고지원이 있다. ▶기타 베스킨 로빈스는 던킨도넛을 운영하는 회사의 자회사이므로 프랜차이즈 창업시 두 업종을 동시에 오픈할 수 있다. 　새로 오픈하는 업소는 본사에서 장소 결정에 대한 조언을 해준다. 또한 내부 디자인과 공사에 대한 지원도 있다. ▶연락처 　130 Royall St. 　Canton, MA 02021 　전화:(781)737-5200 www.baskinrobbins.com 박원득 기자

2013.09.03. 17:00

[비즈니스 Tip] '돈맥경화'는 사업 망하는 지름길

비즈니스에서 유동성 관리는 매우 중요하다. 수년전 GM이나 크라이슬러를 비롯해 세계적인 기업들이 무너졌던 이유에는 바로 유동성 문제가 큰 원인이 되었다. 하물며 스몰 비즈니스에서 유동성 흐름은 사업체 존재 여부에 중요한 요소가 된다. 아무리 잘나가는 사업체라고 해도 한두달 자금 흐름이 멈춰버리면 순식간에 비즈니스의 흥망이 위태로워지는 상황도 발생한다. 사업체의 유동성 관리요령을 알아보자. 1.자세한 현금 흐름도를 만들어라 　언제 얼마의 돈이 들어오고 나가는지에 대한 예상 그림을 그려볼 필요가 있다. 마음속으로 생각하고 컴퓨터 소프트 웨어를 통해서 자금 이동상황을 정확히 파악하고 있어야 한다. 　자금의 입출입 계획을 하루나 주간 단위로 세워서 갑작스럽게 유동성이 막히는 않도록 해야된다. 　2.받을 돈은 빨리 받아라 　채권자 입장에 서 있다면 가능한 빨리 채무를 회수하도록 해야 한다. 요즘 같은 시대에 받을 때 받지 못하면 연체될 확률이 매우 높다. 　3.지불을 늦추지 마라 　어차피 나가야할 돈이라면 제 날자에 보내는 것이 좋다. 지불할 돈을 막고만 있다면 자금흐름계획에 차질이 생길 수 있다. 또한 지불을 연기하면서 이자나 페널티와 같은 필요없는 부과금이 생길 수 있기 때문이다. 　4.그렇다고 빨리 보내지는 마라 　물품 지급 요청서를 받고 바로 돈을 보낼 필요는 없다. 조기 지급으로 할인을 받는 다면 모르지만 지급액과 전혀 상관이 없다면 제 날자에 체크를 보내는 것이 좋다. 　5.장비는 리스하라 　지금은 현금이 중요한 때다. 사업체 장비를 구입하기위해 큰돈을 들이는 것 보다 매월 페이먼트를 할 수 있는 리스를 선택하면 자금 부담이 줄어든다. 　6.팩토링 금융을 이용하라 　거래처로부터 받을 돈을 담보로 팩토링 금융을 이용하면 막혀있는 유동성 흐름을 뚫어주는데 큰 효과가 있다. 숨이 막힐때까지 참고 기다리다가 돈을 받는 것 보다 금융비용이 발생하더라도 팩토링을 이용해서 자금을 미리 끌어다쓰면 유동성 흐름을 잘 관리할 수 있다. 박원득 기자

2013.09.03. 16:58

차압·숏세일 매물 급감…거래 비중 20% 아래로

차압주택(REO)과 숏세일 등 비정상적인 매물의 거래비중이 20%이하로 떨어졌다. 지난 7월 가주에서 판매된 주택중 차압주택 비율은 5%를 기록했다. 4개월 연속 한자릿수대를 유지하고 있다. 부동산중개인협회가 발표한 자료에 따르면 숏세일은 11.6%로 하락하면서 차압과 함께 비정상적으로 판매되는 주택 비율은 17.1%로 감소했다. 지난해 같은 기간의 40.8%와 비교하면 격세지감을 느끼게 한다. 레슬리 애플턴 영 수석경제학자는 "차압과 숏세일 주택이 감소하면서 가주 주택시장은 투자자 중심에서 일반 바이어로 옮겨가는 상황"이라고 말했다. ▶계속 감소하는 REO 차압주택은 매월 크게 줄어들고 있다. 2012년 7월의 17.7%와 비교하면 3분의 1수준으로 감소했다. 가격상승으로 인한 깡통주택 감소로 차압주택 수는 지속적으로 줄어들고 있다. 　7월중 차압주택비중은 5%로 전달의 6.6%보다 감소했으며 2007년 9월이후 가장 낮은 수치다. ▶숏세일도 크게 감소 　차압과 함께 숏세일도 매물이 크게 줄고 있다. 숏세일 거래량은 전체의 11.6%로 전달의 12.9%보다 1.3%가 감소했다. 1년전 같은 기간의 22.7%보다는 절반으로 줄었다. 2009년 4월 이후 가장 낮은 수준이다. 　은행에서는 낮은 가격으로 숏세일을 승인해주는 것보다 차압으로 돌려 경매로 판매하는 것이 유리하기 때문에 숏세일 비중은 점차 줄어드는 추세다. 　또한 주택가격이 매월 상승하면서 주택가치보다 모기지 원금이 약간 초과하는 홈오너들도 집을 포기하기보다는 지키려고 하는 것도 차압이나 숏세일 매물 감소의 원인이 되고 있다. ▶정상매물 재고 빡빡 　7월기준 가주에서 에퀴티 세일이라고 부르는 정상매물 재고물량은 전달보다 0.1개월이 감소한 3개월치만 남아있다. 차압주택 재고는 2.1개월치로 전달보다는 0.3개월이 늘었다. 　정상적인 마켓에서의 리스팅 인벤토리는 6개월 정도이며 현재의 재고기간은 매물부족이 심각한 상황이다. 　숏세일 재고는 2.5개월로 전달보다 0.1개월이 늘었다. 재고물량이 소폭 상승한 것은 여름방학 이사시즌때 마켓으로 나온 매물이 늘었기 때문이다. ▶샌타 클라라 가장 적어 　가주에서 거래된 단독주택중 비정상 매물이 차지하는 비율이 가장 적은 카운티는 북가주 베이지역의 샌 마테오와 샌타 클라라로 4%를 기록했다. 주택 100채중 96채는 정상적으로 거래되는 셈이다. 　해안가와 실리콘 밸리 지역의 도시는 고용사정이 좋아지면서 주택경기는 다른 곳에 비해 정상매물 비중이 높은 편이다. 샌디에이고가 5% 콘트라 코스타가 6% 마린과 알라메다가 각각 7%와 8%로 뒤를 이었다. 　LA카운티는 17%로 전달보다 4%가 감소했으며 1년전의 40%에 비해서는 절반이상 줄었다. 오렌지 카운티는 10%로 전달보다 4%가 줄었고 지난해의 29%보다 크게 감소했다. 　가주에서 비정상매물이 아직도 많은 곳은 시스키유 카운티로 45%를 나타내고 있다. 중가주의 레이크도 40%를 기록하면서 아직도 갈 길이 먼 상태다. 박원득 기자

2013.09.03. 16:56

오피스텔 수익 떨어지자 호텔이 수익형으로 뜬다

지난해 은퇴한 최모(56)씨는 경기도 동탄신도시의 한 호텔을 분양 받은 뒤 노후 생활비 걱정을 덜었다. 그는 당초 오피스텔을 사려고 했다. 그러다 오피스텔 투자수익률이 떨어지고 있다는 소식에 지난해 호텔을 분양 받았다. 공급면적 61㎡ 객실을 2억원에 분양 받은 최씨는 월 130만원의 수익을 얻고 있다. 수익률이 연 8%에 이른다. 최씨는 "같은 금액으로 서울에 오피스텔을 산 지인들은 임대료 하락과 공실 발생 등으로 월 80만원도 못 받고 있다"며 "세입자나 중개수수료 같은 신경 쓸 일도 없어 편하다"고 말했다. 공급 과잉으로 '투자 빨간불'이 들어온 오피스텔의 빈 자리를 호텔이 채우고 있다. 비슷한 자금으로 오피스텔보다 수익성이 나은 호텔을 찾는 수요가 늘어나고 있다. 이전까지 호텔은 재산권 행사가 어려운 지분제 분양이 대부분이었다. 한 객실을 2명 이상이 분양 받아야 해 다른 소유자의 동의 없이는 객실을 팔거나 리모델링을 하기 어려웠다. 관광객이 크게 늘어나면서 수요가 급증한 것도 이유다. 한국관광공사에 따르면 우리나라를 찾는 외국인 관광객은 매년 증가하고 있다. 지난해 1100여 만 명에서 2015년엔 1380여 만 명까지 늘어날 전망이다. 반면 이들이 묵을 숙박시설은 아직 부족하다. 서울시는 매년 서울 시내에 3600여 실의 숙박시설이 공급되더라도 2017년에 3만 여 실이 모자랄 것으로 예상한다. 여기에 인기를 끌던 임대수익형 상품인 오피스텔이 공급 급증으로 연 4~5% 수준으로 수익률이 떨어지자 호텔로 눈을 돌리는 투자자가 늘어나고 있는 것이다. 요즘 선보이는 호텔은 간단한 취사·세탁시설이 있는 것이 특징이다. 호텔 관리업체인 세안택스 신진섭 본부장은 "장기 투숙객의 경우 일반호텔보다 객실 안에서 간단히 취사를 할 수 있는 호텔을 선호한다"고 전했다. 임대수익률 보장 … 연 9% 이상도 많아 일정기간 임대수익률을 보장한다. KB부동산신탁은 이달 말 분양하는 제주도 서귀포시 서귀포 R호텔의 경우 준공 후 2년간 연 10% 수익을 보장하고 중도금 무이자 혜택도 준다. 경기도 수원시 인계동의 디아망스위트를 분양 받으면 5년간 연 7%의 임대수익을 얻을 수 있다. 관광객이 많이 찾는 지역이 수익률이 좋다. 제주의 경우 올 상반기에만 500만 명의 국내외 관광객이 몰려 수익률이 연 9%를 웃도는 호텔이 적지 않다. 분양대행업체인 세중코리아 김학권 사장은 "현재 제주도의 호텔 객실은 1만5000여 실에 불과해 평균 객실 이용률이 80%를 넘어 투자성이 좋은 편"이라고 말했다. 투자에 앞서 반드시 등기 여부를 확인해야 한다. 구분등기가 되지 않을 경우 재산권 행사에 제약을 받는다. 사업 인허가에 대한 검증이 필요하다. 숙박업이 아닌 오피스텔 등으로 허가를 받아 호텔로 운영하는 경우 적발되면 영업정지 같은 제제를 받을 수 있다. 운영업체에 대한 철저한 확인도 중요하다. 일정기간 임대수익이 보장되더라도 운영업체가 부도가 날 경우 수익률을 보장받지 못하기 때문이다.

2013.09.03. 16:54

집값 급등으로 기분 좋았는데…홈오너들 훌쩍 오른 재산세에 한숨만

'Proposition 13'에 따라 매년 2% 이상은 못올려 재산세 삭감 받은 경우엔 집값 산정기준 크게 올라 집 안팔면 수입은 그대로 세금은 당장 가계에 부담 가주의 홈 오너들은 지난 5월부터 발송이 시작된 '2013년 재산세 산정가치 변경 통지서'(Notice of 2013 Assessed Value Change)나 '2013년 재산세 산정가치 통지서'(Notice of Review of 2013 Assessed Value)를 모두 받았다. 두가지중에서 후자의 통지서를 받은 홈오너들은 2013년~2014년도 재산세가 전년도와 비교해서 차이가 없는 경우다. 그러나 전자의 통지서를 받은 홈오너들은 2013년~2014년도 재산세의 기준이 되는 산정가치가 지난해보다 높게 책정된 경우가 대부분이다. 재산세 산정기준이 인상된 홈오너들중에서는 프로포지션(주민발의안) 13에 따라 산정기준이 2% 미만으로 오른 가정도 있다. 하지만 지난 수년간 카운티로부터 주택가치를 삭감받은 홈오너들은 지난해부터 주택가격 상승으로 인해 2012년의 산정기준액 보다 많이 오른 통지서를 받았다. 홈오너들은 집값이 올라서 기분은 좋지만 갑자기 늘어난 산정기준으로 걱정을 하고 있다. ◆통지서 보는 법 2013년 재산세 산정 통지서에는 아랫쪽에 세가지 항목이 적혀있다. '2013 Proposition 13 Value' '2012 Assessed Value' '2013 Assessed Value' 맨 왼쪽은 주민발의안 13에 따라 재산세를 2%씩 인상했을때의 가치를 말한다. 주택가격 하락이 없었다면 이 수치가 적용된다는 뜻이다. 가운데는 지난 회계연도 재산세 가치산정을 표시한다. 가장 중요한 것은 오른쪽 끝에 있는 수치다. 이것은 카운티 재산세 산정국에서 2013년 1월1일을 기준으로 책정한 해당주택의 산정액이다. 이 산정액에 따라 재산세가 계산되며 2013년~2014년도 재산세 고지서는 10월중에 발송된다. 그동안 주택가격 하락으로 인해 카운티에서 자동적으로 산정액을 깎아줬거나 홈오너의 요청에 따라 삭감된 재산세 산정가치는 올해부터 오른 주택들이 많다. 만약 2012 Assessed Value가 50만달러이고 오른쪽의 2013 Assessed Value가 55만달러가 됐다면 이 주택은 지난해 기준보다 10%가 오른것이 된다. 또 맨 왼쪽의 2013 Proposition 13 Value가 60만달러라면 주택가격 하락이 없었을 경우 2013~2014년도 재산세는 이 수치가 산정기준이 된다는 것을 말한다. 즉 올해 받게되는 재산세 고지서는 55만달러를 산정기준으로 하지만 원래는 60만달러가 기준이라는 뜻이다. 주택가격이 더 이상의 하락이 없다면 궁극적으로 재산세 산정기준은 왼쪽의 주민발의안 13 가치로 오르게 된다. ◆2%이상 올려도 되나 홈오너들은 주택가격이 올랐다고 해도 산정기준을 2%이상 올릴 수 있냐고 이의를 제기하기도 한다. 주민발의안 13에 따르면 재산세는 연간 2%이상 올릴 수 없도록 되어있기 때문이다. 재산세는 매년 2%이상 인상할 수 없지만 재산세 삭감을 받았다면 주택가격이 올랐을 경우 산정기준도 오르게 되어 있다. 그 비율에 대한 제한은 없다. 다만 다시 인상된 산정액은 맨 왼쪽에 적혀있는 주민발의안 13 가치보다는 높아질 수 없다. 이의 신청은 이렇게 주택가격이 오른 것은 인정하지만 그렇다고 카운티에서 산정한 가치에 대해서 동의 할 수 없다면 재검토를 요청할 수 있다. 이의신청은 11월까지이며 온라인과 메일로 접수가 가능하다. 온라인은 assessor.lacounty.gov로 접속해서 Decline-in-Value 코너를 클릭해서 필요한 내용을 입력하면 된다. 온라인으로 신청하면 바로 접수가 됐다는 이메일이 날라온다. 일반 메일은 'Decline-in Value Review Application'을 다운로드 받아서 컴퓨터로 정보를 입력한 후에 프린트해서 발송하면 된다. ▶주소: Los Angeles County Assessor 500 West Temple Street Dept. D.I.V. Los Angeles CA 90012-2770 산정가치 재 검토요청시에는 주변에서 2013년 1월1일과 가장 근접한 날짜에 팔린 주택 2개의 가격을 입력하면 좋다. 이 항목을 적지 않아도 산정관이 검토하지만 이왕이면 팔린 기록을 기입하는 것이 유리하다. 박원득 기자

2013.09.03. 16:53

사업체 매매에 있어서 Owner Financing

사업체를 팔고 사는데에 있어서Seller, 즉 사업체를 파는 사람에게는 판매가격 전체를 일시불로 받을 수 있으면 아무 문제가 없겠지만, 많은 Buyer들의 입장에서는 당연히 적은 금액으로 사업체를 넘겨 받은 후에 정기적으로 Payment를 원할 것이다. Seller 에게 매매 가격 전부가 지불되지 않고 일부를, 은행이 아닌 Seller가 융자해 주는 것을 여러가지로 말을 하는데 Owner Carry, Owner Financing또는 Note Pay 라고 한다. 결국 나머지 차액에 대해서 은행이 융자해 주는 것이 아니라 사는 금액의 일부를 Seller가 융자해 주는 것으로, 몇년 상환에 이자는 몇 %로 하여Promissory Note로 쌍방이 합의하면 되는 것이다. 그리고 거의 모든 경우에 파는 사업체를 담보로 설정해 두는 것이 일반적이다. 사업체를 사는 사람에게는 당장 현금을 모두 지불하는 것보다는 일정한 금액을 나누어 낼 수 있다면 당연히 부담이 덜어지게 된다. 그런데 그 기간과 지불방법, 이자 등의 내용도 중요하지만 Buyer가 지불하지 못하는 불상사가 생겼을 경우 칼자루를 쥐고 있는 것이 될 수도 있다. 그와는 반대로 Seller의 입장에서는 가능하면 오너캐리를 해 주지 않는 것이 모든 면에서 홀가분 하겠지만, Seller는 빨리 팔아야 하는데 은행에서 Buyer에게 어떠한 이유로 든지 간에 융자 승인이 나지 않으면 Owner Financing을 해 주어야 하는 상황이 되는 것이다. 아니면 급하지 않다면 전액 현금지불이 가능한 다른 Buyer를 찿을 수 밖에. 이렇게 되면 Seller입장에서 Owner Financing에 대해서 은행에서 융자업무를 하듯 모든 서류를 명확히 해 두는 것이 필요하다. 어떠한 이유로나 사정에 의해서, 사업이 어렵게 되거나 사업체를 인수 한 후에 매상이 심각하게 떨어지는 등 새 주인이 지불능력을 점점 잃어 갈 때를 대비해 Promissory Note를 정확히 해 놓을 필요가 있다. 나중에 다른 해석의 이유를 남기지 않는 것이 중요한데, 몇 %의 이자율에, 매달 얼마씩 지불할 것인지, 기간은 몇년으로 할 것인지 약속 한 날짜를 어겼을 경우 Penalty는 어떻게 할 것인지 그리고 담보 설정은 어떻게 할 것인지 등 이러한 모든것들을 정확하게 쌍방이 인지를 한 후에 계약서에 서명을 하는 것이 좋다. Bernard Kim / 703-342-2194 / www.agentkimrealtor.

2013.09.03. 4:23

[OC][OC레지스터 현 시장상황 분석] "OC 부동산 가격 많이 올랐지만 거품아니다"

최근 1년간 주택 가격이 급등하면서 OC 부동산 시장이 전국에서 가장 과대평가됐다는 보고서가 나오는 등 OC 부동산 시장에 다시 거품이 형성되고 있다는 우려가 제기되고 있다. 이러한 가운데 OC 부동산 시장은 아직 거품이 아니라는 분석이 힘을 얻고 있다. OC 레지스터는 최근 인터넷판에서 OC 부동산 시장을 분석하는 기사를 실었다. 이 보도에 따르면 OC 주택 가격은 지난 1년간 23%나 상승하면서 OC 부동산 시장은 12% 과대평가됐다는 보고서가 나오기도 했다. 하지만 OC 부동산 시장에 거품이 형성됐다고 보기에는 아직 무리가 따른다는 것이 OC 레지스터의 분석이다. OC 부동산 시장이 12% 과대평가됐다고 발표한 곳은 온라인 부동산 전문업체인 트룰리아인데, 트룰리아의 계산법에 따르면 지난 2006년 부동산 시장이 정점에 다달았을 때 OC 부동산 시장은 무려 70%나 과대평가됐다. 또 전국 부동산 시장은 39% 과대평가됐다. 따라서 부동산 거품이 형성됐을 때와 지금 상황은 큰 차이를 보이고 있다는 것이다. 더욱이 당시에는 비정상적인 모기지 상품이 범람하면서 노다운 혹은 10% 미만 다운 페이먼트를 하고 대부분의 돈을 융자받아 주택을 사는 경우가 많았다. 하지만 최근에는 OC에서 주택 거래의 30~40%가 현금으로 이뤄지고 있다. 융자를 받아 주택을 사는 경우에도 적어도 20% 이상 다운 페이먼트 하는 경우가 대부분이다. 이러한 차이점은 주택 가격이 조정이 올 경우, 지난 2007년에는 그 충격을 견딜 여지가 거의 없어 속수무책으로 주택 시장이 붕되될 수 밖에 없었지만 지금은 어느 정도 충격을 견딜 수 있어 주택 시장 붕괴로 이어질 가능성은 거의 없다. 이러한 이유로 트룰리아 조차도 "OC 주택 시장이 다소 과대평가돼 있긴 하지만 거품이 껴 있는 것은 아니다"고 밝히고 있다. 다만 트룰리아는 모기지 이자율이 앞으로 주택 시장의 향방을 결정할 가장 중요한 변수가 될 것으로 분석하면서 특히 국책 모기지 기관인 패니매와 프레디맥 해체가 어떻게 전개될 지에 따라 주택 시장이 견조한 안정세를 유지할 지 다시 조정기를 맞을 지 운명이 바뀔 것이라고 예측했다. 김현우 기자

2013.09.02. 16:22

주택값 오름세 한풀 꺾여…라스베이거스 25% 최고

대도시 주택가격이 6월에도 두 자릿수 대의 상승세를 이어갔다. 27일 스탠더드앤드푸어스(S&P) 케이스 실러가 공동 조사한 6월 미국 20개 대도시 주택가격은 지난해 같은 기간에 비해 12.1% 상승한 것으로 나타났다고 28일 LA타임스가 보도했다. 20개 대도시 가운데 상승폭이 가장 큰 도시는 라스베이거스로 1년 전보다 24.9% 폭등했다. 샌프란시스코(24.5%), 로스앤젤레스(19.9%), 피닉스(19.8%), 샌디에이고(19.3%), 애틀란타(19.0%)가 그 뒤를 이었다. 주택가격은 상승세가 한풀 꺾인 것으로 해석되고 있다. 전문가들은 주택시장이 여전히 탄탄하지만 최근 모기지 금리 상승 등으로 상승세는 다소 둔화하고 있다고 진단했다. JP모건체이스의 다니엘 실버 경제분석가는 "최근 주택시장 약세로 앞으로도 추가상승은 힘이 달릴 것"이라고 내다봤다. 처음 이 지수를 만든 예일대의 실러 교수는 LA지역 주택가격 폭등에 대해 다른 지역보다 우려되는 점이 보인다며 거품을 경계했다. 전문가들은 미국 경제 회복을 견인해왔던 부동산 시장이 추가 개선되기 위해선 고용시장의 개선과 임금 상승이 동반돼야 한다고 지적이다. 김병일 기자 [email protected]

2013.08.28. 16:53

보증금(Security Deposit)의 반환의 의무

Landlord가 보증금을 요구하는 이유는 간단하다. 어떠한 이유에서건 Lease계약에 나와 있는 Rent를 내지 않을 수 도 있다는 것이다. 그리고 건물/부동산 자체에 망가진 부분이 있거나, 수리를 해야만 될 경우 수리비가 발생할 수 있다는 것과 또는 Tenant가 계약이 끝나고 이사를 나간 후에 들어가는 청소비용을 위해서 보증금에서 제하고 난 나머지 잔액을 돌려 주는 것이다. 그런데 간혹 Landlord가 계약기간이 끝나고 Tenant가 나간 후에 아무리 기다려도 보증금을 돌려주지 않거나, 생각하기에 너무 많은 금액을 제 하고 극히 일부만을 돌려 주는 경우를 심심치 않게 볼 수 있다. 이럴 때 변호사를 사자니, 배보다 배꼽이 더 큰 경우라 아예 포기 하는분들이 대부분이다. 이럴때 법원에 소액청구소송을 내서 판결을 받을 수 있다. Landlord가 수리비를 청구할 때, 마지막Tenant가 들어가기 이전의 문제는 수리비를 청구할 수 없으며, Tenant가 파손한 것이라고 볼 수 없고, 시간이 지나 감에 따라 자연히 수리를 해야 하는 낡아진 것들의 경우 또한 수리비를 지불 할 필요는 없다. 주거용의 Landlord는 Tenant가 나가고 Lease계약이 끝난 후 비용이 발생 했을 경우, 일정한 기간 내에 어떤 명목으로 비용들을 공제하고 남아있는 보증금을 반환 할 것인지를 자세한 설명서와 함께 나머지 잔액을 Tenant에게 보내 주어야 한다. 보증금 이상 수리비가 들었을 경우에도 마찬가지이다. 이 설명서와 함께 수리비와 청소비의 영수증을 첨부해야 하는데 어떤 일을 몇시간 일을 하였고, 시간당 지불을 했는지 아니면 건당 지불을 했는지 등이 포함 되어 있는 것이 좋다. Tenant입장에서는 건물주가 부당하게 너무 많은 액수를 제하였다고 생각이 들거나 보증금을 돌려주지 않는 경우 앞에서 말한 바와같이 '소액청구소송'을 하는 것이 필요할 것이다. 그와 반대로 작년2012년에 내 손님이었던 Landlord가 Tenant를 상대로 소송을 하였는데, 판사가 Tenant에게 무려 $8,000.00을Landlord에게 갚으라는 판결을 받앗다. 이유인 즉슨, 4명의 자녀를 둔 부부에게 타운 홈을 Rent를 주었는데, 집안 전체 어디 한 군데 성한 곳이 없었다. 부동산 에이전트인 내가 봤을 때에 "해도 해도 너무 했다" 라는 말 밖에는 나오지를 않았다. 아무리 크레딧이 좋고, Income이 아무리 좋아도 그 전에 Rent로 살았던 기록이 있다면, 전Landlord에게 물어 보는것도 좋은 방법이 될 것이다. Bernard Kim / 703-342-2194 / www.agentkimrealtor.com

2013.08.28. 5:26

OC 집값 상승폭, 전국 대도시중 3위

전국 주요 대도시 지역중 지난 1년간 OC의 주택 가격 상승폭이 세번째로 높았던 것으로 나타났다. 월가에서 가장 신뢰나는 케이스-실러 지수에 따르면 지난 1년간 LA-OC 지역 가격 상승폭은 19.9%를 기록했다. 이같은 가격 상승폭은 라스베이거스(24.9%) 샌프란시스코(24.5%)를 이어 전국에서 세번째로 높은 수준이다. OC 지역 가격 상승폭은 다른 지표에서도 비슷하게 나타나고 있다. 가주 부동산 전문기관인 데이터퀵 인포메이션 시스템스 자료에 따르면 지난 7월 기준으로 OC 지역 가격 상승폭은 18.4% 가주부동산중개인협회 자료로는 16.5%에 이른다. 또 코어로직 자료에 따르면 OC 지역 주택 가격은 지난 1년간 무려 21.7%나 상승했다. 이같은 가격 상승폭은 LA는 물론 가주 평균을 훌쩍 뛰어넘는 수준이다. 하지만 이같은 가격 상승세가 계속 이어질 것 같지는 않다는 것이 케이스-실러 리포트의 분석이다. 지난 1년간 가격은 숨가쁘게 상승했지만 최근 들어 가격 상승폭이 더뎌지고 있다는 것이다. 실제로 전국 20대 대도시 지역의 가격 상승세를 보면 지난 5월 이후 13개 지역에서 가격이 제자리 걸음을 하거나 소폭 하락세를 보였다. 케이스-실러 리포트는 "주택 가격이 여전히 오르고 있지만 그 속도는 현저히 느려지고 있다"며 "이자율이 오르면서 주택 구매 심리가 조금씩 꺾이고 있고 바이어들의 경계 심리가 커지고 있다"고 설명했다. 김현우 기자

2013.08.27. 17:26