[부동산 5분상담] 차압주택 직접 사고 싶은데…

차압주택 직접 사고 싶은데… Q: 옆집이 은행에 차압됐다. 투자용으로 이 집을 구입하고 싶은데 은행으로부터 직접 살 수 있는지 알고 싶다. 은행에서는 차압주택을 직접 팔면 에이전트 비용을 절감할 수 있어 가능하리라 생각 된다. A: 단순히 손익만을 따진다면 가능할 것 처럼 보인다. 그러나 실상은 그렇지 않다. 각 은행마다 차압매물을 관리하는 자산관리(Asset Management)부서가 있다. 은행에 따라 부서명칭은 다를 수 있어도 하는 일은 거의 같다. 은행에 차압주택이 들어오면 자산관리팀이 매각을 추진한다. 모기지 페이먼트를 못한 주택의 소유권이 은행으로 넘어가면 자산관리팀에서 차압전문 에이전트한테 리스팅을 주게된다. 참고로 주택이 차압된 후 매물로 마켓에 나오기까지 대략 2개월이 소요된다. 바이어는 이때 차압주택에 오퍼를 쓸 수 있다. 은행의 자산 관리팀이 직접 바이어를 찾지 않는 것은 은행이 부동산 매매업무를 하지 않기 때문이다. 은행 소유 차압주택은 전국적으로 흩어져있는데 주마다 부동산 거래 방식이 달라 카운티나 시별로 그 지역의 REO 에이전트한테 리스팅을 주는 것이 효율성이 높다고 보고 있다. 여기에다 자산 관리팀에서 수많은 바이어를 일대일로 상대하기가 현실적으로 힘든 것도 한 이유가 된다. 따라서 바이어는 MLS에 차압주택 리스트가 올라가야 구입 할 수 있다. 한국거주자 주택 구입시 융자는… Q: 한국에 거주하고 있다. 미국에서 주택을 구입하고 싶은데 융자가 가능한가. A: 융자 받을 수 있다. 그러나 융자 조건은 은행마다 다르다. 이자율이 영주권이나 시민권자보다 1% 높은 경우가 있고 집을 구입하고 나서도 일정액을 은행에 예치토록 하기도 한다. 다운페이먼트는 50%이상 하는것이 융자받기에 유리하다. ▷문의(213):820-7272 DRE #01270838

2009.09.30. 14:46

[부동산 5분상담] 인컴유닛 구입시 다운 얼마나?

인컴유닛 구입시 다운 얼마나? Q: 인컴유닛을 구입하려고 한다. 10%만 다운페이먼트해도 렌트 수입으로 충분히 모기지 페이먼트가 가능하다면 더 이상 다운페이먼트는 필요없지 않은가. A: 그렇지 않다. 은행마다 기준은 다르겠지만 대개의 은행들은 렌트수입의 70%만 인정해준다. 예를들어 한달 렌트수입이 5000달러라면 은행은 이 수입을 100% 인정하지 않는다. 대신 70%인 3500달러만 렌트인컴으로 잡아 준다. 이유는 테넌트가 이사를 가고나서 새로운 입주자가 들어올때까지 렌트비 공백을 고려하기 때문이다. 지금은 빈 유닛이 없다고 해도 나중에 예기치 못한 상황으로 렌트수입이 줄어들 것에 대비하는 것이다. 또한 은행측은 바이어가 최소 20%는 다운해야 재정적으로 안전하다고 본다. 지금처럼 은행들이 융자를 꺼리는 상황에서 10%로는 충분한 다운페이먼트자금이라고 생각하지 않는다. 따라서 20%이상 다운페이먼트 하는 것이 좋다. 숏세일 어떻게 진행되나? Q: 숏세일을 고려중이다. 진행절차는 어떻게 되는지 궁금하다. A: 숏세일을 시작하면 에이전트는 홈 오너가 재정적으로 힘들다는 내용 등 여러가지 서류를 첨부해서 은행으로부터 승인을 받는다. 리스팅 에이전트는 바이어를 찾고 오퍼를 넣는다. 은행은 부동산 브로커를 보내 대락적인 집값을 감정하고 이 금액을 은행 승인가격으로 정한다. 바이어 가격과 은행 가격이 일치하지 않으면 재 감정을 실시해서 양측의 가격차를 좁힌다. 가격이 합의되고 2차이상의 은행들도 숏세일을 승인하면 막바지 절차에 이르게 된다. 1차 은행이 에스크로 종결 날자를 정해주면 바이어는 융자를 받아 에스크로를 마무리 하면 된다. 이 기간은 기본이 3~4개월이지만 여러가지 상황에 따라 더 늦춰질수도 있다. ▷문의(213):820-7272 DRE #01270838

2009.09.23. 15:08

[부동산 5분상담] 숏세일 오퍼 여럿 받는 에이전트

숏세일 오퍼 여럿 받는 에이전트 Q: 숏세일 주택에 오퍼를 썼다. 그런데 리스팅 에이전트는 나 말고 다른 사람들의 오퍼도 계속 받는것 같았다. 그래서 왜 다른 오퍼를 받느냐고 물었더니 백업(Back Up)으로 필요하다는 말을 들었다. 리스팅 에이전트의 말이 숏세일 거래에서 상식적으로 통용되는 내용인지 알고 싶다. A: 상식적으로 맞는 말이다. 숏세일 거래는 긴 시간을 필요로 한다. 정상적인 거래처럼 한.두달내에 끝나는 것이 아니고 케이스에 따라 3개월도 걸리고 6개월이 소요되기도 한다. 매매에 걸리는 기간이 길다보니 현재의 오퍼가 확실하다고 생각해도 예상치 못한 일때문에 바이어가 구입을 포기하는 사례가 발생하기도 한다. 어떤 사람들은 에스크로가 깨지면 그때가서 다른 바이어를 찾으면 되지 않느냐고 말한다. 숏세일은 은행에서 최종 승인을 해주면서 언제까지 에스크로를 끝내라고 요구한다. 그런데 바이어가 갑자기 에스크로를 취소하게되면 그 기간안에 새로운 바이어 찾기가 불가능해진다. 물론 은행측에 설명을 해서 기간을 연장할 수 도 있지만 은행에 따라서 비협조적인 경우도 발생한다. 따라서 숏세일 리스팅 에이전트는 에스크로를 오픈했어도 여러개의 백업 오퍼를 받아두게 된다. 채무문제와 타이틀 이름의 관계 Q: 현재 살고 있는 주택이 부부명의로 되어 있다. 그런데 비즈니상의 채무문제로 남편한테 소송이 들어올것 같다. 이럴때 타이틀에서 남편 이름을 빼면 소송에서 안전할 수 있나. A: 꼭 그렇다고 볼 수 없다. 단순히 그 집의 현재 소유권을 따질 경우 타이틀에서 남편 이름을 빼면 남편은 주택에 대한 소유권이 없는 것으로 나타난다. 하지만 법적문제가 발생했을때 타이틀 소유권은 처음에 등기를 할때 누구 이름으로 했는가를 중시한다. ▷문의(213):820-7272 DRE #01270838

2009.09.16. 14:58

[부동산 5분상담] 모기지 은행 4개 있는데 숏세일?

Q: 페이먼트가 힘들어 숏세일을 생각하고 있다. 집에 걸린 저당권은 1차 모기지 은행 이외에 3개가 더 있다. 말하자면 2차 3차 4차 은행까지 있다. 주위에서는 2차 이상의 은행이 있을 경우 숏세일이 불가능하다고 말한다. 이 말이 사실인가. A: 1차 모기지 은행 이외에 다른 은행들이 더 있다면 힘든 것은 사실이다. 아무래도 한.두곳의 은행과 협상을 하는 것 보다 일이 많을 수 밖에 없다. 그러나 불가능은 없다. 아무리 힘든 일이라도 시도해보지 않고 포기할 필요는 없다. 한 예로 최근에 5차까지 은행 저당권이 잡힌 주택을 숏세일 한 적이 있다. 이 주택은 다른 에이전트들이 숏세일을 포기했던 집이었다. 1차 은행한테 숏세일을 신청하고 나서 2차부터 5차까지의 은행과 하나씩 접촉을 시도했다. 처음에는 1차를 제외한 4개의 은행 담당자들이 기가 막히다는 반응을 보였다. 이들 은행들은 자신들의 저당권 순위가 어디인지를 모를 정도였다. 2차 이상의 어떤 은행은 매니저와 수퍼 바이저 등 8명의 직원들이 모여 과연 이 집의 숏세일을 승인해줄 것인에 대해 논의하기위해 특별 회의를 한 적도 있었다. 어떤 은행은 두 달동안 아무런 답변을 주지 않았다. 5차까지 있는 이 주택의 숏세일을 성공적으로 마치기위해 은행직원과 컨퍼런스 콜도 수도 없이 가졌다. '된다 안된다'를 수 차례 반복하다가 끈질긴 설득과 요청끝에 협조를 약속 받았다. 드디어 9개월만에 이 집에 대해 저당권을 갖고 있는 5개의 은행들로부터 모두 승인을 받았다. 기대하지 않았던 홈 오너가 기뻐했음은 물론이다. 저당권을 갖고 있는 은행들이 많다고 해서 미리 포기할 필요는 없다. 끝까지 최선을 다해보는 것이 좋다. ▷문의(213):820-7272 DRE #01270838

2009.09.09. 14:31

[부동산 5분상담] 은행 차압매물 사는 요령

은행 차압매물 사는 요령 Q: 은행 차압매물(REO)에 수차례 도전했지만 번번히 실패하고 있다. 차압 주택을 사는데에도 요령이 있는지 알고 싶다. A: 흔히들 '운칠 기삼'이라고 말한다. 어떤 일을 하는데 있어서 성공 가능성은 운 70%에 기술 즉 노력이 30% 작용한다는 것으로 이 뜻을 모르는 사람은 없을 것이다. 부동산 거래에서도 이 법칙이 적용될 때가 있다. 에이전트를 통해 차압매물을 구입하려면 첫째. 리스팅을 갖고 있는 오피스에서 자체 오퍼가 없어야 한다. 아무래도 리스팅 에이전트는 같은 사무실 오퍼에 우선권을 주기 때문이다. 둘째 융자를 받을 수 있는 조건이 되어야 한다. 대개의 경우 차압 매물은 지정된 은행의 지정된 사람한테서 사전 융자 승인서를 받도록 요구한다. 이럴때 크레딧 점수와 월 수입 다운페이먼트가 융자를 받는데 있어서 문제가 없어야 한다. 셋째. 오퍼 가격을 잘 결정해야 한다. 너무 싸면 경쟁에서 탈락되고 너무 비싸면 감정이 안 나온다. 다른 오퍼보다 높으면서 감정이 나오는 수준에서 정한다는 것은 아주 힘든 작업이다. 여기서 둘째 조건은 바이어의 재정상태에 따라 결정이 난다. 하지만 첫째와 세번째 항목은 바이어의 능력과는 상관이 없다. 운이 받쳐줘야 한다. 현금구입이라고 해도 리스팅 에이전트의 자체 오퍼가 있다면 헛 수고다. 세번째 경우도 경쟁 오퍼를 물릴 칠 수 있는 최적의 가격을 정한다는 것은 실력보다는 운에 더 좌우된다. 융자서류 '4506' 뜻은? Q: 새 콘도를 분양받았다. 그런데 융자를 해주는 은행에서 ‘4506’ 라는 서류에 사인을 하라고 한다. 이 서류가 무엇인가. A: 융자 신청인의 세금 보고서를 확인하겠다는 서류다. 바이어가 사인을 하게되면 은행에서 IRS를 통해 세금보고 내역을 확인할 수 있다. ▷문의(213):820-7272 DRE #01270838

2009.09.02. 14:53

[부동산 5분상담] 집 포기하기 전 고려할 것

Q: 자기 수입이 크게 줄어 집을 유지할 수 없는 상황이 됐다. 막상 살고 있는 집을 포기하려고 하니 선뜻 마음의 결정이 쉽지 않다. 카드라도 긁어서 좀 더 버티는 것이 좋은지 아니면 그냥 마음을 비우는 것이 좋은지 조언을 해달라. A: 참 어려운 질문이다. 페이먼트가 힘든 홈 오너들과 상담을 해보면 거의 모두가 귀하와 비슷한 상황에 처해있는 경우를 보게 된다. 통계 자료에 따르면 미국 주택의 27%정도가 집의 가치보다 빚이 많은 일명 ‘깡통주택’이다. 겉으로 표현들은 안하지만 2000년대들어 집을 구입한 홈 오너들의 마음은 지금 이 순간도 타 들어가고 있을 것이다. 다른 곳에 한푼도 쓰지 못하고 번 돈의 거의 전부를 모기지 페이먼트에 쏟아 붓고 있다. 집의 포기 여부를 결정하는 기준에는 몇가지 고려사항이 있다. 1.지금 당장 페이먼트를 할 수 없다면 다른 방법이 없다. 아무리 좋고 정들었던 집이라고 해도 버릴 수 밖에 없지 않겠는가. 2.주택 가치보다 빚이 훨씬 많은 것도 집을 포기하는 원인이 된다. 많고 적음에 대한 기준이 사람마다 다르겠지만 중요한 판단요소가 되는 것임에는 틀림이 없다. 현재 주택시장을 볼때 전성기 시절의 가격이 수년내로 다시 올 것이라고 기대하는 사람은 거의 없다. 5~6년전 30만달러에 구입한 주택이 70만달러까지 올라갔다가 다시 30만달러로 추락했다고 가정하자. 이 집이 수년내에 다시 70만달러에 도달할 가능성은 희박하다는 뜻이다. 3.모기지 빚과 주택가치가 비슷한 상황이라면 홈오너의 페이먼트 능력 여부가 판단기준이 된다. 지금 모기지 페이먼트를 감당할 수 있다면 기다려보는 것도 괜찮은 방법이다. 반대의 경우라면 집을 유지하기 힘들다. ▷문의:(213)820-7272. DRE #01270838

2009.08.26. 20:18

[부동산 5분상담] 남은 모기지 페이오프 하려는데?

남은 모기지 페이오프 하려는데? Q: 현재 25년동안 한 집에서 살고 있다. 모기지 융자기간은 5년이 남았다. 남아있는 모기지 빚은 약 10만달러다. 그런데 이자내는 것이 아까워 10만달러를 '페이오프'(payoff)하려고 한다. 올바른 생각인지 조언을 해달라. A: 결론부터 말하자면 좋은 결정은 아니다. 30년고정 모기지 페이먼트는 10년간은 월 페이먼트의 25%정도가 이자 갚는데 사용된다. 다음 10년은 이자와 원금비율이 50대50이 된다. 나머지 10년은 원금이 75%정도를 차지한다. 모기지를 오래 갚을수록 원금을 공제하는 비율이 높아진다. 모기지 융자기간을 몇년 남겨두지 않은 상황이라면 월 페이먼트의 대부분이 원금으로 공제된다. 만약 10만달러를 다른 곳에 투자해서 더 많은 수익을 올릴 수 있다면 페이오프는 좋은 선택이 아니다. 돈이 남아도는 상황이라면 페이오프를 하는 것도 괜찮다. 하지만 투자금액에 대한 기회비용을 고려해야 된다면 잘 생각해서 결정하는 것이 좋다. 미국의 투자 전문가들도 융자기간이 얼마 남지 않을 경우 페이오프에 대해서 찬성하지 않는다. 1차 빚 갚고 남은 돈은 어디로? Q: 숏세일에 대해서 질문이 있다. 1차 빚이 32만달러다. 2차는 20만달러다. 이 집을 40만달러에 숏세일 하게되면 최소 몇만달러는 남을 것 같다. 이럴 경우 1차 빚을 갚고 남은 돈은 홈 오너가 가질 수 있나. A: 아니다. 숏세일을 해서 각종 경비를 제하고 남은 돈은 1차 빚을 갚는데 들어 간다. 1차빚을 갚고도 돈이 남는다면 그 자금은 모두 2차 은행으로 간다. 만약 2차 빚을 갚고 나서도 돈이 남는 다면 그때서야 홈 오너한테 돌아간다. 12차 은행 빚을 갚고도 돈이 남을 정도라면 숏세일을 할 필요가 없다. 그냥 정상적으로 팔거나 아니면 계속해서 살면 된다. ▷문의:(213)820-7272. DRE #01270838

2009.08.19. 14:30

[부동산 5분상담] 미분양 콘도 벌크 구입은?

미분양 콘도 벌크 구입은? Q: 여기는 한국이다. 인터넷을 통해 남가주 지역 부동산 관련 뉴스를 매일 읽고 있다. 미분양 콘도의 벌크 구입에 대해 관심이 많다. A: LA 한인타운에서 지어지는 미분양 콘도는 그리 많지 않다. 이미 기존의 분양업자들이 가격을 많이 내린 상태라 그럭저럭 팔리고 있는 실정이다. 현재 한인타운 콘도(4층이하)분양가는 스퀘어피트당 300달러~350달러선이다. 방 2개짜리 1200스퀘어피트라면 위치와 구조에 따라 36만달러에서 42만달러에서 움직인다고 보면 된다. 콘도 단지 전체를 구입하려면 분양가 대비 40%~70%선에서 결정되는 것으로 알고 있다. 만약 20유닛짜리 콘도의 평균 분양가가 40만달러라면 단지 전체의 정상가격은 800만달러다. 그럼 이 단지의 벌크 가격은 320만달러에서 560만달러가 된다. 벌크가격의 차이는 그 건물이 은행으로 넘어가는 상태냐 아니냐에 따라 달라진다. 건축융자를 해준 은행에서 세일을 종용한다면 벌크가격은 크게 떨어진다. 단순히 개발업자가 최소한의 이익을 남기려고 한다면 은행가격보다는 높게 책정된다. 또한 벌크세일은 주로 현금거래로 이뤄진다. '이지먼트' 용도에 대해서 Q: 이웃에게 ‘이지먼트’(Easement:지역권)를 허용하고 있다. 옆집에서 내 땅을 드라이브 웨이로 사용하고 있다. 이 집에 손님이 자주 방문하면서 드라이브 웨이에 장시간 주차를 하는 경우가 있다. 이를 금지시킬 수 있나. A: 가능하다. 대부분의 이지먼트는 남의 땅을 이용해 집으로 들어가는 드라이브 웨이로 사용되고 있다. 이럴 경우 이지먼트로 사용하는 땅은 이웃 차량의 통과권리만 부여하고 있을 것이다. 따라서 등기소에 기록된 이지먼트의 용도를 잘 확인하고 이웃에게 주차를 금지토록 요청하면 된다. ▷문의:(213)820-7272. DRE #01270838

2009.08.12. 14:27

[부동산 5분상담] 타운 4유닛 건물 구입시 주의점은?

타운 4유닛 건물 구입시 주의점은? Q: 최근들어 렌트비가 떨어졌다고 해도 한인타운은 다른 곳에 비해 렌트 수입이 좋다고 한다. 이런 이유로 타운내 4유닛을 구입하려고 한다. 구입시 주의할점은 무엇인가. A: 한인타운은 시의 허락없이 증.개축된 건물들이 많다. 리스트상에 나타난 유닛 수와 타이틀 리포트에 기재된 유닛 수가 맞는지 확인해야 한다. 둘 중 하나가 틀리다면 다운타운에 있는 '빌딩&안전국'에 가서 정확한 유닛 수가 무엇인지 알아봐야 한다. 렌트수입은 GRM이 12이하인 것이 좋다. GRM이란 리스팅 가격을 연간 렌트수입으로 나눈 수치를 말한다. 4유닛 가격이 70만달러이고 연간 거둬들이는 렌트비가 6만달러라면 70만/6만=11.7이 나온다. 이 숫자가 바로 GRM이다. GRM은 모기지 융자를 해주는 렌더에서 주의 깊에 보는 수치다. 요즘은 GRM이 12이하가 되어야 융자 받기가 수월하다. 과거 부동산 호황기에는 타운내 유닛의 GRM은 대부분이 15이상이었다. 하지만 지금은 이 수치가 많이 떨어졌다. 또한 테넌트가 오래전에 입주한 건물보다 최근에 입주한 유닛이 투자가치가 좋다. 렌트기간이 짧을수록 렌트비가 비싸기 때문이다. 현재 1베드룸 렌트비가 1300달러라면 20년전에 입주한 테넌트는 수백달러에 불과한 경우가 많다. 20% 다운해도 융자 힘들다는데? Q: 융자가 어렵다는 말을 많이 들었다. 20% 다운페이먼트를 해도 융자가 힘든 것인가. A: 과거에는 바이어한테 한.두가지 사소한 문제가 있어도 그냥 넘어갔다. 지금은 이러한 것들을 전혀 봐주지 않는다. 소득대비 모기지 지출비율이 40%라면 반드시 이 수치를 지켜야 한다. 크레딧 점수가 670점이상이라면 669점은 안된다. 이런식으로 은행에서 원하는 가이드 라인만 지켜준다면 융자는 나온다. ▷문의:(213)820-7272. DRE #01270838

2009.07.29. 16:23

[부동산 5분상담] 부동산 시장 회복되고 있나?

부동산 시장 회복되고 있나? Q: 매월 집값이 떨어진다고 하더니 지금은 올라간다고 한다. 거래량도 늘었다고 한다. 부동산 시장이 정말 회복되는 것인지 궁금하다. A: 주택관련 통계의 큰 줄기는 거래량과 가격이다. 매매가 활발하다는 것은 바이어가 마켓에 많이 들어와 있다는 것을 의미한다. 가격도 100% 정확한 판단기준은 아니지만 오르고 있다는 것은 정상적인 매물과 비싼 집들이 팔리고 있다는 증거다. 부동산은 주식과 달리 오르고 내리는 속도가 느린만큼 장기적인 관점에서 주택경기를 진단해야 한다. 지금 당장 가격이 오름세를 보였다고 낙관해서는 안되고 그렇다고 가격이 조금 내렸다고 실망할 것도 아니다. 주택경기가 V자로 회복될지 아니면 U자의 완만한 상승곡선을 탈지는 예측하기 힘들다. 하지만 분명한 것은 지금의 주택시장이 지난 6개월전과 비교하면 확연히 다르다는 것을 느낄 수 있다. '사전 융자 승인서' 가져오라는데 Q: 타운서 신규 콘도를 구입하려는데 가는 곳마다 ‘사전 융자 승인서’(Pre Approval Letter)를 갖고 오라고 한다. 정식으로 융자를 받아오라는 것인지 잘 모르겠다. A: 사전 융자 승인서는 정식 승인서류는 아니다. 은행에서는 돈을 빌리려는 사람의 소득과 크레딧 점수, 다운페이먼트 자금, 융자금액에 대한 상환능력을 검토한 후 사전 승인서를 발급해준다. 정식 융자는 이들 서류이외에 감정서 등 추가 자료들이 보충되어야 가능하다. 사전 융자 승인서가 정식 서류는 아니지만 바이어가 돈을 빌릴 수 있는지 여부에 대한 잣대가 되기 때문에 아주 중요하다. 집을 사려고 결정한 바이어라면 평소에 사전 융자 승인서를 미리 받아두면 좋다. 처리기간이 대략 1주일정도이므로 좋은 매물이 급하게 나올 경우 놓칠 수 있기 때문이다. ▷문의:(213)820-7272 DRE #01270838

2009.07.22. 15:34

[부동산 5분상담] 페이먼트 못해 집 포기하려는데…

페어먼트 못해 집 포기하려는데… Q: 수입이 줄어 집을 포기하려고 한다. 융자조정도 시도했지만 실패했다. 숏세일을 할까 집을 그냥 던질까 고민중이다. A: 숏세일을 하는 가장 큰 목적은 크레딧 손상을 최소화 하는 것이다. 또한 2차이상의 은행과 합의를 통해 채무관계를 정리하는데 있다. 반면 차압은 합의 없이 그냥 채무변제를 이행하지 않는 것이므로 2차 이상의 빚이 해결되지 않은 상태로 남게 된다. 지금 당장은 은행으로부터 아무런 연락이 없을 수 있다. 하지만 어느 정도 시간이 흐른뒤에 2차은행으로부터 빚을 갚으라는 독촉메일이 날아오게 된다. 때로는 소송을 당하는 경우도 있다. 이러한 이유때문에 페이먼트를 못하는 홈 오너들은 숏세일을 먼저 시도하는 것이 순서다. 숏세일시 홈 오너가 부담하는 비용도 없으므로 차압 이전에 숏세일을 고려하는 것이 바람직한 선택이다. 비싼 콘도 관리비 어디로? Q: 다운타운 콘도를 사려고 하는데 관리비(Home Owners Due:HOD)가 너무 비싸다. 구입을 생각하는 유닛의 관리비가 한달에 700달러라고 한다. 도대체 이 돈은 어디로 가는지 궁금하다. A: 고층콘도를 구입하려는 바이어들이 갖고 있는 불만사항중의 하나다. 관리비는 말 그대로 콘도 단지를 관리하는 비용이다. 단지내 청소와 건물 보험료 물 값 수영장 관리 등 여러가지로 들어가는 지출이 많다. 특히 고층건물은 저층 콘도보다 보험료와 유리창 등 외벽 청소비가 비싸다. 이런 이유로 고층 콘도의 관리비가 비싸게 책정된다. 또한 매월 걷는 비용중 일부는 앞으로 발생할 수리비를 위한 자금으로 쌓이기도 한다. 통상적으로 LA한인타운내 4층미만 신규 콘도의 관리비는 200달러~400달러선이다. 고층콘도는 이보다 두 배정도 비싸다고 보면된다. ▷문의:(213)820-7272 DRE #01270838

2009.07.15. 16:19

[부동산 5분상담] 구체적인 숏세일 절차는?

구체적인 숏세일 절차는? Q: 숏세일 주택 구입에 관심이 많다. 시간이 정상적인 매물보다 오래 걸린다는 것은 알고 있다. 싼 주택을 사기위해서는 1년도 기다릴 준비가 되어 있다. 좀 더 구체적인 절차를 알려달라. A: 은행에서는 바이어의 오퍼가 들어오면 감정을 실시한다. 이때 바이어가 써낸 금액과 은행이 원하는 가격이 일치하면 일은 빨라진다. 그러나 은행과 바이어사이에 가격을 놓고 밀고 당기는 일이 생기게되면 시간은 더 소요된다. 일단 은행으로부터 가격을 승인받으면 숏세일 과정의 반환점을 향하고 있다고 보면 된다. 이때 은행에서는 가격 이외에 다른 조건을 제시한다. 에스크로 비용이나 2차은행에 지불하는 금액 등 보다 세부적인 항목들이 오고 간다. 숏세일 절차에 대한 모든 조건들이 충족되었다면 은행에서는 최종 거래 승인을 내린다. 바이어는 이때부터 서둘러서 에스크로를 마무리 해야 한다. 바이어는 셀러측 은행의 최종승인이 나오기 전에 모기지 융자를 미리 준비하면 에스크로 기간을 단축할 수 있다. 은행에 따라 진행절차가 틀릴 수도 있지만 대략 이 정도 선에서 움직인다. 여기까지 걸리는 기간이 수개월이다. 3개월이 걸릴 수도 있고 5~6개월도 소요될 수 있다. 아파트 유닛 기록이 틀린 데… Q: 아파트를 사려고 한다. 그런데 LA시청의 주택국(Housing Dept.)과 빌딩&안전국(Building & Safety Dept.)에서 말하는 유닛 수가 틀리다. 어떤 것을 믿어야 하나. A: 빌딩&안전국에서 갖고 있는 자료가 정확하다. 주택국은 건물주가 말하는 유닛을 기록할 뿐이다. 모든 유닛이 허가가 있는 상태로 지어졌는지에 대해서는 잘 알지 못한다. 유닛 수에 대해서 혼돈이 생길 경우 귀찮더라도 빌딩 & 안전국에 직접가서 눈으로 학인하는 것이 좋다. ▷문의 (213):820-7272.

2009.07.08. 15:44

[부동산 5분상담] 소득 늘었는데 숏세일 가능?

소득 늘었는데 숏세일 가능? Q: 숏세일을 준비중이다. 그런데 2008년도 세금 보고서가 지난해보다 더 소득이 많게 보고됐다. 주변에서는 이럴 경우 숏세일이 힘들다고 말한다. 사실인가. A: 상황에 따라 다르다. 2007년도 보고 당시 일했던 직종과 지금의 직종이 다르다면 직업을 바꿔서 소득이 늘었다고 설명하면 된다. 물론 이럴 경우 현재의 소득으로 페이먼트가 힘들다는 것을 보여줘야 한다. 같은 직업인데 소득이 늘었어도 지금의 월급으로 페이먼트가 힘들다고 말하면 숏세일이 가능하다. 그러나 세금보고 액수가 늘었고 이 소득으로 페이먼트가 가능하다면 은행에서는 숏세일 승인을 거부할 수 있다. 콘도 발코니 가림막 때문에 고민 Q: 콘도에 거주하고 있다. 이 단지에 최근 한 유닛이 팔리면서 새로운 오너가 들어왔다. 그런데 새로운 입주자가 발코니 주변을 검은색의 나무판으로 가리면서 문제가 발생하고 있다. 몇차례 시정을 요구했지만 답변이 없다. 어떻게 해야되나. A: 콘도 오너의 소유권은 ‘내부 공간’(Air Space)으로 한정된다. 외부는 콘도를 운영하는 ‘HOA’(Home Owners Association)가 관리하고 있다. 또한 건물의 외벽이 아니더라도 HOA에서 정한 ‘CC&R’(Covenants Conditions & Restrictions)이 정한 룰에 따라 관리되어야 한다. 예를들어 단지의 가치를 떨어뜨리는 물건의 외부 설치를 금하거나 하는 등의 금지조항을 만들어 이를 따르도록 하고 있다. 또한 단지내 모든 입주자들이 원치 않는 행위에 대해서도 제한을 둘 수 있다. 따라서 HOA에 해당 문제를 제기해서 단지내 입주자 모임에서 해결토록 해야 한다. CC&R은 모든 입주자들이 약속한 계약이므로 이를 어길 경우 소송을 할 수 있으며 피해가 발생할 경우 손해배상을 청구할 수 있다. ▷문의 (213):820-7272

2009.07.01. 16:52

[부동산 5분상담] 집값보다 은행 빚이 더 많은데···

Q: 집 가격보다 1차와 2차를 합한 은행 빚이 30만달러정도 더 높은 상황이다. 융자조정을 해 봤지만 소득이 너무 낮다는 이유로 거절당했다. 앞으로 어떻게 해야 될지 모르겠다. 좋은 방법이 없을까? 참고로 융자조정을 하려고 페이먼트를 5개월동안 내지 않은 상태다. A: 홈 오너가 집을 유지하느냐 버리느냐의 절대적인 기준은 없다. 다만 상식적으로 볼때 주택가격이 수년내 30만달러를 회복할 수 있느냐 없느냐에 달려있다. 또한 현재 페이먼트의 능력도 중요한 결정 요소가 된다. 귀하는 이미 수개월 연체한 상태이므로 그 집을 유지하기위해서는 밀린 이자와 페이먼트를 모두 갚아야 된다. 소득이 적어 이러한 돈 마저도 갚을 수 없다면 선택의 폭은 더 좁아진다. 만약 지금부터 아무런 조치를 취하지 않는다면 은행에서 채무 연체 통지서를 보내게 된다. 그 다음 수순은 경매로 이어지며 낙찰자가 없을 경우 은행에서 차압하는 순서를 밟게 된다. 따라서 지금 귀하가 할 수 있는 최선의 방법은 숏세일이라고 생각 된다. 주변에 숏세일 전문 에이전트가 있다면 한번쯤 상담을 하는 것이 좋겠다. LA 에이전트 타주 콘도 팔수 있나 Q: 3년전 라스 베이거스에 콘도를 구입했다. 지금 가격이 많이 떨어진 상태다. 주변에서 50%정도 하락했다고 말한다. 라스 베이거스 콘도 숏세일을 LA에 있는 에이전트한테 맡겨도 되나? 그 당시 콘도는 LA에 있는 에이전트를 통해 구입했었다. A: 숏세일도 세일은 세일이다. 홈 오너와 에이전트간에 리스팅 계약이 있어야 한다. 그런데 부동산 법에 따르면 타주 매물은 그 곳의 라이센스를 취득해야 된다. 따라서 LA서 활동하는 에이전트는 라스 베이거스 주택의 숏세일 리스팅을 받을 수 없다. 그러나 타주에 있는 매물이라도 바이어측 에이전트 역할은 할 수 있다. 문의:213-820-7272.

2009.06.24. 17:08

[부동산 5분상담] 숏세일시 2차 은행 몫은 얼마?

숏세일시 2차 은행 몫은 얼마? Q: 집에 1차와 2차 빚이 있다. 현재 1차 빚이 주택 가격보다 높은 상태다. 숏세일을 하게되면 2차 은행은 얼마만큼의 돈을 받아 가는가. A: 2차 은행들이 손실을 감수하면서도 숏세일에 응하는 이유는 한 푼이라도 받을 수 있기 때문이다. 감정가격이 50만달러인 집이 있다고 치자. 여기에 1차빚이 53만달러다. 2차는 10만달러다. 이 집을 40만달러에 경매처분하면 1차 은행은 계산상 13만달러이상의 손실을 본다. 2차는 아예 갖고 갈 돈이 없다. 차압을 하게되면 주택 소유권은 1차은행으로 넘어간다. 이때도 2차는 한푼도 건질 수가 없다. 그러나 숏세일을 하게되면 1차은행이 2차한데 약간의 돈을 떼어주게 된다. 이 금액은 3000달러 5000달러 1만달러 등으로 아주 작다. 보통 주택에 대한 2차 에퀴티 융자는 수만달러에서 많게는 25만달러가 대부분이다. 이 돈을 빌려주고 고작 수천달러를 받아야 되는 상황이다. 은행 입장에서는 큰 손실이 아닐 수 없다. 컨트리와이드나 워싱턴 뮤추얼 등 미국 굴지의 은행들을 망하게 한 직접적인 요인이라고 볼 수 있다. 가주 에이전트를 통해 타주 집 살수 있나? Q: 타주에 있는 주택을 구입하려고 한다. 집값이 많이 떨어져서 지금이 구입찬스라고 한다. 그런데 그 지역에는 아는 에이전트가 없다. 현재 알고있는 에이전트가 집을 사 줄 수 있는지 알고 싶다. A: 가능하다. 부동산 법에 따르면 가주 면허 소지자가 타주 주택에 대해 셀링 에이전트(바이어측 에이전트)역할은 할 수 있다. 그러나 타주에 있는 매물에 대해서 리스팅 에이전트는 할 수 없다. 타주에 있는 물건을 받아서 해당 지역의 MLS(Multiple Listing Service)에 리스트를 올리려면 그 주의 부동산 라이센스를 취득해야만 가능하다. ▷문의:(213)820-7272

2009.06.17. 16:05