강화된 모기지융자 심사, 부동산시장 발목 잡는다

부동산 에이전트 안모씨는 최근 45만달러짜리 콘도 매매를 중개하면서 모기지 융자 때문에 애를 먹었다. 2명의 바이어가 사전 융자 승인을 받고도 거래가 중간에 깨졌다. 이들은 다운페이먼트를 20%, 25%씩 했지만 은행에서는 소득 증명 서류를 추가로 요구하면서 최종 승인을 거부했다. 과거 같으면 20% 이상 다운하고 사전 모기지 승인서를 받으면 대부분 최종 승인을 받을 수 있었다. 이씨는 세 번째 바이어를 찾아 겨우 거래를 성사시킬 수 있었다. 모기지 융자가 부동산 거래에 걸림돌로 작용하고 있다. 융자 심사가 강화되면서 승인을 받지 못해 거래가 무산되는 경우가 많아지고 있는 것이다. 한인 부동산업계는 융자 문제로 인해 거래가 깨지는 비율을 평균 40%로 추산하고 있다. 금융 위기 이전만 해도 10%에 불과했었다. 뉴저지주 팰리세이즈파크에 있는 센추리21 이재원 사장은 “과거에는 모기지 때문에 거래가 안 되는 경우는 거의 없었는데, 지금 심사가 까다로워져 거래가 깨지는 경우가 비일비재하다”고 말했다. 이 사장은 “결국은 현금이 많은 사람만 부동산을 살 수 있다는 얘기와 같다”며 “부동산 가격은 바닥을 쳤고, 매기는 살아나고 있는데 모기지가 시장 회복의 발목을 잡고 있다”고 어려움을 호소했다. 과거에는 20% 정도만 다운을 하면 됐지만 지금은 35~40%를 요구하는 은행들이 많다는 게 업계의 지적이다. 더구나 한인들의 신용점수는 전에 비해 많이 높아졌지만 자영업자의 경우 소득 증명이 제대로 안 돼 모기지를 받는 데 더욱 애를 먹고 있다. 이 같은 현상은 상업용부동산에서 더욱 두드러진다. 상업용부동산을 구입할 경우에는 보통 40% 이상의 다운페이먼트에다 자본수익률을 나타내는 ‘캡 레이트(Cap Rate)’가 6% 이상 돼야 융자를 받을 수 있다. 이를 증명하기 위해 해당 건물에 입주해 있는 테넌트들의 리스 계약서를 제출해야 한다. 비어 있는 건물은 대부분 융자가 안 나온다. 게다가 필요할 경우 융자 신청자의 추가 자산 증명을 요구하기도 한다. 상업용부동산을 전문으로 취급하는 킹스턴리얼티뉴욕 스티브 김 사장은 “전에는 상용부동산 모기지의 경우 25~30% 다운하면 됐으나 지금은 40% 이상으로 높아졌다”며 “비어 있는 건물은 대부분 융자가 안 나온다고 보면 된다”고 말했다. 국책 모기지기관인 패니메이는 최근 예전에 소득으로 인정했던 이자와 주식배당금 등 금융소득에 대해 지속성 여부를 증명하도록 요구하는 등 모기지 대출 기준을 강화했다. 지난달 버락 오바마 대통령의 서명으로 발효된 금융개혁법은 은행이 모기지 대출 시 신청자의 상환능력을 사전에 검증할 것을 규정하고 있다. 이를 위해 은행은 급여명세서와 소득세신고서 등 융자 신청자의 재정능력을 충분히 입증할 수 있는 서류를 확보해야 한다. 권택준 기자 [email protected]

2010.08.08. 17:21

[OC] 어바인 주택재고량 증가…소진기간도 4.04개월 걸려

부동산 경기가 급랭했을 때에도 상대적으로 거래가 활발했던 어바인의 주택 재고량이 증가세를 보이고 있다. 알테라 부동산의 최근 발표에 따르면 멀티플리스팅서비스(MLS)에 오른 어바인의 주택 매물은 지난 달 22일 현재까지 812채로 조사됐다. 조사 시점 기준으로 어바인의 매물재고 소진기간은 지난 해 같은 기간 기록된 2.64개월보다 1.4개월 늘어난 4.04개월을 기록했다. 4.04개월은 2년 전 같은 기간의 4.10개월과 불과 0.06개월 밖에 차이가 나지 않는 것이다. 알테라 부동산 스티븐 토머스 대표는 이같은 결과에 대해 전통적으로 봄에 이어 주택 매매가 연중 두 번째로 활발한 시기인 여름을 맞아 많은 주택소유주들이 집을 매물로 내놓았고 첫 주택구입자에게 주어지던 연방정부의 8000달러 세금 크레딧 때문에 올해 상반기 매매의 대부분이 5월 이전에 집중됐기 때문이란 해석을 내놓았다. 어바인의 주택 매물 평균 리스팅 가격은 98만7000달러이며 전체 매물 가운데 22.2%가 숏세일 또는 차압 매물인 것으로 집계됐다.

2010.08.08. 16:03

잭슨 마지막 거주 주택 2899만달러에 매물로

지난해 사망한 팝의 황제 마이클 잭슨이 세상을 떠나기 전 마지막으로 거주했던 저택이 매물로 나왔다. LA타임스는 LA의 홈비 힐스에 위치한 프랑스 샤토 스타일의 대저택(사진)이 2899만달러에 시장에 나왔다고 6일 보도했다. 잭슨은 지난해 런던 공연을 준비하면서 건평 1만7171스퀘어피트의 이 저택을 월 10만달러에 임대해 숨지기 전 까지 살았다. 이 저택은 유명 패션브랜드 '에디 하드'의 최고경영자 허버트 구에즈 부부가 2004년 1850만달러에 구입했으며 2008년 3800만달러에 매물로 나왔던 바 있다. 방 7개 화장실 13개의 이 저택은 극장 와인 저장고와 테스팅 룸 아트 스튜디오 엘리베이터 피트니스센터 스파 수영장 등의 시설이 갖춰져 있다. 또 1.26에이커 규모의 가든 및 손님들을 위한 게스트 하우스도 있다. 김주휘 기자 [email protected]

2010.08.06. 20:22

롱아일랜드시티 '상전벽해'

아파트 5000가구, 호텔 등 잇따라 신축 제트블루, CUNY 로스쿨도 이전 계획 전통적인 공장지대였던 롱아일랜드시티가 탈바꿈하고 있다. 최근 주거·상업·예술 시설과 공원 등이 속속 들어서거나 개발 계획이 발표되며 새로운 주거지역으로 각광을 받고 있는 것이다. 롱아일랜드시티는 총 5000가구의 주택들이 최근 완공됐거나 현재 건설 중이다. 그만큼 이 지역이 주거지역으로 부상하고 있음을 보여 준다. 지난 주에는 일본 유명 호텔체인인 ‘도요쿄 인(Toyoko Inn)’이 롱아일랜드시티 잭슨애브뉴 선상 50층짜리 씨티그룹 빌딩 건너편(45애브뉴와 45로드 사이)에 640개의 객실을 갖춘 호텔 건설 계획을 발표했다. 35층 높이의 이 호텔은 뉴욕시에서 맨해튼을 제외하고는 가장 큰 규모다. 주거지역으로 개발되며 인구가 몰리자 새로운 레스토랑도 들어서고 있다. 고급 버거전문점인 ‘버거 거라지(Burger Garage)’와 와인 바인 ‘LIC마켓’, 다이너인 ‘M.Wells’ 등이 잭슨애브뉴를 중심으로 오픈했다. 항공사인 ‘제트블루 에어웨이스’는 2012년까지 포리스트힐스 본사를 롱아일랜드시티에 있는 ‘브루스터(Brewster)’ 빌딩으로 옮길 계획이다. 뉴욕시립대(CUNY) 로스쿨도 2011년 가을까지 플러싱에서 롱아일랜드시티로 이전을 계획하고 있다. 문화 및 휴식 공간들도 생기고 있다. 기존의 야외전시장인 ‘5포인츠(5Pointz)’와 ‘스컬프처센터’외에 맨해튼을 바라볼 수 있는 ‘갠트리 플라자 스테이트 파크(Gantry Plaza State Park)’는 시민들의 휴식공간을 위해 11에이커에서 40에이커로 확장된다. 롱아일랜드시티의 변화에는 교통의 편리성이 중요한 요소로 작용한다. 7, G, E, M, R 등 여러 노선의 전철이 이 지역을 통과하며 맨해튼까지는 대중교통으로 10분도 채 걸리지 않는다. 커뮤니티보드2 조셉 콘리 회장은 “롱아일랜드시티는 오랫동안 공장지대였으나 최근 들어 주거 및 상업지역으로 완전히 새로워지고 있다”며 “사람들이 이 곳의 변화에 주목해야 한다”고 말했다. 롱아일랜드시티 개발은 지난 2001년부터 시작됐다. 뉴욕시 도시계획국은 잭슨애브뉴 일대 37블록에 대해 조닝까지 변경하며 개발을 적극 유도했다. 시 정부는 8000만달러의 지역 개발 예산 중 일부를 투입해 잭슨애브뉴 일대의 인도를 새롭게 깔고 가로수와 거리 조형물 등을 설치할 계획이다. 권택준 기자 [email protected]

2010.08.06. 19:15

워싱턴 주택시장 희망 보인다…7월 집값 10.5% 오르고 압류매물 줄어

워싱턴 일원 주택시장에 청신호가 켜졌다. 부동산 시장 조사업체인 클리어 캐피탈의 7월 조사에 따르면 워싱턴 일원의 집값이 지난해 같은 달과 비교해 약 10.5%가 오른 것으로 나타났다. 또 매매된 주택 중 은행이 소유한 압류매물 비중도 점차 줄고 있는 것으로 나타났다. 지난달 판매된 주택 중 압류 주택은 14.7%에 불과했다. 전월보다 1.9%포인트, 3개월 전보다는 7%포인트가 감소한 수치다. 클리어 캐피탈의 알렉스 빌라코르타 수석 통계학자는 “시장이 최악의 상황일 때는 매매주택 중 40%이상이 은행 소유 주택이었다”며 최근의 지표는 긍정적인 신호라고 분석했다. 볼티모어에 본사를 둔 경제 컨설팅 회사인 세이지 폴러시 그룹의 애니르반 바수 최고경영자(CEO)는 “은행 소유 주택 매매 감소는 시장이 회복되는 조짐”이라며 “향후 6개월~9개월 동안 드라마틱한 시장 개선이 기대된다”고 반겼다. 전국적으로는 지난달 집값이 작년 같은 달보다 8.1%가 오른 것으로 집계됐다. 이성은 기자 [email protected]

2010.08.06. 18:54

볼티모어 집값 추락 멈췄나…상반기 평균 집값 27만8000불

끝없이 추락하던 볼티모어 지역 집값 하락세가 지난해와 비교해 둔화되고 있는 것으로 나타났다. 6일 볼티모어선에 따르면 올 상반기 볼티모어 지역 평균 주택 가격은 27만8000달러로 집계됐다. 하락폭이 지난해 같은 기간보다 불과 수 백 달러 차이였다. 2009년의 경우 전년 같은 기간 대비 하락폭이 3만 달러였다. 그러나 일부 지역의 경우 여전히 집값이 폭락한 곳도 있었다. 특히 이들 지역중 5%에 해당하는 곳에서는 평균 집값이 지난해 같은 기간보다 절반 이상으로 폭락한 것으로 드러났다. 볼티모어 지역에서 이 기간 판매된 주택 10채 중 7채는 집값이 평균 15만 달러 이하였다. 주택 판매가 가장 늘어난 지역은 북동쪽에 있는 벨에어-에디슨 지역. 국방부의 군부대 재배치로 각종 개발이 이뤄지면서 유급인구가 급격히 늘고 있다. 이 기간 동안 총 80채가 팔렸다. 지난해 같은 기간보다 28채가 늘었다. 평균 매매가는 7만3000달러로 전년 대비 14%가 하락했다. 볼티모어 외곽 지역 중 판매가 가장 크게 늘어난 지역은 엘리컷 시티의 우편번호 21042. 이 기간 판매된 집은 약 210채로 지난해보다 87채가 늘었다. 평균 집값도 지난해보다 약 9% 늘어난 52만5000달러로 나타났다. 업계 관계자들은 그러나 정부의 세제혜택이 종료되면서 반짝했던 구매시장이 탄력을 잃고 있다고 지적했다. 애나폴리스에 있는 센트리21부동산 회사의 데이빗 오르소 부동산 에이전트는 “아직도 구매자들이 가격이 더 떨어질지도 모른다는 걱정에 관망하고 있다”며 “사상 최저치의 금리가 시장의 촉매 역할을 하고 있지만 구매자들이 터무니 없게 낮은 가격으로 오퍼를 넣는 등 어려움이 있다”고 전했다. 이성은 기자 [email protected]

2010.08.06. 16:36

모기지 이자율 또 최저…30년 고정 4.49%로

모기지 이자율이 사상 최저치를 또다시 경신했다. 이로써 모기지 이자율 최저치 경신은 지난 7주 사이 6차례나 이뤄졌다. 국책 모기지 기관인 프레디맥은 5일 이번 주(5일 종일 기준) 30년 고정 전국 평균 모기지 이자율이 4.49%를 기록 전주보다 0.05%포인트 하락했다고 밝혔다. 재융자용으로 인기가 높은 15년 고정 모기지 이자율도 3%대로 떨어졌다. 이번 주 15년 고정 전국 평균 모기지 이자율은 3.95%로 전주보다 0.05%포인트 하락했다. 이처럼 모기지 이자율이 하락세를 지속하는 것은 대표적 안전자산인 미국 국채에 대한 수요가 지속적으로 증가하면서 수익률이 하락하자 국채에 연동하는 모기지 금리도 덩달아 하락세를 보이고 있기 때문으로 분석된다. 김현우 기자

2010.08.05. 20:21

[OC] 스톤게이트 이스트 커뮤니티 30만달러 중반대 시작, 어바인에도 이런 '저가 주택 분양이…'

어바인에서 보기 드문 '저가 주택 커뮤니티'가 분양을 시작 눈길을 끌고 있다. 우드버리 이스트 커뮤니티 인근 샌드캐년 애버뉴와 어바인 불러바드 사이에 자리한 스톤게이트 이스트 커뮤니티는 30만달러 초중반대부터 시작되는 상대적으로 저렴한 가격을 앞세워 바이어들을 유혹하고 있다. 첫 주택구입자들을 겨냥해 조성되고 있는 스톤게이트 이스트는 타운홈과 콘도 단지들로 구성돼 있다. 지난 달 17일부터 분양을 시작한 산타로사 단지는 반 델르 홈이 시공을 맡았으며 1060~1433스퀘어피트 규모의 1~2 베드룸 유닛들로 구성돼 있다. 이 단지엔 총 300채 미만의 주택이 들어설 예정이며 블루버드 파크도 조성된다. 1 베드룸 1.5 배스룸 차량 1대를 세울 수 있는 거라지를 보유한 1120스퀘어피트 플랜2 유닛의 가격은 34만8000달러이다. 산타로사 단지에서 가장 큰 플랜4 유닛은 1433스퀘어피트 규모에 침실 2개와 화장실 2.5개 차량 2대가 들어가는 주차장을 갖췄으며 가격은 44만8000달러로 책정됐다. 저렴한 가격 탓인지 현재까지의 분양 실적은 호조를 보이고 있다. 단지 개발사인 어바인 컴퍼니의 존 크리스텐슨 대변인은 "현재 14채 중 9채가 팔렸다"고 밝혔다. 첫 입주는 올해 연말에 가능할 것으로 전망되고 있다. 최근 수년 사이 볼 수 없었던 스톤게이트 이스트 커뮤니티의 상대적으로 저렴한 분양가격은 바이어들의 관심을 모으고 있다. 우드버리 이스트 등 스톤게이트 이스트 인근 지역 매물을 많이 다뤄 온 팀스피릿 부동산 소피아 오 에이전트는 "주택과 단지마다 사정이 다르므로 가격만을 놓고 싸다 비싸다를 논하는 것은 무리가 있다"고 전제한 뒤 "어바인에서 최근 분양된 신규 단지들과 비교할 때 스톤게이트 이스트의 주택 가격이 저렴하게 책정된 것은 맞다"고 말했다. 일부 주민들은 약 300달러의 월 관리비(HOA fee)와 특별세인 '멜로-루스'(Mello-Roos)를 포함할 경우 부담해야 할 액수가 만만치 않다는 의견을 제시하고 있다. 이와 관련 오 에이전트는 "어바인의 신규 단지엔 예외 없이 멜로-루스가 있으며 신규 단지의 월 관리비 또한 평균적으로 250~350달러 사이이며 스톤게이트 이스트의 멜로-루스와 월 관리비는 통상적인 수준"이라고 전했다. 스톤게이트 이스트 커뮤니티에 대한 정보는 웹사이트 www.villagesofirvine.com에서 얻을 수 있다. 임상환 기자 [email protected]

2010.08.05. 18:50

모기지 금리 또 최저치…30년 만기 4.49%

모기지 금리가 5일 또 사상 최저치를 경신했다. 지난 7주 동안 6번째 기록 경신이다. 이날 국책모기지업체인 프레디맥에 따르면 30년 만기 고정 모기지 금리는 4.49%를 기록했다. 전주 4.54%보다도 0.5%포인트가 하락했다. 퍼스트 매리너 뱅크의 장민성 모기지 스페셜리스트는 “지난해 같은 기간과 비교하면 약 1%포인트 정도 차이가 난다”며 “1%포인트의 금리 차이는 대출금이 25만 달러라고 했을 때 월 납부금이 약 150달러가 줄어드는 셈”이라고 설명했다. 15년 만기 고정 모기지 금리는 3.95%를 기록 지난주보다 0.5%포인트가 내려갔다. 이 같은 금리 하락 현상은 지난 봄 유럽의 금융위기설이 확산되면서 투자자들의 자금이 미국 채권으로 이동하면서부터 시작됐다. 이 때문에 국채와 연동하는 모기지 금리도 하락했다. 그러나 낮은 모기지 금리가 주택시장에 일부 영향을 미치고는 있지만 큰 폭은 아니라는 게 업계의 설명이다. 모기지은행가협회에 따르면 재융자 신청은 1.3%가 늘었고 신규 신청은 1.5%가 증가했다. 높은 실업률과 강화된 신용시장 등이 주택구매 시장에 악재로 작용하고 있기 때문이다. 또 정부의 세제혜택이 지난 4월 말로 종료되면서 6월 주택매매 계약 건수는 2001년 이래 최저 수준으로 줄었다. 이성은 기자 [email protected]

2010.08.05. 16:54

[부동산 정보 교차로] 숏세일 승인 받으려면

경기 회복이 신속하게 이루어졌으면 하는 바라는 마음은 모두 같지만 여전히 주택 소유주들은 주택 유지에 어려움을 겪고 있다. 차압 위기에 내몰린 주택 소유주들은 융자 원금 삭감이나 융자조정을 받으려고 노력했지만 성사되지 않은 경우도 흔하게 봤다. 이에 따라 주택을 빼앗길 위기에 처한 주택 소유주들은 점점 늘어가고 있다. 이들이 가장 먼저 선택할 수 있는 방법이 숏세일이다. 숏세일에 대한 여러가지 정보들이 나오고 있는 반면 정확하고 자세한 설명과 더불어 실제 예를 통해 주택 소유주들의 이해를 돕는 정보는 드문 것 같다. 이에 앞으로 몇차례 나눠 숏세일에 대해 자세하게 알아본다. 우선 많은 사람이 '숏세일'이라는 용어는 친숙하지만 정확한 뜻을 아는 사람은 적다. 숏세일이란 주택가치가 하락하면서 융자원금 보다 적은 금액으로 주택을 매각하여 융자금의 일부를 갗고 융자은행으로부터 빚을 탕감받는 것을 말한다. 일례로 어떤 사람이 4년전 50만달러의 집을 20%(10만달러)를 다운하고 구입했다. 그러나 지금은 집값이 큰폭으로 떨어져 주택 현시세가 융자 원금인 40만달러보다 적은 30만달러 밖에 받지 못해 융자 은행의 승인을 먼저 받아 현 시가인 30만달러에 집을 팔아서 집을 팔때 생긴 비용을 제외한 돈을 모두 은행에 갚고 은행은 주택 소유주의 빚을 모두 없애 주는 것이다. 그러면 숏세일이 가능한 주택 소유주의 자격 조건은 다음과 같다. 첫째 수입이 줄어들어 집페이먼트가 어려운 경우이거나 또는 3년 혹은 5년 고정의 이자율에 나머지는 변동 이자율로 주택을 구입한 소유주로 집 값은 많이 하락한 반면 이자는 상당히 올라 재융자도 불가능하고 집페이먼트를 감당할 수 없는 경우가 해당된다. 또 직장을 잃어 페이먼트를 전혀 할 수 없을 때도 은행은 숏세일을 허락한다. 이 때는 주택 소유주가 90일이상 페이먼트가 연체돼야 하고 집페이먼트가 수입의 31%가 넘어야 하는 등 경제적인 어려움을 증명할 수 있어야 한다. 또한 경제적인 어려움과는 별도로 직장이 먼곳으로 옮겨 이사를 해야 하지만 집값이 많이 떨어져 집을 팔아도 융자 대출금을 모두 갚지못하게 될 때 혹은 이혼이나 별거등으로 인해 집을 팔아야할 때도 은행에서는 숏세일승인을 하고 있다. 이에 더해 자신이나 직계가족의 큰병이나 장애로 인해서 페이먼트가 어렵게 되었을 때도 은행의 숏세일 승인을 받을 수 있으며 이런 경우에는 당사자의 병력(Medical Report)에 대한 보고서도 필요하다. 요즘은 주위에 너나 없이 경제적인 어려움을 겪는 분들이 너무 많고 상황이 점점 어려워지는 것을 많이 본다. 그러나 터널을 지날때는 터널밖으로 나오기 직전이 가장 어둡다고 하니 지금은 희망을 가지고 밝은 빛을 기다려야 할 때인 것 같다. ▶문의:(213)505-5594

2010.08.04. 20:54

[잘사는 재테크] 은퇴 플랜 디자인하기

은퇴 준비는 일찍 준비하면 준비할수록 유리하다. 인생의 굴곡이 있듯 소득에도 변화가 있으니 소득 수준이 안정적일 때 미래를 위한 설계와 준비과정을 다른 사람보다 일찍하는게 좋다. 어떤 사람에게는 '꿈에 그리는 행복한 은퇴' 모습은 사랑하는 배우자와 산속 외딴집에서 농사를 지으며 소박하게 사는 것일 수 있고 또 어떤 이에게는 바다가 보이는 맨션에서 주말마다 낙조를 즐기며 와인파티를 여는 여유로운 삶일 수도 있다. 은퇴 설계시 고려해야 할 몇가지에 대해 알아본다. 노후 자금에 관한 생각도 사람마다 다를 수 밖에 없다. 어떤 사람은 100만달러면 충분하다고 느낄 수 있는 반면 어떤 사람에게는 수백만달러 아니 수천만달러도 자신의 은퇴를 즐기기에 턱없이 부족한 금액일 수 있다. 그러므로 자신이 원하는 라이프 스타일에 꼭 맞는 미래를 설계하고 그에 맞게 저축하고 투자와 분배를 하는 것이 자신만의 몫이자 책임이다. 만약 아직 원하는 미래설계 아이디어가 없다면 스스로에게 다음과 같은 몇가지 질문을 던져보기 바란다. 미래 은퇴자금은 현재의 나이와 연간수입과 지출정도 저축액 투자 환수율 은퇴전후 투자 기대수익률 가족수 소셜 시큐리티같은 정부혜택 수령 여부 의료비용 등의 변수에 따라 차이가 있을 수 있으므로 가상적으로 자신에게 맞는 시나리오를 미리 상상하고 계산해 볼 필요가 있다. 미래를 위한 저축은 물론 예금위주의 저축성이 아닌 복리 장기 저축 이 유리하다. 따라서 장기 계획을 가지고 복리 저축과 세금 혜택을 받을 수 있는 401(k)와 같은 직장 스폰서 은퇴 플랜이나 IRA등 평생 소득으로 전환될 수 있는 연금보험이나 생명보험 등 은퇴계획을 미리 짜야 한다. 마지막으로 자산 포트폴리오가 장.단기 목적에 맞게 투자됐는가 검토해야 한다. 나이가 들수록 자산 포트폴리오의 재조정은 불가피하다. 나이 50세가 되면서부터는 안전자산비율을 높이는 것이 좋다. 이는 공격형 자산배치의 위험을 견딜만한 시간적 여유가 많지않기 때문이다. '100-나이'원칙을 예로 들어보면 50세가 되면 50%는 성장율 위주의 공격형 자산에 나머지 50%는 원금이 보장되는 안전자산에 분산배치함으로서 '자산의 다변화'를 꾀할 것이 권장된다. 12개월마다 은퇴자산 포트폴리오 리뷰와 업그레이드가 되고 있는가도 알아봐야 한다. 자산관리의 핵심이 되는 재정/재무설계 검토는 한번 가입 후 신경을 잘 안 쓰게 된다. 그러다가 막상 필요할 때 찾으려고 하면 어디에 두었는지 조차 모르고 그때는 이미 '엎질러진 물을 주어 담기'에는 너무 늦은 경우도 많다. 그러므로 모든 재정플랜들은 12개월마다 한번씩은 반드시 정기적 검토를 해야 하고 필요에 따라 시기적절하게 업데이트를 할 수 있어야 나중에 후회하지 않는다. ▶문의:(213)291-9272(Ext.2)

2010.08.04. 20:53

[에이전트 노트] 부동산 시장

최근 부동산 관련 상담을 하는 고객들이 평소보다 큰 폭으로 증가했다. 대부분의 상담내용은 앞으로의 부동산 시장 판세를 물으며 전문가로써의 의견을 묻는 질문들이다. 지금의 부동산 시장은 숏세일 경매 은행차압매물 등으로 시장매물이 다양해지면서 어떤 매물이냐에 따라 그 매매절차도 달라지고 부동산 시장의 가격에 영향을 줄 수 있는 정부의 지원책과 모기지 이자율 주택 재고량 신규주택 건설 등의 사안이 거미줄처럼 엉켜있는 형국이다. 최근 전문가들이 내놓는 발표 역시 각기 달라 한쪽에선 6월 신규주택 판매가 예상밖으로 급등해서 전월대비 23.6% 증가했고 신규주택 재고물량이 21만채로 1968년이후 42년만에 최저치로 떨어져 부동산 시장이 안정을 되찾고 있다고 한다. 또 한쪽에선 신규주택 중간가격이 되려 1.4% 떨어졌고 계속적으로 유입되는 차압매물과 최근 급격히 늘어나고 있는 숏세일 매물로 기존 주택 재고량이 좀처럼 줄어들지 않고 있다고 하는 비관적인 발표도 있다. 한마디로 춘추전국시대에 비유할 만큼 복잡하게 뒤엉킨 부동산 시장인 만큼 분석들도 각기 달라 이를 듣고 있는 일반인들은 더욱 더 혼란에 빠지기 쉬울 것이다. 본인이 소유하고 있는 주택에 에퀴티가 남아있다면 지금이 소유주택을 판매하는 적기라고 판매를 권유하는 전문가도 있고 같은 경우라도 소유주택 지역의 실업률이 낮아지고 있기 때문에 판매를 미뤄 세입자로 운영하여 장기적 계획을 세우라고 조언하는 전문가도 있다. 숏세일을 계획하고 있는 주택소유주라면 더 많은 재고 물량이 나오기 전인 지금 주택시장에 내 놓는 것이 경쟁을 피할 수 있는 방법이라는 이론과 더 파격적인 정부지원책이 준비 중이기 때문에 지금 숏세일을 하지 말고 최대한 버텨보면 수익도 얻고 정부 지원책의 도움으로 크레딧도 빠르게 살릴 수도 있는 길이 열릴 것이라는 말도 있다. 어느 것이 맞고 어떤 것이 틀렸는지는 정확히 판단할 수 없다. 어찌 보면 모두 맞는 말일 수 있다. 그러나 현장에서 시장을 살펴보면 숏세일 매물이 지속적을 증가하고는 있지만 은행매물을 비롯한 일반매물의 경우 매물에 따라 시장에 나오기 무섭게 5~15일 안에 매매가 이뤄지고 있으며 많은 에이전트들이 매매할 물건이 없다며 매물 부족현상을 느끼고 있다. 즉 춘추전국시대로 표현되는 부동산 시장이지만 계속적인 투자금이 부동산 시장으로 유입되고 있으며 또 많은 투자자들이 이미 만족한 결과를 얻었고 또 투자를 계획하고 있다. 성공한 투자자들을 살펴보면 정확한 시장 상황의 분석도 중요하지만 무엇보다 무리하지 않고 본인의 투자 상황에 맞는 빠른 결정력과 추진력이 부동산 투자를 성공시켰다고 본다. ▶문의: (213)500-5589 [email protected]

2010.08.04. 20:46

주택 소유주 비율 11년만에 최저…하락세의 끝은?

주택 소유주 비율이 11년 만에 최저 수준으로 하락했다. 연방센서스국은 2분기 주택 소유주 비율이 지난 분기(67.1%)보다 0.2%포인트로 떨어진 66.9%를 기록했다고 밝혔다. 이는 지난해 보다 0.5%포인트 하락한 것이며 1999년 이래 최저 수준이다. 지역 별로는 주택 소유 비율 70.8%를 기록한 중서부 지역이 가장 높은 반면 서부 지역의 주택 소유 비율은 61.4%로 가장 낮았다. 한편 2분기 비임대용 주택의 공실률은 2.5% 높아졌지만 임대 주택의 공실률은 10.6%로 안정세를 보여 대조를 이뤘다. 또 전국에서 소유주 또는 세입자가 입주해 사람이 거주하고 있는 주택 비율은 86%로 나타났으며 그중 주택 소유주가 입주한 비율은 57.3%였다. 나머지 28.3%는 세입자가 점유한 주택으로 나타났다. 진성철 기자 [email protected]

2010.08.04. 20:45

[류기열의 부동산 스토리] 현 경제 상황

다우지수가 작년 7월 이후 최고치를 기록한 날 - 요즘 주가 변동이 주목할 만한 의미가 있는지는 모르겠지만 - 관심은 오히려 그린스펀의 인터뷰를 다룬 기사에 가고 있다. 그는 CNBC와의 인터뷰에서 미미한 회복세를 보이는 미국 경제는 지금 멈춤 상태에 와 있으며 이런 상태는 유사 불황(Pseudo - Recession)으로 느껴질 수 있다고 말하면서 주택 가격이 안정세를 보인다면 경기는 다시 회복세를 보이겠지만 반대의 경우에는 또 한번의 불황이 닥칠 것이라고 경고했다. 그는 특히 지금의 경기 회복은 매우 편향된 형태로 이루어지고 있으며 특히 가장 상위 소득 계층만이 그 혜택을 받고 있는 반면 나머지 소규모 사업자나 은행 그리고 상당 수의 노동력이 비극적인 실업 상황에 붙들려 경제를 끌어 내리고 있다고 지적했다. 경제 회복세가 7월을 기점으로 주춤하면서 디플레이션에 대한 우려의 목소리도 점점 높아지고 있다. 복잡한 경제 이론을 들먹이지 않더라도 제품과 서비스의 가격이 내려가는 디플레이션은 단기간 동안은 소비자에게 좋게 느껴질지 모르지만 그로 인한 생산의 감소 절대 임금의 감소와 그로 인한 실업률 증가 등 위축된 경제를 더욱 위축시키기 때문에 경제회복의 커다란 걸림돌이 될 수 있기 때문이다. 실제로 장기간의 실업으로 인해서 실업 이전보다 훨씬 낮은 임금으로 일을 하는 사람들이 늘어나는 것도 디플레이션 현상의 하나라고 할 수 있으며 다른 물가는 그래도 올라가는데 오히려 낮아지는 의류 가격에서도 보여진다. 물론 기술력의 발달과 생산성의 향상으로 인한 제품 가격의 하락(특히 전자 제품등)도 분명히 있지만 지금은 경제 불황으로 인한 가격 하락이 더 큰 몫을 차지하는 것으로 보여진다. 디플레이션은 특히 부동산에 큰 악영향을 미칠 것이다. 부동산 투자에 대한 이익은 임대소득과 장래의 가치 상승 두가지인데 장래 가치가 현재의 가치보다 떨어질 것으로 예상된다면 부동산 거래는 적지않게 위축될 것이다. 특히 주택의 경우는 임대 소득에 대한 기대가 없기 때문에 더욱 큰 영향을 받게 될 것이며 이는 추가적인 주택가격 하락으로 이어져 결국 더블딥이라는 최악의 시나리오를 현실화시킬 수도 있다고 보여진다. 무엇보다도 지금 정부가 할 일은 일자리를 창출하는 일이다. 비록 낮은 임금으로 인해 소득이 줄었어도 안정된 일자리를 가진 사람은 어느 정도까지는 소비를 하게 되어 있다. 소비가 회복돼야 디플레이션의 위험도 줄어들 것이며 주택 가격의 안정도 이룰 수 있고 긍국적인 경제 회복도 모두 일자리의 회복에 달린 것이라고 해도 과언이 아닐 것이다. 하지만 현실은 안타깝게도 신경제 아래서 높은 실업률과 소득의 불균형을 구조적인 것으로 받아들이려는 모습이 보여진다. 일본의 잃어버린 십년을 되풀이하지 말자던 경제 관료와 학자들의 분발이 아쉽다. ▶문의: (310)980-6693

2010.08.04. 20:45

리모델링으로 집안 새 분위기ㆍ주택가치 상승 '일석이조'

전체적으로 주택 매매가 부진한 요즘 팔리는 주택은 대부분 두가지 유형에 속한다고 봐도 큰 무리가 없다. 동일 조건에 가격이 낮거나 아니면 같은 가격대의 주택이지만 상태가 월등히 좋은 경우다. 따라서 이같은 시기에는 주택 리모델링을 통해 판로를 모색해 보는 것도 좋은 방법중의 하나다. 살고 있는 주택이 낡아 신규주택 구입을 생각하고 있던 바이어중 강화된 모기지 신청 자격 조건을 충족시키지 못하거나 자금 부족으로 주택 구입을 포기했던 주택 소유주는 리모델링을 통해 집안 분위기를 전환할 수도 있다. 그러나 부동산 시장이 호황기였던 2006년과 비교하면 요즘은 리모델링 투자 대비 주택 가치 상승이 높지 않다는 점을 고려해야 한다. 즉 2006년에 리모델링 투자 대비 회수율은 116% 정도로 10만달러를 투자하면 11만6000달러의 주택가치 상승효과를 누릴 수 있었다. 하지만 지금은 70~80% 선으로 하락해 10만달러 투자시 주택가치 상승은 7~8만달러 선으로 내려 앉았다. 이 때문에 무턱대고 리모델링을 하는 것은 오히려 손해를 볼 수 있다. 따라서 부분 리모델링을 통해 주택의 가장 취약한 점을 업그레이드하여 투자대비 효율을 극대화하는 것이 유리하다는 게 부동산 전문가들의 조언이다. 1. 리모델링시 고려할 점 기존 주택을 리모델링하는 것은 상당한 시간과 재원이 필요하다. 우선 예산조달 등의 문제를 해결해야 하고 거주지 행정기관에서 필요한 퍼밋을 받아야 한다. 또 공사를 맡을 컨트랙터를 인터뷰해야 하고 법적 문제가 없는지 심사숙고 해야 한다. 2. 예산세우기 비용은 재료선택에 따라 천차만별로 달라지기 때문에 리모델링시 필요한 예산을 수립하는 것은 매우 중요한 첫 단계다. 일례로 중간 규모의 부엌을 리모델링 하는데 드는 비용은 재료 선택에 따라 1만7928달러에서 5만4241달러까지 달라질 수 있다. 만약 고객맞춤형 디자인과 최고급 재료를 선택한다면 공사비용은 더 높아질 수 있다. 공사비용을 절약하기를 원한다면 발품을 팔아 주택 건축재료 판매업체들을 수소문하거나 대형 유통업체의 직원과 상의하면 원하는 재료를 더욱 저렴한 가격에 구입할 수도 있고 추가적으로 발생할 수 있는 조명이나 전기문제 등도 미리 알 수 있다. 3. 투자 회수율 계산 적은 투자로 최대 효과를 끌어내는 것이 가장 효율적인 리모델링일 것이다. 따라서 주택 판매가 목적인 주택 소유주는 투자 대비 회수율을 미리 계산하고 소유하고 있는 주택의 취약점을 개선하는 것이 바람직하다. 하지만 기존 주택을 업그레이드해 좀 더 안락한 생활을 꾀하는 주택 소유주라면 자신의 라이프스타일을 먼저 고려하는 것이 좋다. 즉 투자 회수율도 중요하지만 가족이 늘어나 화장실이나 침실이 더 필요하다면 이부터 먼저 리모델링 해야 한다. 4. 퍼밋 취득 퍼밋은 주소지 로컬 정부에 따라 매우 다양할 수 있고 주택 구조 변경이나 화장실 추가 땐 플러밍 전기 빌딩 퍼밋 등을 전부 따로 받아야 하는 등 절차가 복잡하다. 따라서 퍼밋 취득은 퍼밋 종류에 대해 잘 알고 있고 건축 법규를 지킬 의무가 있는 전문 공사업자에게 맡기는 것이 현명하다. 단 퍼밋을 취득하는데 짧게는 몇 주에서 몇 달까지 소요되기 때문에 미리 퍼밋 취득 시간을 염두에 둬야 시간적 금전적 손실을 예방할 수 있다. 5. 공사업자와의 계약서 작성 주택소유주는 작업 범위를 규정하고 법적 보호를 위해 계약서를 반드시 작성해야 한다. 일반적으로 계약서에는 컨트랙터가 하는 일과 하지 않는 일 건축자재의 크기 색 모델과 다른 특징을 기록한 목록 공사 시작일과 종료일 공사대금 지급방법과 일정 및 공사 취소에 따른 위약금 최소 1년 동안 시공한 부분에 대한 보증 등이 자세하게 명시돼 있다. 계약서에 서명하기 전 변호사에게 검토를 부탁하는 것도 좋은 방법이다. 진성철 기자

2010.08.04. 20:44

[유애란의 에스크로 상담] 주택매매 최종 점검

에스크로 클로징을 코앞에 두고 셀러와 바이어간에 이견이 생겼다. 천장에 달려있던 값비싼 샹들리에를 셀러가 떼어갔기 때문이다. 바이어는 처음 인스펙션 할 때 있었던 샹들리에가 왜 없어졌냐고 하고 셀러는 샹들리에는 판매가격에 포함이 안된 것이라고 주장한다. 결국 바이어가 별도로 샹들리에 값을 지불하고 원래대로 샹들리에를 두는 것으로 결론지었다. 이런 소소한 분쟁이 최종점검 때 가끔 발생한다. 거의 마지막 단계이기 때문에 대부분 합의가 되지만 이견이 좁혀지지않을 때는 에스크로 취소의 사유가 되기도 한다. 에스크로 클로징을 대략 일주일 쯤 앞두고 바이어는 사고자하는 집의 상태를 한 번 더 살필 수 있는 기회가 있는데 이를 ‘최종점검(Final Walk-through)라고 한다. 이 때 구매계약서에 약속한대로 셀러측이 수행할 사항들이 제대로 되어 있는 지, 주택의 상태가 그 사이에 중대하게 달라진 점은 없는 지 등을 상세히 체크해야 한다. 최종점검 때 살펴보아야 하는 것들은 첫째 냉장고 등 주요 어플라이언스들이 원래대로 있는 지, 작동은 잘 되는 지, 둘째 에어콘, 히터, 플러밍 등 주요 시스템이 잘 작동하는 지, 셋째 셀러가 이사나갈 때 바닥이나 벽에 심각한 손상을 입혔는 지 혹은 카펫이나 러그에 가려진 중대한 결함은 없는 지, 넷째는 셀러가 고쳐주기로 한 것이 있다면 이 수리작업이 마무리되었는 지 등이다. 그 외 위에서 언급된 사례처럼 샹들리에, 커튼, BBQ 그릴 등 매매가격에 포함되기로 한 장비들이 그대로 있는 지 살펴야 하고 만일 처음 계약과 다르다면 에이전트를 통해서 에스크로 클로징 전에 해결해야 한다. 또한 차고문, 알람 시스템 등 리모트 콘트롤을 사용하는 모든 기기들이 잘 작동하고 각 기기에 맞는 리모트 콘트롤이 다 있는 지도 마지막 점검 때 확인해야 한다. 처음 인스펙션 이후 심한 폭풍우가 있었다면 주택의 외관에 손상이 가지 않았는 지 천장에 비가 새진 않았는 지도 다시 한번 살펴볼 일이다. 이처럼 꼼꼼하게 다시 한번 점검한 후, 최종점검을 마쳤고 모든 것에 만족한다는 부동산 양식에 서명하게 된다. 에스크로 클로징을 앞두고 잔금을 준비해야 하고 이사할 준비도 해야 하고 여러가지로 분주하다. 하지만 최종점검을 위한 시간은 비워놓도록 하자. ▷문의: (213)365-8081

2010.08.04. 20:43

[배철형의 세무가이드] 주택매매관련 손익 처리

주택 경기가 좀처럼 좋아지지 않고 있는 현실이다. 그래도 불가피한 경우 주택의 매매가 필요한 경우가 생기는 데 매매 후에는 반드시 세금 문제가 연결된다. 주택 매매가 이뤄졌을 때 소유하고 있던 주택에서 처분일로부터 과거 5년 중 2년 이상을 주 거주지로 거주하였다면 싱글인 경우는 25만달러까지, 부부공동과세의 경우에는 50만달러까지 주택처분이익이 면제된다. 이 처분이익 면제 규정은 주택이 처분된 해로부터 과거 2년 내에 다시 받을 수 없도록 규정하고 있으며 2년만 경과되면 일생동안 계속해서 이 면세혜택을 받을 수 있다. 자신이 소유하고 거주했더라도 그 기간이 2년이 되지 않으면 이 면세 혜택을 볼 수 없지만 처분한 이유가 직장 관련 혹은 병으로 인해서 발생한 것이라면 완전 면세는 되지 않더라도 보유기간만큼 부분 면세 혜택을 볼 수 있다. 이 예외규정을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 1.직장의 이전-직장의 이전으로 출근 거리가 50마일 이상 멀어지는 경우 부분 면세 혜택을 받을 수 있다. 2.건강상의 이유-본인, 배우자, 주택의 공동 소유자, 가족으로 함께 거주한자 등이 건강상의 이유로 질병이나 상해로 진단받거나 치료할 목적으로 집을 파는 경우 부분 면세 혜택을 볼 수 있다. 3.예측 불가능한 상황의 발생-토지수용, 재해, 사망, 이혼, 직장해고, 직장이나 자영업의 중요한 변동으로 소득이 기본 생활비를 충당하지 못하는 경우 등이다. 위와 같은 경우는 주택의 매매에서 양도 차익이 발생한 경우다. 반대로 요즘같이 부동산 경기가 하락한 경우는 주택 양도에서 발생한 손실은 IRS로부터 공제받지 못한다는 것이다. 양도차익에 대하여 면세 규정이 있다면 반대로 양도차손에 대하여도 그와 같은 수준의 규정이 있다는 것이다. 단, 구제 사항으로 관련된 몇 가지에 대하여는 혜택을 볼 수 있는 규정도 존재한다. 금융 기관에서 융자를 받은 후 차압을 당하거나 금융기관으로부터 관련 부채 금액을 감액받았다면 IRS는 감해준 액수에 대해 소득세를 부과하는 것이 원칙이었다. 2007년에 제정된 모기지 취소 세금감면법(Mortgage Cancellation Tax Relief Act of 2007)에 따르면 모기지 체납으로 인한 융자 조정 뿐 아니라 차압전 숏 세일에 들어간 주택소유주들, 차압 수익이 모기지 부채를 완납하기에 충분치 못한 케이스도 이 법의 혜택을 입게 되었다. 또한 주택의 가격 하락으로 처분하지는 못하고 임대를 준 후 본인은 다른 곳으로 랜트를 얻어 나가게 된 경우에 임대 부동산으로 보고한 후 임대 부동산을 처분하는 경우에 매매와 관련돼 손실을 인식할 수도 있다. 하지만 이 부분에서 분명히 해야 할 것은 매매되는 임대 부동산의 취득 가액은 주 거주지로서 매입했을 때의 취득 가액이 아니라 주 거주지에서 임대용 부동산으로 용도가 변경된 때의 시가를 그 취득가액으로 간주한다는 것이다. ▷문의: (213)388-8943, www.ucmkcpa.com

2010.08.04. 20:40

[마이클 장의 투자백과] 디플레이션 위기

월가의 주요 투자업체들이 디플레이션에 대한 우려로 투자 포트폴리오를 조정하고 있다고 한다. 최근 월스트리트저널은 세계 최대의 채권투자업체인 핌코의 빌 그로스 회장이 디플레이션을 경고하면서 채권 투자를 늘리고 있다고 보도했다. 또 헤지펀드 업체인 아팔루스 매니지먼트 보스턴 투자회사 GMO 등도 모두 디플레를 예상하고 투자 포트폴리오를 보수적으로 구성하고 있다. 즉 주요 투자업체들은 미국 경제가 지금까지 정부가 얘기하는 것처럼 완만한 속도로 회복되는 것이 아니라 일본이 부동산 거품 붕괴 이후에 디플레이션이 온 것 처럼 미국에도 디플레이션 상황이 벌어질 수 있다고 보는 것이다. 디플레이션이 오면 투자자들은 정말 힘들게 된다. 기업 입장에서는 물가가 내리기에 제품 가격을 내려야 하고 이렇게 되면 수익이 감소해 주가도 하락압력을 받게 된다. 또 투자 의욕을 저하시켜 투자를 줄임으로써 성장 잠재력도 저하시킨다. 정부 입장에서는 정말 맞이하고 싶지 않은 시나리오인 셈이다. 굳이 이런 뉴스가 아니더라도 하반기 경제 상황이 좋지 않을 것 임은 자명하다. 이미 많은 경제학자들이 경제가 다시 침체하는 더블딥을 예상하고 있고 그린스펀 연방준비제도이사회 전 의장까지 부동산 경기에 대한 우려를 나타냈을 정도로 부동산 경기 전망도 밝지 않다. 이런 상황에서 투자자들이 어디에 투자해야 할 지를 결정하기란 쉽지 않다. 주식 투자는 불확실성이 너무 많고 부동산에 투자하자니 가격이 더 떨어지지 않을까 고민이다. 채권에 투자하자니 수익이 불만족스럽다. 하지만 이처럼 어려운 때 일수록 빛을 내는 투자가 바로 차압 투자다. 차압 투자는 시세보다 20~30% 이상 싸게 살 수 있는 투자다. 앞으로 경제가 어려워져 부동산 상황이 좋지 않더라도 위험을 피할 수 있는 것이다. 더욱이 지금은 투자자의 성향에 맞춰 차압 부동산을 구입할 수 있다. 이러한 장점 때문에 세계 유명 투자기관들의 부동산 펀드 투자는 오히려 증가하고 있는 것이 현실이다. 차압 부동산 투자 더 이상 머뭇거릴 수 없는 또 하나의 이유다. ▶문의: (323)235-5050

2010.08.04. 20:37

[5분 상담] 채무 연체 통지서 어떻게 배달되나 외

1. 채무 연체 통지서 어떻게 배달되나 Q: 모기지 페이먼트를 3개월째 못하고 있다. 신문에서는 3개윌동안 연체하면 채무 연체 통지서(NOD)라는 것이 전달된다고 했다. 아직까지 은행으로부터 NOD를 받지 못했는데 집 주인 몰래 배달 될 수 있는지 궁금하다. A: 채무 연체 통지서는 두가지 방법으로 배달된다. 첫째는 일반 메일로 똑같은 내용의 메일이 4통씩 배달된다. 둘째는 일반 메일과 거의 같은날 등기우편(Certified Mail)이 날라온다. 등기우편은 수신자가 사인을 해야되므로 홈 오너 몰래 배달이 될 수 없다. 그리고 은행마다 업무 과정이 틀리므로 3개월을 연체했다고 해서 모든 은행이 NOD를 등기하는 것은 아니다. 일반적으로 인디맥(현재 원 웨스트 뱅크)은 3개월이지나면 정확하게 NOD를 발송한다. 2. 콘도 유닛 절반이 숏세일 중인데 Q: 내가 살고 있는 콘도는 모두 10유닛짜리다. 그런데 2009년부터 지금까지 2유닛이 차압 당했다. 현재 숏세일이 진행중인 유닛도 3개나 된다. 가장 비쌀때 이 콘도룰 구입하는 바람에 지금 숏세일 가격과 내가 구입했을 당시의 가격과는 20만달러정도 차이가 난다. 나도 다른 유닛처럼 집을 포기해야되는 건지 모르겠다. 아내는 어수선한 분위기때문에 집을 던지자고 말한다. A: 한.두 유닛이면 몰라도 전체 유닛중 절반이 비정상적으로 팔린다면 분명이 문제가 있다. 이럴경우 다른 유닛이 정상적인 가격으로 마켓에 내놔봐야 쉽게 팔리지 않을 것이다. 어쩌면 그 가격에 팔리지 않을 수 도 있다. 귀하가 이 집을 구입하기위해 얼마나 다운페이먼트를 했는지 또 현재 갖고 있는 유동성 자산과 수입이 얼마나 되는지 모르기 때문에 이 자리에서 적절한 해답을 주기는 힘들다. 주변에 경험있는 에이전트를 찾아 숏세일을 해야되는지 그냥 살아야 되는지를 상담하는 것이 좋겠다. ▷문의:(213)399-3303 DRE #01270838

2010.08.04. 20:36

모기지 라이선스 '비상' 내달부터 에이전트 취득 의무화

올해부터 바뀐 규정에 따라 모기지 융자 에이전트들이 취득해야 할 라이선스 시한이 다가오면서 한인 융자업계에 비상이 걸렸다. 오바마 행정부가 지난 2008년 제정한 새로운 융자관련법(Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing Act of 2008)에 따라 모든 융자 브로커 및 융자 에이전트는 기존 부동산 매매 라이선스외 새로운 모기지 라이선스를 취득해야 융자 대행이 가능해졌기 때문이다. 이 법의 시행규정에 따르면 가주에서는 9월 1일부터 모든 융자신청 서류에 모기지 라이선스 번호가 첨부돼야 한다. 즉 모든 융자 브로커 및 에이전트는 8월말까지 연방 및 주 차원에서 실시하는 두 차례의 모기지 라이선스 시험(SAFE Mortgage Loan Originator Test)에 통과해 새로운 모기지 라이선스 번호를 취득해야 하는 것. 문제는 이 시험에 통과하기 위해서는 100문항 중 75개 이상을 맞춰야 할 정도로 시험 통과가 쉽지 않다는 데 있다. 이에 따라 아직 라이선스를 취득 못한 한인 에이전트들이 많은 것으로 알려지고 있다. 하지만 당초 예상보다 혼란이 커짐에 따라 가주정부는 올해 말까지는 기존 부동산 매매 라이선스로 융자 신청을 할 수 있도록 유예기간을 둘 것으로 알려졌다. 융자 에이전트 캐티 김씨는 “시험이 다소 어려워 떨어지는 한인들도 많다”며 “한번 떨어지면 적어도 1개월 후에 재시험의 기회가 주어지기 때문에 서두르지 않으면 융자 업무를 잠정 중단해야 하는 상황도 발생할 수 있다”고 말했다. 한 융자 브로커도 “가뜩이나 힘든 융자업계 상황이 더 어려워졌다”며 “일단 지켜보다 시행 여부를 확인한 후 라이선스를 취득하겠다는 에이전트들도 많다”고 전했다. 김현우 기자 [email protected]

2010.08.04. 20:35