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[부동산 5분상담] 구입전 행정제제 여부 확인해야
구입전 행정제제 여부 확인해야 Q: 2달전 4유닛을 구입했는데 얼마전 시로부터 밀린 돈을 내라는 통지서를 받았다. 시에서 해당 유닛에 대한 검사를 했는데 이에대한 비용을 내라는 내용이었다. 나중에 알고보니 전 주인이 시 주택국으로부터 시정명령을 받는과정에서 이에 대한 비용이 발생했던 것이다. 어떻게 해야되나 A: 아파트를 구입하는 바이어가 해야 할일들이 여러가지가 있다. 그중에서도 해당 유닛이 법규상 행정제제를 받은 적이 있는지를 확인하는 것은 매우 중요하다. LA의 경우 주택안전법 위반 여부를 확인하려면 시빌딩&안전국과 주택과를 방문해야 한다. 이 두곳에 가면 과거나 현재 특정 아파트가 시정명령을 받았는지에 대해 확인할 수 있다. 바이어는 빌딩&안전국 담당 공무원한테 해당 유닛의 주소를 알려주면 주택안전에 대한 위반사항이 있는지를 알아 볼 수 있다. 또한 건물주가 지불해야 벌금이나 검사비용이 남아있다면 이러한 자료는 주택과에서 확인할 수 있다. 따라서 바이어는 두 곳에서 위반사항과 건물주가 내야할 비용이 발생했는지 반드시 체크해야 된다. 만약 셀러가 내지 않았다면 에스크로가 끝났더라도 비용을 청구할 수 있다. 이자율 조정 메일을 받았는데… Q:요즘 페이먼트가 무척 힘들다. 그래서 융자조정이나 숏세일을 생각하고 있었는데 얼마전 어떤 융자회사로부터 이자율을 지금보다 2% 낮춰줄 수 있다는 메일을 받았다. 은행에서 이자율을 조정해준다는 것인지 알고 싶다. 재정적으로 힘든 오너들은 이자율을 내려준다는 메일을 받으면 귀가 솔깃해진다. 그러나 그 메일을 보낸 곳이 해당 모기지 은행이 아니라면 실현 가능성은 아무도 장담하지 못한다. 또한 은행에서 융자를 조정하라는 메일이 왔다해도 그 시점에서 소득에 대한 증명서를 제출하지 않는한 이자율이 자동적으로 조정되지 않는다. 전문가와 상담을 통해 이자율의 진위여부를 확인하는 것이 좋겠다. ▶문의:(213)399-3303 DRE #01270838
2010.09.22. 15:28
[부동산 5분상담] 50% 다운 때 융자 옵션은
50% 다운 때 융자 옵션은 Q: 올 상반기중으로 집을 살 계획을 갖고 있다. 그런데 자영업자이다보니 소득 보고를 제대로 하지 못했다. 집 구입자금은 충분히 있으며 대략 50%정도 다운페이먼트를 할 생각이다. 이럴 경우 융자를 받을 수 있는지 궁금하다. A: 융자는 다운페이먼트가 많을수록 은행측의 조건은 느슨해진다. 아무리 돈을 빌리기 힘든 시절이라고 해도 다운페이먼트 자금이 많으면 은행은 쉽게 융자해준다. 은행마다 조건은 다르겠지만 50%정도를 다운할 경우 이자율은 두가지 옵션을 받을 수 있다. 이 옵션의 기준은 세금 보고서를 제출하느냐 마느냐에 있다. 보통 세금보고서를 제출하게 되면 그렇지 않을 경우보다 이자율을 0.5%정도 싸게 갈 수 있다. 따라서 지난해 세금보고서를 적게 보고했다 할지라도 융자는 받을 수 있으므로 걱정하지 않아도 된다. 지인과 집 매매때 서류 전달 Q: 아는 사람에게 집을 팔려고 한다. 말하자면 오너가 직접 파는 셈이다. 셀러와 바이어가 서로 아는 사이다보니 중간에 에이전트가 관여하지 않고 있다. 이럴 경우 집의 상태에 대해 설명하는 서류들을 바이어한테 전달해야 하는지 알고 싶다. A: 가주 부동산 법상 집의 상태에 대해 셀러가 바이어한테 알리지 않고 팔수 있는 예외적인 조항들이 있다. 내부자 거래(배우자간 부모와 자식간 거래 공동오너끼리 사고팔때)와 파산세일 차압세일 상속세일 트러스티 세일(경매) 세금체납으로 인한 세일 등이다. 이외의 정상적인 거래에서는 셀러가 집의 상태에 대해 알고있는 내용들을 바이어한테 공개할 의무가 있다. 셀러가 수리할 곳에 대해 고쳐주지 않는다해도 문제가 있다는 것에 대해서는 바이어한테 알려야 한다. 만약 알고 있는 문제점을 숨길 경우 바이어로부터 법적 소송을 당할 수 있다. ▷문의:(213)399-3303 DRE #01270838.
2010.04.21. 15:20
[부동산 5분상담] 연체 페이먼트 갚으려는데…
연체 페이먼트 갚으려는데… Q: 모기지 페이먼트를 10개월 연체했다. 이미 채무연체 통지서(NOD)를 받은 상태다. 집을 포기할까 생각했는데 한국에 계신 부모님이 밀린 돈을 갚아주시겠다고 한다. 이럴경우 연체한 모기지 페이먼트만 지불하면 되는 것인지 알고 싶다. A: 일반적으로 모기지 페이먼트를 연체한 다음 이를 갚으려면 보통 두가지 조건중 하나인 경우가 대부분이다. 첫째. 채무연체 통지서가 발송되기 이전이라면 지금까지 밀린 돈과 이자 페널티 등만 갚으면 된다. 둘째. 채무연체 통지서가 등기가 된 상태라면 상태가 조금 복잡해진다. NOD등기기록은 은행이 지정한 트러스티의 변호사들이 맡아서 한다. 따라서 변호사비가 발생하게 된다. 예를들면 한달 모기지 페이먼트가 2000달러라면 10개월 연체시 첫째의 경우 2만달러에다 페널티 이자가 붙는다. 그러나 둘째 케이스일 경우 2만달러에 페널티 이자가 붙고 추가로 변호사비로 대략 3000~4000달러정도를 내야한다. 또한 각종 서류 등기및 배달비까지 포함하면 4000~5000달러를 지불해야 한다. 정확한 금액은 은행마다 다르므로 갚아야 할 금액이 얼마인지 전화로 물어보는 것이 좋겠다. 융자조정중 숏세일 준비는? Q: 현재 융자조정중이다. 만약 융자조정에 실패한다면 숏세일을 할 생각이다. 현재 페이먼트를 안하고 있는데 시간적으로 괜찮은지 궁금하다. A: 요즘들어 은행의 숏세일 처리기간이 빨라지고 있다. 만약 은행측에서 융자조정중에 채무연체통지서를 등기하게되면 시간에 쫓기게 된다. 다행히도 융자조정이 되면 괜찮겠지만 실패할 경우 숏세일 바이어 찾기가 급할 수도 있다. 따라서 가장 좋은 방법은 융자조정을 하면서 숏세일 준비를 하는 것이다. 이렇게하면 융자조정 실패시 바로 숏세일을 할 수 있어 시간을 절약할 수 있다. ▷문의:(213)399-3303 DRE #01270838
2010.04.14. 14:37
[부동산 5분상담] 홈스테드 커버 얼마까지?
홈스테드 커버 얼마까지? Q: 홈오너의 에퀴티를 채무로부터 일정액까지 보호해주는 홈스테드가 있다고 들었다. 얼마까지 커버가 되고 자격은 어떻게 되는지 알고 싶다. A: 홈스테드(homestead)는 법적으로 압류금액에서 면제를 받을 수 있는 권리를 말한다. 미국은 주택을 소유한 사람이 소송을 당해도 그 사람이 갖고 있는 에퀴티중의 일부를 갖고 갈 수 있도록 해주고 있다. 말하자면 집을 빼앗겨도 최소한 재기를 할 수 있는 자금을 마련해주는 것이라고 보면된다. 홈스테드 금액은 집 주인의 조건에 따라 세가지 종류가 있다. 첫째. 부양가족이 없는 싱글의 경우 5만달러까지 에퀴티보호를 받는다. 강제처분으로 10만달러가 남았다면 5만달러를 홈 오너한테 주고 나머지 돈으로 다른 채권자한테 나눠주게된다. 둘째. 부양가족이 있는 가장이 홈 오너일 경우 7만5000달러까지 보호받는다. 셋째. 홈 오너가 65세이상의 시니어이거나 신체 또는 정신적인 장애자가 있다면 홈스테드 금액은 15만달러로 오른다. 그러나 집을 팔아서 1차빚 조차 갚을 수 없는 상황이라면 에퀴티가 없으므로 홈스테드의 의미는 없어진다. 렌트비 인상 통보 언제하나 Q: 렌트 콘트롤이 없는 지역에 8유닛 아파트를 3개월전에 구입했다. 테넌트는 모두 월단위의 렌트계약이다. 렌트비가 시세보다 너무싸서 렌트비를 올리려고 하는데 아무때나 상관없이 올릴 수 있는지 궁금하다. A: 월단위 렌트계약을 갖고 있다면 건물주는 최소 30일전에 렌트비 인상을 통고해야 한다. 이 기간에는 렌트비 인상 이외에 다른 리스 조건의 변경을 통지할 수도 있다. 그러나 렌트비 인상은 무한정으로 할 수 없다. 1년이내에 10%이상을 올릴 수 없도록 되어 있다. 월 렌트비가 2000달러라면 1년안에 200달러이상을 더 받을 수 없다. ▷문의:(213)399-3303 DRE #01270838
2010.04.07. 14:56
[부동산 5분상담] '인스펙션 기간과 계약 파기' 외
인스펙션 기간과 계약 파기 Q: 집을 사려고 오퍼를 넣었다. 셀러와 가격이 합의 되었기에 며칠후 에스크로를 오픈했다. 그런데 10일후쯤 지나 인스펙션을 한 결과 수리비로 약 5만달러의 견적이 나왔다. 셀러가 이부분에 대한 크레딧을 주지않아서 에스크로를 깨려고하는데 가능한지 알고싶다. A: 집 인스펙션도 융자처럼 컨틴전시(페널티없이 계약을 파기할 수 있는 권리)기간이 있다. 대개의 경우 바이어는 홈 인스펙션을 17일이내에 마쳐야 한다. 이 기간안에 수리할 곳이 있다면 검사 리포트를 셀러한테 보내주면서 수리나 크레딧을 요구할 수 있다. 그러나 이 기간이 지난 후에는 인스펙션 결과를 문제삼아 매매계약을 파기할 수 없다. 만약 셀러가 에스크로 파기를 거절한다면 바이어는 처음 에스크로 오픈시 지불한 디파짓 체크를 돌려받을 수 없다. 따라서 바이어는 융자와 함께 홈 인스펙션 컨틴전시 기간내에 모든 검사를 마무리해야 한다. 거래 없던 주택 가격 책정 Q: 타운하우스에 살고있다. 집을 팔려고하는데 내가 살고있는 단지는 지난 3년동안 단 한채도 거래되지 않았다. 이럴경우 리스팅 가격을 얼마로 정해야할지 모르겠다. A: 타운하우스와 콘도는 단지내 팔린기록이 리스팅 가격을 정하는데 중요한 기준이 된다. 그러나 귀하처럼 최근에 거래된 자료가 없다면 주택 가격을 책정하기가 쉽지않다. 그렇다고 가장 비쌌던 3년전 시절의 가격을 기준으로 하기도 힘들다. 이럴때는 주변에서 가장 가까운 타운하우스 단지의 거래가격을 참고할 필요가 있다. 이 단지가 지금 살고있는 단지와 비슷한 조건이라면 간접적이기는 하지만 대략적인 시세를 계산할 수 있다. 리스팅 에이전트한테 주변 타운하우스 시세를 물어보거나 감정사의 도움을 받는 것도 한방법이 되겠다. ▷문의:(213)820-7272 DRE #01270838
2010.03.31. 14:53
[부동산 5분상담] 숏세일 후 갚지 못한 빚은
Q.숏세일을 고민중이다. 그런데 1차빚이 주택 시세보다 많은 것으로 알고 있다. 이렇게되면 나중에 숏세일을 하고 나서 모자라는 빚에 대해서 갚아야되는지 궁금하다. A.부동산 구입시 융자금을 받은 홈 오너가 숏세일을 할 경우 빚을 갚지 못한 금액에 대한 채무 변제의무를 벗어날 수 있는 조건은 두가지가 있다. 두가지 조건중 하나만 충족시켜도 된다. 첫째. 해당주택에 거주하고 있거나 홈 오너가 한 유닛에 살고있는 4유닛까지의 아파트다. 둘째. 은행이 모기지 융자를 해준 것에 대한 타이틀 등기를 트러스트 디드(Trust Deed)로 했을 경우다. 은행이 융자를 해준 다음 채권에 대한 등기를 하는 방법에는 두가지가 있다. 트러스트 디드와 모기지 타입이다. 가주의 경우 대부분의 부동산은 트러스트 디드형태로 되어 있다. 트러스트 디드는 채무자가 월 상환금을 연체했을때 트러스티가 차압절차를 이끄는 방식이다. 즉 법원절차를 거치지 않으므로 채무를 변제받지 못해도 남아있는 빚에 대해서 법적 소송을 걸 수 없다.
2010.03.24. 21:05
[부동산 5분상담] 2년후 주택 팔때 면세 범위
Q.현재 살고 있는 집은 남편 혼자명의로 되어 있다. 이렇게되면 2년후 팔때 생기는 양도차액에 대한 면세범위가 50만달러가 아니라 25만달러가 되는게 아닌지 궁금하다. A.2년이상 거주했던 주거용 주택을 팔때 생기는 양도차액(capital gain)에 대한 면세는 두가지로 구분된다. 개인일 경우 25만달러까지 면세되고 부부일 경우 50만달러까지라는 것은 웬만한 사람들은 알고 있는 내용이다. 그러나 타이틀 명의가 부부중 한 사람으로 되어있을 경우 혼동하는 사람들이 종종있다. 면세조건을 결정하는 것은 세금보고서다. 부부가 비록 한 사람 이름으로 주택 소유권을 등기했다 할지라도 세금보고를 조인트로 했다면 50만달러까지 면세혜택을 볼 수 있다. 자세한 것은 CPA와 상의하는 것이 좋겠다. ▷문의:(213)820-7272 DRE #01270838
2010.03.24. 21:04
[부동산 5분상담] 오래된 숏세일 주택에 오퍼
오래된 숏세일 주택에 오퍼 Q: 숏세일 주택에 오퍼를 넣으려고 하는데 이 매물이 마켓에 나온지 6개월이 넘었다고 한다. 이 집에 문제가 있어서 그동안 안팔리고 있는 것은 아닌지 모르겠다. A: 숏세일 주택이 최종적으로 에스크로를 끝내기까지 보통 3개월에서 9개월정도 시간이 소요된다. 은행에서 시간을 오래 끌수록 바이어와 셀러도 함께 기다릴 수 밖에 없다. 시간이 길다보니 인내력이 부족하거나 급하게 집을 사야할 바이어들은 중도에 포기하는 경우도 생긴다. 이런 상황이되다보면 그 매물은 마켓에 오랫동안 나와있게 되는 것이다. 물론 주택 자체에 문제가 있어서 싼 가격에도 팔리지 않는 경우가 있다. 하지만 바이어가 눈으로 보고 마음에 든다면 집에 문제가 있다기보다는 이전 바이어가 포기했을 가능성이 더 높다. 따라서 그 집을 사고 싶다면 오퍼를 넣고 은행측의 대답을 들어보는 것이 좋을 것 같다. 콘도 파는 사인판 붙이려면 Q: 콘도에 살고 있다. 집을 팔려고 하는데 HOA에서는 미관상 사인간판(For Sale)을 집 앞에 걸지 못하게하는 단지내 CC&R 규정이 있다며 이를 지켜달라고 요구한다. 그런데 에이전트는 사인판을 걸어야 지나가는 사람이라도 전화를 하지않겠냐고 말한다. 사인판을 붙일 수 있는 방법이 없을까. A: 까다로운 단지내서 이러한 자체 규정을 만들어 놓은 경우가 종종 있다. 하지만 법적으로 볼때 콘도나 타운 하우스 유닛 오너들은 집을 팔기위해 사인간판을 건물 입구에 걸 수 있다. 다만 이러한 사인판이 일반적인 사이즈보다 크거나 공공안전에 위협을 주는 상황이라면 문제가 될 수 있다. 그러나 평범한 부동산 세일 간판은 홈 오너의 의사에 따라 단지내 게이트 앞에 걸 수 있다. 만약 HOA에서 부동산 에이전트가 입구 앞에 세워놓은 사인간판을 제거한다면 비용부담및 법적 책임을 져야하는 문제가 발생할 수 있다. ▷문의:(213)820-7272 DRE #01270838
2010.03.17. 14:58
[부동산 5분상담] 혼자서 융자조정 하고 있는데…
혼자서 융자조정 하고 있는데… Q: 전문 업체의 도움없이 혼자서 융자조정을 하고 있다. 그런데 은행에서 오는 서류가 간혹 틀릴 때가 있다. 예를들어 한달전 은행에서 원하는 서류와 2주전 은행으로부터 받은 메일에 차이가 있다. 도대체 어떤 메일을 믿고 일을 해야되는지 모르겠다. A: 은행에 따라 융자조정이나 숏세일. 차압업무 담당자를 외부에서 고용하는 경우가 있다. 말하자면 ‘용병’인셈이다. 외부 인력이 일을 하다보면 본사와 커뮤니케이션이 안될때가 있다. 또한 업무량이 많다보니 모든 일이 순서없이 진행되는 사례도 종종 있다. 이런 이유로 홈 오너들은 숱하게 많은 서류를 보내고 또 보내야 한다. 하지만 개인이 이러한 불만을 아무리 말해도 은행들은 들어주지 않는다. 어차피 아쉬운 사람들은 홈 오너들이다. 은행에서 요구하는 서류를 보내달라는 메일을 받게되면 전화를 걸어 확인하는 수 밖에 없다. 투자용 건물 감가상각은 Q: 세컨홈을 사서 렌트를 주면 세금 보고시 렌트용 하우스에 대한 감가 상각을 할 수 있다는 말을 들었다. 매년 얼마정도의 세금혜택을 볼 수 있는지 알고 싶다. A: 주택에 대한 감가상각은 구입가격에서 땅 값을 제외한 건물에만 해당이 된다. 기간은 무한정이 아니고 27.5년동안만 혜택을 볼 수 있다. 예를 들어보자. 37만5000달러짜리 세컨홈을 샀다. 이 집의 땅값은 10만달러다. 그럼 이 세컨홈의 건물가격은 27만5000달러가 된다. 27만5000달러를 27.5년으로 나누면 매년 1만달러를 소득에서 감각상각으로 처리 할 수 있다. 참고로 상업용 부동산의 감가상각 기간은 39년으로 주택보다 길다. 감가상각 계산은 주거용과 마찬가지로 구입가격에서 땅 값을 제외한 금액이 감가상각 기준이 된다. 인컴 유닛에서 4유닛까지는 주거용으로 분류되고 그 이상은 상업용 건물이 된다. ▷문의:(213)820-7272 DRE #01270838
2010.03.10. 15:54
[부동산 5분상담] '경매주택 2차·3차 은행 빚' 외
경매주택 2차·3차 은행 빚 Q : 경매주택에 관심이 많다. 경매로 나온 주택에 2차나 3차 은행 빚이 있다면 이들 저당권은 어떻게되는지 궁금하다. 2차 이상의 후순위 저당권을 안고 사야 되는 건지 알고 싶다. A : 경매주택은 2차 이상의 후순이 채권에 대해서 갚을 필요가 없다. 예를들어 시세가 50만달러의 주택의 입찰가격이 30만달러라고 치자. 그런데 전 주인한테 2차빚이 20만달러가 있다고 해도 바이어가 30만달러에 구입하면 2차 저당권에 대한 책임이 없다. 그러나 경매주택을 살때 타이틀 보험은 가입할 수 없다. 타이틀 보험은 가입이전에 발생한 저당권에 대해 바이어를 보호하는 것인데 경매주택은 보험을 들어주지 않는다. 그 이유는 경매로 사는 집은 가격은 싸지만 일반주택과 달리 소유권 상태를 제대로 확인이 안될 수 있기 때문이다. 보험회사에서는 작은 위험이라도 문제가 될 일을 꺼려하므로 소유권 보험 가입이 어렵다고 보면 된다. 숏세일 에스크로 끝나는 시기 Q : 1년째 숏세일중인데 이사 날자를 잡아야 할 것 같다. 일을 진행중인 에이전트는 정확한 시기를 알 수 없다고 말한다. 대략 언제쯤 에스크로가 끝날 수 있는지 아는 방법은 없나. A : 숏세일을 하면서 홈 오너로부터 많이 받는 질문중의 하나다. 사실 이사라는 것이 말처럼 쉬운 일이 아니기때문에 사전에 알고 있어야 마음의 준비를 할 수 있다. 그러나 숏세일은 모든 것이 은행손에 달려있다보니 언제쯤 이사를 가야하는지 예측이 쉽지 않을 때가 있다. 만약 에스크로가 오픈됐다면 대략적인 날자는 잡을 수 있다. 은행에서 숏세일을 승인해주면 에스크로 기간을 보통 45일 또는 2달정도를 준다. 이것을 기준으로 할 경우 에스크로를 2월15일 오픈했다면 홈 오너는 3월말이나 4월중순쯤 이사 갈 준비를 하면 된다. ▷문의:(213)820-7272 DRE #01270838
2010.03.03. 16:25
[부동산 5분상담] 융자조정중 차압 통지서가…
융자조정중 차압 통지서가… Q: 융자조정중인데 집을 차압한다는 통지서가 문앞에 붙었다. 이게 어떻게 된건지 당황스럽다. 조정업무를 맡은 사람한테 물어보니 본인도 난감하다고 말한다. 앞으로 어떻게해야 될지 조언을 해달라. A: 집앞에 붙은 종이는 아마 차압세일 통지서(NOTS)일 것이다. 아직 차압은 아니고 종이에 언급된 날자에 트러스티 세일을 하겠다는 뜻이다. 은행마다 업무 스타일이 틀리다. 융자조정중에 채무 연체 통지서(NOD)가 떴어도 NOTS발송을 중단하는 은행이 있는가하면 스케줄에 따라 무조건 NOTS를 보내는 야박한 은행도 있다. 이말은 융자조정중이라도 차압을 당할 수 있다는 뜻으로 해석할 수 있다. 우선 NOTS집행을 연기해달라고 요청해야 한다. 현재 융자조정이 진행중이므로 차압집행을 늦춰달라고 말하는 것이다. 아니면 은행측과 협의를 통해 숏세일을 시작하는 것이다. NOTS가 뜬 상황이므로 시간적으로 몰리기는 하지만 마지막 방법으로 숏세일이라도 해보는 것이 좋다. 만약 자금력이 된다면 은행측에 밀린 페이먼트를 갚고 다시 페이먼트를 하겠다고 말하는 방법도 있다. 현재 홈오너에게 주어진 시간은 며칠 안 남았다. 빨리 결정해서 서둘러야 하겠다. 모기지 보험 없애는 방법 Q: 2년전 집을 싸게 샀다. 하지만 다운페이먼트를 10%만했더니 모기지 보험인 PMI가 붙었다. 매월 내는 PMI가 아까워서 없애려고 한다. 어떻게해야 되나. A: PMI는 모기지 융자금액이 주택시세의 80% 이하가 되면 언제든지 없앨 수 있다. 즉 현재 주택가격이 50만달러인데 융자원금이 40만달러이하라면 PMI를 없애달라고 요청할 수 있다. 방법은 주택 감정서류나 주변에서 팔린 주택의 판매가격 자료를 보내주면 된다. 은행에서는 이러한 서류를 검토하고 에퀴티 조건을 갖추었다고 판단되면 PMI를 없애준다. ▷문의:(213)820-7272. DRE #01270838
2010.02.24. 15:10
[부동산 5분상담] 숏세일과 차압 중 최선은?
숏세일과 차압 중 최선은? Q: 월급장인데 연봉이 줄었다. 여기에다 자녀가 대학에 가면서 지출은 늘어나고 있다. 페이먼트가 힘들어 숏세일과 차압을 생각하고 있는 홈 오너다. 어떤 것이 최선의 방법인지 알고 싶다. A: 당연히 숏세일이 유리하다. 숏세일을 선택하게되면 차압보다 크레딧 점수 하락이 적다. 또한 숏세일은 2년뒤 다시 집을 살 수 있지만 차압을 하게되면 7년동안 모기지 융자를 받을 수 없다. 차압은 은행과 협의 없이 채무를 청산하지 않았기 때문이다. 참고로 융자 신청서류를 보면 '최근 7년내 차압을 한 기록이 있느냐'는 질문을 보게된다. '차압'이라는 기록이 은행들에게 얼마나 부정적인 요소로 작용하는지 알 수 있는 항목이다. 물론 숏세일도 크레딧 리포트에 기록이 남기는 하지만 '숏세일'이라는 말대신 '은행과의 합의에 의해 빚을 완납했다'고 뜨기때문에 차압보다는 크레딧 관리상 훨씬 유리하다. 숏세일을 한다고 해서 비용이 들어가는 것이 아니므로 집을 포기해야 되는 상황이라면 숏세일부터 시도하는 것이 좋다. 미국은 신용의 나라다. 어쩔 수 없이 페이먼트를 못한다할지라도 일방적인 채무 불이행보다는 합의를 통한 채무해결이 무엇보다 중요하다. 에스크로 취소하려는데… Q: 에스크로를 열었다. 그런데 아무리 생각해도 구입가격이 비싼 것 같아서 에스크로를 취소하려고 한다. 디파짓 체크는 돌려받을 수 있나. A: 컨틴전시(페널티 없이 에스크로를 깰 수 있는 조항)가 모두 제거된 상태라면 디파짓 체크를 돌려받기 힘들다. 부동산 법에 따르면 셀러가 동의하지 않는한 디파짓 체크는 받을 수 없도록 되어있다. 따라서 에이전트한테 컨틴전시 기간이 남아있는지 물어보고 행동을 취하는 것이 좋겠다. 대개의 경우 론 컨틴전시가 17일이나 21일정도 잡혀있으므로 이 기간안에 취소해야 금전적 손실이 없다. ▷문의:(213)820-7272.
2010.02.17. 14:45
[부동산 5분상담] 2차·3차 저당권 걸려있는데외
2차·3차 저당권 걸려있는데 Q. 집을 숏세일 하려고 한다. 그런데 1차 이외에 2개의 라인 오브 크레딧 어카운트가 있다. 말하자면 2차와 3차 저당권이 걸려있다. 참고로 현재 살고 있는 주택 말고도 투자용으로 구입한 부동산이 있다. 숏세일을 할 수 있는지 궁금하다. A.1차 모기지 이외에 다른 은행의 저당권이 있다고 해서 숏세일을 못하는 것은 아니다. 일을 진행하는 과정이 1차만 있는 것보다 몇배 이상 힘들기는 하지만 할 수 는 있다. 1차를 비롯해 세 군데의 은행으로부터 승인을 받아야하므로 기간이 오래걸린다. 문제는 홈 오너한테 다른 부동산 있다는 점이다. 숏세일을 포기하고 차압을 선택할 경우 차압세일로 인해 2차와 3차은행이 채무를 변제받지 못하면 남아있는 금액에 대해 다른 부동산에 저당권(Judgement Lien)을 붙일 수 있다. 따라서 숏세일을 시도하면서 2차와 3차은행의 빚을 탕감해보는 것이 좋은 방법일 것 같다. 한국에서 LA 주택 살때 Q.사업상 미국을 자주 방문한다. 최근 지인을 통해 LA 주택을 사려고 한다. 50%다운페이먼트로 융자 승인을 받았다. 그런데 모기지 대출을 해주는 은행에서 다운페이먼트와는 별도로 10만달러의 자금을 은행에 예치해달라고 한다. 돈이 없는 것은 아니지만 10만달러가 은행에 묶여있다는 것이 부담스럽기는 하다. 좋은 방법이 없을까. 요즘처럼 융자를 받기 힘든 상황에서 외국인이라도 융자를 해준다는 것은 본국 투자자들한테는 좋은 조건이다. 은행에서 요구하는 별도의 예금 10만달러는 집을 팔때까지 인출하지 못하는 것은 절대 아니다. 아마 융자조건 어디에도 10만달러를 영원히 예치해야된다는 구절은 없을 것이다. 은행에서 10만달러의 예금을 요구하는 이유는 바이어의 자금력을 확인하고 싶어서다. 따라서 은행이 원하는 대로 해주고 에스크로가 끝나면 서서히 10만달러를 인출하면 된다. ▷문의:(213)820-7272
2010.02.10. 14:39
[부동산 5분상담] 융자조정 실패한다면…
융자조정 실패한다면… Q.현재 융자 조정중이다. 모기지 페이먼트는 7개월째 안하고 있다. 은행에서는 더 기다리라고 한다. 만약 융자조정이 실패할 경우 어떤 수순을 밟아야 되는 건지 궁금하다. A.은행이 정상적으로 일을 진행하고 있다면 융자조정 실패시 다음과 같은 조건이 제시된다. 첫째는 지금까지 밀린 페이먼트를 갚고서 다시 페이먼트를 정상적으로 하는 것이다. 둘째는 밀린 이자를 원금에 더하고 이전에 납부했던 금액을 변동없이 그대로 페이먼트 하는 조건이다. 셋째는 숏세일을 하거나 집의 소유권을 그냥 은행에 넘기는 방식이다. 홈 오너는 자신의 경제적 상황이나 미래의 재정적인 문제를 고려해서 세가지 옵션중 하나를 골라야 한다. 수리할 곳 많은 은행집 A.은행집을 사려고 현금 오퍼를 넣었다. 그런데 그 집은 오랜기간 방치됐던 관계로 수리할 곳이 꽤 많다. 업자를 불러 대충 견적을 내보니 3만달러는 소요되는 것 같았다. 그래서 에이전트를 통해 은행측에 수리비 보조를 해달라고 했는데 거절당했다. 수리할 곳이 너무 많은데 내 에이전트가 능력이 없어서 돈을 못받아내는 것은 아닌가. Q.꼭 그렇다고는 말할 수 없다. 바이어측에서 수리비나 터마이트 검사비용 등을 은행에 청구할 수 있는 있다. 하지만 이러한 부분에 대한 크레딧을 주느냐 마느냐는 셀러인 은행에서 결정할 일이다. 어차피 은행집은 현재 상태로 거래된다. 은행이 수리비를 대줘야 할 의무는 없다. 따라서 크레딧을 못받았다고 해서 에이전트한테 잘못이 있는 것은 아니다. 은행집은 시세보다 싼 가격에 팔린다. 구입가격에 수리비를 더 한 금액이 시세에 육박한다면 그 집은 별로 매력이 없다. 그러나 수리비 3만달러를 얹어도 시세보다 훨씬 싸다면 크레딧이 없더라도 구입하는 것이 현명한 생각이다. ▷문의:(213)820-7272.
2010.02.03. 13:58
[부동산 5분상담] 숏세일 주택 가격 올린다는데
숏세일 주택 가격 올린다는데 Q: 숏세일 주택에 오퍼를 썼다. 몇개월을 기다렸는데 리스팅 에이전트가 가격을 올려야된다고 말했다. 혹시 셀러가 에이전트와 짜고서 바이어를 골탕먹이려는 것은 아닌지 알고 싶다. A: 그것은 잘못된 생각이다. 숏세일은 홈 오너가 셀러로 등장하지만 실질적으로 거래 전과정을 좌지우지하는 것은 은행이다. 은행은 BPO(부동산 브로커가 하는 대략적인 가치 측정)나 정식 감정을 통해 해당주택의 세일 가격을 결정한다. 따라서 리스팅 에이전트가 정한 가격이 나중에 승인과정에서 바뀔 수 있다. 또한 은행이 처음 승인한 가격도 정해진 것은 아니다. 시간이 지남에 따라 은행에서는 다시 감정을 실시하는 경우도 있다. 그 지역의 가격이 상승곡선을 타고 있다면 승인가격은 상향조정 될 수 있다. 이런 이유로 리스팅 에이전트는 바이어측한테 가격이 올라갔다고 말할 수 밖에 없다. 숏세일 절차를 잘 모르는 바이어들은 왜 가격이 바뀌냐고 항의하거나 의혹을 제기할 수 있지만 바이어를 속이기위한 술수는 절대 아니다. 4월까지 주는 세금 크레딧이란 Q: 주정부에서 주는 세금 크레딧이 있다고 들었다. 올 4월까지 구입자에게 혜택을 주는 것이 주정부 크레딧인지 알고 싶다. A: 지난해 11월말에서 올해 4월말까지(에스크로 종료는 6월30일)로 연장된 세금 크레딧 프로그램은 연방정부에서 제공하는 것이다. 금액은 최대 8000달러(주택구입가격의 10%중 작은 금액으로)이며 첫 주택 구입자여야 한다. 주정부의 세금 크레딧은 신규분양 주택 구입자에게 주는 것이다. 금액은 1만달러로 연방정부 프로그램보다 많지만 지난해 이미 끝났다. 연방의회서는 4월까지 연장된 프로그램을 더 이상 연장하지 않을 방침인것으로 전해지고 있다. 올해안에 주택구입을 원하는 사람들은 서둘러서 4월30일이전에 에스크로를 오픈하는 것이 좋겠다. ▷문의:(213)820-7272.
2010.01.27. 17:06
[부동산 5분상담] 상업용 부동산 숏세일 가능?
상업용 부동산 숏세일 가능? Q: 상업용 건물을 소유하고 있다. 경기가 좋지 않아 10유닛중 5유닛이 비어있는 상태다. 차압을 생각하고 있는데 주위에서 상업용 부동산도 숏세일이 가능하다고 말한다. 사실인지 알고 싶다. A: 상업용도 숏세일을 할 수 있다. 주거용과 차이점이 있다면 진행 과정이 빠르다는 점이다. 사실 주택은 페이먼트를 6개월이상 못해도 채무 연체 통지서(NOD)가 안 뜨는 경우가 많다. 하지만 상업용 부동산은 다르다. 한달만 연체를 해도 변호사가 선임된다. 3개월이 지나면 은행에서는 바로 NOD를 보내고 법원에 건물주를 대신해서 렌트비를 수령하겠다고 신청한다. 상업용 건물은 융자금액이 크기 때문에 은행에서 신속하게 움직이는 것이다. 따라서 상업용 부동산을 소유하고 있는 건물주중에서 숏세일을 고려한다면 페이먼트를 연체하기전에 전문가와 만나 상의하는 것이 좋다. 페이먼트를 한달이라도 연체했다면 바로 준비해야 바이어 찾을 시간적 여유를 가질 수 있다. 집 사려는데 결정 어떻게 Q: 올 봄에 집을 살 계획이다.지난 겨울부터 지금까지 2달동안 10여채의 집을 보고 있다. 주변에서는 좋은 집이 나오면 바로 결정하라고 말한다. 그러나 한편에서는 집을 많이 봐야 된다고 조언하고 있다. 어떤 말이 맞는가. A: 집을 찾는 것은 선을 보는 것과 비슷하다. 인연이 된다면 한번 만나고 상대를 결정하기도 한다. 상대를 너무 까다롭게 관찰하다보면 아무리 많은 이성을 만나도 인연을 만들지 못한다. 집도 마찬가지다. 아무리 많은 집을 쇼핑해도 결정을 못하면 1년이 가도 집을 사기 힘들다. 주택의 상태나 주변의 학교 동네 분위기 가격을 비교해서 괜찮다 싶으면 구입을 결정하는 것이 현명하다. 특히 요즘은 싼 주택들이 많이 나와있지만 동작이 느리면 놓치기 쉬우므로 빠른 판단이 중요하다. ▷문의:(213)820-7272.
2010.01.20. 15:11